COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 OCTOBRE 2025

mm

N° 2025/ 330

N° RG 22/06577 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLEG

[M] [R]

Compagnie d’assurance PACIFICA

C/

[K] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL ABEILLE AVOCATS

SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/06269.

APPELANTS

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance PACIFICA, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [K] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Caroline CAUSSÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Monsieur [R] est propriétaire occupant d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble A1 situé [Adresse 1]. Ce bien est assuré auprès de PACIFICA.

Madame [Z] est propriétaire d’ un appartement situé au rez-de-chaussée du même immeuble, à l’aplomb de celui de M. [R], et d’une cave.

A compter du 15 décembre 2014, cet appartement a été loué à M. [T]. Le 3 janvier 2013 il a constaté l’existence de désordres découlant d’un dégât des eaux.

M. [T] a informé son assureur et Mme [Z], qui a elle-même informé le syndic de la copropriété et son assureur. Ce dernier a mandaté le cabinet Texia afin de réaliser une expertise qui s’est déroulée le 11 février 2016 en présence de Mme [Z], de M. [T] et de l’ expert AIS pour la MAAF, assureur de M. [T]. L’ expert n’ a pu avoir accès à l’appartement de M. [R]. L’entreprise DUO DETECTION a établi un rapport le 29 novembre 2016 à la demande de GESPAC IMMOBILIER, le syndic de la copropriété de l’immeuble.

Suite à la constatation des désordres dans le logement loué, Mme [Z] a saisi le tribunal de grande instance de Marseille afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. Par ordonnance de référé du 7 juillet 2017, M. [W] [I] a été désigné avec la mission habituelle en la matière. Il a rendu son rapport le 11 octobre 2018.

Par actes des '25 et 26 juin 2020,'Mme [Z] a fait assigner’ la société PACIFICA et M. [M] [R] devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’ obtenir l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et des articles 1240 et 1242 du code civil.

Elle a sollicité la condamnation des défendeurs à lui payer les sommes suivantes':

2712,00 euros TTC au titre du préjudice matériel';

34780,00 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité de relouer son bien';

4000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Monsieur [R] et son assureur PACIFICA se sont opposés à ces demandes aux motifs que la responsabilité de M [R] n’est pas établie pas plus que le trouble anormal de voisinage en provenance de son appartement.

A titre subsidiaire, ils ont demandé au tribunal de limiter à 1960 euros HT le montant des réparations correspondant aux désordres n°s 1 et 4 et de réduire le montant du préjudice de jouissance à 50% du montant du loyer, sur la période allant de la date d’expulsion du locataire jusqu’à la date du dépôt du rapport d’expertise. Ils ont sollicité l’application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Mme [Z] aux dépens.

Par jugement du'5 avril 2022, le tribunal judiciaire de’Marseille a':

— condamné M. [R] et son assureur la société Pacifica à régler à Mme [Z] la somme de 2 260 € HT au titre des dommages matériels subis par Mme [Z],

— condamné M. [R] et son assureur la société Pacifica à régler à Mme [Z] la somme de 10 227,82 € TTC au titre du préjudice de jouissance,

— dit qu’aux sommes précitées exprimées HT, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du jugement,

— débouté l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [R] et son assureur la société Pacifica au paiement de la somme de 2'000'€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que certains désordres constatés dans l’appartement de Mme [Z] avaient pour origine des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement de Monsieur [R] et constituaient un trouble anormal de voisinage. Il a jugé que 75 % du préjudice de jouissance se rattachait aux désordres en provenance de l’appartement du défendeur.

