COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

PH

N° 2025/ 351

N° RG 22/08111 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQTC

[Y] [D]

[E] [L] épouse [D]

C/

[O] [Z]

[U] [V] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-Christophe MICHEL

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 15 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04914.

APPELANTS

Monsieur [Y] [D]

demeurant [Adresse 7] – ALLEMAGNE

représenté par M^e Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Madame [E] [L] épouse [D]

demeurant [Adresse 7] -ALLEMAGNE

représentée par M^e Jean-Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMÉS

Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [U] [V] épouse [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Véronique [Z], Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [Y] [D] et Mme [E] [L] épouse [D] sont, selon acte notarié du 5 août 2002, propriétaires d’une parcelle située à [Localité 5] (Var), cadastrée section AW n° [Cadastre 1], dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] régi par une association syndicale libre.

M. [O] [Z] et Mme [U] [V] épouse [Z] sont propriétaires de deux parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], contiguës à la parcelle AW n° [Cadastre 1].

Se plaignant de l’édification irrégulière d’un mur plein en limite séparative des deux parcelles, M. et Mme [D] ont obtenu par ordonnance du 7 août 2013 du président du tribunal de grande instance de Draguignan la démolition de la partie du mur litigieux excédant la hauteur maximale autorisée par le plan local d’urbanisme de la commune. Cette ordonnance a été infirmée par arrêt du 27 novembre 2014 au motif de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par ordonnance de référé du 16 septembre 2015, M. et Mme [D] ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire. Mme [P] [N] a déposé son rapport le 14 juin 2018.

Par exploit d’huissier du 12 juillet 2019, M. et Mme [D] ont fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de les voir condamner conjointement et solidairement à démolir sous astreinte, la partie des deux murs construits par eux pour séparer leurs parcelles respectives excédant la hauteur de 1,60 mètre autorisée par l’article UE 11 du plan local d’urbanisme de la commune de Cogolin, telle que représentée sur la partie rouge des plans annexés en pages 39/40 et 41 du rapport d 'expertise du 14 juin 2018, et à indemniser leur préjudice.

Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— débouté M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné in solidum M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [D] aux dépens en ce compris le coût de l’établissement du procès-verbal de constat dressé le 26 juillet 2012 par Me [K] [A], huissier de justice à [Localité 9], le coût de l’établissement du procès-verbal de constat dressé le 3 octobre 2013 par la S.C.P Banet, huissier de justice à [Localité 11] et également le coût de l’expertise judiciaire confiée à Mme [N],

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que s’il est établi que le mur édifié par les défendeurs contrevient aux dispositions réglementaires, cette seule circonstance ne permet pas de caractériser une atteinte à leur propriété, qu’il appartient aux demandeurs de démontrer, alors qu’ils ne se fondent que sur la violation du PLU à laquelle ils ont participé par la signature d’un protocole du 13 mars 2012, qu’ils ne démontrent pas davantage l’existence d’un trouble anormal de voisinage qu’ils ne soulèvent d’ailleurs pas, ni n’invoquent une violation des dispositions contractuelles prévues au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 10] dont le règlement n’est pas produit.

Par déclaration du 7 juin 2022, M. et Mme [D] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs conclusions d’appelants, transmises et notifiées par RPVA le 30 juin 2022, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

— réformer la décision du 15 février 2022,

Statuant à nouveau,

Vu les dispositions de l’article U 11 du PLU de la commune de [Localité 5],

— ordonner conjointement et solidairement entre eux, à M. et à Mme [Z], d 'avoir à démolir la partie des deux murs construits par eux pour séparer les parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], de la parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 1], excédant la hauteur de 1,60 mètre autorisée par I 'article UE 11 du plan local d 'urbanisme de la commune de [Localité 5], telle que représentée sur la partie rouge des plans annexés en pages 39/40 et 41 du rapport d 'expertise du 14 juin 2018, le tout dans le délai maximal de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir (sic), et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ledit délai,

Subsidiairement,

Vu les dispositions de l’article 544 et 1101 du code civil,

— ordonner conjointement et solidairement entre eux, à M. et à Mme [Z], d’avoir à démolir la partie des deux murs construits par eux pour séparer les parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], de la parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 1], excédant la hauteur de 2 mètres, telle que représentée sur la partie rouge des plans annexés en pages 39/40 et 41 du rapport d’expertise du 14 juin 2018, le tout dans le délai maximal de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir (sic), et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ledit délai,

En tout état de cause,

— condamner conjointement et solidairement M. et Mme [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner conjointement et solidairement M. et Mme [Z] aux entiers dépens.

M. et Mme [D] font valoir que :

— suite à l’accord du 13 mars 2021 (sic), le mur a été édifié le 28 mars 2012 mais M. et Mme [D] l’ont fait surélever d’une vingtaine de centimètres, et cela a été constaté la première fois le 26 juillet 2012 et le 14 février 2014,

— la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans sa décision du 27 novembre 2014 a relevé en lecture d’un constat du 3 octobre 2013 que ce dernier démontrait l’existence d’une différence de niveau de terrain d’un côté par rapport à l’autre du ou des murs litigieux,

— il ressort de l’expertise de Mme [N] que le mur s’élève dans la partie Nord à 2,41 mètres depuis le terrain estimé naturel, soit une surélévation irrégulière de 41 cm par rapport au protocole et de 81 cm par rapport au PLU,

— le premier juge a commis une erreur d’interprétation des plans en retenant que les murs respectifs ne dépassaient que de 0,15 mètre la limite règlementaire pour le fonds [D] et de 0,35 mètre pour le fonds [Z], ce qui de facto revenait à considérer que les murs sont inférieurs à la hauteur contractuellement prévue par le protocole à hauteur de 2 mètres,

— comme cela ressort notamment de la photo produite, cette surélévation leur cause un préjudice d’ensoleillement ; de plus, la photographie n° 16 démontre qu’à partir de ce niveau naturel, il a été édifié un mur au moyen d’agglos de 20 centimètres de hauteur, sur neuf rangs, soit une hauteur de 1,80 mètre minimum, sur laquelle il a été rajouté unilatéralement un dixième rang au moyen d’un agglo de largeur moindre,

— le trouble de voisinage est caractérisé,

— dans l’hypothèse où il serait confirmé que le seul non-respect du PLU ne serait pas une circonstance suffisante pour caractériser l’atteinte à un droit de propriété, ce qui est contesté, puisque chaque administré est en droit d’attaquer un permis de construire qui ne serait pas règlementaire, il y a lieu de juger sur la base du protocole que tout exhaussement de plus de 2 mètres devra être supprimé.

Dans leurs conclusions d’intimés, transmises et notifiées par RPVA le 29 septembre 2022, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

Vu les pièces produites,

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 27 novembre 2014,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 15 février 2022,

— confirmer le jugement,

— débouter les époux [D] de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les époux [D] au paiement de la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [D] aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj sur son offre de droit.

M. et Mme [Z] répliquent que :

— il n’y a qu’un seul mur, qui a été construit conjointement et d’un commun accord, ce qui est confirmé par l’expertise,

— l’accord conclu entre les parties prévoit que les parties se sont mises d’accord sur la hauteur du mur, calculée en partant des fondations sur la propriété des époux [D], pour la simple raison que le terrain naturel de la propriété [Z] se trouve en contrebas par rapport à la propriété [D],

— la Cour de cassation a rappelé qu’il existe une hauteur maximale de mur définie par le plan local d’urbanisme et cette hauteur se calcule en prenant le point le plus haut du terrain et le niveau d’origine de celui-ci,

— en l’espèce, ce point le plus haut se trouve côté [D] comme l’a relevé l’expert. Cependant, le niveau d’origine n’a pas pu définitivement être arrêté par l’expert, si bien que toutes ses conclusions sont basées sur de vagues estimations,

— en partant du plus haut point du terrain le mur ne dépasse pas 1,60 mètre, ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat d’huissier du 3 octobre 2013 constatant que le sol a été décaissé au pied du mur sur la propriété voisine, et du géomètre-expert M. [C] [J] du 1er juillet 2014,

— en matière d’urbanisme, la jurisprudence est précise : seul le métrage partant du point le plus haut du terrain à son niveau d’origine est accepté afin de vérifier si le PLU en question est accepté (sic). Même si un expert judiciaire désigné par le tribunal conclut différemment, les juges du fond doivent apprécier si cet expert a accompli sa mission dans les conditions prévues par cette jurisprudence constante. En l’espèce, l’expert ne respecte pas les règles de métrage prévues par la Cour de cassation,

— l’expert ne peut que conclure de manière indicative ce qui s’explique aussi par l’absence de connaissance de l’état d’origine des terrains et de la documentation. Les époux [D] n’apportent donc pas la preuve ultime inéluctable que le mur litigieux ne respecte pas le PLU en question,

— même si la cour suivait les conclusions indicatives de l’expert et constatait un non-respect du PLU, ce non-respect serait également reprochable aux demandeurs et il est impossible de déterminer si le PLU n’a pas été respecté. Seule une intervention de la part de la mairie pourrait le constater définitivement.

— la question litigieuse n’est pas la hauteur du mur mais le niveau de l’entassement du terrain,

— les appelants déclarent pour la première fois qu’ils subissent un préjudice d’ensoleillement à cause du mur, mais ils n’expliquent ni de quel type de dommage il s’agit, ni de quelle manière il est concrètement représenté,

— en aucun cas il ne peut y avoir un quelconque préjudice d’ensoleillement, ne serait-ce que parce que la terrasse des époux [D] est orientée vers le Sud et l’Ouest, alors que le mur se trouve à l’Est,

— la photographie produite pour appuyer leur affirmation, n’est pas désignée par un numéro dans leurs conclusions et ils se basent sur celle-ci pour constater une différence de teinte en le premier mur et la surélévation a posteriori,

— cela ne permet pas de caractériser une perte d’ensoleillement, seulement le fait qu’une partie du mur du côté des appelants n’a pas été recouverte d’une peinture ou d’un enduit beige et ne documente aucunement un quelconque potentiel préjudice d’ensoleillement,

— en comptant les agglos sur la photo, il est constaté qu’il n’y en a que neuf, et que le neuvième supérieur a effectivement une hauteur inférieure du côté des appelants, ce qui prouve donc clairement que ce sont eux qui ont ajouté ce rang d’agglos. De plus, il est visible sur la photo que la terre à la base du mur est plus basse que le reste. En remettant la terre à niveau, on obtiendrait un autre point de mesure et donc une hauteur inférieure à 1,50 mètre. Force est de croire que les appelants ont délibérément enlevé la terre pour modifier le point de mesure et ainsi arriver à un mur plus haut.

L’instruction a été clôturée le 9 septembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande de démolition

La demande de démolition porte :

— principalement sur le fondement de l’article U 11 du PLU de la commune de [Localité 5], sur la partie du mur excédant la hauteur de 1,60 mètre autorisée par l’article UE 11 du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 5], telle que représentée sur la partie rouge des plans annexés en pages 39/40 et 41 du rapport d 'expertise du 14 juin 2018,

— subsidiairement sur le fondement des articles 544 et 1101 du code civil, sur la partie du mur excédant les 2 mètres prévus dans leur accord, en arguant d’un trouble anormal de voisinage en raison d’une perte d’ensoleillement.

Il est opposé qu’il n’y a pas de dépassement par référence à l’accord des parties, si on calcule à partir du terrain le plus haut, soit le terrain [D], avant décaissement.

Aux termes de l’article [Localité 6] 11.6 du PLU de la commune de [Localité 5], « Les clôtures doivent être aussi discrètes que possibles. Leur hauteur admise est de 1,80 m. Elles doivent être constituées soit par des murs, haies vives, soit par des grilles, grillages ou tous autres dispositifs à claire-voie comportant ou non un mur bahut. Dans le cadre d’un mur plein, sa hauteur sera limitée à 1,60 m (') ».

S’il est constant que la violation d’une règle d’urbanisme constitue une faute, il est admis que les tiers ne peuvent obtenir la démolition de ce qui a été érigé en violation d’une règle d’urbanisme ou d’autres mesures de réparation, qu’à charge de démontrer un préjudice personnel et certain, ainsi qu’un lien de causalité avec la violation de ladite règle d’urbanisme.

En l’espèce, M. et Mme [D] invoquent en cause d’appel, un trouble anormal de voisinage en raison d’une perte d’ensoleillement.

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

Selon les conclusions du rapport d’expertise, avant les travaux sur le mur il existait une haie vive entre les deux propriétés qui sont jumelées, les parties ont signé une convention le 13 mars 2012, pour s’accorder sur une hauteur du mur supérieure à celle de 1,60 mètre autorisée par le PLU, de 1,80 mètre à 2 mètres calculée au départ des fondations, selon un plan qui n’a pas été transmis à l’expert ni à la cour.

L’expert judiciaire a, sur la base de plans mentionnant le terrain naturel et le terrain fini côté [D] et côté [Z], fait apparaître le dépassement de hauteur du mur de clôture, en ses différentes parties, par rapport aux prescriptions du PLU et constaté que le mur de parement édifié par M. et Mme [Z] adossé au mur existant, d’une épaisseur de 0,15 mètre, dépasse le mur construit avec l’accord des parties, qui contrevenait déjà au PLU.

Cela est contesté par M. et Mme [Z], en arguant que M. et Mme [D] ont décaissé leur terrain, sans produire d’élément probant en ce sens. En effet, le procès-verbal de constat d’huissier du 3 octobre 2013, établi à leur demande, en regardant par-dessus le mur, au moyen d’une échelle, est insuffisant pour rapporter cette preuve, et contredire les conclusions motivées de l’expert, réalisées au contradictoire des parties. Il en est de même de l’attestation rédigée le 1er juillet 2014, par M. [C] [J], géomètre-expert.

Il doit donc être conclu qu’il est acquis que les deux murs contreviennent au PLU et que le mur de parement de M. et Mme [Z] contrevient à l’accord des parties pris en violation du PLU. Reste à déterminer si cette faute délictuelle par rapport au PLU et contractuelle par rapport à l’accord, causent un préjudice à M. et Mme [D] qui se prévalent à la fois de la violation du PLU et de leur accord.

Il est relevé que M. et Mme [D] qui procèdent par voie d’affirmation, ne produisent aucune pièce pour étayer le préjudice allégué de perte d’ensoleillement, et n’ont d’ailleurs formalisé aucune plainte auprès de l’expert, alors que les photographies versées aux débats permettent de se rendre compte que la haie vive qui préexistait avait une hauteur comparable à celle du mur actuel et de son parement côté [Z]. En l’absence de trouble avéré, aucune anormalité ne saurait être caractérisée.

A défaut de démontrer l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec ces violations, M. et Mme [D] seront déboutés de leur demande de démolition et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Pour la même raison, M. et Mme [D] doivent être déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice qui n’est pas démontré.

Le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. et Mme [D] qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens, avec distraction au profit du conseil des intimés qui la réclame et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des intimés.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [D] et Mme [E] [L] épouse [D] aux dépens, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj ;

Condamne M. [Y] [D] et Mme [E] [L] épouse [D] à verser à M. [O] [Z] et Mme [U] [V] épouse [Z] ensemble, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT