COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

(expertise)

DU 22 MAI 2025

mm

N° 2025/ 176

Rôle N° RG 24/01409 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQVZ

[Y] [D]

C/

[P] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Hélène GALMARD,

SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de BRIGNOLES en date du 26 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 51-20-114.

APPELANTE

Madame [Y] [D]

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Marie-Hélène GALMARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIME

Monsieur [P] [T]

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 18 avril 1997, Monsieur [P] [T] a consenti à Madame [Y] [D] un bail rural portant sur les biens suivants situés à [Localité 14] lieudits [Localité 17] et [Localité 15]:

— parcelles cadastrées section E [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], 1761,1927, [Cadastre 8],

— une cave de vinification et de conservation,

— un cabanon,

— un deuxième cabanon.

Le bail rural a été conclu pour une durée de 12 années à compter du 12 février 1997.

Par requête en date du 1er avril 2020, Monsieur [P] [T] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles, aux fins de voir:

— dire que Madame [D] est redevable depuis l’année 2003 d’un fermage conforme à l’article L411-11 du code rural et aux arrêtés préfectoraux,

— préalablement, désigner un expert avec pour mission de:

— convoquer les parties,

— se rendre sur les lieux,

— décrire l’état des parcelles de vignes et des bâtiments d’exploitation,

— proposer une valeur locative conforme aux arrêtés préfectoraux en vigueur au titre de l’année 2003,

— calculer les fermages dus au titre de l’année 2003 à 2020 en fonction de l’évolution des indices ou du cours des denrées,

— dire qu’il sera dans la mission de l’expert de proposer un fermage en monnaie ou en denrée,

— fixer la rémunération de l’expert,

— ordonner l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Un procès-verbal de non conciliation a été établi le 23 juin 2020.

Par jugement mixte en date du 29 août 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré recevable la demande de Monsieur [P] [T], ordonné une expertise et désigné pour y procéder monsieur [C] [K], avec pour mission notamment de visiter et décrire la propriété,

déterminer la nature des parcelles selon les catégories prévues par l’arrêté préfectoral portant application du statut du fermage en vigueur lors du renouvellement du bail, déterminer le prix normal du fermage de la propriété de Monsieur [P] [T] donnée à bail à Madame [Y] [D] au regard des prescriptions de l’article L411-11 du code rural et de l’arrêté préfectoral, proposer un fermage en monnaie ou en denrée, faire les comptes entre les parties.

Le rapport d’expertise a été déposé le 08 juin 2022.

[P] [T] représenté par son avocat, a demandé au tribunal de':

FIXER le fermage pour la période de 2018 à 2022 à la somme de 41437,27 euros au lieu de 43464 euros.

FIXER le fermage en quantité de denrée à compter de l’année 2018, sur la base de 41,45 hectolitres de vin,

CONDAMNER Madame [Y] [D] à la créance locative suivante:

. pour l’année 2018 : 9646,65 euros,

. pour l’année 2019-2020 : 11555,37 euros,

. pour l’année 2020-2021 : 11570,69 euros,

. pour l’année 2021-2022 : 10691,25 euros, ( le tribunal a retenu 8797,86 euros pour l’année 2021/2022, par suite d’erreurs de calcul)

CONDAMNER Madame [Y] [D] au trop perçu au titre du financement des plantations de vignes par le bailleur, à la somme de 19941 euros, '

DEBOUTER Madame [D] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER Madame [D] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise ainsi qu’à la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [D] représentée par son conseil, a demandé au tribunal de se référer à ses dernières écritures de :

Débouter Monsieur [P] [T] de toutes ses demandes,

Ecarter la fixation d’un loyer calculé en denrées compte tenu des nombreuses et graves erreurs et omissions qui entachent le rapport d’expertise,

Fixer le montant du fermage en monnaie pour les vignes et les bâtiments, à la somme de 4715 euros, après abattement de 40% pour tenir compte des frais de replantation incombant au bailleur,

Fixer la dette de Madame [Y] [D] à l’égard de Monsieur [P] [T] au titre des loyers pour les années 2018 à 2022, à la somme de 18574 euros,

Fixer la dette de Monsieur [T] à l’égard de Madame [Y] [D] au titre des remboursements de la taxe foncière pour les années 2018 à 2022 et des grosses réparations lui incombant à la somme de 10216 euros,

Ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,

Dire qu’après compensation, Madame [D] devra verser à monsieur [T] la somme de 8358 euros,

Condamner Monsieur [T] à faire les travaux nécessaires pour que l’exploitation de Madame [D] soit alimentée en eau, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir,

Condamner Monsieur [T] à verser à Madame [D] une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner monsieur [T] aux dépens de l’instance.

Par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Brignoles a':

FIXÉ le montant du fermage en quantité de denrées à compter du 12 février 2018, et sur la base de 41,45 hectolitres de vin par an,

CONDAMNÉ Madame [Y] [D] à payer à Monsieur [P] [T] la somme de 41437,27 euros au titre de l’arriéré locatif pour les années 2018 à 2022,

CONDAMNÉ Monsieur [P] [T] à payer à Madame [D] la somme de 10216 euros au titre des dépenses réalisées par le preneur,

ORDONNÉ la compensation entre les deux sommes susvisées,

CONDAMNÉ Madame [Y] [D] à payer à Monsieur [P] [T] la somme de 19941 euros au titre de la créance de replantation,

DEBOUTÉ les parties de leurs autres ou plus amples demandes,

DIT que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles,

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

RAPPELE l’exécution de la présente décision.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment retenu':

Sur la fixation du prix du fermage':

L’article L411-50 du code rural dispose qu’à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L411-11 à L411-16.

En l’espèce, l’expert a procédé à une notation technique du vignoble parcelle par parcelle en tenant compte des critères fixés par l’arrêté préfectoral.

L’expert a ainsi fixé dans son rapport définitif, la valeur du fermage en denrées et en monnaie comme suit, pour l’année 2018:

— en monnaie: 3207 euros par an pour le vignoble ou 1972 euros par an pour le vignoble après application d’un abattement de 40%, outre 2600 euros au titre de la valeur des bâtiments.

— en denrées: 7047 euros par an pour la valeur locative du vignoble, soit 4332 euros par an pour la valeur locative du vignoble après l’application d’un abattement de 40%, outre 2600 euros pour la valeur locative des bâtiments.

Au total, la valeur locative de la propriété donnée à bail par Monsieur [P] [T] à Madame [D], pour l’année 2018, est de 9647 euros en denrées, ou 6932 euros après application de l’abattement, et de 5807 euros en monnaie ou 4572 euros après application de l’abattement.

