COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/ 223

Rôle N° RG 22/15428 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKLJK

[E] [Y]

C/

Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-pascal BENOIT

M^e Sophie BOMEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de MARSEILLE en date du 28 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02172.

APPELANTE

Madame [E] [Y]

née le 17 Mars 1970 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Pascal BENOIT de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE, demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Sophie BOMEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Gaëtan LE MERLUS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 1999, l’établissement public local à caractère industriel et commercial (l’EPIC) Habitat Marseille Provence, a consenti à madame [E] [Y], un bail à usage d’habitation pour un appartement de type T3, sis [Adresse 2] (13) pour une durée de trois années, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 626,98 francs provision sur charges inclus (378,57 euros), révisable annuellement.

Des désordres sont apparus au sein du bien loué consistant en des infiltrations provenant de la toiture et des moisissures subséquentes.

Par ordonnance contradictoire du 30 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité de Marseille, statuant en référé a notamment ordonné une expertise, confiée à M. [X] [J], avec mission habituelle en la matière, afin de décrire les désordres, en rechercher les causes et dire s’ils compromettent l’usage du bien.

L’expert a déposé son rapport le 30 août 2021.

Suivant exploit du 8 décembre 2021, Mme [Y] a assigné l’EPIC Habitat Marseille Provence devant le juge des contentieux de la protection, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir :

— sa condamnation à effectuer des travaux pour remédier aux désordres d’étanchéité provoquant humidité et moisissures au sein de son logement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 30 000 euros, en réparation de son préjudice professionnel et son trouble de jouissance ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement en date du 28 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille a :

— débouté Mme [E] [Y] de ses demandes ;

— condamné Mme [Y] à payer à l’EPIC Habitat Marseille Provence la somme de 600 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré qu’aucune responsabilité du bailleur ne pouvait être retenue dans les désordres constatés, notamment eu égard aux constations du rapport d’expertise.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 novembre 2022, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— condamne le bailleur à effectuer des travaux pour remédier aux désordres d’étanchéité, provoquant humidité et moisissures au sein de son logement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision ;

— condamne le bailleur au paiement de la somme de 30 000 euros, en réparation de son préjudice professionnel et son trouble de jouissance, au cours des trois dernières années ;

— condamne le bailleur au paiement de la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— la cause des désordres réside dans un défaut d’étanchéité du toit terrasse de l’immeuble ;

— les problèmes d’apparition de l’humidité et des traces de moisissures se sont aggravés après réalisation de travaux sur la toiture par le bailleur, alors qu’ils auraient dû apporter une solution à cette question insidieuse de moisissures ;

— elle a vécu quinze ans dans ce bien sans aucun problème et depuis plus de trois années, l’apparition de l’humidité et des moisissures n’a cessé d’altérer ses conditions d’habitation et a eu un retentissement sur sa santé personnelle ;

— elle exerce la profession d’assistante maternelle agréée et a dû renoncer à recevoir des enfants dans son appartement qui ne répondait plus aux normes d’hygiène ;

— l’expert M. [J] a déposé son rapport sans expliquer pourquoi les moisissures qui n’étaient jamais apparues pendant plus de quinze ans, ont fini par devenir récurrentes dans le bien, les cause de l’humidité n’ayant pas été expliquées ;

— la chambre reste inutilisable ;

— la question de pont thermique reste floue ;

— le logement est insalubre, les moisissures réapparaissent constamment malgré un traitement, et le préjudice subi est important.

Par dernières conclusions transmises le 11 avril 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’EPIC Habitat Marseille Provence, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, et :

— à titre principal :

— constate qu’il n’est pas à l’origine des désordres ;

— constate qu’il n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles ;

— constate que Mme [Y] est à l’origine de son préjudice ;

— déboute Mme [Y] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

— constate une part limitée de sa responsabilité dans la survenance des dommages ;

— limite les travaux à effectuer à la reprise des menuiseries extérieures ;

— déboute Mme [Y] de sa demande de travaux, pour le surplus ;

— cantonne l’indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 895,05 euros ;

— déboute Mme [Y] du surplus de sa demande indemnitaire ;

— en tout état de cause : condamne Mme [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— à titre principal : sur l’absence de responsabilité du bailleur :

— il a toujours effectué les travaux nécessaires ;

— aucun manquement à ses obligations n’est caractérisé ;

— l’existence de ponts thermiques n’est pas de nature à caractériser l’indécence du logement ;

— Mme [Y] obstruait volontairement les aérations des nouvelles menuiseries ;

— Il ressort du rapport d’expertise que Mme [Y] ne fait pas une utilisation normale de son logement et ne l’aère pas assez ;

— Mme [Y] a mis en place un nouveau parquet sans son autorisation, le détalonnage insuffisant des portes lui est imputable ;

— à titre subsidiaire : sur les désordres strictement imputables au bailleur :

— sa responsabilité ne pourrait être retenu qu’en raison de l’absence d’aérateurs sur les menuiseries extérieures ;

— cela ne saurait être évaluée qu’à 25 % ;

— la cause principale demeure le défaut d’utilisation de l’appartement par Mme [Y], à savoir le manque d’aération du logement, l’obturation des ventilations et la pose du parquet sans l’accord de son bailleur, qui a eu pour effet de diminuer le détalonnage des portes et justifient la diminution de son droit à indemnisation ;

— s’agissant des travaux visant à supprimer les causes des désordres, seule la création d’aération sur les menuiseries PVC pourrait le cas échéant lui incombait ;

— la charge du détalonnage devant être supportée par la locataire ;

— sur les préjudices allégués :

— afin de démontrer son préjudice professionnel Mme [Y] produit une attestation d’agrément valable du 22 octobre 2015 au 19 mai 2020, ce document ne permettant pas d’établir qu’elle a cessé toute activité professionnelle en raison de l’état du logement ;

— Mme [Y] a perçu une allocation de solidarité spécifique en novembre 2018 or cette allocation suppose un épuisement des droits à l’allocation d’assurance chômage ;

— la privation d’emploi dont a été victime Mme [Y] n’est donc pas survenue brusquement au mois d’octobre 2018, en raison des désordres de l’appartement ;

— le préjudice professionnel n’est pas démontré ;

— la demande de Mme [Y] au titre du préjudice de jouissance apparaît disproportionnée ;

— il pourrait être évalué à 30 % de son loyer mensuel lequel s’élevait à 265,20 euros soit 265,20 x 30 % x 45 mois = 3 580,20 euros ;

— la part imputable au bailleur devant être limitée à 25%, soit un montant maximum de 895,05 euros.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel

Sur la demande de travaux :

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que des obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6, précité, dipose plus particulièrement que le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass. civ 3ème, 4 juin 2013, n° 11-27.650 ; Cass. civ 3ème., 23 novembre 2011 n°10-25978).

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (Cass. civ 3ème, 15 octobre 2013 n°12-20.993) ; mais celui qui invoque des désordres doit rapporter la preuve de leur existence et, le cas échéant leur imputabilité au bailleur.

Mme [Y] soutient, comme devant le premier juge que le logement souffre d’humidité engendrant moisissures récurrentes depuis le mois d’octobre 2018. Elle produit les éléments suivants :

— différents courriers recommandés avec accusés de réception, adressés au bailleur, les 20 octobre 2010, 29 novembre 2018, 12 décembre 2018, 27 juin 2019, 6 août 2019, 27 août 2019, 20 octobre 2020, dans lesquels Mme [Y] fait état de ses réclamations au bailleur suite aux désordres subis ;

— des photographies non datées ;

— le rapport de M. [Z] mandaté par la société MATMUT Protection juridique, assureur de Mme [Y], du 11 juin 2019, suite à un sinistre en date du 17 décembre 2018 ;

— le rapport de l’expert judiciaire de M. [J] déposé le 30 août 2021 ;

— un dossier médical ;

— une attestation d’agrément d’assistance maternelle.

S’agissant de l’origine des désordres, il ressort des rapports d’expertises les éléments suivants :

— le rapport établit par M. [Z] le 11 juin 2019, mandaté par la société MATMUT Protection juridique, assureur de Mme [Y] qui fait suite à un sinistre survenu le 17 décembre 2018, consistant en des infiltrations d’eaux pluviales, l’empêchant d’exercer son activité professionnelle d’assistante maternelle à domicile.

Concernant les causes des désordres, il fait état :

* les légères traces d’infiltrations d’eaux pluviales dans la chambre à coucher ont été résolues par l’intervention de la société au niveau du toit-terrasse ;

* le développement de moisissures en différents points du logement mais principalement sur les parois de la chambre à coucher résulte de l’insuffisance du système de ventilation naturelle et de la qualité de la construction (ponts thermiques, système de ventilation naturelle statique) ;

L’expert précise que le système de ventilation générale a été modifié avant son passage (le 4 mars, pose de ventilations hautes dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes).

De même, l’expert relève que le bailleur s’est engagé à procéder à différents travaux de rénovation du logement, notamment le remplacement des menuiseries PVC. Ces travaux ont été engagés le 21 mai 2019 et seront prochainement achevés.

Enfin il note que l’assureur du propriétaire a désigné le cabinet Polyexpert en qualité d’expert qui s’est rendu sur place le 20 mai 2019 et qui a conclu que la responsabilité du bailleur n’était pas établie et a préconisé un classement sans suite du dossier.

Il estime donc que le système de ventilation naturelle ayant été modifié avant le rendez-vous contradictoire, il est difficile de conclure qu’il n’était pas réglementaire et donc comme étant à l’origine du phénomène de condensation superficielle.

— le rapport réalisé par M. [J] le 30 août 2021, expert judiciaire, retient dans ses conclusions que :

* le logement visité est affecté de différents désordres :

° la chambre est inutilisable en raison de la présence importante de moisissures ;

° la salle de bains et le WC présentent de légères traces de moisissures qui ne compromettent pas leur usage ;

° le plafond du séjour présente de légères traces de moisissures qui ne compromettent pas sa destination ;

* les travaux indiqués au paragraphe 5-7 sont indispensables afin de remettre en état la chambre du logement ;

* la responsabilité de la locataire est retenue pour le manque de ventilation (devant être réalisée dans tout type de logement par ouverture régulière des fenêtres), ainsi que pour le détalonnage insuffisant effectué sous les portes intérieures suite à la mise en place d’un nouveau parquet qui a rehaussé le niveau du sol existant (sans autorisation du bailleur selon les dires des parties) ;

* la responsabilité du bailleur est retenue pour l’absence d’aérateurs sur les menuiseries existantes (PVC) et la présence de pont thermique sur la façade Nord/Nord Est du logement.

* Mme [Y] a subi un préjudice de jouissance en raison de la présence importante de moisissures et champignons dans la chambre du logement, rendant cette dernière inutilisable.

Par conséquent, il s’évince de ces éléments que la locataire et le bailleur apparaissent chacun pour partie responsable des désordres affectant le bien.

S’agissant de la responsabilité du bailleur, l’existence de ponts thermiques n’est pas de nature à caractériser l’indécence d’un logement. Elle ne saurait permettre de caractériser un manquement contractuel à ses obligations. Aucune étanchéité à l’air insuffisante n’a été relevée par l’expert. L’absence de rôle déterminant du système d’isolation thermique extérieure dans l’apparition des désordres est corroborée par le fait que Mme [Y] y réside depuis près de vingt ans et que les moisissures sont apparues au mois d’octobre 2018.

S’agissant de l’absence d’aérateurs sur les menuiseries existantes, ayant concouru aux désordres subis par Mme [Y], cela relève a priori de la responsabilité du bailleur.

Cependant, le bailleur rapporte la preuve que les menuiseries dépourvues d’aération et donc plus étanches ont été installées au printemps 2019, à la demande de Mme [Y] qui obstruait volontairement les aérations des anciennes menuiseries, se plaignant de l’entrée d’air dans son logement.

L’EPIC Habitat Marseille Provence, verse aux débats le tableau d’intervention du bailleur au sein du logement de Mme [Y] corroborant une dépose et pose des menuiseries PVC le 14 mars 2019.

Par ailleurs, il est établi que Mme [Y] a fait une utilisation anormale de son logement. Elle omet de procéder à une aération régulière. Il apparaît qu’elle a lutté contre la circulation d’air. De plus, elle a procédé à la pose d’un nouveau parquet rehaussant le niveau du sol, sans l’autorisation du bailleur, qui a pour conséquence un détalonnage insuffisant des portes, limitant ultérieurement la circulation d’air dans le logement. En outre, l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire en date du 28 juillet 1999, versé aux débats, démontre que les pièces du logement étaient pourvues de portes qui fonctionnaient.

Par conséquent, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que le bailleur ne peut être tenu responsable d’une inexécution de ses obligations contractuelles. Il a satisfait à la demande de sa locataire de rénovation des fenêtres pour améliorer ses conditions de vie.

De même, il ne peut être tenu pour responsable de l’aération des lieux et des travaux de réfection du sol engagés par Mme [Y] sans son autorisation. L’expert relève que Mme [Y] a obstrué la grille de ventilation en partie basse de la porte de sa chambre.

Aucun manquement ne peut être imputé au bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamné Mme [Y] aux dépens de l’instance, et à payer à l’EPIC Habitat Marseille Provence la somme de 600 euros, en application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [Y] sera condamnée à supporter les dépens d’appel et devra payer à l’EPIC Habitat Marseille Provence la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [Y] à verser à l’EPIC Habitat Marseille Provence la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [Y] de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE Mme [Y] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,