Par déclaration du'4 mai 2022, M. [R] et la compagnie d’assurance PACIFICA ont relevé appel de ce jugement.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'22 juillet 2024,'la compagnie d’assurances Pacifica et M. [M] [R] demandent à la cour de':

Vu les articles 544, 1240 et 1242 du code civil,

Vu l’ensemble des pièces versées au débat,

A titre principal,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [R] et son assureur Pacifica,

A titre subsidiaire, si la Cour confirmait le jugement en ce qu’il a retenu que la responsabilité de M. [R] était engagée et entrait en voie de condamnation à l’encontre de ce dernier et de son assureur Pacifica,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Pacifica et M. [R] au paiement de la somme de 2'260'€'HT au titre du préjudice matériel

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Pacifica et M. [R] au paiement de la somme de 10'227,82'€'TTC au titre du préjudice de jouissance correspondant à 75'% du loyer du 1er juillet 2017 au dépôt du rapport,

Statuant à nouveau,

— limiter l’indemnisation du préjudice matériel à la somme de 1'710'€'HT correspondant aux travaux de peinture,

— limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance à la période allant de la date d’expulsion du locataire, 1er juillet 2017, au jour de la première réunion d’expertise ayant permis de constater que les murs étaient secs soit le 27 octobre 2017,

— réduire le montant du préjudice de jouissance réclamé à 20'% du montant du loyer, compte tenu de ce que la majorité des désordres sont imputables à Mme [Z], elle-même, notamment ceux affectant les chambres et les sanitaires,

— limiter la prise en charge des frais d’expertise de M. [R] et de Pacifica à 20'% du montant total,

En tout état de cause,

— condamner Mme [Z] à verser à M. [R] et Pacifica la somme de 3'000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La compagnie d’assurance Pacifica et M. [M] [R] font valoir que':

A titre principal, sur l’absence de responsabilité de M. [R],

— si la responsabilité du fait du trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute, encore faut-il démontrer que le trouble en question provient bien du voisin incriminé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Concernant le bureau, la fenêtre du bureau, les prises électriques et l’entrée,

— il ressort du rapport d’expertise que la cause des désordres affectant l’entrée et le plafond du bureau résiderait dans la venue d’une importante quantité d’eau provenant du dessus et l’expert évoque dans ses conclusions la responsabilité de M. [R]. Cependant l’imputabilité des désordres n’est pas mise à sa charge';

— l’expert n’indique en aucun cas que Monsieur [R] est responsable, mais que l’origine du désordre, concernant le RDC, se trouve au-dessus de chez Madame [Z]';

— le Tribunal indique à tort que «'la responsabilité de Monsieur [R], nommément désigné, dans l’origine des dommages ['] est relevée par l’expert judiciaire de façon certaine'». Or, aucun élément technique ou factuel ne permet d’affirmer que l’eau s’étant écoulée dans l’appartement de Madame [Z] provenait de l’appartement de Monsieur [R];

— un autre dégât des eaux s’est produit chez Mme [Z] le 7 janvier 2024, c’est M. [S], voisin de palier de M. [R], qui semble en être responsable comme en atteste le courrier de l’assureur de Mme [Z]. Madame [Z] tente de faire déclarer responsable Monsieur [R] des désordres subis par elle, alors que la preuve est à nouveau rapportée que les sinistres ne sont pas imputables à Monsieur [R]';

— l’expert ne précise à aucun moment d’où vient l’eau à l’origine des dégâts, et ne fait qu’indiquer que Monsieur [R] est propriétaire de l’appartement situé à l’étage supérieur. Or, Monsieur [S] est aussi propriétaire de l’appartement situé au-dessus de Madame [Z]';

— le 10 mai 2016, la société Nardou n’a fait état d’aucun problème de fuite dans l’appartement de Monsieur [R], ni même d’un remplacement récent de chauffe-eau';

— la société DUO DETECTION fait état de problèmes importants de toiture infiltrante, de mauvais entretien général de l’immeuble et d’un problème de WC au 2ème étage';

— aucune trace d’un quelconque dégât des eaux n’a été constatée dans l’appartement de Monsieur [R]';

— Concernant les escaliers, il ressort du rapport d’expertise que M. [R] ne peut pas être tenu pour responsable et qu’il s’agit d’un défaut d’entretien et d’usage puisque que l’usage de la pièce était à l’origine une cave cela pouvant être à l’origine des remontées capillaires';

Concernant le sousplex,

— il ressort du rapport qu’il «'a été constaté la défectuosité des écoulements de la douche, visible depuis le sous-sol (photos 11, 12 et 22), la défectuosité de l’étanchéité du bac à douche (photo 6), la défectuosité de l’alimentation en cuivre (photo 11), ainsi que la défectuosité de la chasse d’eau du WC'» et il convient de rappeler que le logement de Mme [Z] est en très mauvais état d’entretien tout comme les parties communes de l’immeuble';

— l’ensemble de ces désordres est donc imputable à Mme [Z] et du point de vue sémantique il n’est pas possible de se méprendre sur les propos de l’expert. Ce dernier «'évoque la responsabilité de M. [R]'» mais lorsqu’il parle de la responsabilité de Mme [Z] il indique que « Seule la responsabilité de Mme [Z] peut être retenue » et « La responsabilité pour l’ensemble des désordres indiqués ci-dessus incombe au bailleur ». Il n’a donc jamais reconnu la responsabilité de M. [R].

— contrairement à ce qu’affirme Mme [Z], il n’est démontré aucun défaut d’entretien de la part de M. [R]. Ainsi, il n’est pas démontré qu’en décembre 2015/janvier 2016 il y aurait eu un problème de chauffe-eau. Si un dégât des eaux a bien eu lieu en 2014 dans l’appartement de M. [R] du fait de la chute du chauffe-eau, le locataire de Mme [Z] de l’époque n’a pas été impacté. Ce problème survenu en 2014 est donc indépendant des désordres intervenus plus tard chez Mme [Z] est donc inopérant.

A titre subsidiaire, sur le quantum des sommes réclamées par Mme [Z],

Sur les demandes au titre des dommages matériels,

— seuls les trois désordres suivants pourraient être considérées comme étant les conséquences du dégât des eaux du 3 janvier 2016 pour un montant total de 2'260'€ HT':

— N°1 : affectant le plafond de l’entrée et le bureau, l’Expert estime que les microfissures et les peintures doivent être reprises. Il évalue les travaux à la somme de 1'710 € HT,

— N°4 : le désordre affectant la fenêtre du bureau. Celle-ci aurait gonflé à l’occasion de la venue d’eaux et aurait besoin d’être réglée. Les travaux sont évalués à la somme de 250 € HT

— N°6 : deux prises électriques présentent des dysfonctionnements dans le bureau suite au dégât des eaux. Les travaux sont évalués à la somme de 300 '€ HT.

— en l’espèce l’état des lieux d’entrée de M. [T], ancien locataire de Mme [Z] n’est pas versé aux débats alors qu’il permettrait de savoir si les prises électriques n’étaient pas défectueuses antérieurement au sinistre ou même que la fenêtre du bureau était défectueuse.

— au plus le sinistre devra être évalué à la somme de 1'710'e’HT correspondant aux travaux de peinture.

Sur les demandes au titre des dommages immatériels,

— Mme [Z] estimait son préjudice à hauteur de 34.780 € correspondant au loyer’x'12 mois’x'3 ans et un mois'; somme limitée par le tribunal à 10'227,82'€'TTC correspondant à 75% du préjudice global subi entre le 1er juillet 2017, date de l’expulsion du locataire, jusqu’au rapport de l’expert le 11 octobre 2018.

— l’expulsion n’a eu lieu qu’en juin 2017 c’est bien la preuve que le logement pouvait être loué après le sinistre. De plus, d’autres désordres non imputables au dégât des eaux existent et démontrent un défaut d’entretien':

— remontées par capillarité d’humidité dont Madame [Z] est responsable,

— désordres ayant pour origine la défectuosité des installations sanitaires (douches et toilettes), non imputable au dégât des eaux, précision étant faite que la défectuosité entraîne des traces d’infiltrations dans la chambre au sous-sol et dans l’escalier y menant,

— un trou dans la chambre au sous-sol lié à une recherche de fuite effectuée par le Syndicat des copropriétaires, jamais rebouchée,

— un dysfonctionnement de la VMC.

— ces désordres touchent la chambre et les sanitaires et ils participent plus à l’impossibilité de louer l’appartement que des désordres dans le bureau, dont les murs étaient secs et dénués de toute humidité le jour de l’expertise, le 27 octobre 2017.

— ainsi, le préjudice de jouissance en lien avec le dégât des eaux affectant le bureau devra être limité et ne saurait représenter un mois entier de loyer ni même 75% de ce dernier comme l’a retenu le tribunal.

— le montant des travaux de reprise est inférieur à 2'500'€ et Mme [Z] aurait pu réaliser ces travaux après la réunion d’expertise, en ne les réalisant pas, elle a participé à l’aggravation de son dommage.

— le préjudice devra donc être retenu uniquement pour la période allant du 1er juillet 2017 à la première visite de l’expert le 27 octobre 2017 puisqu’il constatait que les murs étaient secs et le montant devra être limité à 20% du loyer.

Sur les frais d’expertise,

— le rapport d’expertise met en exergue une responsabilité de Madame [Z] elle-même et du Syndicat des copropriétaires, non partie à la procédure.

— si la responsabilité de Monsieur [R] et de la Compagnie PACIFICA devait être retenue, elle devra être évaluée à 20% des frais.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'5 octobre 2022,'Mme [Z] demande à la cour de':

Vu l’article 544 du code civil et la théorie des troubles anormaux de voisinage

Vu les articles 1240 et 1242 du code civil,

— débouter M. [R] et la compagnie Pacifica de leur voie de recours,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Ce faisant,

— juger que M. [R] est responsable des désordres d’inondation survenus dans l’appartement de Mme [Z],

— condamner M. [R] et son assureur la société Pacifica à régler à Mme [Z] la somme de 2'712'€'TTC au titre des dommages matériels subis par Mme [Z],

— condamner M. [R] et son assureur la société Pacifica à régler à Mme [Z] la somme de 10'227,82'€ au titre du préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité de donner en location son bien,

— confirmer la condamnation prononcée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2'000'€ et condamner solidairement les mêmes au paiement d’une somme de 4'000'€ sur la même base en cause d’appel,

— condamner solidairement les appelants aux dépens tant de première instance, englobant les frais d’expertise judiciaire, que ceux d’appel.

Mme [Z] réplique que':

Sur la responsabilité de M. [R],

— l’expert judiciaire a déterminé la cause des désordres affectant l’entrée et le plafond du bureau comme provenant d’une importante quantité d’eau venant de l’appartement du dessus, en l’occurrence de l’appartement occupé par M. [R]. L’expert reconnaît explicitement la responsabilité de ce dernier lorsqu’il «'évoque la responsabilité de M. [R] qui réside dans le logement surplombant celui de Mme [Z] dans la mesure où les dégâts subis ne peuvent avoir comme seule et unique origine des infiltrations s’écoulant par et depuis les plafonds. »

— l’expert indique que le châssis en bois sur lequel a été fixée l’ouverture a été endommagé lors des inondations constatées en janvier 2016 et en provenance du logement occupé par Monsieur [R] surplombant cette zone et il ajoute que deux prises électriques situées dans le bureau du rez-de-chaussée ne fonctionnent plus et que cette pièce a été endommagée lors des même inondations.

— ainsi, ces désordres d’inondation constituent un trouble anormal de voisinage, dont Madame [Z] est recevable et bien fondée à obtenir la réparation. Le premier juge a d’ailleurs valablement retenu et justifié cela.

— subsidiairement, Madame [Z] est bien fondée à solliciter l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1242 du Code Civil puisqu’il est manifeste que les désordres d’inondation survenus dans l’appartement de Madame [Z] proviennent de l’appartement situé immédiatement au-dessus de celui-ci occupé par Monsieur [R] à la date des faits. Il est donc responsable du défaut d’entretien de son appartement, mais également des dommages causés par les choses dont il a la garde (notamment le chauffe-eau qui s’est vidé).

— contrairement à ce que M. [R] et la société Pacifica tentent de faire croire, il est clairement démontré que les désordres trouvent leur origine dans son appartement puisque l’expert indique à plusieurs reprises que l’eau provient de l’étage supérieur, occupé par l’appartement de M. [R].

— dans ces conditions, la preuve de l’origine des désordres est incontestable et provient bien de l’appartement de Monsieur [R] dont la responsabilité est engagée pour trouble anormal de voisinage.

Sur l’indemnisation de Mme [Z],

Concernant les dommages matériels,

— l’expert l’a évaluée à la somme de 2 260 € H.T, soit 2 712 € TTC, pour le désordre affectant l’entrée du bureau, celui de la fenêtre et celui du dysfonctionnement électrique.

— il a été versé aux débats lors des opérations d’expertise l’état des lieux d’entrée du locataire de la requérante, qui est à nouveau communiqué et démontre qu’aucune défectuosité concernant les prises électriques n’y est mentionnée et l’expert judiciaire établit clairement le lien de causalité entre ces désordres et les inondations en provenance du logement de Monsieur [R].

Concernant les dommages immatériels,

— Madame [Z] n’a eu de cesse de tout mettre en 'uvre pour trouver l’origine du dégât des eaux et régler amiablement ce litige mais elle s’est heurtée au refus de coopérer de son voisin Monsieur [R].

— bien qu’il ne le chiffre pas, l’expert indique en page 29 qu’un préjudice de jouissance existe et devra être indemnisé et Mme [Z] justifie de l’existence d’un bail d’habitation en date du 15 décembre 2014 avec M. [T] pour un loyer de 890'€ porté ensuite à 940'€.

— Il ressort de l’état des lieux d’entrée de ce locataire que les murs du salon et du séjour (correspondant notamment au bureau) étaient repeints à neuf, ainsi que les plafonds.

— c’est du fait de l’existence de ce sinistre que M. [T] a cessé de payer son loyer et que Mme [Z] a du le faire assigner pour l’expulser, expulsion obtenue le 1er juin 2017 date à laquelle la dette locative était de 6'918'€. Depuis cette date, elle n’a pas été en capacité de relouer compte tenu des dégradations occasionnées par le dégât des eaux. Elle est donc bien fondée à obtenir réparation du préjudice de jouissance du fait de l’incapacité de relouer le logement et du refus de M. [R] et de son assureur de l’indemniser à toutes les étapes de la procédure.

— contrairement à ce qu’affirme M. [R] et la société Pacifica, le fait que M. [T] se soit maintenu dans les lieux n’est pas la preuve que le logement pouvait être loué puisque celui-ci est resté dans les lieux sans payer le loyer et qu’une fois l’appartement récupéré il n’était plus en état d’être loué. Cette situation est exclusivement imputable à Monsieur [R] et son assureur est mal fondé de prétendre qu’il suffisait de pré financer les travaux réparatoires pour remettre en location ledit bien.

— il est en effet justifié par la production des rapports d’expertise amiable et des nombreuses lettres de réclamation de Mme [Z] que cette dernière a tenté d’obtenir amiablement la prise en charge de ces dégâts par l’assureur de Monsieur [R], mais que ses demandes sont restées vaines.

— la réclamation au titre des pertes locatives est dès lors parfaitement justifiée dans sa totalité et il conviendra de confirmer l’analyse retenue par le juge de première instance et son évaluation du préjudice.

L’instruction a été clôturée le 26 août 2025 .

MOTIFS

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

En l’espèce , il ressort du rapport POLYEXPERT versé aux débats que l’appartement de M. [R] a subi un dégât des eaux le 21 décembre 2014. La fuite d’eau trouvait son origine sur une canalisation d’alimentation privative , à l’origine d’un écoulement d’eau en l’absence de M. [R] ayant nécessité l’ intervention urgente d’un plombier qui a fermé le robinet d’alimentation en eau de l’appartement de M. [R]. A son retour, M. [R] a constaté que le chauffe-eau s’était décroché du mur et effondré sur l’évier, selon l’expert d’assurance sous l’effet de l’ humidité du mur.

Le cabinet d’expertise DUO DETECTION est ensuite intervenu à la demande du syndic de l’immeuble, le cabinet GESPAC, courant 2016, afin de rechercher l’origine d’infiltrations dans l’appartement de Mme [Z] occupé par M. [T].

L’appartement [Z] est un sousplex comprenant une pièce en sous-sol. Le 14 novembre 2016, l’expert de DUO DETECTION a constaté':

— en sous-sol des traces d’infiltration au plafond et au mur de la pièce, sous une fenêtre,

— dans la cage d’escaliers menant au rez-de-chaussée, des traces d’infiltration au mur Nord Ouest des escaliers,

— Dans la douche, au dessus du sinistre, des défauts du joint périphérique et de la jointure de la canalisation de la bonde de douche, révélateurs de réparations précaires non professionnelles,

— Dans les WC, situés au dessus du sinistre, des fuites d’eau au niveau du réservoir d’eau et un bâti en mauvais état, fuyard.

Dans les parties communes de l’immeuble, le cabinet DUO DETECTION a constaté':

— un mauvais état général , avec présence de nombreuses infiltrations identifiables au niveau de la cage d’escaliers jusqu’au puits de lumière permettant l’accès à la toiture,

— un puits de lumière dégradé et dangereux qui n’est plus conforme aux règles de sécurité en vigueur,

— une couverture en tuiles présentant des défauts,

— un solin périphérique au puits de lumière en mauvais état,

— des tuiles cassées remplacées par de la maçonnerie,

— une rangée de tuiles manquante en noue de toiture Nord Ouest,

— dans les combles de nombreuses traces d’infiltrations visibles sur la charpente en bois.

Le 4 janvier 2016, M. [T] locataire de Mme [Z] avait signalé un dégât des eaux survenu en son absence, en provenance de l’étage du dessus, à l’origine de l’effondrement d’un faux plafond en plaques de plâtre et de coulures le long des murs. Le bureau situé au rez-de-chaussée en entrant, à gauche, avait été complètement inondé.

Le cabinet DUO DETECTION a essayé de visiter l’appartement de M [R] se heurtant à un refus catégorique de sa part.

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise judiciaire de M [I] les éléments suivants':

Le 27 octobre 2017, l’expert judiciaire a visité l’ appartement de Mme [Z] et constaté':

dans l’entrée, un effondrement du plafond,

dans le bureau, une détérioration du plafond et des murs

dans la salle d’eau, un défaut d’étanchéité du bac à douche,

dans les WC une chasse d’eau défectueuse,

dans la descente d’escaliers vers le sous-sol, un mur humide,

dans la chambre n° 1 en sous-sol un effondrement partiel du plafond.

Les désordres présents dans l’entrée et le bureau ont pour origine un dégât des eaux en provenance de l’étage supérieur. L’expert évoque la responsabilité de M [R] qui réside dans le logement surplombant celui de Mme [Z] dans la mesure où les dégâts constatés ne peuvent avoir comme seule et unique origine que des infiltrations s’écoulant par les plafonds.

Les travaux de remise en état des embellissements de ces pièces ont été évalués à 1710 euros HT.

L’expert rattache à ce dégât des eaux le non fonctionnement de deux prises électriques dans le bureau , au motif que la pièce a été inondée en janvier 2016 et que le logement de M [R] surplombe cette zone.

Toutefois , l’expert a procédé à des investigations sur ces deux prises et sur le tableau électrique, n’a découvert aucune explication objective et a recommandé l’ intervention d’un électricien. Sa conclusion sur la cause de ce non-fonctionnement est donc hypothétique et ne sera pas retenue.

L’expert a également rattaché au dégât des eaux en provenance de l’appartement de M [R] l’évocation par Mme [Z] d’un blocage de la fenêtre en PVC du bureau qui pourrait être dû à un gonflement de l’ancien châssis en bois sur lequel la fenêtre a été montée. Ce blocage n’a pas été constaté par l’expert , la fenêtre fonctionnait normalement lors de ses visites . Sa conclusion sur ce point est donc hypothétique , de sorte que ce désordre ne peut être rattaché au dégât des eaux en provenance de l’appartement de M [R].

L’expert a également constaté que le trou de sondage visualisé dans la chambre 1 du sous-sol de l’appartement de Mme [Z] provenait d’une précédente recherche de fuite à l’initiative de la copropriété et devait être rebouché par elle .

Les causes des désordres affectant la chambre n°1, la cage d’escaliers menant à cette chambre, le dysfonctionnement de la VMC, les WC et la salle de douche de l’appartement de Mme [Z] sont endogènes au bien en question et étrangères à des infiltrations en provenance de l’appartement de M. [R].

Sur la base de cette analyse, la cour retient que seuls les désordres affectant les embellissements de l’entrée et du bureau de l’appartement de l’intimée se rattachent à des infiltrations en provenance de l’appartement de M. [R]. Par ailleurs l’effondrement d’ un faux plafond et des infiltrations d’eau à l’origine d’humidité et de la dégradation des embellissements d’un lieu d’habitation sont d’une gravité telle qu’ils constituent un trouble anormal du voisinage.

En l’espèce, le trouble anormal du voisinage provenant de l’appartement de l’appelant se combine avec des causes inhérentes à l’appartement de Mme [Z], à l’origine de dégradations, d’infiltrations humides et de dégradation des embellissements dans la partie sous-sol du logement de cette dernière , ce qui justifie un partage de responsabilité dans la proportion de 75 % à la charge de M [R] et de 25 % à la charge de Mme [Z]

Sur la réparation des dommages':

L’indemnité réparant les dommages matériels doit être fixée à 1710 euros HT, plus TVA au taux applicable aux travaux de reprise exécutés.

Le dommage immatériel qualifié de préjudice de jouissance, mais qui correspond en réalité à l’impossibilité de louer ou relouer l’appartement en l’état, sans avoir traité les causes des dégâts sera réparé sur la base du calcul effectué par le tribunal qui a exactement évalué l’indemnité réparant le dommage immatériel résultant de la perte locative, soit la somme de 10227,82 euros TTC, en tenant compte du partage de responsabilité opéré.

Sur les demandes annexes':

M. [R] et la compagnie Pacifica qui succombent sur l’essentiel de leurs prétentions seront condamnés aux dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel, comprenant 75 % des frais d’ expertise, Mme [Z] conservant à sa charge 25 % des frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement uniquement sur la condamnation à réparer le préjudice matériel et sur les frais d’expertise,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne in solidum Monsieur [M] [R] et la société PACIFICA, son assureur, à payer à Madame [K] [Z] la somme de 1710,00 euros HT, plus la TVA applicable aux travaux de reprise exécutés, en réparation du préjudice matériel,

Dit que les frais d’expertise seront partagés entre M [R] et son assureur, d’une part, et Mme [Z] , d’autre part,

En conséquence,

Condamne Monsieur [R] , in solidum avec son assureur PACIFICA, aux dépens de première instance comprenant 75% des frais d’expertise judiciaire, Madame [Z] conservant à sa charge 25% des frais d’expertise,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [M] [R] et la société PACIFICA, son assureur, aux dépens d’appel,

Condamne in solidum Monsieur [M] [R] et la société PACIFICA, son assureur, à payer à Madame [K] [Z] la somme de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT