N° Minute : [Immatriculation 11]/459

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 18 Décembre 2025

N° RG 24/00306 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HNWA

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 12] en date du 12 Janvier 2024, RG 22/00867

Appelant

M. [W] [H] [K]

né le 06 Mars 1960 à [Localité 22], demeurant [Adresse 15]

Représenté par la SELAS CCMC AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimées

S.C.I. [Adresse 17] dont le siège social est sis [Adresse 20] représentée par son représentant légal

Représentée par M^e Julien BETEMPS, avocat au barreau de CHAMBERY

Commune [Localité 23] représentée par son Maire en exercice, demeurant [Adresse 16]

Représentée par M^e Christophe LAURENT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Marie DEBRIS, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 octobre 2025 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de chambre,

— M^me Elsa LAVERGNE, Conseillère, Secrétaire Générale,

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [K] est propriétaire de la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 10] lieudit [Localité 19] implantée sur la commune de [Localité 25].

La commune de [Localité 25] est propriétaire de parcelles limitrophes cadastrées section F n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] lieudit [Localité 19] et n°[Cadastre 8] lieudit [Localité 27], sur lesquelles un permis d’aménager a été délivré le 8 janvier 2013 à son profit pour la réalisation d’un lotissement communal de huit lots à bâtir.

La SCI [Adresse 17] est propriétaire des parcelles n° F. [Cadastre 2] jouxtant la parcelle n° F [Cadastre 10] de M. [K].

M. [K], souhaitant faire édifier une maison individuelle sur sa parcelle n° F. [Cadastre 10], et revendiquant une servitude de passage sur la voirie interne du lotissement communal, a obtenu en référé l’organisation d’une expertise pour rechercher l’existence d’une enclave concernant la parcelle n° F. [Cadastre 10] et les moyens d’y remédier.

L’expert judiciaire, M. [R], a déposé son rapport le 4 avril 2022.

Par acte du 11 juillet 2022, M. [K] a fait assigner la commune de Saint-Jean-d’Arves et la SCI [Adresse 17] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de reconnaissance d’une servitude de passage pour cause d’enclave.

Par jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— constaté que la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 10] lieudit [Adresse 18] [Localité 13] implantée sur la commune de [Localité 25], appartenant à M. [K], est enclavée,

— dit que le chemin le plus court et le moins dommageable et celui qui passe au niveau de la piste actuelle sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2], appartenant à la SCI [Adresse 14],

— débouté M. [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [K] au paiement des entiers dépens,

— condamné M. [K] à payer à la commune de [Localité 24] la somme de 3 000, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 29 février 2024, M. [K] a interjeté appel de la décision en ce qu’il :

— dit que le chemin le plus court et le moins dommageable est celui qui passe au niveau de la piste actuelle sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2], appartenant à la SCI [Adresse 14],

— déboute M. [W] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamne M. [W] [K] au paiement des entiers dépens,

— condamne M. [W] [K] à payer à la commune de [Localité 23] la somme de trois mille euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 14] a formé appel incident en ce que le jugement rendu le 12 janvier 2024 dit que le chemin le plus court et le moins dommageable est celui qui passe au niveau de la piste actuelle sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2] lui appartenant.

La Commune de [Localité 23] a formé appel incident du jugement en ce qu’il juge que la parcelle F. [Cadastre 10] est enclavée.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [K] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [K] recevable et fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— dit que le chemin le plus court et le moins dommageable et celui qui passe au niveau de la piste actuelle sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2], appartenant à la SCI [Adresse 14],

— débouté M. [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [K] au paiement des entiers dépens,

— condamné M. [K] à payer à la commune de [Localité 24] la somme de 3 000, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire en toutes ses dispositions,

— condamner la commune de [Localité 25] à désenclaver la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 10] appartenant à M. [K] par la voie interne du lotissement constituée par les parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 8] et [Cadastre 5],

— juger que M. [K] accepte de payer une indemnité de désenclavement de 12 660 euros au titre du désenclavement,

— juger que la commune de [Localité 25] engage sa responsabilité civile délictuelle,

— condamner la commune de [Localité 25] à payer à M. [K] la somme de 42 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié au surcoût de la construction de M. [K] du fait de l’inertie fautive depuis janvier 2019, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à parfaire à la date du jugement à intervenir, avec intérêts et capitalisation des intérêts,

— condamner la commune de [Localité 25] à payer à M. [K] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive de la Commune depuis plus de trois ans à permettre le désenclavement et la réalisation du projet de construction de M. [K],

— condamner la commune de [Localité 25] à payer à M. [K] la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire (7 850,38 euros),

— ordonner la publication du jugement à intervenir au service de publicité foncière.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la S.C.I. [Adresse 17] souhaite voir :

— confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2024 par le tribunal judiciaire

d'[Localité 12] en ce qu’il a constaté, dit et jugé que la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 10] lieudit [Localité 19] implantée sur la Commune de [Localité 25], appartenant à M. [W] [K], est enclavée,

— infirmer le jugement rendu le 12 janvier 2024 par le tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’il a dit que le chemin le plus court et le moins dommageable est celui qui passe au niveau de la piste actuelle sur la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 2] appartenant à la SCI [Adresse 17], et, jugeant de nouveau, dire et juger que le chemin le plus court et le moins dommageable est le passage n°2 indiqué dans le rapport d’expertise judiciaire, à savoir le chemin permettant l’accès à la parcelle cadastrée section F sur la Commune de Saint-Jean-d’Arves, par les parcelles propriétés de la Commune de Saint-Jean-d’Arves cadastrées section F n°[Cadastre 8] et [Cadastre 5] (par la voie du lotissement),

— statuer ce que de droit sur les autres demandes opposant M. [W] [K] à la Commune de [Localité 25],

— condamner la Commune de Saint-Jean-d’Arves à payer à la SCI [Adresse 17] une indemnité de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la Commune de [Localité 25] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit des avocats de la cause sur leur affirmation de droit,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir auprès du Service de la Publicité Foncière.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la commune de [Localité 24] demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il juge que la parcelle n° [Cadastre 10] est aujourd’hui enclavée,

En conséquence,

— rejeter la demande aux fins de désenclavement diligentée par M. [K] et partant, l’ensemble de ses demandes et prétentions,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré,

— juger que le tracé le plus court et le moins dommageable est celui passant par la parcelle cadastrée n°[Cadastre 2] et appartenant à la SCI [Adresse 14],

— rejeter l’ensemble des demandes et prétentions formées par M. [K],

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour infirmerait le jugement déféré en ce qu’il juge que le tracé le plus court et le moins dommageable est celui passant par la parcelle cadastrée [Cadastre 2] et appartenant à la SCI [Adresse 14],

— fixer l’indemnité due à la commune de [Localité 25] à hauteur de 39 142 euros TTC si le tracé par la voie du lotissement communal était retenu (projet 2), la somme étant à parfaire,

— rejeter le surplus des demandes et prétentions,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des prétentions et demandes indemnitaires formées par M. [K] à l’encontre de la commune de [Localité 25] comme portées devant une juridiction incompétente pour en connaître et en tout état de cause non fondées,

— condamner M. [K] à régler à la commune de [Localité 25] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même, qui mieux le devra, aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise :

Les conclusions de l’expert ne lient pas la cour. En outre elles fournissent un avis technique sur les faits de la cause sans pour autant trancher le litige. Il n’y a pas lieu d’homologuer le rapport d’expertise.

— Sur la demande tendant à la condamnation de la commune à désenclaver la parcelle cadastrée Section F n° [Cadastre 10] :

— sur l’état d’enclave :

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il est constant que la parcelle F. [Cadastre 10] est située en zone Ua du PLU, constructible, et que M. [K] souhaite pouvoir y construire une maison individuelle. La desserte complète de ce fonds pour la réalisation d’opérations de construction et pour les besoins de l’habitation et de l’entretien nécessite notamment l’accès à la voie publique par des engins de chantier, par tout véhicule ordinaire, et par camions de pompiers et de déménagement.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, p. 2 et 3, et de l’acte de vente à M. [K] du 4 septembre 2003 p. 4 et 5, que la parcelle F. [Cadastre 10] est desservie à l’amont par un chemin rural en terre qui ne permet actuellement pas le passage d’un véhicule, et qui nécessiterait de trop importants travaux pour être rendu accessible. Dès lors ce chemin rural ne permet pas la desserte complète du fonds par des véhicules.

Par ailleurs la parcelle F. [Cadastre 10] jouxte à l’aval la parcelle F. [Cadastre 2] qui appartient à la SCI d’Ornon, et qui a un accès à la voie publique.

Si M. [K] est gérant de la S.C.I. d’Ornon, pour autant il n’est pas le propriétaire de la parcelle F. [Cadastre 2] au sens de l’article 682 du code civil.

Il résulte en effet des articles 1832 et 1833 du code civil que la société a une personnalité juridique distincte de celle de ses associés, qu’elle est constituée dans l’intérêt commun de ceux-ci, et qu’elle doit être gérée dans son intérêt social, en prenant en considération les enjeux sociaux et environnementaux de son activité.

Une décision de la société ne doit pas être prise contrairement à l’intérêt social et dans l’unique dessein de favoriser les associés majoritaires au détriment des membres de la minorité.

En l’espèce il ressort des statuts de la SCI d’Ornon qu’elle a été initialement constituée en 1993, entre trois associés, M. [K], son père [C] [K], et un tiers, M. [Z] [E], qui est quant à lui titulaire de 13 parts sur 100. La SCI d’Ornon a acquis les parcelles F. [Cadastre 1] et [Cadastre 9], désormais F. [Cadastre 2] et F. [Cadastre 3], par acte du 2 octobre 1993. A la suite du décès de son père et d’un acte de partage du 10 septembre 2021, M. [K] est devenu titulaire de 87 parts sur 100, M. [E] restant titulaire de 13 parts.

Il n’est nullement soutenu par la commune que M. [E] serait un membre de la famille de M. [K] ni qu’il aurait un intérêt personnel à la construction de la parcelle F. [Cadastre 10]. En outre la SCI d’Ornon a été constituée et a acquis l’actuelle parcelle F. [Cadastre 2] dix ans avant l’acquisition par M. [K] de la parcelle F. [Cadastre 10]. Il ne s’agit dès lors pas d’un simple écran constitué pour servir les intérêts de M. [K] dans son projet de construction de maison individuelle.

Enfin la SCI d’Ornon a pour objet social l’acquisition, l’administration, l’exploitation par bail ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis, la construction et la restauration de tous immeubles commerciaux, professionnels et d’habitation, et plus généralement toutes opérations pouvant se rattacher à cet objet. Il est constant que la parcelle F. [Cadastre 2] propriété de la SCI d’Ornon est exploitée dans le cadre d’un centre de vacances pour enfants et adolescents. Il incombe à M. [K], en sa qualité de gérant et d’associé majoritaire, d’accomplir les actes de gestion conformes à l’intérêt social de la SCI, et de prendre des décisions conformes à l’intérêt commun des associés.

En conséquence la parcelle F. [Cadastre 2] ne peut pas être considérée comme la propriété de M. [K] sur laquelle il pourrait imposer à son associé et contrairement à l’objet social de la SCI d’Ornon la réalisation d’importants travaux de création d’une voie d’accès pour tous véhicules vers la parcelle F. [Cadastre 10]. Au surplus il n’est pas soutenu par la commune que les parcelles F. [Cadastre 10] et F. [Cadastre 2] seraient issues de la division d’un fonds. Les parcelles F. [Cadastre 10] et F. [Cadastre 2] ne peuvent pas être considérées comme un tènement desservi par la voie publique.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la parcelle F. [Cadastre 2] est traversée d’une piste provenant de la voie publique et menant à la parcelle F. [Cadastre 10]. Toutefois l’expert indique que cette piste présente une pente de 24 %, qu’elle est peut être suffisante par un engin agricole ou un 4x4, mais qu’elle est difficilement praticable avec une automobile ordinaire, surtout lorsqu’elle est enneigée, et ce même si elle devait être recouverte d’enrobé et équipée d’un dispositif de chauffage.

Cette piste à l’aval de la parcelle F. [Cadastre 10] ne constitue donc pas un accès suffisant pour assurer la desserte complète du fonds.

Dès lors le jugement est confirmé en ce qu’il déclare la parcelle F. [Cadastre 10] enclavée.

— sur le trajet le plus court et le moins dommageable :

En vertu de l’article 683 du même code le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Le passage peut par exception être fixé sur le trajet le plus long lorsqu’il est moins dommageable pour le fonds servant.

Le caractère dommageable du passage s’apprécie au regard de son incidence sur le fonds servant, et non pas à l’égard du fonds dominant, ni au regard de la technicité ou complexité des travaux nécessaires.

— concernant le passage au sol :

Il est constant que le chemin le plus court vers la voie publique depuis la parcelle F. [Cadastre 10] est celui passant par la parcelle F. [Cadastre 2]. La commune évalue ce chemin à 45 m de long, alors qu’elle évalue à 574 m le passage par le lotissement situé sur les parcelles section F n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7]. Cependant il ressort du rapport d’expertise, conforté par son annexe 12, que la voirie interne commune au lotissement représente une surface de 574 m², de sorte que la distance qui sépare la parcelle F. [Cadastre 10] de la voie publique en passant par le lotissement et cette voirie interne est manifestement très inférieure à 574 m. Au demeurant dans sa demande d’indemnisation la commune évoque une voie interne déjà réalisée de 106 m de long. Les différentes pièces versées aux débats permettent d’estimer que le trajet par le fonds de la commune est approximativement trois fois plus long que celui passant par la parcelle F. [Cadastre 2].

Cependant l’expert judiciaire indique que pour rendre la piste qui traverse la parcelle F [Cadastre 2] praticable pour un véhicule ordinaire, il faudrait qu’elle passe d’une pente naturelle de 24 % à une 'pente acceptable de 12 % à 13 %'. Il précise que cette solution nécessite des talus en déblais et d’importants travaux de terrassement. Il évalue le volume total de déblais du projet, qu’il a envisagé sur les parcelles F. [Cadastre 10] et F. [Cadastre 2], à 550 m3 qu’il faudrait extraire et évacuer à la décharge. Au vu des différentes pièces du rapport d’expertise les déblais à extraire de la seule parcelle F. [Cadastre 2] sont très conséquents, de l’ordre de la moitié du volume total de 550 m3.

De plus il ressort du plan de ce projet n° 1 de l’expert, annexé en pièce 3 de son rapport, que l’emprise de la voie praticable à réaliser, en tenant compte d’un enrobé d’une largeur de 3,5 m pour le passage des véhicules et des nouveaux talus en déblais et en remblais à créer qui sont tout aussi larges, représente une partie importante de la surface totale de la parcelle F. [Cadastre 2], de l’ordre de 20 % ou plus (10 % ou plus, si l’on prend en compte également la surface de la parcelle F. [Cadastre 3] de la SCI), et ce sans compter la zone de talus naturel existant à l’aval qui devra être conservée pour soutenir cette voie. Enfin les profils n° 11 à 14 annexés en pièces 4 par l’expert judiciaire, à examiner en lien avec sa pièce 3, rendent compte des très importantes excavations à opérer sur la seule parcelle F. [Cadastre 2], du volume très conséquent de déblais à évacuer de cette parcelle, et des très importantes transformations à y faire, pour y permettre le passage des véhicules se rendant à la parcelle F. [Cadastre 10].

Les excavations nécessaires, la création de talus artificiels, la modification de la pente, la transformation d’un terrain naturel végétalisé en voirie goudronnée, à proximité immédiate de la piscine située sur la parcelle F. [Cadastre 2], auraient une incidence importante et définitive sur le fonds, qui ne se limiteraient pas à la durée des travaux.

Il ressort de ce qui précède que le passage par la parcelle F. [Cadastre 2] serait très dommageable à ce fonds, en termes de surface d’emprise, d’excavations, de modification de pentes, d’aménagements et de modification d’aspect.

En revanche il résulte du rapport d’expertise que la desserte de la parcelle F. [Cadastre 10] par le lotissement communal serait comparativement beaucoup moins dommageable pour le tènement de la commune.