Les écarts constatés entre le pré-rapport et le rapport définitif sont expliqués par l’expert, du fait d’erreurs de calcul.

Le contradictoire a bien été respecté considérant que chacune des parties a pu faire valoir dans le cadre de la présente instance, ses observations sur les calculs opérés par l’expert dans son rapport définitif. Au demeurant, Madame [Y] [D] qui remet en cause certains éléments de l’ expertise, ne sollicite pas de contre-expertise.

Aussi, la juridiction de céans tiendra compte des éléments de l’expertise de Monsieur [C] [K] étant rappelé qu’elle n’est pas liée par ses conclusions.

L’expert préconise que le fermage soit fixé en denrées pour permettre au bailleur d’amortir les frais liés à la replantation dans un délai raisonnable. L’expert estime en effet, que le coût d’arrachage et de replantation est de l’ordre de 25000 euros pour un bailleur.

L’expert évalue qu’il faut donc à un bailleur, 39 ans pour amortir les frais de plantation en cas de fermage fixé en monnaie, alors qu’il lui faut 14 ans pour amortir ces frais si le fermage est fixé en denrées.

Cet argument apparait pertinent pour permettre de respecter l’équilibre économique du contrat du bail relatif à des cultures pérennes qui nécessitent des replantations.

Par conséquent, il convient de dire que le fermage dû par madame [Y] [D] à monsieur [P] [T] sera fixé en denrées. '

L’expert retient dans ses calculs, rectifiés suite à des erreurs matérielles, que le fermage en quantité de denrée s’élève à :

—  9646,65 euros pour l’année 2018/2019,

—  11555,37 euros pour l’année 2019/2020,

—  11570,69 euros pour l’année 2020/2021,

~ 8797,86 euros pour l’année 2021/2022.

Pour la période de 2018 à 2022, les fermages représentent la somme de 41437,27 euros, selon l’accord des parties si ces fermages étaient fixés en denrées, et en tenant compte du fait que le preneur a financé les replantations en ne percevant pas de loyers.

Monsieur [P] [T] est pour sa part, redevable envers Madame [Y] [D] du coût des travaux et des taxes foncières réglées par Madame [Y] [D], soit une somme de 10216euros.

Madame [Y] [D], après compensation de ces sommes, doit donc payer à Monsieur [P] [T] une somme de «'33248 euros'» au titre de l’arriéré locatif pour la période courant de 2018 à 2022.

En outre, l’expert estime qu’au regard du coût de replantation, Monsieur [P] [T] reste créditeur d’une somme de 19941 euros à l’égard de Madame [Y] [D]. Cette somme est donc due par Madame [Y] [D].

Sur la demande de travaux':

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du code civil dispose par ailleurs, que le bailleur doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’alimentation en eau d’une exploitation viticole est indispensable pour en assurer sa pérennité. Il appartient donc à monsieur [P] [T] de permettre par tout moyen, d’assurer l’alimentation en eau de l’exploitation viticole de Madame [Y] [T].

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que Madame [Y] [D] avait signalé un problème d’alimentation en eau à son bailleur, qui avait procédé au changement de la pompe de forage.

Madame [Y] [D] a évoqué par ailleurs devant l’expert, le fait qu’elle se trouvait confrontée à un problème d’alimentation en eau malgré le changement de pompe de forage par le bailleur et ce depuis l’année 2019.

Elle produit également un constat d’huissier en date du 15 avril 2022 duquel il ressort que le forage existant n’assure plus l’alimentation en eau à la date de la visite de l’huissier.

Toutefois, ces éléments ne sont pas suffisants pour démontrer que l’alimentation en eau de l’exploitation est de façon pérenne entravée.

Il appartiendra à Madame [Y] [D] de justifier que le désordre dont elle se prévaut n’est pas ponctuel.

Par conséquent, il convient de la débouter de ses demandes au titre des travaux.

Par déclaration du 6 février 2024 , Madame [D] a relevé appel de ce jugement.

Un calendrier de procédure a été fixé le 24 septembre 2024, l’affaire étant fixée pour plaidoiries au 4 mars 2024

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 27 février 2025 par Mme [D] tendant à

Infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

Débouter Monsieur [P] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

Ordonner une nouvelle expertise,

Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour de nommer à l’exception de Monsieur [K], avec pour mission :

De visiter et décrire la propriété, déterminer la nature des parcelles selon les catégories prévues par l’arrêté préfectoral portant application du statut du fermage en vigueur lors du renouvellement du bail ;

Déterminer le prix normal du fermage de la propriété de Monsieur [P] [T] donnée à bail à ferme à Madame [Y] [D] au regard des prescriptions de l’article L 411-11 du Code rural et de l’arrêté préfectoral ; et ce, à compter de la date du renouvellement du bail, soit le 18 avril 2018,

Faire les comptes entre les parties.

A titre subsidiaire,

Fixer le montant du fermage en monnaie pour les vignes et les bâtiments, à la somme de 4 715 euros, après abattement de 40% pour tenir compte des frais de replantation incombant au bailleur,

Fixer la dette de Madame [Y] [D] à l’égard de Monsieur [P] [T] au titre des loyers pour les années 2018 à 2022, à la somme de 18 574 euros,

Fixer la dette de Monsieur [P] [T] à l’égard de Madame [Y] [D] au titre du remboursement de la taxe foncière pour les années 2018 à 2022 et des grosses réparations lui incombant, à la somme de 10 216 euros,

Ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,

En conséquence,

Dire qu’après compensation, Madame [Y] [D] devra verser à Monsieur [P] [T] la somme de 8 358 euros,

A titre encore plus subsidiaire,

Réduire le fermage en denrées retenu par le premier juge pour les vignes et les bâtiments, à de plus justes proportions,

Appliquer au montant fixé pour le fermage en denrées, un abattement de 40% pour tenir compte des frais de replantation incombant au bailleur,

Fixer la dette de Madame [Y] [D] à l’égard de Monsieur [P] [T] au titre des loyers pour les années 2018 à 2022, à la somme de 18 574 euros,

Fixer la dette de Monsieur [P] [T] à l’égard de Madame [Y] [D] au titre du remboursement de la taxe foncière pour les années 2018 à 2022 et des grosses réparations lui incombant, à la somme de 10 216 euros,

Ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,

En conséquence,

Dire qu’après compensation, Madame [Y] [D] devra verser à Monsieur [P] [T] la somme de 8 358 euros,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [T] à faire les travaux nécessaires pour que l’exploitation de Madame [D] soit alimentée en eau et ce, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamner Monsieur [T] à verser à Madame [D], une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [T] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais relatifs à la mesure d’expertise.

Au soutien de ces prétentions , Mme [D] fait valoir':

— La nécessite d’ordonner une nouvelle expertise compte tenu des nombreuses incohérences, contradictions et erreurs de calcul dont le rapport de M. [K] est affecté, lesquelles avaient pourtant été relevées par Madame [D].

— En premier lieu, il convient de souligner la différence majeure existant entre les valeurs retenues dans le pré-rapport de l’expert [K] en date du 24 mars 2022 et son rapport définitif (pièce n°2).

— Ces contradictions manifestes ont une incidence majeure sur le sort de Madame [D].

— Dans le rapport définitif, l’expert évalue le montant du fermage en denrées qui serait due par Madame [D] depuis 2018 à la somme totale de 43 464 euros (en tenant compte du financement des plantations par le bailleur) alors qu’il l’a estimée à 23 886 euros dans son pré- rapport. L’expert a pratiquement doublé le montant du loyer tel qu’il était évalué dans le pré-rapport qu’il s’agisse du fermage évalué en monnaie ou en denrées et ce, pour les mêmes vignes et les mêmes bâtiments.

— S’agissant des comptes entre les parties qui sont impactés par le montant du fermage, l’expert estime dans son rapport définitif, que le bailleur a avancé la somme de 19 941 euros au titre des plantations, alors que dans le pré-rapport, il estimait qu’à ce titre, celui-ci devait 10 216 euros au preneur.

— La concluante a émis des observations sur le pré-rapport dont les évaluations lui paraissaient acceptables mais elle n’a jamais pu, devant l’expert, contester les valeurs retenues dans le rapport définitif alors même que celles-ci sont totalement différentes de celles figurant dans le pré-rapport, ce qui constitue une atteinte au principe du contradictoire et aux droits de la défense.

— S’agissant des bâtiments d’exploitation, l’expert explique la différence de montant (du simple au double) par le fait qu’il a commis une erreur dans son pré-rapport en prenant en compte un local n°3 inexistant. Cela est surprenant car la suppression d’un local dans le rapport définitif de l’expert aurait dû logiquement le conduire à minorer la notation et par conséquent le loyer s’agissant des bâtiments et non l’inverse'

— Au demeurant, Monsieur [K] a calculé le fermage des bâtiments de 2005 à 2018 avec le même indice, soit 10,18 euros du point prévu par l’arrêté préfectoral de 2018 alors que le montant de l’indice était moindre les années précédentes.

— L’expert [K] a calculé le fermage à compter de 2005 et non de 2018, date de renouvellement du bail et de la demande de Monsieur [T]. En effet, la révision du prix du fermage n’est pas rétroactive.

— Cette méthode de calcul va à l’encontre des dispositions du jugement mixte rendu le 29 août 2021'.

— L’expert s’est trompé concernant les taxes foncières car il compte 13 ans de fermage et 12 ans de taxe foncière alors qu’il y en a eu 13 également soit 15 600 euros.

— S’agissant des bâtiments, aucun état des lieux n’ayant été établi entre le bailleur et le preneur en début de bail, l’intimé croit pouvoir imputer leur mauvais état à la fermière en invoquant la présomption posée par l’article 1731 du code civil selon lequel :

— Or, la présomption posée par l’article 1731 du code civil est une présomption simple qui peut être renversée par la preuve contraire.

— En outre, la Cour de Cassation a rappelé depuis longtemps date que la présomption posée par l’article 1731 du code civil, est expressément limitée aux réparations locatives ; et que tel n’est pas le cas de travaux dont l’exécution touche au gros 'uvre

— Au terme de l’article 1754 du code civil, les réparations locatives incombant au preneur ou de menu entretien sont, entre autre, les réparations à faire :

« Aux âtres, contre-c’urs, chambranles et tablettes de cheminées ; Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un

mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. »

— Il n’est donc nullement question de travaux de réparation ou d’entretien qui conditionneraient la structure des bâtiments comme tente de le faire croire le bailleur.

— Concernant les deux cabanons, Madame [D], contrairement aux allégations de Monsieur [T], a assuré l’entretien lui incombant : réfection faitière, pose des portes et volets, entretien toiture. En revanche, les toitures sont à refaire et cette charge incombe au propriétaire.

— Il est totalement faux d’affirmer que ces cabanons étaient initialement en bon état : sans eau ni électricité : ils servaient de remise aux chevaux. Ils étaient déjà vétustes à l’époque, comme l’a d’ailleurs admis l’expert dans son rapport en indiquant en page 58 : «ces deux cabanons ne sont que très peu exploitables, déjà en mauvaise état et sans grande utilité ».

— S’agissant des plantations, Monsieur [K] indique qu’il aurait également commis des erreurs dans son évaluation initiale.

— Madame [D] n’a été mise en mesure de faire valoir devant l’expert, ses observations concernant ces nouvelles valeurs, totalement différentes des précédentes.

En outre, s’agissant des vignes, Monsieur [K], pour évaluer le fermage en monnaie comme en denrées, a retenu la valeur maximale selon l’arrêté préfectoral en vigueur.

— Cela conduit à un fermage en denrées qui représente plus de 10% du chiffre d’affaires brut d’un hectare de vignes AOP, ce qui est énorme.

— L’expert a changé la notation entre le pré-rapport et le rapport définitif, sans connaître l’année de plantation des parcelles pour l’année 2005. Ainsi, il a noté dans son rapport des points d’interrogation et attribué la note maximale pour des vignes âgées de plus de 50 ans à cette date.

— En 2005, la moyenne d’âge des vignes de l’exploitation était de plus de 40 ans, comme le démontre le casier viticole informatisé de la concluante pour les années 1997 et 2005 (pièces n°4, 5 et 6).

— Monsieur [K] n’a jamais demandé le CVI de 2005, ni de 1997, année du début du bail. Dès lors, il a estimé la valeur des parcelles sans connaître l’âge des vignes ni leur cépage

— De plus, il a retenu la valeur maximale pour la première année de plantation alors que les vignes n’entrent en production pour les Côtes de Provence qu’au bout de la 3ème année.

— Dans le contrat-type départemental de bail à ferme auquel se réfère d’ailleurs l’expert en page 34 de son rapport (pièce n°7), il est bien précisé qu’en cas de plantation, jusqu’à l’entrée en production, le fermage sera calculé sur la base des cultures générales sur les parcelles concernées. Il est également prévu qu’en cas d’arrachage, lorsque la plantation sera effectuée, ce même régime devra s’appliquer.

— En conséquence, l’expert aurait dû noter toutes les parcelles concernées en cultures générales durant les deux premières années de plantation, ce qui l’aurait conduit à une estimation bien différente de celle retenue.

— Monsieur [K] n’a pas tenu compte de l’arrachage de la parcelle cadastrée E [Cadastre 7] pour 0,30 ares en 2019, et l’a comptabilisée comme étant plantée en vignes dans le calcul du fermage au motif que la fermière n’aurait pas informé le bailleur de son intention d’arracher et de replanter cette parcelle (pièce n°25).

— Or, dans le bail rural, il était prévu que Madame [D] devrait s’acquitter de tous les frais de replantation de vignes, celles-ci étant gérées en bon père de famille, et ces frais représentant le montant du fermage.

— il s’infère de ces dispositions que dans le cadre du bail, la fermière était autorisée à procéder aux arrachages et replantations nécessaires.

— La parcelle E [Cadastre 7] comptait beaucoup de manquants et était très peu productive, c’est la raison pour laquelle elle a été arrachée (pièce n°8).

— Dès lors, cette parcelle aurait dû être valorisée en cultures générales durant les trois premières années et intégrée dans le calcul de la créance de la fermière au titre des frais de replantation.

— Madame [D] rapporte la preuve qu’elle a bien effectué les travaux d’arrachage et de replantation de ladite parcelle, cela ressort en effet de son casier viticole informatisé qui fait état d’une campagne de plantation pour l’année 2023-2024 mais également des factures versées aux débats (pièces n°25 à 30 et 36).

— En tout état de cause, ces travaux ont bien été constatés dans le rapport de Monsieur [K] et autorisés par courrier du bailleur (pièce n°24).

— Aux termes d’un référentiel édité par la Chambre d’Agriculture de l’HÉRAULT, le coût moyen pour la plantation d’une vigne palissée est de 32 187 euros par hectare (pièce n°31).

— Dès lors, la valeur des travaux de replantation effectués par Madame [D] pour une surface de 0,30 ares s’élève à 9 656 euros qui auraient dû être pris en compte par l’expert [K] dans la créance de Monsieur [T].

— En outre, pour les autres parcelles, Monsieur [K] a calculé les coûts de plantation en se fondant sur le référentiel économique de la chambre d’agriculture. Or, ce référentiel s’applique pour 4 000 pieds de vignes par hectare alors qu’en 2015, les plantations de Madame [D] s’élevaient à 4 400 pieds par hectare.

— Il y a une erreur dans le calcul du fermage portant sur les vignes pour l’année 2021- 2022 (page 43 du rapport) :

—  18,34 hl (AOC Côtes de Provence) x 200 euros = 3 668 euros et non 5 694 euros

—  27,45 hl (IGP) x 89 euros = 2 443,05 euros

TOTAL 6 111,05 euros et non 8 004,44 euros

— Ainsi, avec les bâtiments d’exploitation et la cave, on arrive à un montant de 8 797,86 euros comme retenu par le Tribunal et non de 10 691,25 euros comme mentionné par l’expert [K] dans son rapport et repris par Monsieur [T] dans ses conclusions.

— Dès lors, le montant de 43 464 euros retenu par l’expert au titre des fermages pour les années 2018 à 2022 est encore erroné pour ce motif, comme l’avait d’ailleurs reconnu Monsieur [T] par l’intermédiaire de son Conseil, à l’audience de jugement devant le premier juge.

— En outre, le forage n’assure plus l’alimentation en eau, comme cela est établi par le constat d’huissier en date du 15 avril 2022 (pièce n°9).

— Dans son rapport définitif (en page 60), en réponse aux dires de Madame [D] soulignant que depuis 2019 et malgré le changement de la pompe du forage par Monsieur [T], il n’y a quasiment plus d’eau et qu’il est impossible de vinifier dans ces conditions, Monsieur [K] écrit :

« Le constat d’huissier du 15 avril 2022 est postérieur à ma visite des lieux. Lors de cette visite, le problème de manque d’eau et du changement de la pompe a été évoqué mais sans pour autant qu’il me soit annoncé que la cave n’avait plus accès à l’eau. Il s’agit là, selon moi, d’une demande que le preneur devrait faire à son bailleur quant au respect de ses obligations concernant la réalisation des travaux qui pourraient lui incomber mais qui ne rentre pas dans le cadre actuel de ma mission. »

— Autrement dit, bien que lors de l’accedit, Madame [D] ait souligné que l’insuffisance de l’alimentation en eau était de nature à compromettre son exploitation et ce, malgré le fait que le bailleur ait changé la pompe du forage, l’expert n’a pas jugé utile d’en tenir compte dans l’évaluation du montant du fermage !

— Or, il est pourtant bien évident que l’alimentation en eau d’une exploitation viticole est déterminant pour son fonctionnement : il est impossible de vinifier sans eau.

— Contrairement à ce que prétend Monsieur [T], une cave de vinification a besoin d’eau toute l’année et pas seulement au moment des vendanges, pour nettoyer les cuves et le matériel: pompe à vin, manche à vin'

— Le printemps est la période où il y a le plus d’eau car il y a eu les pluies d’automne, d’hiver et du printemps. S’il n’y a pas d’eau en avril, comme l’a constaté l’huissier le 15 avril 2022, il n’y en aura pas plus vers fin août-début septembre, à la période des vendanges, puisque c’est le moment où les nappes phréatiques sont au plus bas (pièce n°9).

— En l’état de ces éléments, l’expert aurait dû prendre en compte cette problématique majeure dans sa notation, ce qui l’aurait conduit à fixer un fermage beaucoup moins conséquent.

— Pour toutes ces raisons, le montant du fermage concernant les vignes a été nettement surestimé. De plus, les comptes entre les parties sont faussés puisque le montant de la créance de plantation dépend du prix du fermage de 2005 à 2018.

— Dès lors, le premier juge ne pouvait faire abstraction des nombreuses et graves erreurs, contradictions et incohérences affectant le rapport d’expertise, lesquelles sont particulièrement préjudiciables à la fermière.

— Il convient de souligner que la plupart des erreurs affectant le rapport [K] sont des erreurs de calcul, lesquelles sont objectives et ne laissent aucune place à l’appréciation.

— Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, il appartient aux juges du fond, si les conclusions de l’expert ne sont pas suffisamment claires et précises, d’ordonner un complément d’expertise ou une nouvelle expertise (cf. notamment : Civ. 2ème 18 octobre 2005, 03-30.758).

— A fortiori, lorsque les conclusions de l’expert sont erronées, contradictoires et incohérentes,

Vu les conclusions de M [T] notifiées le 28 févier 2025 tendant à':

Au visa des articles L.411-11, R.411-11, L.411-50 et L.415-12 du Code rural,

Au visa des articles L.411-69 et suivants du Code rural,

Au visa de l’article 1731 du Code civil,

CONFIRMER le jugement du 26 janvier 2024 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BRIGNOLES en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de Madame [D] tendant à la désignation d’un nouvel expert,

— Fixé le fermage en quantité de denrée à compter de l’année 2018 sur la base de 41,45 hectolitres de vin,

— Condamné Madame [D] à la créance locative suivante :

Année 2018-2019

Vignoble AOC Côte de Provence : 7.046,68 euros

Bâtiments d’exploitation et cave : 2.599,47 euros

Soit un total de 9.646,65 '

Année 2019-2020 :

Vignoble AOC Côte de Provence : 8.911,98 '

Bâtiments d’exploitation et cave : 2.643,39 euros

Soit un total de 11.555,37 '

Année 2020-2021 :

Vignoble AOC Côte de Provence : 8.911,98 '

Bâtiments d’exploitation et cave : 2.658,71 euros

Soit un total de 11.570,69 '

— Rejeté la demande de Madame [D] tendant à voir condamner Monsieur [T] à procéder à la création d’un nouveau forage sous astreinte de 50'/jour de retard, passé un délai de 3 mois,

— Condamné madame [Y] [D] à payer à monsieur [P] [T] la somme de 19.941 euros au titre de la créance de replantation,

REFORMER le jugement du 26 janvier 2024 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux

de [Localité 13] en ce qu’il a :

— Retenu un fermage annuel de 8.797,86 euros pour l’année 2021/2022 au lieu de 10.691,25 euros,

— Condamné madame [Y] [D] à payer à monsieur [P] [T] la somme

de 41.437,27 euros au titre de l’arriéré locatif pour les années 2018 à 2022,

— Condamné monsieur [P] [T] à payer à madame [D] la somme de

10.216 euros au titre des dépenses réalisées par preneur,

— Ordonné la compensation entre les deux sommes susvisées,

— Débouté les parties de leurs autres ou plus amples demandes,

— Dit que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles,

— Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

Et statuant à nouveau,

JUGER que Madame [Y] [D] est débitrice au titre de l’année 2021/2022 de la

créance locative suivante :

Vignoble AOC Côte de Provence : : 5.694 '

Vignoble IGP : 2.310,44 '

Bâtiments d’exploitation et cave : 2.686,81 euros

Soit un total de 10.691,25 '

CONDAMNER Madame [Y] [D] à régler au titre des arriérés de fermage pour la période de 2018 à 2022 la somme de 43.464 euros ;

JUGER que Monsieur [P] [T] n’est pas débiteur à l’égard de Madame [Y] [D] au titre des travaux prétendument réalisés ;

DEBOUTER Madame [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

CONDAMNER Madame [Y] [D] au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

CONDAMNER Madame [Y] [D] au paiement de la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNER Madame [Y] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise.

Le bailleur fait valoir les moyens et arguments suivants':

— L’expert a été confronté à des difficultés compte tenu des refus persistant de Madame [D] de communiquer certaines pièces (Cf page 7 du rapport).

— Contrairement à ce qu’elle laisse croire, Madame [D] disposait des mêmes délais et a pu faire valoir ses observations.

— Cette dernière a établi un dire récapitulatif le 24 avril 2022 qui a été pris en compte par l’expert.

— Dans son pré-rapport, l’expert rappelle bien que le preneur n’a pas versé les 42.182 ' de loyer.

En revanche, l’expert a tenu compte des observations de Monsieur [T] dans son dernier dire.

— En tout état de cause, ces conclusions expertales ont pu être discutées contradictoirement devant le tribunal de telle sorte qu’il ne peut y avoir violation du principe du contradictoire.

— Les critiques de Madame [D] sont sans portée et les calculs réalisés par Monsieur [K] sont réguliers.

— Il convient, en conséquence, de confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a rejeté la demande de Madame [D] tendant à l’organisation d’une nouvelle expertise.

— Le tribunal a toutefois commis une erreur d’agissant du fermage pour l’année 2021/2022.

A) Sur la contenance et la description des lieux loués

[Adresse 2]':

Selon les indications de l’expert, les parcelles louées sont en aire AOP et pour partie en IGP selon la ventilation suivante :

AOP :

— E [Cadastre 8], pour une superficie de 1,0546 ha

— E [Cadastre 5], pour une superficie de 0,6006 ha

— E [Cadastre 4], pour une superficie de 0,5401 ha

— E [Cadastre 3], pour une superficie de 0,3442 ha

— E [Cadastre 6], pour une superficie de 1,3555 ha

— E [Cadastre 7], pour une superficie de 0,2912 ha

IGP :

— E [Cadastre 7], pour une contenance cadastrale de 1,1633 ha ; en aire IGP pour 0,8721 ha ;

— E [Cadastre 8], pour une contenance cadastrale de 3,2508 ha ; en aire IGP pour 2,1962 ha.

La ventilation est donc la suivante :

— AOP pour une superficie totale de 4,1862 ha ;

— IGP pour une superficie totale de 3,0683 ha.

Cela étant, l’expert note qu’une dérogation avait été accordée. Ces parcelles ont bénéficié d’une tolérance de revendication en AOC Côte de Provence jusqu’à la récolte 2021.

Dès lors, et selon l’expert, jusqu’à la récolte 2021, soit la campagne 2020-2021, le calcul du fermage doit prendre en compte l’ensemble des parcelles comme étant classées en AOP, puis à compter de la récolte 2022 (pour la campagne 2021-2022) il y aura lieu de se référer à la nouvelle classification (cf. page 26).

Sur l’ensemble du vignoble, l’expert n’a noté aucune anomalie particulière.

2) Sur les bâtiments d’exploitation

Ces bâtiments se décomposent de la façon suivante :

— Un cabanon principal ;

Ce cabanon en pierres est composé de deux parties :

— Une partie sud anciennement habitable, aujourd’hui vétuste ;

— Une partie nord servant de remise à matériel (cf. page 15).

Sa surface est de 43,10 m2.

— Un cabanon secondaire divisé en deux parties :

— Une partie anciennement habitable ;

— Une partie à usage de stockage (cf. page 17 du rapport).

Sa surface est de 25,60 m2.

— Une cave de conservation (cf. page 19 du rapport)

Ce bâtiment bénéficie du courant électrique.

Un forage permet d’assurer l’alimentation en eau.

Sa superficie est de 82,80 m2.

— Une cave de vinification

Il s’agit d’un bâtiment construit en 1984, partiellement enterré et accessible depuis la cave de conservation (cf. page 21 du rapport).

L’expert a relevé que son état était correct. Sa superficie est de 114,74 m2 (cf. page 22 du rapport).

Cette cave de vinification comprend, au titre des équipements mis à disposition par le bailleur, les éléments suivants :

—  4 cuves béton pour un total de 593 hl ;

— Une petite citerne de 5 poches de 6,5 hl chacune en brauthite ;

— Une citerne extérieure en inox ;

(Cf. page 22 du rapport)

Cela étant, à l’origine Madame [D] bénéficiait de tout le matériel de cave (pressoir ' conque) qu’elle a vendu et remplacé sans l’autorisation du bailleur.

Sur un plan d’ensemble, l’expert a considéré que les cabanons, tant principal que secondaire, étaient en état vétuste.

Cet état a effectivement impacté sa notation. Or, Monsieur [T] tient à préciser que si ces bâtiments sont en mauvais état, cela résulte de l’absence de tout entretien apporté par la fermière.

— Aucun état des lieux n’a été établi lors de l’entrée en jouissance. Dès lors, il y a lieu de considérer, en application de l’article 1731 du Code civil, que ces bâtiments étaient en bon état de réparations locatives : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.»

Les photographies jointes au rapport démontrent l’absence de tout entretien de ces bâtiments par Mme [D].

— S’agissant de l’alimentation en eau': Il est impossible de se baser sur le constat d’ huissier invoqué par Mme [D] pour dire si le forage est à sec aux périodes où il est réellement utile. Quoi qu’il en soit à ce sujet, la cour se reportera aux courriers échangés entre Madame [D] et Monsieur [T] en juin 2017 (Pièces n°6 et 7). Monsieur [T] indiquait que le forage serait réparé et qu’il restait à l’écoute de Madame [D] s’il fallait éventuellement envisager un nouveau forage (Pièce n°7). Madame [D] n’a plus donné suite.

— L’expert a procédé à une notation du vignoble, parcelle par parcelle, en tenant compte des critères fixés par l’arrêté préfectoral du 12 octobre 2012 (cf. page 33 et annexe 6 du rapport). Selon l’annexe 6 dudit rapport, la note sur 100 points évolue entre 52 points minimum et 95 points maximum. Contrairement à ce que soutient la partie adverse l’expert n’a pas retenu le maximum de la notation du vignoble (Cf. annexe 6 du rapport). La raison de cet écart résulte de l’âge de certaines vignes.

— Madame [D] estime que le montant du loyer aurait été augmenté entre le pré-rapport et le rapport. Pour autant, il s’agissait d’une erreur de calcul et de note des parcelles. Il convient de se référer à la réponse de Monsieur [K] au 5ème point des dires de Monsieur [T] (Page n°55 du rapport). Le concluant soulevait l’incohérence des notes au regard de l’état des parcelles.

Monsieur [K] y répondait : « La remarque est pertinente et m’a permis de déceler une erreur de formule. Les additions n’étaient pas bonnes dans mon pré-rapport. J’ai rectifié cette erreur dans le présent document. »

— La différence de prix est donc totalement justifiée dès lors que la dernière valeur retenue est celle qui correspond à l’état des parcelles.

— Madame [D] conteste à nouveau le détail et la description du vignoble faits par l’expert. Elle soutient en particulier que l’expert n’aurait pas vérifier la date de replantation en 2005. Or, c’est elle qui a donné à l’expert l’ensemble de ces éléments en outre le CVI de Madame [D] a bien été communiqué à l’expert le 16 mars 2022 (Cf. page 9 du rapport). La Cour observera à toutes fins utiles, en page 7 du rapport, que l’expert a relaté les multiples relances adressées à Madame [D] pour obtenir ces pièces.

C) Sur le mode de fixation du fermage

— Comme le Tribunal a pu le constater dans un premier temps, la différence, pour les baux portant sur des cultures pérennes, entre un fermage en monnaie et un fermage en denrée est particulièrement flagrante.

— L’expert s’est penché sur le problème (cf. page 38 du rapport). Il relève à juste titre que pour les exploitations comportant des cultures pérennes telles que l’arboriculture, la viticulture, le dispositif du fermage en monnaie issu de la loi de 1995 n’est pas adapté.

C’est pour cette raison que la législation a prévu que le système en denrée puisse être conservé dans ce cas d’espèce.

L’expert a relevé qu’en 1995, pour les exploitations viticoles du Var, le calcul selon les deux modes donne des résultats complètement différents.

— Ainsi, il rappelle à juste titre qu’en 1995, en région Côte de Provence Var centre, le fermage en denrée était de 606 euros par an et par hectare, alors que le fermage en monnaie était de 557 euros par an et par hectare.

— Au fil de l’évolution des indices et du prix des denrées, l’écart entre ces deux modes de fermage s’est creusé.

— C’est ainsi qu’en 2020, le fermage en denrée pour un hectare de vignes était de 1.741,50 euros par an et par hectare, alors que le fermage en monnaie n’est toujours que de 637,10 euros (cf. page 38 du rapport).

— Il sera rappelé que le prix du fermage doit être fixé en monnaie depuis la loi du 2 janvier 1995 sauf pour ce qui concerne les cultures pérennes telles que les vignes.

— Le juge doit tenir compte du coût nécessaire quant au remplacement d’une plantation de culture pérenne telle que la vigne.

— Pour éclairer les parties et le Tribunal, Monsieur [K] a établi un tableau indiquant le nombre d’années de fermage nécessaires pour couvrir les frais de replantation à la charge du bailleur :

— Seul le fermage calculé en denrée permet au bailleur de revenir sur ses frais sur une période raisonnable.

— L’expert concluait son raisonnement en indiquant (Page 39 du rapport) : « Il parait difficile, selon moi, de demander à un propriétaire de maintenir la permanence des plantations (article 1719-4° du Code Civil), alors qu’il devra percevoir plus de trente années de loyers pour financer ladite plantation. Ces valeurs sont des minima si l’on considère, de plus, que la taxe foncière est, pour sa plus grande partie, à la charge du bailleur »

— Il est bien évident que le fermage doit pouvoir couvrir les frais engagés par le bailleur au titre de son obligation issue de l’article 1719-4 du Code civil (cf. page 39 du rapport). L’article L 411-11 du Code rural milite en faveur d’ un loyer en denrées pour les cultures permanentes viticoles notamment. Cette modalité est d’ailleurs reprise par l’article R.411-1 3° du Code rural, précisant que seul le fermage en denrées est adapté aux caractéristiques régionales :

« 3° Les quantités maximales et minimales de denrées qui, dans les différentes régions naturelles agricoles du département, représentent les valeurs locatives normales des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents. Les denrées dont les quantités sont ainsi indiquées doivent être choisies en fonction des différents types d’exploitations existant dans les régions. »

— Il paraît difficile d’exiger d’un propriétaire bailleur de vignes, notamment, d’engager des travaux d’arrachage et de replantation représentant environ un investissement de plus de 23.500 euros par hectare, tout en percevant un fermage en monnaie compris entre 1.972 euros et 3.207 euros, pour un bail portant sur plus de 7 hectares de vignes et des bâtiments d’habitation et d’exploitation.

— L’expert a d’ailleurs communiqué aux débats le coût de la création d’un hectare de vignes selon le référentiel technico-économique ou de plantation édité par la Chambre d’Agriculture du Var (cf. annexe 14 du rapport).

Le coût d’arrachage d’une replantation est effectivement de l’ordre de 24.000 euros par hectare. Ce montant augmente avec le temps. En conséquence, la logique veut que ce fermage soit fixé en denrées.

MOTIVATION':

Selon l’article L 411-11 du code rural':

Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en 'uvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l’autorité administrative sur la base de références calculées d’après des modalités définies par décret. Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références sont applicables aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris par l’autorité administrative dans chaque département pour arrêter les maxima et les minima. Le loyer des bâtiments d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties au bail à compter de la publication de l’acte ci-dessus mentionné. A défaut d’accord entre les parties, le loyer des bâtiments d’habitation est fixé par le tribunal.

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages.

Cet indice est composé :

a) Pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes ;

b) Pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente.

Les modalités de calcul de l’indice et de ses composantes sont précisées par voie réglementaire.

L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture.

Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation prévues au présent article ne s’appliquent pas.

L’autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur proposition de commissions consultatives paritaires départementales. En cas de carence de ces commissions, l’autorité compétente procède elle-même à cette fixation.

Ces maxima et ces minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.

Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Le prix du bail est payable en espèces. Toutefois, pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties, le prix du bail est payable en nature ou partie en nature et partie en espèces. Sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit (Article L411-12).

Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus.

La faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés ( Article L411-13)

Selon l’article L411-14 du même code les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public ; celles du deuxième alinéa de l’article L. 411-13 ont un caractère interprétatif.

Pour l’application de l’article’L. 411-11, le préfet fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture : '

3° Les quantités maximales et minimales de denrées qui, dans les différentes régions naturelles agricoles du département, représentent les valeurs locatives normales des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents. Les denrées dont les quantités sont ainsi indiquées doivent être choisies en fonction des différents types d’exploitations existant dans les régions.

Aux termes de l’article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime, «'à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans . Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent'; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail'; le prix est établi conformément aux articles L 411-11 à L 411-16'».

Contrairement à l’action en révision du prix du bail de l’article L 411-13, l’action en fixation du prix du bail renouvelé n’est enfermée dans aucun délai, le prix du bail renouvelé fixé judiciairement s’applique à compter de la date d’effet du bail renouvelé, même si l’action est engagée au cours de la période de renouvellement. En l’espèce, le bail initial a été renouvelé tacitement pour une première période de neuf ans à compter du 12 février 2009 et venait à échéance le 11 février 2018. Il s’est renouvelé à la date du 12 février 2018 pour une nouvelle période de 9 ans venant à échéance le 11 février 2027. La fixation judiciaire du prix du bail renouvelé pour la seconde fois prendra en conséquence effet à compter du 12 février 2018, comme l’a exactement jugé le tribunal, quand bien même la requête en fixation du prix du bail est du 1er avril 2020.

Sur la critique du rapport d’expertise':

Madame [D] fait valoir en premier lieu que le rapport de M. [K] est entaché de contradictions manifestes, notamment parce qu’il existe une différence majeure entre les valeurs retenues dans le pré-rapport du 24 mars 2022 et celles figurant dans le rapport définitif établi après réponse aux dires des parties. Ainsi, elle relève que dans le pré-rapport, le loyer en denrées était de 5098 euros après abattement de 40% ( SIC), pour frais d’arrachage et de replantation assumés par le preneur à la place du bailleur. En réalité l’abattement est selon le contrat type départemental de 60 %, le loyer étant ramené à 40 % de la valeur locative calculée comme si le bailleur avait effectué la replantation , lorsque la plantation arrachée appartenait à ce dernier. En monnaie , ce loyer était de 3038 euros . Or dans le rapport définitif , ce loyer passe à 9747 euros, pour le loyer en denrées, et à 5807 euros pour le loyer en monnaie.

Cette différence s’explique par une erreur de notation des parcelles dans le pré-rapport, erreur corrigée dans le rapport définitif , à la suite du dire formulé par le conseil du bailleur. En effet, dans le tableau 6 de son pré-rapport, l’expert avait oublié d’additionner tous les éléments d’appréciation de la note attribuée à chaque parcelle. C’est ainsi que pour la parcelle E [Cadastre 5], plantée d’une vigne AOP de 11 ans d’âge , la note attribuée dans la colonne note totale de ce tableau était de 55, alors que les éléments de valorisation notés, si on les additionne, représentent une note totale de 95. Le tableau en annexe 6 du rapport d’expertise a été corrigé en conséquence. Quatorze parcelles ont une note comprise entre 90 et 95 et 7 une note de 52. Pour les premières, il s’agit des parcelles qui supportent les vignes les plus jeunes ( entre 6 et 14 ans d’âge), pour les secondes il s’agit des parcelles qui supportent les vignes les plus anciennes ( entre 47 et 67 ans d’âge). Cette notation corrigée à la hausse explique la différence constatée du loyer en denrées et en monnaie entre le pré-rapport et le rapport définitif.

En second lieu , Madame [D] souligne que s’agissant des comptes entre les parties qui sont impactés par le montant du fermage , l’expert estime dans son rapport définitif que le bailleur a avancé la somme de 19941 euros au titre des plantations, alors que dans le pré-rapport il estimait que celui-ci devait 10'216 euros au preneur.

Cependant, cette différence s’explique là encore par la correction de l’erreur de notation des parcelles qui a entrainé un nouveau calcul de la valeur locative en tenant compte de tous les éléments de valorisation retenus par l’expert.

Il convient de rappeler à ce stade les modalités de calcul du loyer prévu au bail de 1997.

Le bail a été consenti en contrepartie «'d’ un fermage annuel moyen sur 12 ans de 30730 francs, plus toutes les charges dues par le propriétaire au titre du bien loué ( impôt foncier, assurances et autres), payable de la façon suivantes':

-70300 francs pour les années 1997,1998 et 1999,

-51100 francs pour les années 2000, 2001et 2002, plus les impôts fonciers et toutes autres charges dues par le propriétaire au titre du bien loué. Le fermage pourra être réduit annuellement par des subventions ou remboursements, droits déjà acquis ou à acquérir, que pourrait percevoir le propriétaire dans l’année'».

Par la suite et jusqu’à la fin du bail, [Localité 19] [D] devait «'acquitter à la place et pour le compte du propriétaire la totalité des frais, charges et impôt foncier incombant au propriétaire au titre du bien loué y compris les frais de replantations de vignes'» .

Il n’est pas contesté que le loyer prévu au bail , payable entre 1997 et 2002 a été acquitté.

Le tableau figurant en page 41 du rapport d’expertise synthétise le détail des données du fermage en denrées, pour un calcul de la valeur locative d’après les dispositifs en vigueur dans le Var, à taux plein et après abattement pour frais de replantation, détaillées par l’expert, parcelle par parcelle, en annexe 8 de son rapport, et ce pour la période des campagnes viticoles de 2005/2006 à 2017/2018. Ce tableau fait figurer également la créance du preneur correspondant aux coûts de replantation exposés en 2005, 2007, 2010, 2011, 2015 et 2017, déduction faite des subventions perçues. Le montant des fermages à taux plein est de 105'341,57 euros sur la période et le montant des fermages au taux réduit est de 95027, 42. La différence représente ce que l’expert qualifie d’ avance sur créance de replantation .

Le coût des replantations a été chiffré à 47865 euros. Le fermage payé sur la période du bail initial représente 55522 euros ( 364200 francs), soit encore 4627 euros par an sur 12 ans.

L’expert a réaffecté la somme de 23135 euros représentant cinq annuités de ce loyer sur la période 2005-2009 correspondant à l’intervalle entre la première replantation et l’échéance du 1er bail . Il a ajouté les taxes foncières payées par Mme [D] entre 2005 et 2017, à raison de 1200 euros pendant 12 ans, soit 14400 euros , pour en déduire le fermage payé entre 2005 et 2017 , soit 37535 euros. Sachant que le bailleur aurait dû percevoir un loyer plein de 105'341,57 euros entre 2005 et 2017 mais qu’il n’a perçu sur la période que 37535 euros, et que la créance de replantation est de 47865 euros, l’expert établit la balance suivante':

47865 '( 105341-37535) = -19941 euros , ce qui indique que le bailleur a non seulement financé les replantations réalisées par le preneur de 2005 à 2018, mais que de surcroit son financement dépasse son obligation, de 19941 euros et qu’il est donc créancier de cette somme.

En page 42 du rapport figure un second tableau qui établit un calcul comparable avec un fermage en monnaie sur la même période. Le fermage en monnaie à taux plein est de 75287,97, la créance de replantation du preneur est toujours de 47865 euros et le fermage versé entre 2005 et 2017 est de 37'535 euros.

La balance s’établit à : 47865 '(75287,97-37535)euros = 47865'37752,97= 10112,03 arrondis à 10112 euros.

Ainsi, en cas de fermage en monnaie sur la période antérieure à celle du bail renouvelé, c’est le preneur qui est créancier au titre des frais de replantations , pour avoir financé des replantations incombant au bailleur et payé un loyer au-delà de son obligation.

Cependant, en calculant un loyer théorique sur la période du bail expiré afin de déterminer les créances éventuelles de replantation du preneur ou la créance éventuelle d’avance sur frais de replantation au bénéfice du bailleur, l’expert a excédé les limites de sa mission puisque le jugement du 29 août 2021 avait bien spécifié que seul le prix du bail renouvelé le 12 février 2018 devait être fixé et qu’il n’y avait pas lieu de fixer le fermage pour la période antérieure à ce renouvellement.

Or, selon le contrat de bail initial, le paiement par le preneur , à la place du propriétaire, de la totalité des frais , charges et impôt foncier dus au titre du bien loué et des frais de replantations de vignes constituait une modalité du paiement du loyer du bail expiré.

Les erreurs de notation et de calcul commises par l’expert, l’ayant conduit à recalculer entre son pré rapport et son rapport le fermage en denrées et en monnaie du bail renouvelé, avec des résultats en nette hausse , laissent par ailleurs planer un doute sur le sérieux de sa démonstration, d’autant que des omissions et erreurs de calcul demeurent, comme par exemple en page 43 de son rapport sur le montant du fermage annuel 2021/2022.

Dès lors , il sera fait droit à la demande de nouvelle expertise de Mme [D]'.

Il convient dans l’attente de surseoir à statuer sur le surplus des demandes des parties et de réserver les dépens

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, avant dire droit, contradictoirement et en dernier ressort,

Ordonne une expertise et Désigne pour y procéder Madame [G] [X], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix en Provence

[Adresse 20]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : O6.20.44.18.9O Mèl : [Courriel 12]

Avec pour mission de :

se rendre sur le domaine viticole situé lieudit [Adresse 18] et [Adresse 16] [Localité 14], parcelles cadastrées section E [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], 1761,1927,1928, propriété de M [P] [T] louées à Mme [Y] [D] dans le cadre d’un bail à ferme, en présence des parties, leurs conseils dûment convoqués';

Visiter et décrire la propriété, déterminer la nature des parcelles selon les catégories prévues par l’arrêté préfectoral portant application du statut du fermage en vigueur lors du renouvellement du bail';

Déterminer le prix normal du fermage normal du fermage de la propriété de M. [P] [T] donnée à bail à Mme [Y] [D] au regard des prescriptions de l’article L 411-11 du code rural et de l’arrêté préfectoral applicable, à compter de la date de renouvellement du bail le 12 février 2018';

Proposer un fermage en monnaie ou en denrée';

Faire les comptes entre les parties';

Apporter tous les éléments essentiels à la résolution du litige ;

Fixe à la somme de 3 000 euros (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par Madame [Y] [D] au greffe de la cour (régie) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat de la mise en état, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner ;

Dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au conseiller chargé du contrôle des opérations d’expertise de la chambre 1-5 de la cour d’appel, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert devra déposer au greffe rapport de ses opérations dans le délai de SIX MOIS à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera copie à chacune des parties en cause ;

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente ;

Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre 1-5 pour contrôler les opérations d’expertise ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties ;

Réserve les dépens jusqu’en fin d’instance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,