COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

N° 2025/ 46

Rôle N° RG 22/04822 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJE7U

[M] [L]

[J] [L]

C/

[F] [L]

[S] [D] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas MASSUCO

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] en date du 15 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19-1754.

APPELANTS

Monsieur [M] [Y] [L], né le 25 mai 1933 à [Localité 9] (Algérie), de nationalité française, retraité, demeurant et domicilié [Adresse 2] à [Localité 5].

Et

Monsieur [M] [Y] [L] né le 25 mai 1933 à [Localité 9] (Algérie), de nationalité française, retraité, demeurant et domicilié [Adresse 3],

pris en sa qualité de conjoint successible de Madame [J] [H] [L] née [N], décédée le 10 janvier 2023.

représenté par M^e Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMES

Monsieur [F] [L]

né le 16 Octobre 1959 à [Localité 8] – Algérie, demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [D] épouse [L]

née le 06 Octobre 1968 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidentea fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 13 février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail verbal en date du 1er décembre 1999, Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] ont donné à bail à leur fils, Monsieur [F] [L] et son épouse, Madame [S] [D], des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6] à [Adresse 12].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2014, Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] ont fait délivrer à Monsieur [F] [L] et son épouse un congé pour reprise personnelle à compter du 1er décembre 2014.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2015, Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] ont fait assigner leurs bailleurs en nullité du congé.

Par jugement contradictoire rendu le 09 septembre 2015, le tribunal d’instance de Toulon a constaté la validité du congé délivré, ordonné l’expulsion de Monsieur [F] [L] et de Madame [S] [D] épouse [L] et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par arrêt réputé contradictoire rendu le 23 novembre 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement du tribunal d’instance en toutes ses dispositions.

Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] ont été expulsés le 06 juillet 2018.

Suivant exploit de commissaire de justice du 07 mai 2019, Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L], représentée par son époux en exécution d’un mandat de protection future, assignaient Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] devant le tribunal d’instance de Toulon aux fins de les voir condamnés solidairement à leur payer :

— la somme de 19.183,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations sur le bien loué ;

— la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles

— les entiers dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 13 septembre 2021.

Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur acte introductif d’instance et de rejeter les demandes des défendeurs.

Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] concluaient au débouter de l’ensemble des demandes, fins et conclusions des époux [L] et sollicitaient la suspension de toute exécution de la décision à intervenir ;

A titre reconventionnel, ils sollicitaient la condamnation de Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] au paiement de la somme de 6.484,14 euros au titre du remboursement des travaux et des réparations effectués en lieu et place des bailleurs et de la somme de 28.054,06 euros au titre du congé frauduleux, toutes causes confondues.

En toute hypothèse, ils demandaient au tribunal de condamner ces derniers au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais du constat d’huissier réalisé sur requête.

Par jugement contradictoire rendu le 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a:

*condamné solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 2.965,30 euros au titre des réparations locatives ;

*dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

*constaté la prescription de l’action de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] tendant au paiement de la somme de 6.484,14 euros ;

*dit que le congé pour reprise délivré le 30 avril 2014 par Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] en exécution du bail verbal en date du 1er décembre 1999 1'a été frauduleusement ;

En conséquence :

*condamné Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

*dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

*condamné Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat de la SCP [I]-CHAMBON en date des 16 et 17 mars 2020 ;

*dit n’y avoir lieu d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire ;

*rejeté le surplus des demandes.

Suivant déclaration au greffe en date du 31 mars 2022, Monsieur [M] [L] et Madame [J] [L] relevaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 2.965,30 euros au titre des réparations locatives ;

— que le congé pour reprise délivré le 30 avril 2014 par Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] en exécution du bail verbal en date du 1er décembre 1999 1'a été frauduleusement ;

— condamne Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamne Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat de la SCP [I]-CHAMBON en date des 16 et 17 mars 2020 ;

— rejette le surplus des demandes de Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] .

Madame [J] [N] épouse [L] est décédée le 10 janvier 2023.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] demandent à la cour de :

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer aux époux [M] [L] la somme de 2.965,30 euros au titre des réparations locatives ;

— constaté la prescription de l’action de Monsieur [F] [L] et de Madame [S] [D] épouse [L] tendant au paiement de la somme de 6.484,14 euros ;

— limité le préjudice indemnisable de Monsieur [F] [L] et de Madame [S] [D] épouse [L] du fait du caractère frauduleux du congé à la somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral ;

*confirmer ledit jugement pour le surplus, et statuant à nouveau :

*débouter Monsieur [M] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

*condamner Monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 6.484,14 euros au titre du remboursement des travaux et des réparations effectués en lieu et place des bailleurs ;

*condamner Monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 28.054,06 euros au titre du congé frauduleux toutes causes confondues ;

*condamner Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner Monsieur [M] [L] aux entiers dépens comprenant notamment les frais du constat d’huissier réalisé sur requête.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] font valoir que Monsieur [M] [L] fonde principalement ses demandes sur un état des lieux réalisé postérieurement à la restitution du bien, et de façon non contradictoire

Ils relèvent que l’état des lieux réalisé par le commissaire de justice mandaté par le bailleur le jour de la restitution des lieux ne met aucunement en évidence des dégradations majeures mais seulement des traces de vies équivalentes à l’état de l’habitation au moment de l’entrée en jouissance il y a plus de 20 ans.

Ils exposent qu’il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été réalisé en 1999.

Toutefois l’état des lieux joint au contrat de bail de Monsieur [U] justifie de ce que le bien était déjà vétuste en 1995, qu’un certain nombre de dégradations étaient déjà présentes, notamment des fissures

Ils ajoutent que le bailleur ne saurait se soustraire à la nécessité de prouver l’état de la chose louée en ce qui concerne le gros entretien.

Ils font valoir qu’il résulte des nombreuses factures qu’ils produisent qu’ils ont toujours entretenu le bien loué et que dés lors il ne saurait leur être reproché une quelconque faute ou négligence.

Ils soutiennent que le point de départ de leur action correspond à la date de leur expulsion soit au 06 juillet 2018, lorsque Monsieur [M] [L] a récupéré le bien, soit moins de trois années après leur demande indemnitaire.

Par ailleurs ils indiquent que la preuve est rapportée que suite à leur départ, les lieux dont s’agit ne sont toujours pas occupés soit depuis près de deux ans alors qu’aucun motif légitime tiré d’une prétendue inhabitabilité du bien ne saurait leur être opposé, dès lors que le commissaire de justice a constaté que les lieux étaient conformes à un usage d’habitation

Ils rappellent notamment la présence de nombreux équipements de chauffage dans le bien, lesquels existaient déjà en 1995 lors de la location du bien à Monsieur [U].

Ils font observer que Monsieur [M] [L] connaissait parfaitement l’état du bien avant la délivrance du congé pour reprise, en sa qualité de voisin immédiat, de bailleur usufruitier, de grand-parent et de visiteur régulier et qu’il ne saurait prétendre aujourd’hui que le bien n’était pas adapté ou nécessitait des travaux

Enfin Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] font valoir que leur préjudice financier consiste dans les frais engagés dans le cadre de la précédente instance ayant donné lieu à l’arrêt du 23 novembre 2017 , leur préjudice moral consistant en la délivrance et les conséquences d’un congé frauduleux qui leur a causé une perte de temps qu’ils auraient pu consacrer à leur famille ou à d’autres activités.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] décédée le 10 janvier 2023, demande à la cour de :

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— limité la condamnation solidaire de Monsieur [F] [L] et de Madame [S] [D] épouse [L] à leur payer 2.965,30 euros au titre des réparations locatives ;

— dit que le congé pour reprise délivré le 30 avril 2014 en exécution du bail verbal en date du 1er décembre 1999 l’a été frauduleusement ;

— condamné Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat de la SCP [I]-CHAMBON en date des 16 et 17 mars 2020 ;

— rejeté le surplus des demandes de Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] et notamment celles tendant à :

¿condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 19.183,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations sur le bien loué ;

¿condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

¿condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau, :

*condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 19.183,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations sur le bien loué ;

*débouter Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

*condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

*condamner solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Nicolas MASSUCO, Avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [M] [L] fait valoir qu’il apparaît principalement dans le procès-verbal de constat du 11 juillet 2018 que l’ouvrage n’a pas été entretenu pendant 20 ans, soit toute la durée du bail verbal , les procès-verbaux de constat du 06 juillet 2018 faisant également apparaître ces dégradations locatives.

Il rappelle que le bien était en parfait état au moment de l’entrée dans les lieux et que la somme réclamée au titre des réparations est justifiée par de nombreux devis

Il explique que s’il ne peut aujourd’hui résider dans le bien immobilier qui était auparavant occupé par Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] , c’est uniquement dû au fait que la maison est en mauvais état, qu’elle n’est pas habitable en toute sécurité sans la réalisation de nombreux travaux et qu’il manque notamment un système de chauffage décent.

Il soutient qu’il n’est pas possible de lui faire supporter les quelques travaux d’entretien qui dépendent du locataire ou du nu-propriétaire alors même qu’aucune demande au titre des travaux ne lui a jamais été faite.

Il relève que lorsque les locataires ont réalisé des travaux, ils n’ont plus procédé au règlement des sommes dues au nu-propriétaire et que lorsqu’ils sont partis, et malgré l’absence de règlement des loyers, ils ont récupéré les biens mis en place

Par ailleurs il souligne que toutes les factures produites par les intimés sont antérieures à l’année 2017 et qu’en conséquence les demandes formulées par les défendeurs à ce titre sont prescrites.

Enfin il considère que les préjudices allégués par Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] ne sont pas fondés.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

L’affaire a été appelée le 11 décembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

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1°) Sur la demande d’indemnisation au titre des dégradations locatives

Attendu que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Que le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparation locatives comme suit :

« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 10] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Attendu que les appelants sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] au paiement de la somme de 19.183,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations sur le bien loué.

Qu’ils versent aux débats deux procès verbaux de constat réalisés par Maître [R], commissaire de justice à la demande des bailleurs , le premier en date du 6 juillet 2018 , jour de l’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] et le second en date du 11 juillet 2018

Qu’il convient de relever que le 6 juillet 2018 il a été mentionné au procès verbal que les serrures avaient été changées.

Que les intimés indiquent que le second constat a été réalisé 5 jours après leur expulsion et alors qu’ils n’avaient plus accès aux lieux .

Que dés lors le procès verbal de constat du 11 juillet 2018 ne saurait être retenu.

Que par ailleurs Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] versent au débat un procès verbal de constat réalisé à leur demande le 6 juillet 2018 par la SCP JOLY-SULTAN avant leur expulsion

Qu’ainsi les dégradations alléguées par les appelants seront appréciées à l’aune des deux constats réalisés le 6 juillet 2018 étant rappelé qu’il est acquis aux débats qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé entre les parties et qu’ainsi conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

a) Sur les dégradations concernant la cheminée et l’interphone

Attendu que Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] soutiennent que Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] décédée le 10 janvier 2023 ne démontrent pas l’existence d’une cheminée ou d’un interphone, ni même la consistance des lieux lors de leur entrée il y a 20 ans

Qu’il était indiqué lors du procès-verbal de constat établi le 6 juillet 2018 par Maître [R] , commissaire de justice, la présence dans le salon/ séjour « au sol de traces de l’ancien emplacement d’un poêle à bois qui a été enlevé par les anciens occupants. »

Que les appelants produisent à l’appui de leurs dires des photos de famille démontrant l’existence de ladite cheminée.

Qu’il convient toutefois de relever que ces dernières ne sont pas datées et ne suffisent pas à elles seules à démontrer que lors de l’entrée dans les lieux en décembre 1999 de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L], cette cheminée existait.

Que par contre il résulte du contrat de location établi entre [M] [L] et les époux [X] en date du 27 octobre 1995 , avec date de prise d’effet au 1er décembre 1995 que se trouvait dans le séjour/ salon une cheminée.

Que ce bail a pris fin le 30 novembre 1998, soit 1 an avant l’entrée dans les lieux des intimés.

Que tenant cette absence de continuité, il n’est pas établi que la cheminée se trouvait dans les lieux le 1er décembre 1999 et ce d’autant plus que Monsieur [F] [L] affirme , certes sans preuve, avoir aidé son père [M] à la retirer.