L’expert indique que la voie interne du lotissement présente une pente de 5 % et arrive sensiblement au même niveau que le sommet de la parcelle n° F. [Cadastre 2]. Les photographies produites par l’appelant en pièces 9 et 10 montrent que la voie interne du lotissement a déjà été réalisée en graviers jusqu’à proximité de la parcelle F. [Cadastre 10], mais qu’une petite bande de terre de quelques mètres de long jusqu’au ruisselet, plantée d’un arbre, la sépare de celle-ci.

La voirie interne du lotissement devant être pratiquée par les véhicules se termine par une aire de retournement, et se poursuit en direction du ruisselet et de la parcelle F. [Cadastre 10] par un chemin piéton de l’ordre de 2 m de large devant border l’aire de jeux projetée. Au vu du plan de voirie du dossier de permis d’aménager du lotissement (pièce 23 de l’appelant) une distance totale de l’ordre de 15 m sépare la fin de l’aire de retournement de la parcelle [Cadastre 10], en incluant la partie de chemin piéton déjà réalisée en graviers et la petite bande de terre précitée.

L’expert précise que les opérations de terrassement nécessaires 'conduisent à un volume de déblais de 34 m2 et de 54 m2 en remblais’ pour le fonds de la commune et celui de M. [K]. S’agissant de volume l’expert a vraisemblablement entendu indiquer 34 m3 et 54 m3 de déblais. Toutefois il ressort du plan de son projet n° 2 annexé au rapport en pièce 5 que les déblais et remblais à créer qu’il évoque concernent essentiellement la parcelle de l’appelant, et que seule une petite zone de talus artificiel serait à créer sur le fonds de la commune pour les besoins du passage, en amont de celui-ci, le talus existant étant conservé en aval. Au vu des profils 21 et 22 établis par l’expert en annexe 6 de son rapport, à analyser en lien avec le plan de son projet n° 2 figurant dans son annexe 5, il s’avère que la réalisation d’une voie d’accès pour tout véhicule en prolongation de la voirie du lotissement ne nécessiterait que très peu de déblais et remblais et modification de terrain naturel sur les parcelles de la commune, en comparaison de ce qui serait nécessaire si le passage devait être pris par la parcelle F. [Cadastre 2].

L’expert indique qu’il faudrait édifier un ouvrage pour enjamber le ruisselet existant qui sépare la parcelle F. [Cadastre 10] du fonds de la commune. Cependant la création d’un tel ouvrage, débutant hors de l’emprise des lots 3 et 4 du lotissement, et en fin de voie interne privée, côté impasse, est très peu dommageable pour le fonds concerné. Il en est de même de la prolongation de la voirie interne du lotissement jusqu’au ruisselet sur une quinzaine de mètres et de l’élargissement du chemin piéton pour permettre le passage des véhicules. Si la commune fait valoir qu’un tel ouvrage mettrait à mal sa volonté de conserver les plantations existantes, aucun élément objectif n’indique que l’arbre ou les arbres et les arbustes le cas échéant situés à l’emplacement de l’ouvrage à réaliser ne pourraient pas être déplacé(s) à proximité sur la zone végétalisée.

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise que le passage par la voie interne du lotissement nécessite de supprimer ou réduire l’aire de jeux que la commune avait initialement prévu de réaliser dans le cadre de son projet. La suppression de l’aire de jeux de 47 m² est nettement moins dommageable en terme de proportion d’emprise au sol sur la surface totale du lotissement de 6 355 m², d’emplacement, et de modification du terrain qu’un passage par la parcelle F. [Cadastre 2].

En définitive le passage par la voirie interne du lotissement déjà réalisée ne nécessite pas de transformations du fonds de la commune. La création dans son prolongement d’une voie d’une quinzaine de mètres, suffisamment large pour le passage des engins de chantier, camions de pompiers et de déménagement, avec un petit talus artificiel en amont et un ouvrage enjambant le ruisselet, concerne une surface de l’ordre de 80 m² alors que la surface totale du tènement de la commune représente 6 355 m² (ainsi que l’indique le dossier de permis d’aménager annexé en pièce 12 au rapport d’expertise). Les travaux et aménagements à réaliser pour les seuls besoins du passage vers la parcelle F. [Cadastre 10] auraient donc une incidence sur 1,5 % de la surface du tènement de la commune environ, et seraient situés en fin de lotissement, en prolongation d’une voie déjà existante.

Dès lors, le passage des véhicules vers la parcelle F. [Cadastre 10] est nettement moins dommageable par le lotissement et doit être pris par les parcelles de la commune. Le jugement est infirmé à cet égard.

— observations concernant les réseaux souterrains :

Dans leurs conclusions les parties ne discutent pas précisément de l’emplacement des réseaux souterrains nécessaires à la construction sur la parcelle F. [Cadastre 10].

L’appelant demande la condamnation de la commune à désenclaver sa parcelle par la voie interne du lotissement – ce qui désigne la voie au sol – sans étendre expressément sa demande au passage des réseaux en sous-sol.

Au contraire il indique en page 7 de ses conclusions que 'la commune a accepté les réseaux laissés en attente à l’extrémité de cette voie (du lotissement) au profit de la propriété [K]'.

L’expert judiciaire indique que 'des branchements d’eau potable, de téléphone et d’électricité ont été réalisés, aux frais du demandeur, jusqu’à sa propriété', manifestement depuis les réseaux et accès dont bénéficie le lotissement.

Par ailleurs il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’évacuation des eaux pluviales et eaux usées de la parcelle F. [Cadastre 10] vers les canalisations publiques doit logiquement s’opérer par gravité en passant par la parcelle F. [Cadastre 2], étant souligné que la pente de 5 % du lotissement serait insuffisante selon l’expert. M. [K], qui sollicite l’homologation du rapport d’expertise, ne formule pas de moyen à l’encontre de cette analyse.

Au regard de tout ce qui précède il n’y a pas lieu de statuer sur l’emplacement des réseaux souterrains qui ne font pas l’objet du litige.

— Sur la demande en fixation d’indemnité formée par la commune :

— sur la demande au titre de la réalisation de la voie du lotissement :

Conformément à l’article 682, la commune est en droit de solliciter l’indemnisation du préjudice causé par la servitude de passage.

L’indemnité est à fixer en proportion des dommages et désagréments occasionnés au fonds servant à l’occasion du passage.

Par ailleurs conformément à l’article 698 du code civil, la réalisation des ouvrages nécessaires au passage doit se faire aux frais du propriétaire du fonds dominant, et non à celui du fonds servant, sauf titre contraire.

L’indemnité prévue par l’article 682 du code civil est donc à distinguer des frais de réalisation d’ouvrage à charge du propriétaire du fonds dominant prévus par l’article 698 du code civil.

Toutefois en l’espèce le passage doit être pris notamment sur la voie interne du lotissement – qui comporte huit lots – voie qui est en cours de réalisation ou déjà réalisée par la commune pour les besoins des huit lots.

Celle-ci sollicite une indemnisation 'égale au 1/9° du coût de réalisation de la voie du lotissement'. Elle estime que cela représente un total de 32 982 euros incluant le coût d’achat du terrain occupé par la voirie, le coût du projet initial, la réalisation des VRD et équipements communs du lotissement hors électricité, les prestations ERDF et l’éclairage public.

M. [K] ne conteste pas expressément le principe d’une indemnisation à hauteur de 1/9° du coût de réalisation de la voie du lotissement, selon lequel le préjudice lié à son passage correspond à la création d’un neuvième lot. Ce mode d’évaluation avait été proposé par l’expert judiciaire. Il sera retenu, en l’absence de désaccord des parties à cet égard.

M. [K] conteste le montant total réclamé par la commune, de 39 142 euros, et notamment le coût d’acquisition du terrain occupé par la voirie, mis en compte par celle-ci à hauteur de 105 euros TTC du m².

Les conclusions du commissaire du gouvernement rédigées dans un dossier d’expropriation, produites en pièce 26 par l’appelant, ne concernent pas le prix d’acquisition par la commune, mais l’indemnisation d’expropriés selon des critères spécifiques. Il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour évaluer le coût d’achat du terrain occupé par la voirie.

En revanche il ressort de la lettre du 21 juin 2021 de la commune à la responsable de la trésorerie de [Localité 26] (pièce 9), qu’elle a acquis le terrain entre 1988 et 1991 pour un prix correspondant à 3,32 euros TTC du m², et a entendu le revendre à des acquéreurs de lots au prix de 105 euros le m². Ce prix de revente de chaque lot, hors voirie, ne permet pas de déterminer le préjudice lié à l’utilisation de la voirie du lotissement pour les besoins de la parcelle F. [Cadastre 10]. Il sera dès lors tenu compte du prix d’acquisition de cette voirie, d’une surface non contestée de 106 x 6 = 636 m², soit 636 x 3,32 = 2111,52 euros. Le poste de préjudice concerné représente donc 1/9° de 2 111,52 = 234,61 euros TTC.

Pour le reste l’expert a souligné que la commune ne lui avait pas communiqué de factures de travaux, ni avant son pré-rapport, ni à l’occasion d’un dire, et a estimé le coût des travaux de création de la voirie en incluant les honoraires de maîtrise d’oeuvre concernés à hauteur de 4 % du coût des travaux (p. 5). Il a souligné en page 6 qu’il convenait de faire le tri dans les prestations de l’entreprise 3BTP et que la commune aurait dû lui communiquer les factures de cette entreprise, puis que l’éclairage public n’est pas indispensable à l’exercice d’un droit de passage.

Il s’avère effectivement qu’une partie des prestations mentionnées dans les factures produites par la commune en pièce 11, qui totalisent 230 200,98 euros TTC, ne correspondent pas à la création de la voirie interne, mais à l’établissement du dossier de permis d’aménager, au bornage des lots, à la création d’un réseau d’eaux pluviales et d’un réseau d’eaux usées pour les différents lots, ainsi qu’à un réseau d’éclairage public. Ces prestations ne correspondent pas à un préjudice causé par le passage au profit de la parcelle F. [Cadastre 10] et sont à écarter.

En revanche l’expert admet la mise en compte des factures de création des réseaux d’eau potable et de téléphone.

Au vu des factures produites devant la cour par la commune en pièce 11, le coût des travaux de création de la voirie, des réseaux d’eau potable et défense incendie et de téléphone du lotissement, des honoraires de maîtrise d’oeuvre afférents à ces travaux évalués à 4 %, et le coût du réseau France Telecom représentent une somme de 122 939 euros. M. [K] en doit indemnisation à hauteur du 1/9° soit 13 659,88 euros.

Au total l’indemnisation au titre de la création de la voirie interne du lotissement représente 234,61 + 13 659,88 = 13 894,49 euros.

— sur le préjudice lié à la suppression de l’aire de jeux :

La commune évalue son préjudice à la somme de 80 euros du m² pour 47 m², soit un total de 3 760 euros. M. [K] ne formule pas d’observations spécifiques sur ce point. Les désagréments causés au propriétaire du fonds en raison de la suppression du projet d’aire de jeux sont évalués à la somme de 3 760 euros.

— sur les factures du syndicat des eaux, d'[Localité 21] et d’Enedis et le coût de l’association syndicale libre :

La commune ne chiffre pas de demande correspondante et ne produit pas les factures concernées. Elle indique qu’il importe de les rajouter à son indemnisation. Il ressort de la comparaison du dispositif et de la discussion dans les conclusions de la Commune qu’elle n’a pas formulé de demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions – la demande de 39 142 euros ne les incluant pas – sauf pour dire que la somme demandée est 'à parfaire'. Il n’y a pas lieu de statuer concernant des postes de préjudice qui ne sont pas expressément réclamés et qui concernent des factures non produites.

— sur le coût de conception du permis d’aménager modificatif et des frais d’institution d’une servitude de passage :

Les frais d’institution d’une servitude de passage sur la parcelle F. [Cadastre 10] selon facture du cabinet de géomètre [O], à hauteur de 1200 euros, exposés par la commune, sont à indemniser, celle-ci ne devant pas supporter de préjudice lié à la servitude de passage. En revanche la commune sollicite deux fois la somme de 1 200 euros en produisant en pièce 5 le devis du cabinet [O], et en pièce 13 la facture de ce cabinet pour la prestation exécutée.

L’indemnité due est à fixer à 1 200 euros TTC.

En définitive l’indemnisation globale est à fixer à la somme globale de 18 854,49 euros.

— Sur les demandes en dommage-intérêts formées par M. [K] :

— sur l’exception d’incompétence :

M. [K] soutient que la commune a commis un abus du droit de propriété concernant ses parcelles, et des fautes délictuelles dans l’exercice de son droit de propriété, notamment une inertie fautive et une résistance abusive, en refusant son désenclavement par voie amiable ou judiciaire. Il soutient que cela lui a causé un préjudice financier en retardant la réalisation de son projet de construction depuis l’été 2019, et un préjudice moral.

Les demandes en dommages-intérêts de M. [K] ne relèvent pas du contentieux des actes pris par la commune dans l’exercice des prérogatives de puissance publique ou se rattachant à l’exécution d’un service public. M. [K] ne demande pas indemnisation des conséquences d’un acte administratif unilatéral ou de l’exécution d’un contrat administratif. Il ne demande pas non plus indemnisation du fait d’un service public de la commune.

Les demandes en dommages-intérêts de M. [K] relèvent du contentieux de la gestion du domaine privé de la commune, les parcelles en cause n’étant pas affectées à l’usage du public ni à un service public. Elles concernent des décisions non réglementaires relatives à la gestion du domaine privé de la commune. Elles s’inscrivent dans des relations de voisinage et ne mettent en cause que des rapports de droits privé (Tribunal des Conflits, 22/11/2010, C3764, Publié au recueil Lebon).

La juridiction judiciaire est compétente pour statuer sur ces demandes en indemnisation formées en application de l’article 1240 du code civil contre la commune au titre de ses agissements en qualité de propriétaire de parcelles relevant de son domaine privé.

L’exception d’incompétence soulevée par la commune est rejetée.

— au fond :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, et en vertu de l’article 545 du code civil nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Enfin il découle des articles 30 et suivants du code de procédure civile que la défense en justice est un droit.

En s’abstenant de conclure un protocole d’accord amiable, puis en refusant en justice l’exercice d’un droit de passage sur ses parcelles relevant du domaine privé, la commune n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité civile, ce d’autant plus qu’elle a opposé des contestations sérieuses aux demandes de M. [K], et qu’il a été estimé par la juridiction de première instance que le chemin le plus court et le moins dommageable passe par la parcelle F. [Cadastre 2].

Les demandes en dommages-intérêts pour préjudice financier et préjudice moral sont rejetées.

— Sur les frais et dépens :

M [K] et la commune succombent chacun partiellement en leurs prétentions. Il y a lieu de partager les dépens de première instance, y compris ceux de la procédure aux fins d’expertise, et les dépens d’appel, par moitié entre eux.

Il ne paraît pas équitable de faire droit aux demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Ces demandes sont rejetées, y compris celle de la SCI [Adresse 17].

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en ce qu’il a constaté que la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 10] lieudit [Localité 19] implantée sur la commune de [Localité 25], appartenant à M. [K], est enclavée,

Infirme le jugement en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,

Dit que le passage vers la voie publique de la parcelle cadastrée Section F n° [Cadastre 10] lieudit [Localité 19], Commune de [Localité 25], est à prendre à l’endroit le moins dommageable, sur les parcelles cadastrées Section F n° [Cadastre 8] et [Cadastre 5], Commune de [Localité 25], par la voie interne du lotissement et dans la prolongation de celle-ci,

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière, à l’initiative de la partie la plus diligente,

Rejette les demandes en dommages-intérêts formées par M. [W] [K],

Partage les dépens de première instance, incluant ceux de la procédure en référé aux fins d’expertise, et condamne M. [W] [K] à en supporter la moitié, et la Commune de [Localité 25] à supporter l’autre moitié,

Rejette toutes les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu d’homologuer le rapport d’expertise judiciaire,

Fixe l’indemnité due à la Commune de [Localité 25] par M. [W] [K] en raison du droit de passage résultant du présent arrêt à la somme de 18 854,49 euros,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par la Commune de [Localité 25] concernant les demandes en dommages-intérêts formées par M. [K],

Partage les dépens de la procédure d’appel et condamne M. [W] [K] à en supporter la moitié, et la Commune de [Localité 25] à supporter l’autre moitié,

Rejette toutes les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 18 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

18/12/2025

la SELAS CCMC AVOCATS

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M^e Julien BETEMPS

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