COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

ac

N° 2025/ 364

Rôle N° RG 22/05649 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHVX

[R] [U]

C/

[V] [M]

[I] [D] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’AARPI CRJ AVOCATS

SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01245.

APPELANT

Monsieur [R] [U]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine NICOLAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Monsieur [V] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE

Madame [I] [D] épouse [M]

demeurant [Adresse 3]

représentée par la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 juillet 2016, [R] [U] a acquis une parcelle constructible cadastrée section A [Cadastre 1] située lieu-dit [Adresse 6] au [Adresse 7].

Suivant acte du 2 septembre 2016, les époux [E] ont acquis les parcelles voisines cadastrées [Cadastre 5] et [Cadastre 4].

Faisant valoir que sa parcelle est enclavée M.[U] a obtenu la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du juge des référés.

Monsieur [O] expert judiciaire a rendu son rapport le 27 novembre 2018.

Par jugement du 22 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Grasse a statué en ces termes':

— DIT que la parcelle cadastrée section A [Cadastre 1], propriété de Monsieur [R] [U] est enclavée

— ÉTABLIT une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 5] d’une emprise de 177 m2 telle que matérialisée au plan annexe 1 établi par l’expert Monsieur [O] dans son rapport du 27 novembre 2018 y compris le tréfonds en vue d’assurer la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur la propriété enclavée ;

— CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Monsieur [V] [M] et Madame [I] [D] épouse [M] une somme de 53'204 euros à titre d’indemnité,

— CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Monsieur [V] [M] et Madame [I] [D] épouse [M] une somme de 2'500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le tribunal a considéré en substance':

— que l’expertise est opposable à Mme [M] en sa qualité de propriétaires indivis des parcelles acquises avec M.[M] son époux';

— que l’expert judiciaire a constaté que la parcelle A [Cadastre 1] est enclavée, qu’il n’existe pas de tracé d’accès depuis plus de trente ans, contredisant la position des époux [M] qui soutiennent que l’enclave provient de la division de la parcelle suivant acte du 12 novembre 1920';

— que les époux [M] doivent être indemnisés de la perte de stationnement, la perte de valeur et la réfection du portail';

Par acte du 14 avril 2022 [R] [U] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2022 [R] [U] demande à la cour de':

REFORMER le jugement rendu par le 22 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a statué en ces termes:

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Monsieur [V] [M] et Madame [I] [D] épouse [M] une somme de 53.204 € à titre d’indemnité.

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Monsieur [V] [M] et Madame [I] [D] épouse [M] une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700.

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

CONFIRMER le jugement rendu par le 22 novembre 2021 en ce qu’il a déclaré le rapport d’expertise opposable à Madame [M].

ET STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNER Monsieur [R] [U] au paiement d’une somme de 7.168 €, au titre de l’indemnité due conformément aux dispositions de l’article 682 du Code civil.

DEBOUTER les Epoux [E] de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER les Epoux [M] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER les Epoux [M] aux entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance, distraits au profit de M^e Michaël CULOMA,

Il soutient':

— que le rapport d’expertise doit être déclaré opposable à une partie défaillante dès lors que cette dernière est en mesure de discuter contradictoirement dudit rapport';

— que Madame [M] est l’épouse de M [M], lequel a fait valoir tous ses arguments en cours de procédure';

— que l’expert a fixé à 81 € par mètre carré l’emprise de l’indemnité liée à l’assiette de la servitude ce qui représente un montant de 14.337 €.

— que toutefois l’indemnité doit être calculée en tenant compte du seul dommage occasionné au fonds servant, à l’exclusion de toute autre considération telle que la valeur vénale du terrain ou le manque à gagner du fait de l’impossibilité de construire sur la parcelle objet de la servitude';

— que la parcelle [Cadastre 5] est déjà une voie de desserte de la parcelle [Cadastre 4] appartenant aux intimés de sorte qu’elle ne subit aucune dévaluation par l’usage de passage octroyé';

— que M.[M] a réalisé des travaux d’embellissements en cours de procédure ( pose de l’enrobé) et a donc contribué à rendre l’indemnité à venir plus onéreuse';

— que la perte alléguée de stationnement n’est pas démontrée car la parcelle [Cadastre 5] ne saurait être considérée comme pouvant recevoir des places de parking';

— que la parcelle [Cadastre 4] est déjà fermée par un portail et qu’il n’est pas démontré la nécessité d’installer un second portail quand le premier peut simplement être déplacé,

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 juin 2023 [V] [M] et [I] [D] épouse [M] demandent à la cour de':

INFIRMER le jugement du 22 novembre 2021 en ce qu’il rend opposable à Madame [D] le rapport d’expertise du 27 novembre 2018

En conséquence et statuant à nouveau

JUGER que le rapport d’expertise de Monsieur [K] [O] en date du 27 novembre 2018 n’est pas opposable à Madame [D]

DEBOUTER Monsieur [R] [U] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

A TITRE SUBSIDIAIRE et si par extraordinaire, la Cour venait à constater le caractère opposable du rapport de Monsieur [K] [O] à Madame [I] [M] et à donner droit à l’établissement d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 5], lui appartenant en indivision avec son mari, Monsieur [M]

CONFIRMER le jugement de première instance en toutes ses dispositions.

DEBOUTER Monsieur [R] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des époux [M].

CONDAMNER en tout état de cause Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Ils répliquent':

— que l’absence de Madame [D] aux opérations expertales méconnaît le principe du contradictoire,

— que l’indemnité doit être fixée à la somme de 81 euros/m²,

— que Monsieur [M] est gérant de la SARL ELEC06 qui dispose de deux véhicules qui servent aux interventions, et la famille dispose en outre d’un autre véhicule qui doivent être garés sur la propriété,

— que le tracé de la servitude leur fait perdre 3 places';

— que M.[M] a créé le chemin bétonné et posé un portail, qu’il est bien fondé à solliciter d’être remis dans l’état actuel où il se trouve en bénéficiant d’un portail clôturant sa propriété, au plus proche de sa maison';

— que le fait que la parcelle [Cadastre 5] soit une voie de desserte est sans incidence sur le trouble occasionné par l’exercice de la servitude de passage constituée au profit de fonds appartenant à des tiers';

— qu’il ressort du rapport d’expertise que les contraintes résultant du passage de Monsieur [U] seront importantes pour la propriété des consorts [M] en ce que le passage s’effectuera sur toute la longueur de la parcelle et que l’emprise du passage représente environ 40% de la surface totale de la parcelle appartenant aux consorts [M],

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise

L’article 16 du code de procédure civile énonce que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

La partie intimée soutient que le rapport est inopposable car Madame [D] épouse [M], n’a pas été mise en cause au moment des opérations d’expertise.

Il est admis que le rapport d’expertise doit être déclaré opposable à une partie défaillante dès lors que cette dernière est en mesure de discuter contradictoirement dudit rapport.

Au cas d’espèce, Madame [M], épouse de Monsieur [M] qui a été convoquée aux opérations d’expertise, a pu faire valoir tous ses arguments en cours de procédure, et partant discuter les termes du rapport, ce qui est par ailleurs le cas dans le cadre des conclusions qu’elle a notifiées au cours de l’instance d’appel.

Le principe du contradictoire n’a donc pas été méconnu lors du déroulement des opérations d’expertise. Le jugement qui a déclaré ledit rapport opposable à Mme [M] sera confirmé.

Partant la situation d’enclave de la parcelle [Cadastre 1] appartenant à M.[U], non formellement contestée, sera confirmée.

Sur le montant de l’indemnisation pour cause de désenclavement

Aux termes de l’article 682 du Code civil il est prévu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

La partie appelante sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a alloué à [V] [M] et [I] [D] épouse [M] la somme de 53'204 euros à titre d’indemnité et décomposée comme suit':

-24'000 euros au titre du préjudice résultant de la perte des trois places de parkings,

-14'337 euros au titre de l’indemnité de droit de passage,

-14'867,38 euros au titre de la prise en charge de la réfection du portail.

[V] [M] et [I] [D] épouse [M] pour leur part demandent la confirmation du jugement sur ce point, en ce compris le montant des différentes indemnités allouées.

[R] [U] conteste l’estimation proposée par l’expert judiciaire à hauteur de 81 € par mètre carré au titre de la valeur de l’emprise liée à l’assiette de la servitude, arguant notamment du fait que la parcelle [Cadastre 5], qui va servir d’assiette de passage, est déjà une voie de desserte de la parcelle [Cadastre 4] appartenant aux intimés. Il propose que la Cour fixe à la somme de 7'168 euros le montant de l’indemnité due au titre de l’établissement de la servitude de passage.

Dans le cadre de la mission qui lui a été confiée l’expert mentionne que «'l’analyse de l’acte récent dressé par Maître [N] le 2 septembre 2016 nous apprend que la parcelle acquise par les époux [M] a été achetée 150'000 euros pour une contenance cadastrale de 936 m². Nous pouvons considérer que la valeur du m² est de 160,26 euros. Ainsi tout m² grevé d’une servitude de passage génèrera une indemnité de 160,26/2 soit 80,13 euros arrondie à 81 euros'», conduisant l’expert à proposer une indemnité de 14'337 euros ( soit 177 m² X 81 euros).

[R] [U] ne produit aucun élément chiffré permettant de remettre en cause l’évaluation proposée par l’expert. Le fait que l’assiette de la servitude concerne déjà une voie de passage utilisée par la partie intimée n’enlève rien à la sujétion subie par leur parcelle qui devient fonds servant d’une servitude de passage destinée à être utilisée quotidiennement. Le montant de 14'337 euros sera dès lors confirmé.

[R] [U] conteste également la somme de 24'000 euros allouée à la partie intimée au titre de la perte de trois places de stationnement du fait de l’instauration d’une servitude de passage sur son fonds. La partie intimée soutient quant à elle que Monsieur [M] est gérant de la SARL ELEC06, société qui dispose de deux véhicules outre celui appartenant à la famille, que la configuration des lieux ne permet pas de garer trois véhicules aux abords immédiats de leur maison puisque le terrain est exigu et ne sert actuellement qu’à permettre d’y faire un demi-tour.

L’expert à ce sujet indique qu’il est envisageable de stationner les véhicules à proximité de la maison de la partie intimée mais considère que ces stationnements sont dommageables aux époux [M].

Il résulte de ces éléments et des photographies versées aux débats que l’emprise de la servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 5] de 177 m² présente une largeur de 3,50 mètres, sur un terrain présentant peu d’espace et en déclivité. La nécessité de laisser libre cette bande de terrain conduit nécessairement les propriétaires du fonds servant à perdre la jouissance de leur terrain en ce compris les places de stationnement. L’appelant verse aux débats la note technique établie par M.[P] géomètre qui considère que l’évaluation initiale de 10'000 euros à ce titre est plus adaptée.

La cour relève que les montants avancés résultent d’une évaluation forfaitaire et considère que l’implantation de la servitude de passage, par principe permanente, est de nature à créer une atteinte certaine à la jouissance du terrain de la partie intimée qui présente une forme exiguë et en déclivité, mais ne conduit pas à empêcher tout stationnement.

Il conviendra en conséquence de fixer à 15'000 euros le montant de l’indemnité à verser à la partie intimée au titre de la perte des places de stationnement.

Enfin s’agissant de la somme retenue pour indemniser l’implantation du portail au plus proche de la maison des propriétaires du fonds servant, ceux-ci soutiennent que le choix de cette implantation a été rendue nécessaire par l’instauration d’une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 5].

L’expert judiciaire a retenu que la mise en place d’un portail privatif, similaire au portail réalisé en bord de chaussée par M.[M], permettrait de clore sa propriété au droit de la servitude nouvellement créée. L’appelant ne peut dès lors reprocher à la partie intimée le souhait de se clore au droit de sa parcelle bâtie [Cadastre 4], qui relève de prérogatives élémentaires de propriétaire foncier, en l’état de l’instauration d’un passage à proximité immédiate de son habitation.

Le jugement qui a retenu le principe de cette indemnité justifiée à hauteur de 14'867,38 euros sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[R] [U] qui succombe principalement sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [V] [M] et [I] [D] épouse [M].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a fixé à 24'000 euros le montant de l’indemnité due par [R] [U] à [V] [M] et [I] [D] épouse [M] au titre de la perte de places de stationnement,

Confirme le jugement pour le surplus';

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant';

Condamne [R] [U] à verser à [V] [M] et [I] [D] épouse [M] la somme de 15'000 euros à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance lié à la perte de places de stationnement,

Condamne [R] [U] aux entiers dépens';

Condamne [R] [U] à verser à [V] [M] et [I] [D] épouse [M] la somme de 3'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT