Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 5 juin 2025, n° 21/13500

CA Aix-en-Provence
Infirmation 5 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que la SCI JULIFRED n'avait pas qualité à agir car elle n'était plus propriétaire au moment de l'appel, et que l'assemblée avait voté dans l'intérêt commun des copropriétaires.
Rejeté
Conformité des travaux à la destination de l'immeuble
La cour a jugé que la demande d'autorisation de travaux était irrecevable car elle ne pouvait pas être formulée conjointement avec la demande d'annulation de la résolution n° 6.
Rejeté
Droits des copropriétaires
La cour a considéré que la SCI JULIFRED était la principale succombante et a donc rejeté sa demande de remboursement des frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel d'Aix-en-Provence a été saisie par le syndicat des copropriétaires pour contester un jugement du tribunal judiciaire qui avait annulé une résolution de l'assemblée générale refusant des travaux sur un local commercial. La question juridique principale était de savoir si la SCI JULIFRED pouvait demander l'annulation de cette résolution tout en sollicitant l'autorisation de réaliser des travaux. Le tribunal de première instance avait jugé que le rejet de la résolution était abusif et avait autorisé les travaux. En appel, la cour a infirmé ce jugement, considérant que la demande d'autorisation de travaux était irrecevable car elle ne pouvait pas être formulée simultanément avec l'annulation de la résolution. La cour a donc rejeté la demande de la SCI JULIFRED et condamné celle-ci aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 5 juin 2025, n° 21/13500
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/13500
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine WOIMANTJulie ROUILLIER
Cabinet(s) :	MCL AVOCATSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS PLANTARD-ROCHAS-ROUILLIER-VIRY & ROUSTAN-BERIDOT
Parties :	S.C.I. JULIFRED

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2025

N°2025/205

Rôle N° RG 21/13500 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDYF

S.D.C. 3/4/8/10 DOMAINE VENTRE

S.C.I. SCI JULIFRED

[I] [P]

[D] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julie ROUILLIER

M^e Antoine WOIMANT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19] en date du 27 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01072.

APPELANTE

S.D.C. [Adresse 5] Représenté par son syndic en exercice, la société DURAND IMMOBILIER, SARL au capital social de 1.000,00 €, inscrite au RCS de [Localité 19] sous le n°849.896.907, dont le siège social est situé [Adresse 2], demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. JULIFRED, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine WOIMANT de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laura BEZOL, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Interventions volontaires

Monsieur [I] [P]

né le 11 Décembre 1980 à [Localité 21] (ALGERIE) ([Localité 1], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Antoine WOIMANT de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laura BEZOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [L]

née le 10 Mai 1982 à [Localité 20], demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Antoine WOIMANT de la SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laura BEZOL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI JULIFRED, propriétaire d’un local commercial constituant le lot n° 2 de la copropriété du [Adresse 7] Marseille, a signé le 06 août 2018 un compromis de vente au profit de M.[P] et Mme [L], sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

Le 12 septembre 2018, un permis de construire a été accordé à M.[P]. Il prévoyait la transformation du local commercial en local d’habitation, l’ouverture d’un toit terrasse et la restauration de la façade.

Le 18 octobre 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution n° 5 portant sur le changement de destination du lot n° 2 mais a rejeté la résolution n° 6 relative à l’ouverture en toiture.

Par acte d’huissier du 14 janvier 2019, la SCI JULIFRED a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 17] aux fins principalement de voir annuler les décisions de l’assemblée générale du 18 octobre 2018, et subsidiairement, de voir annuler la résolution n° 6 et d’obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux prévus au permis de construire, notamment l’ouverture du toit.

Par acte du premier mars 2019, la SCI JULIFRED a vendu le lot n°2 à M.[P] et Mme [L].

M.et Mme [R], copropriétaires, sont intervenus volontairement à la procédure.

Par jugement contradictoire du 27 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— déclaré recevables l’action et les demandes de la SCI JULIFRED ;

— reçu l’intervention volontaire de Mme [M] [R] née [J] et de M. [X] [R];

— annulé la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 18 octobre 2018 ;

— autorisé les travaux sur le lot n° 2 tels que prévus par le permis de construire n°013055 18 00581 P0 qui prévoit notamment l’ouverture du toit ;

— débouté la SCI JULIFRED de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet TRAVERSO à payer à la SCI JULIFRED la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de1'ensemb1e immobilier [Adresse 6], de Mme [M] [R] née [J] et de M. [X] [R] ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet TRAVERSO aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge, saisi d’une demande d’annulation du rejet de la résolution n° 6 proposant l’ouverture de la toiture terrasse, au motif d’un abus de majorité évoquée par la SCI JULIFRED, a estimé que ce rejet était dépourvu de motifs sérieux et que l’assemblée avait voté de manière contraire à l’intérêt commun des copropriétaires. Il a relevé que le permis de construire du 12 septembre 2018 prévoyait que la toiture de l’entrée en rez-de-chaussée soit démolie afin de créer une cour intérieure carrelée à ciel ouvert, avec la canalisation et la collecte des eaux de pluies par le biais d’un caniveau. Il a précisé qu’un rapport d’expertise du 12 décembre 2018 notait que la démolition/réfection de la couverture paraissait nécessaire afin de mettre fin aux infiltrations. Il a souligné que la rénovation prévue par le permis de construire avec la création de la cour intérieure était conforme à l’intérêt commun puisqu’elle améliorait l’état général de l’immeuble et évitait des infiltrations pouvant entraîner à terme l’écroulement de la toiture, partie commune, tout en améliorant l’esthétique de l’immeuble. Il a écarté l’argument de nuisances sonores et olfactives. Il a précisé que le changement de destination du lot n° 2 en un local d’habitation rendait implicite le fait que cette habitation soit réalisée dans des conditions décentes de sécurité, ce à quoi participait l’ouverture du toit.

Il a autorisé, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation des travaux prévus par le permis de construire.

Il a rejeté la demande de dommage et intérêts formée par la SCI JULIFRED.

Par déclaration du 22 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 15] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SCI JULIFRED a constitué avocat. Elle n’a déposé aucune conclusion ni payé son timbre.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier [Adresse 16] demande à la cour:

— de réformer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

— de débouter la SCI JULIFRED de sa demande d’annulation de la résolution n°6 de l’Assemblée Générale du 18 octobre 2018 qui a refusé sa demande d’autorisation de travaux ;

— de déclarer irrecevable la demande d’autorisation de travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 formée conjointement avec la demande d’annulation de la résolution de l’assemblée générale ayant refusé l’autorisation, en l’absence d’une décision de refus définitive de l’assemblée en application de l’article 25 b.

Dans l’hypothèse de la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n°6 de l’Assemblée Générale du 18 octobre 2018 :

— de déclarer irrecevable la demande d’autorisation de travaux en l’absence d’une décision de refus définitive de l’assemblée en application de l’article 25 b.

Dans toutes les hypothèses,

— de constater que les travaux projetés sont de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, en conséquence de débouter la SCI JULIFRED de sa demande en autorisation de travaux.

De manière plus générale,

— de débouter la SCI JULIFRED de toutes ses demandes ;

— de condamner la SCI JULIFRED au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens.

***

Par arrêt mixte du 19 septembre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué ainsi :

— Infirme le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n° 6 qui rejette la demande relative à l’ouverture en toiture, prise par l’assemble générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 8] à [Localité 19] le 18 octobre 2018,

Statuant à nouveau,

— rejette la demande de la SCI JULIFRED tendant à voir annuler la résolution n° 6 qui rejette la demande relative à l’ouverture en toiture prise par l’assemble générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du 3/4/8/10 du domaine du ventre à Marseille le 18 octobre 2018,

— ordonne la réouverture des débats,

— renvoie à l’audience du 19 mars 2025 à 9 heures salle 5 Palais Monclar,

— invite les parties à s’expliquer sur la qualité et l’intérêt à agir de la SCI JULIFRED au titre de la demande de travaux sur le lot n° 2,

— sursoit à statuer sur la demande de travaux, sur les demandes au titre des frais irrépétibles et sur les dépens.

Le conseil de la SCI JULIFRED s’est acquitté du droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts le 03 août 2025. Il a notifié des conclusions, non dans l’intérêt de la SCI JULIFRED, mais dans celui de M.[P] et Mme [L], acquéreur du lot de la SCI JULIFRED.

Par conclusions notifiées le 08 février 2025 par voie électronique auxquelles il convient de se référer, M.[P] et Mme [L] demandent à la cour :

'- de dire et juger recevable l’intervention volontaire de M. [P] et Mme [L],

— de dire et juger l’irrecevabilité de l’appel du Syndicat des Copropriétaires 3/4/8/10 DOMAINE

VENTRE,

— de dire et juger l’abus de majorité dans le rejet de la sixième résolution présentée par la SCI JULIFRED / [P] / [U] de l’assemblée générale du 18 octobre 2018 sur les travaux sur le lot n°2 tels que prévus dans le PC n°01305518 00581P0 et notamment en ce qu’il prévoit l’ouverture du toit terrasse ;

— de dire et juger que les travaux d’amélioration sur le lot n°2 tels que prévus dans le PC n°01305518 00581P0 sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— de dire et juger que les travaux sur le lot n°2 tels que prévus dans le PC n°01305518 00581P0

et notamment en ce qu’il prévoit l’ouverture du toit terrasse sont autorisés,

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] au paiement à M. [P] et Mme [L] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance.'

In limine litis, ils soulèvent l’irrecevabilité de l’appel du syndicat des copropriétaires au motif d’une absence d’habilitation du syndic à ester en justice.

Ils demandent à voir déclarer recevable leur intervention volontaire en indiquant que la SCI JULIFRED leur a vendu le bien le premier mars 2019.

Ils indiquent que la SCI JULIFRED avait qualité à agir puisqu’elle était propriétaire au moment de l’acte introductif d’instance.

Ils estiment recevable la demande tendant à voir dire qu’un abus de majorité est à déplorer dans le cadre du vote de la résolution n° 6. Ils exposent que la SCI JULIFRED était opposante à la résolution qui a rejeté sa demande de travaux. Ils soulignent l’existence d’une résolution prise dans le cadre d’un abus de majorité.

Ils exposent que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble. Ils notent que l’ouverture du toit terrasse participe à l’amélioration du bâtiment. Ils relèvent que l’appartement qu’ils ont acquis est indécent en raison d’un problème d’aération et de luminosité. Ils précisent que seuls les travaux sollicités permettent de remédier à cette difficulté.

Ils contestent l’argument selon lequel les travaux envisagés provoqueraient des nuisances ou nuiraient à l’harmonie de l’immeuble.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 19] demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il :

— autorisé les travaux sur le lot n° 2 tels que prévus par le permis de construire n° n°013055 18 00581 P0 qui prévoit notamment l’ouverture du toit ;

— rejeté toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6],

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet TRAVERSO aux entiers dépens de l’instance ;

En statuant de nouveau :

Dans toutes les hypothèses,

— de constater que les travaux projetés sont de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires,

en conséquence,

— de débouter la SCI JULIFRED de sa demande en autorisation de travaux,

De manière plus générale,

— de débouter la SCI JULIFRED et M.[I] [P] et de Mme [D] [L] de toutes leurs demandes,

— de les condamner chacun au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 et aux entiers dépens.

Il indique que la question de la recevabilité de son appel se heurte à l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 19 septembre 2024. Il ajoute que seul le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur cette question. Il epose par ailleurs que l’autorisation d’ester en justice n’est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat et que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 n’exige pas que, pour interjeter appel, le syndic soit autorisé par l’assemblée générale, que le syndicat ait été demandeur ou défendeur en première instance .

Il souligne qu’aux termes de leurs conclusions, M.[P] et Mme [U] ne sollicitent pas l’infirmation ou la confirmation du jugement déféré, sans former de prétention, si ce n’est une condamnation au titre des frais irrépétibles.

Il indique que la demande tendant à voir constater un abus de majorité se heurte à l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 19 septembre 2024.

Il estime que la demande de travaux formée par la SCI JULIFRED est irrecevable car elle ne pouvait conjointement demander l’annulation de la résolution rejetant sa demande de travaux et l’autorisation à faire des travaux, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Il déclare qu’une demande d’autorisation judiciaire d’exécution des travaux, en application du texte invoqué, suppose un refus définitif d’autorisation par les copropriétaires en assemblée générale.

Il considère que si la Cour estimait désormais recevable la demande d’autorisation judiciaire, celle-ci ne pourrait aboutir car il s’agit de travaux importants, qui ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble et qui portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

MOTIVATION

La SCI JULIFRED n’était plus propriétaire du bien lorsque le syndicat des copropriétaires a relevé appel mais la cour était tenue par la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir infirmer le jugement déféré concernant l’autorisation des travaux.

La SCI JULIFRED n’a pas conclu en appel ; en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle est réputée s’ approprier les motifs du jugement déféré.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [P] et Mme [L]

Selon l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

M.[P] et Mme [L] sont les nouveaux propriétaires du lot de la SCI JULIFRED. Ils ont donc intérêt à intervenir en cause d’appel. Leur demande d’intervention volontaire est ainsi recevable.

Sur la recevabilité de l’appel

La demande de M.[P] et Mme [L] tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires est irrecevable ; en effet, l’ arrêt mixte qui a infirmé le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n° 6, ade facto estimé recevable l’appel formé par le syndicat des copropriétaires.

Sur la recevabilité concernant la demande d’autorisation de travaux

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il convient de constater que M.[P] et Mme [L] ne forment aucune demande tendant à être autorisés à faire des travaux dans le dispositif de leurs conclusions.

Le dispositif de leurs conclusions évoque, sans en tirer de conclusions, l’existence d’un abus de majorité concernant le rejet de la résolution n° 6. Il convient de préciser que la cour, dans son arrêt mixte du 19 septembre 2024, a infirmé le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n°6 et a donc déjà statué sur la question de l’annulation de celle-ci.

La mention 'dire et juger que les travaux sur le lot n° 2 tels que prévus dans le PC (…)et notamment en ce qu’il prévoit l’ouverture du toit terrasse sont autorisés’ n’est pas une demande tendant à être autorisés à faire des travaux.

Par ailleurs, la SCI JULIFRED ne pouvait, en première instance, solliciter dans le même temps l’annulation de la résolution n° 6, qui rejetait sa demande de travaux et l’autorisation à faire des travaux.

L’intervention judiciaire prévue à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de travaux d’amélioration suppose en effet que les travaux soient conformes à la destination de l’immeuble, que l’assemblée générale ait refusé l’autorisation sollicitée et que la demande du copropriétaire intervienne antérieurement à la réalisation des travaux.

Le premier juge ne pouvait donc annuler la résolution n° 6 qui rejetait la demande d’autorisation de travaux et autoriser les travaux.

La cour, dans son arrêt mixte, a annulé la résolution n° 6 qui rejetait la demande de travaux ; elle n’est toutefois pas saisie d’une demande d’autorisation tendant à faire des travaux.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement déféré qui a autorisé les travaux sur le lot n° 2 tels que prévus par le permis de construire n°013055 18 00581 P0 qui prévoit notamment l’ouverture du toit.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI JULIFRED est essentiellement succombante en première instance et en appel ; Il convient de la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. La principale succombante étant la SCI JULIFRED, seule cette dernière sera condamnée au versement de frais irrépétibles au profit du syndicat des copropriétaires. Elle sera condamnée au versement de la somme de 2000 euros.

M. [P] et Mme [L], qui succombent en appel, seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Vu l’arrêt du 19 septembre 2024 ;

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M.[I] [P] et Mme [D] [L] ;

DÉCLARE irrecevable la demande de M.[I] [P] et Mme [D] [L] tendant à voir déclarer irrecevable l’appel relevé par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à [Localité 19] ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— autorisé les travaux sur le lot n° 2 tels que prévus par le permis de construire n°013055 1800581 P0 qui prévoit notamment l’ouverture du toit,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] [Localité 19] aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DÉCLARE irrecevable la demande de travaux formée par la SCI JULIFRED concomitamment à la demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 18 octobre 2018 ;

REJETTE la demande de M.[I] [P] et Mme [D] [L] au titre de leurs frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI JULIFRED à verser au syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier [Adresse 11] la somme de 2000 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la SCI JULIFRED aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,