Que par ailleurs les appelants ne peuvent soutenir que les intimés sont peu crédibles à affirmer qu’entre leur entrée dans les lieux en 1999 et l’année 2008, date où ils ont installé un poêle, il n’y a eu aucun système de chauffage équivalant à une cheminée ou un poêle.

Qu’il convient en effet de relever qu’il résulte clairement de l’état des lieux d’entrée des époux [U] qu’il existait un chauffage au gaz puisqu’il était mentionné dans le contrat de bail que ces derniers devaient souscrire à leur frais un contrat d’entretien pour le brûleur de la chaudière et de la cuve de stockage gaz

Qu’il était également porté à l’état des lieux des époux [U] la présence de 11 radiateurs eau.

Que les intimés versent aux débats une facture du 10 septembre 2011 des établissement [O] concernant la réparation de fuites sur le chauffage central .

Que la présence d’un système de chauffage central au gaz et d’équipement de type radiateur a également été constaté lors du constat réalisé par la SCP JOLY-SULTAN le 6 juillet 2018

Que le commissaire de justice Maître [R] annexait des photos à son procès verbal du 6 juillet 2018 notamment une photo du local chaufferie dans lequel se trouvait une chaudière

Qu’il résulte de ces éléments que le bien donné à bail en 1999 était bien équipé d’un système de chauffage central lequel existait lors de la reprise des lieux par les appelants

Qu’il ne saurait être reproché aux intimés d’avoir récupéré un système de chauffage, en l’occurrence un poêle, qu’ils avaient installé en plus de celui existant pour leur confort.

Que dés lors il y a lieu de considérer que Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] décédée le 10 janvier 2023 ne rapporte pas la preuve que l’immeuble donné à bail comportait une cheminée et par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation des appelants formée à ce titre.

Attendu que les appelants soutiennent que Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] ont retiré, lors de leur départ, l’interphone dont était équipé la maison.

Qu’ils versent au débat la facture de l’acquisition du système de radio télétransmission et des interphones en date du 24 octobre 2007 ainsi qu’une facture établie le 4 février 2008 par le Comptoir des courants faibles.

Que ces factures démontrent que l’interphone n’existait pas en 1999 mais surtout ne permettent pas d’établir que cet équipement a été installé au domicile de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] soit [Adresse 7], les factures établies ne mentionnant pas cette adresse.

Que dés lors c’est à bon droit que le premier juge a jugé que l’immeuble loué ne comportait pas d’interphone, étant au surplus relevé qu’il n’est nullement mentionné dans les deux procès -verbaux de constat du 6 juillet 2018 l’absence de cet élément.

Qu’il y a lieu par conséquent de rejeter la demande d’indemnisation des appelants formée à ce titre et de confirmer le jugement querellé sur ce point.

b) Sur le nettoyage du bien donné à bail

Attendu que Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] décédée le 10 janvier 2023 reprochent aux intimés de ne pas avoir débarrassé les lieux de tous les objets qu’ils y avaient entreposés, notamment un amoncellement de palettes de bois, un toboggan usagé et un vieux trampoline d’enfants déchiré

Qu’ils produisent le devis de la société ARD en date du 18 août 20218 relatif au déblaiement de tout le matériel laissé sur place par les époux [F] [L]

Qu’il résulte cependant du procès-verbal de constat établi le 6 Juillet 2018 par le commissaire de justice Maître [R] que les lieux étaient vides de tous meubles, objets mobiliers et occupants, ne subsistant dans l’immeuble aucun bien, meuble, ni objet mobilier, ni papier et document de nature personnelle.

Que Maître [R] constatait, s’agissant de l’extérieur que les abords de la villa n’avaient pas été entretenus et laissés à l’abandon.

Que la SCP JOLY-SULTAN relevait quant à elle la présence d’un stockage de sable et des restes de cartons sur l’avant du sous-sol

Qu’il n’est nullement établi la présence de palettes de bois, d’un toboggan et d’un trampoline

Que toutefois il appartenait aux locataires de vider les lieux dans leur totalité, l’enlèvement du tas de sable et des restes de cartons relevant de l’entretien courant à la charge des preneurs au sens de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Que le tribunal a condamné Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] au paiement de la somme de 400 euros à ce titre

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

c) Sur le défaut d’entretien du terrain

Attendu qu’il résulte du constat de Maître [R] du 6 juillet 2018 que les abords extérieurs de la villa n’ont pas été entretenus et laissés à l’abandon

Qu’il était noté la présence de plantes et arbustes morts, la présence d’amas de feuilles mortes et l’absence d’élagage et de débroussaillage.

Que les appelants versent aux débats un devis établi par HORIZON JARDIN en date du 1er septembre 2018 d’un montant de 1.350 € pour la taille des arbustes et arbres et un second de 250 € pour le débroussaillage des 50 mètres autour de la maison.

Que le défaut d’entretien des jardins privatifs est une dégradation locative au sens du décret n° 87- 712 du 26 août 1987.

Que l’argument des intimés selon lequel ils n’ont pas pu continuer à assumer l’entretien des extérieurs après l’agression dont Monsieur [L] avait été victime le 21 mai 2017 par le fils du bailleur ne saurait prospérer, celui-ci ayant toujours la possibilité de recourir aux services d’un prestataire

Que dès lors c’est à bon droit que le tribunal a condamné Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] au paiement de la somme totale de 1.600 euros à ce titre

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point

d) Sur les moustiquaires

Attendu que Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] demande à la cour de condamner Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] au paiement de la somme de 996,45 € selon devis établi par CONFORT PLUS le 29 août 2018 concernant le remplacement de moustiquaires et le dépannage du volet roulant.

Qu’il soutient que les désordres constatés sur les moustiquaires ne s’expliquent pas par la vétusté mais qu’il s’agit bien de dégradations, les moustiquaires ayant été déchirées.

Attendu qu’aucune mention concernant l’état des moustiquaires n’est portée au procès-verbal de constat établi le 6 juillet 2018 par Maître [R]

Que la SCP JOLY-SULTAN commissaire de justice requis par les intimés, relevait quant à elle que

— la fenêtre de la troisième chambre disposait d’une moustiquaire qui présentait quelques légères déchirures.

— la moustiquaire de la fenêtre de la cuisine présentait quelques légers accros et que le volet roulant électrique ne remontait plus

— la moustiquaire du salon présentait de légères déchirures en partie basse

Qu’il convient de rappeler que l’état des lieux d’entrée établi avec les époux [X] en octobre 1995 mentionnait la présence de moustiquaires.

Que dès lors il y a lieu de considérer que ces légères déchirures relèvent de la vétusté dans la mesure où les défendeurs ont occupé l’immeuble pendant plus de 19 ans

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] décédée le 10 janvier 2023 formée à ce titre

e) Sur les vitres.

Attendu que Maître [R] a relevé dans le procès verbal d’expulsion ainsi que la SCP JOLY-SULTAN la casse d’un carreau d’une porte vitrée dans le couloir de dégagement

Qu’il s’agit d’une dégradation relevant des réparations locatives selon le décret 87-712 du 26 août 1987 Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer la somme de 100 € à ce titre

f) Sur le portail.

Attendu que les appelants soulignent que le portail a été dégradé, le rendant inutilisable.

Qu’il résulte effectivement du procès verbal de constat dressé par la SCP JOLY-SULTAN que le portail ne fonctionne plus correctement.

Que la facture de la SASU AVA83 en date du 16 juillet 2018 produite par les appelants précise que le désordre est relatif à la motorisation du portail qui est inopérant et bloqué en ouverture.

Que toutefois la réparation de cet élément ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du locataire.

Qu’il convient par conséquent de débouter Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] de cette demande d’indemnisation et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

g) Sur les travaux de peintures

Attendu que les appelants soutiennent qu’il résulte des deux états des lieux réalisés le 6 juillet 2018 la présence de nombreuses traces de frottement, de traces de doigts sur les murs des différentes pièces et dans nombre d’entre elles, des trous chevillés non rebouchés (25 relevés dans l’état des lieux de la SCP JOLY -SULTAN)

Que ces éléments constituent des dégradations locatives à la différence des traces de frottement qui relèvent de l’usure normale de la chose louée occupée pendant 19 ans.

Que Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] produit un devis de la SAS ARD en date du 5 septembre 2018 d’un montant de 8.653,30 € pour des travaux de peinture dans le logement.

Que le premier juge relève à juste titre qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté.

Qu’il résulte de la grille de vétusté usuelle versée au débat par les intimés que la durée de vie moyenne d’une peinture est de 7 ans et qu’au-delà de cette durée, la quote-part résiduelle à la charge du locataire est de 10 %.

Qu’il convient cependant de relever qu’après plus de 19 ans d’occupation la cause des dégradations doit être recherchée dans les effets normaux de la vétusté et de l’usure, étant souligné qu’aucun travaux de peinture n’a été entrepris durant la durée de la location.

Qu’en l’espèce il appert que les désordres constatés comme des traces de doigts sur les murs des différentes pièces et la présence de multiples trous chevillés non rebouchés ne sont pas que la conséquence de la vétusté résultant de l’usure de 19 années d’occupation.

Qu’il s’ensuit que le premier juge a , à bon droit, appliqué l’indice de vétusté et condamné Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] à payer solidairement aux appelants la somme de 865,30 € au titre des travaux de peinture représentant 10 % du montant du devis

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.

h) Sur le parquet

Attendu qu’il y a lieu de relever que Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] décédée le 10 janvier 2023 ne justifie d’aucune demande à ce titre.

Qu’il ne sera donc pas débattu de ce point

2°) Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L]

a )Sur la demande d’indemnisation des réparations

Attendu que Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] demandent à la Cour de condamner Monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 6.484,14 euros au titre du remboursement des travaux et des réparations effectués en lieu et place des bailleurs.

Qu’ils font valoir avoir procédé à des réparations qui incombaient au bailleur, qu’il s’agisse du remplacement des volets roulants, de la réparation des fuites du chauffage central, des travaux d’étanchéité de la terrasse, des remplacements des carreaux du sol de séjour, du débouchage du tout-à-l’égout, du remplacement du ballon d’eau chaude ou encore des serrures et des clés.

Qu’ils produisent les factures correspondants à ces travaux lesquelles datent de 2009, 2010, 2011, 2014 et 2018.

Attendu Que Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] leur oppose la prescription de leur action

Attendu que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer »

Que le premier juge a très justement rappelé que les intimés ont perdu tout droit d’occupation sur le logement loué à la date du 1er décembre 2014 à la suite du congé délivré par les bailleurs , le bail ayant donc pris fin à cette date.

Que le tribunal a jugé que les demandes en paiement ont été formalisées par les intimés à l’audience du 13 septembre 2021 soit plus de trois ans après .

Que ces derniers le contestent affirmant avoir formalisé ces demandes reconventionnelles dans leurs conclusions en date du mois de février 2020

Que même à supposer que Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] aient formulé ces demandes la première fois en février 2020, force est de constater qu’elles l’ont été plus de 3 ans après la fin du bail

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé prescrite l’action de Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] tendant à voir condamner Monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 6.484,14 euros au titre du remboursement des travaux et des réparations effectués en lieu et place des bailleurs.

b) Sur la délivrance du congé frauduleux

Attendu que Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] rappellent que le 30 mai 2014 Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] leur ont donné congé pour reprise personnelle à compter du 30 novembre 2014, avant d’engager une procédure en expulsion qui a donné lieu à un arrêt en date du 23 novembre 2017, la reprise des lieux s’étant effectuée le 6 juillet 2018.

Qu’ils indiquent que depuis cette date, Monsieur [M] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] ne résident pas dans le bien dont s’agit comme cela résulte des constat du commissaire de justice Maître [I] du 16 et 17 mars 2020

Qu’ils soutiennent que le congé délivré pour reprise était frauduleux .

Attendu que la jurisprudence considère que si après le départ du locataire, le logement n’est pas occupé, en tant que résidence principale, « dans un délai raisonnable et pour une durée raisonnable également» par le bailleur , le congé pour reprise délivré par ce dernier peut être considéré comme frauduleux.

Que toutefois la jurisprudence montre que le juge s’attache aux circonstances plus qu’à la lettre de la loi pour évaluer ce délai raisonnable.

Qu’en effet des délais de plusieurs années ont parfois été considérés comme n’étant pas frauduleux alors que des délais de quelques mois ont pu l’être.

Que la situation du bailleur, notamment sa santé, sa situation maritale, celle du logement, et des éventuels travaux nécessaires, ou encore la situation du bénéficiaire sont des éléments pris en compte par le juge pour qualifier de raisonnable ou non le délai pour occuper les lieux.

Attendu que Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] décédée le 10 janvier 2023 soutient que depuis l’origine de la procédure, lui et sa femme ont souhaité reprendre possession du bien immobilier pour pouvoir finir leur vie décemment

Que toutefois s’il reconnaît ne pas l’habiter à ce jour, c’est uniquement par le fait que la maison n’est pas habitable sans la réalisation de nombreux travaux.

Attendu qu’il convient de relever que Maître [I] a indiqué dans son premier procès-verbal de constat du 16 mars 2020 qu’il ressortait de l’enquête de voisinage que Monsieur [M] [L] vivait au [Adresse 4] , Madame [J] [L] étant quant à elle dans une maison de retraite.

Que Monsieur [M] [L] confirmait cette information, précisant que la maison litigieuse n’était plus habitée, qu’elle n’était plus habitable compte tenu des dégâts causés par le précédent occupant.

Que si effectivement l’état de santé de Madame [J] [L] peut expliquer pourquoi elle n’a pas occupé la villa litigieuse, rien n’empêchait Monsieur [M] [L] d’y résider.

Que contrairement à ce qu’il soutient, il résulte des deux constats de commissaires de justice établis le 6 juillet 2018 lors de la reprise du bien que ce dernier était parfaitement habitable.

Que s’il résulte du procès-verbal de constat réalisé le 17 mars 2020 par Maître [I] que des travaux importants sont à réaliser à la suite de l’affaissement de la terrasse, affaissement qui nécessite des travaux de confortement et de remise en état, ces désordres qui n’apparaissaient pas dans les deux procès-verbal de constat réalisés le 6 juillet 2018 concernent des interventions sur le gros 'uvre qui ne sauraient en aucun cas être mis à la charge des locataires.

Que par ailleurs le moyen avancé par l’appelant pour ne pas occuper les lieux à savoir l’absence d’appareils de chauffage est inopérant puisqu’il résulte des éléments produits qu’aucune dégradation relative à ces équipements n’a pu être reprochée au locataire.

Qu’il s’en suit que le premier juge a, à bon droit, considéré que le congé délivré le 30 avril 2014 l’a été sans intention de reprise et donc frauduleusement.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point

Attendu que les intimés demandent à la cour de fixer leur préjudice financier à la somme de 11. 054,06 euros correspondant aux frais engagés dans le cadre de la précédente instance ayant donné lieu à l’arrêt du 23 novembre 2017 et versent aux débats les factures ainsi que le justificatif des règlements de celles-ci.

Qu’il résulte de ces éléments que leur demande est parfaitement justifiée.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [M] [L] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 11.054,06 euros au titre de leur préjudice financier.

Attendu que les intimés sollicitent en réparation de leur préjudice moral la somme de 15. 000€.

Qu’ils indiquent avoir été dans l’obligation, ce qui n’avait pas envisagé, d’acquérir un bien immobilier et subir ainsi le coût du marché de l’immobilier dans ce secteur sans possibilité de choix vers des communes de l’arrière-pays où le prix de l’immobilier est plus raisonnable et ce afin de pouvoir conserver l’équipe paramédicale gérant la situation médicale de leur fille vivant à leur domicile.

Que par ailleurs ils produisent aux débats diverses main courantes et plaintes démontrant des relations familiales avec Monsieur [M] [L] et [E] [L] extrêmement difficiles.

Qu’il convient tenant ces éléments de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 4.000 euros.

Qu’enfin ils ajoutent être bien fondés à solliciter une indemnisation à hauteur de la somme forfaitaire de 2.000 € au titre de la perte de temps que Monsieur [L] aurait pu consacrer à sa famille ou à d’autres activités alors qu’il a été contraint de procéder lui-même à son déménagement compte tenu des restrictions budgétaires.

Que cette demande n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement du 15 novembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] de leur demande d’indemnisation du préjudice financier,

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 11.054,06 euros au titre de leur préjudice financier,

DEBOUTE Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de temps,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] à payer à Monsieur [F] [L] et Madame [S] [D] épouse [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Monsieur [M] [L], à titre personnel et es-qualité de conjoint successible de Madame [J] [L] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENTE,