COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2025

N° RG 20/12769 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVON

[C] [T] [J]

S.A.R.L. BATTERIES DU LITTORAL

C/

S.A.R.L. CEREM

E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COT E D’AZUR – EPF PACA

Copie exécutoire délivrée

le : 13/05/2025

à :

M^e Danielle DEOUS

M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ à compétence commerciale de [Localité 1] en date du 19 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00603.

APPELANTS

Monsieur [C] [T] [J],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Danielle DEOUS, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. BATTERIES DU LITTORAL,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Danielle DEOUS, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

S.A.R.L. CEREM,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

PARTIE INTERVENANTE

E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE ALPES COT E D’AZUR – EPF PACA,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Greffier lors de la mise à disposition: M^me Hortence MAYOU

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2025, prorogé le 07 Mai 2025, puis au 13 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025.

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et M^me Hortence MAYOU, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon actes sous signature privée des 1er avril 2009, 1er février 2011, 10 janvier 2014 et 1er mars 2017, la SARL Cerem a donné à bail à M. [C] [T] [J], un emplacement de 80 m², hangar non aménagé situé [Adresse 5] à [Localité 2], pour une durée de 23 mois à compter du 1er mars 2017.

M. [C] [T] [J] a constitué le 27 avril 2009, une SARL Batteries du littoral dont il est l’associé unique et le gérant.

Par acte du 26 octobre 2018, la SARL Cerem a délivré congé à M. [C] [T] [J] pour le 31 janvier 2019, date de l’échéance du bail.

L’EPIC Etablissement public foncier de Provence Alpes Côte d’Azur a acquis les lieux loués le 22 décembre 2020.

La SARL Batteries du littoral et M. [C] [T] [J] ont fait assigner la SARL Cerem devant le tribunal judiciaire de Toulon par acte du 29 janvier 2019 pour voir qualifier le bail de bail commercial et voir annuler le congé.

Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— déclaré recevables les actions de M. [C] [T] [J] et de la SARL Batteries du littoral ;

— débouté sur le fond M. [C] [T] [J] et de la SARL Batteries du littoral de l’ensemble de leurs demandes ;

— dit que la SARL Batteries du littoral, prise en la personne de son représentant légal, M. [C] [T] [J], est occupante sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2019 :

— constaté la résiliation du contrat de bail à cette date ;

— ordonné l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef des locaux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois de la signification de la présente décision ;

— ordonné la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans l’immeuble ou un garde-meubles au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la SARL Batteries du littoral;

— condamné la SARL Batteries du littoral à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail égale au montant du loyer à la date d’échéance du contrat d’entreposage ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire ;

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a engagés.

La SARL Batteries du littoral et M. [C] [T] [J] ont interjeté appel par déclaration du 18 décembre 2020.

Par conclusions notifiées et déposées par la voie électronique le 8 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Batteries du littoral et M. [C] [T] [J] demandent à la cour :

— la confirmation du jugement rendu en ce qu’il a déclaré l’action engagée par la SARL Batteries du littoral et M [T] [J] recevable et reconnu l’intérêt à agir desdits demandeurs ;

— l’infirmation du jugement rendu en ce qu’il a :

— débouté M [T] [J] et la SARL Batteries du littoral de l’ensemble de leurs demandes

— dit que la SARL Batteries du littoral était occupante sans droit ni titre, depuis le 31/01/2019

— constaté la résiliation du contrat de bail à cette date

— ordonné l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un mois de la signification du jugement.

— ordonné la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans l’immeuble ou un garde meuble au choix du bailleur, au frais, risques et périls de la SARL Batteries du littoral,

— ayant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail égale au montant du loyer à la date d’échéance du contrat d’entreposage ;

— ayant dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ayant dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a engagés.

Et par voie de conséquence,

En ce qu’il a débouté la société Batteries du littoral et M [T] [J] des demandes suivantes:

— juger que le contrat d’entreposage conclu le 01 mars 2017 est soumis aux statuts des baux commerciaux,

— reconnaître l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués,

— déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 26/10/2018 par la société CEREM,

— ordonner une expertise en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire en raison du congé délivré.

Par l’effet de l’infirmation, il est demandé à la cour de

— statuer à nouveau et :

— juger que les baux d’une durée de 23 mois signé entre la société CEREM et la société Batteries du littoral ou M [T] [J] en date des :

' le 01/04/2009,

' le 01/02/2011 d’une durée de 23 mois à compter du 01 mars 2011

' le 10/01/2014 d’une durée de 23 mois à compter du 01 mars 2014

' le 01/03/2017 d’une durée de 23 mois à compter du 01 mars 2017

— sont des baux dérogatoires conclus en application de l’article L145-4 du code de commerce;

— juger que l’action est engagée dans le délai de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce ;

— reconnaître la fraude au statut des baux commerciaux commise par le bailleur, la société Cerem.

En conséquence

Écarter toute prescription

— juger que le bail conclu le 1er mars 2017 entre la société Cerem et Batteries du littoral et M [T] [J] est un bail commercial conclu pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 01 mars 2017 pour se terminer le 28/02/2026 ;

— déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 28/10/2018 en raison du non-respect des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce ;

— ordonner à l’EPIC Établissement public foncier de Provence Alpes Côte d’Azur, EPF PACA de remettre à SARL Batteries du littoral et M [T] [J] un bail commercial dans le mois de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour retard ;

— condamner la société CEREM à payer à la société Batteries du littoral et M. [T] [J] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en 1re instance ;

— condamner la société Cerem et l’EPIC Établissement public foncier de Provence Alpes Côte d’Azur, EPF PACA à payer à la société Batteries du littoral et M. [T] [J] la somme de 3 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel comprenant les frais de timbres.

Par conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 27 mai 2021, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Cerem et l’EPIC Établissement public foncier Provence Alpes Côte d’Azur demandent à la cour de :

— donner acte à l’Établissement public foncier Provence Alpes Côte d’Azur de son intervention volontaire, et la dire bien fondée en cette intervention volontaire ;

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 19 novembre 2020 en ce qu’il a déclaré l’action engagée par la société Batteries du littoral et M. [T] [J] recevable et reconnu l’intérêt à agir desdits demandeurs ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 19 novembre 2020 en toutes ses autres dispositions.

À titre liminaire,

— déclarer irrecevables les demandes de la société Batteries du littoral pour défaut de qualité à agir ;

— déclarer irrecevables les demandes de M. [C] [T] [J] pour défaut d’immatriculation dans les lieux loués ;

À titre principal,

— juger que le contrat d’entreposage conclu le 1er mars 2017 est soumis aux seules dispositions du contrat de louage du code civil ;

À titre subsidiaire ;

— juger que le contrat d’entreposage conclu le 1er mars 2017 est un contrat de bail dérogatoire en application de l’article L. 145-5 du code de commerce

En conséquence,

— juger valable le congé délivré par la société Cerem ;

— juger que M. [C] [T] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2019 ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail en l’état du non-respect des obligations contractuelles par M. [C] [T] [J] ;

— ordonner l’expulsion de M. [C] [T] [J] et de tous occupants de son chef, du local sis [Adresse 6] à [Localité 2], sous astreinte de 500 € par jour de retard;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux, et constituant le gage du bailleur, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de M. [C] [T] [J] ;

— condamner M. [C] [T] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail égale au double du montant du loyer actuel ;

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait considérer que le locataire était titulaire d’un bail commercial :

— dire et juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative à la date considérée par le tribunal;

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée, des éléments visés par les articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce.

En toute hypothèse :

— condamner M. [C] [T] [J] à payer à la société Cerem et à l’EPF PACA la somme de 5 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [C] [T] [J] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Les intimés ont formé un appel incident en contestant la qualité pour agir de la SARL Batteries du littoral qui n’est pas signataire du bail lequel ne contient aucune clause de substitution, rappelant qu’un tiers au contrat n’acquiert pas la qualité de locataire du seul fait qu’il règle les loyers. Ils soulèvent également l’irrecevabilité de la demande de M. [C] [T] [J], qui n’est pas immatriculé au registre du commerce et ne peut donc être titulaire d’un bail commercial.

Les appelants font d’abord valoir que la SARL Batteries du littoral a qualité pour agir puisque M. [C] [T] [J] a agi en sa qualité de représentant légal de cette société en concluant le bail.

Cependant, la question de savoir si la SARL Batteries du littoral est locataire ou si M. [C] [T] [J] est immatriculé au registre du commerce pour bénéficier du statut des baux commerciaux, ne relève pas de leur qualité à agir mais des conditions du succès de leur action.

Aucune irrecevabilité n’est encourue.

Sur la demande de requalification des baux successivement conclus depuis le 1er avril 2009 en baux dérogatoires soumis à l’article L. 145-5 du code de commerce :

Ils soutiennent que l’enchainement des baux successifs depuis 2009 entraîne la reconnaissance d’un bail commercial en application de l’article L. 145-5 du code de commerce et démontre la volonté commune des parties pour que soit exercée dans les lieux l’activité commerciale de vente de batteries, la mention relative à la location d’un hangar étant insincère. Ils ajoutent que la fraude du bailleur, visant à échapper à l’application du statut est démontrée, que les baux successivement conclus, qui doivent être requalifiés en baux dérogatoires conclus en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, qu’ils ne peuvent être des baux civils en l’état de l’activité commerciale exercée dans les lieux et qu’aucune prescription ne peut leur être opposée.

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de cette demande de requalification en ce qu’elle constitue une demande nouvelle en appel et qu’elle est prescrite.

Sur le fond ils affirment que la volonté des parties, qui ne doit pas être dénaturée, est clairement exprimée dans l’acte en ce qu’est exclue toute exploitation commerciale des lieux. Ils ajoutent que la requalification en baux dérogatoire n’est pas plus possible en raison de la destination du bail et rejettent toute suspicion de fraude.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, cette demande ne constitue pas une demande nouvelle proscrite par l’article 564 du code de procédure civile en ce qu’elle tend aux mêmes fins que la demande formée devant le premier juge, voir reconnaître que le bail commercial conclu le 1er mars 2017 est un bail commercial soumis aux dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce.

Le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est demandée.

Or en l’espèce, les appelants demandent la requalification du contrat du 1er mars 2017 et, l’assignation ayant été délivre le 29 janvier 2019, l’action en requalification de ce contrat n’est pas prescrite.

Pour bénéficier de la requalification en baux dérogatoires d’une durée supérieure à celle prévue à l’article L. 145-5 du code de commerce, entraînant l’application du statut des baux commerciaux, les appelants doivent démontrer préalablement que les baux conclus entre eux et spécialement celui du 1er mars 2017 peuvent répondre à la définition du bail commercial de l’article L. 145-1 du code de commerce et notamment démontrer que les lieux loués sont à destination commerciale, et qu’un fonds y est exploité.

Le bail litigieux, comme les baux antérieurs, comporte la seule mention de la personne de M. [C] [T] [J], sans qu’il ne soit fait état d’une faculté de substitution.

Le bail concerne un local non aménagé (hangar), moyennant le paiement d’une redevance et M. [C] [T] [J] s’engage formellement à n’exercer dans les locaux aucune activité pouvant entrer dans le champ d’application de la loi du 30 septembre 1953 modifiée sur le statut des baux commerciaux.

Le contrat prévoit enfin la possibilité pour chacune des parties de résilier à tout moment, moyennant un préavis de deux mois ou une résiliation à défaut de paiement de deux termes de redevance, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il n’est pas discuté que M. [C] [T] [J] n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Le tampon de la SARL Batteries du littoral figure au-dessus de la signature de M. [C] [T] [J], mais cet élément est insuffisant à caractériser la volonté des parties, au regard des termes clairs de l’acte, pour conférer à la SARL Battteries du littoral, la qualité de preneur au titre de ce contrat.

Il en va de même s’agissant du paiement des redevances par la SARL Batteries du littoral, sans opposition du bailleur, le paiement de l’obligation par un tiers étant toujours possible lorsque le créancier ne s’oppose pas.

Surtout, la nature de la convention ne peut résulter de la seule destination donnée par le preneur aux lieux loués, contre la volonté exprimée par les parties dans le contrat et en l’espèce, il n’est démontré par aucun élément l’accord exprès du bailleur pour l’exercice dans les lieux loués de l’activité commerciale de la SARL Batteries du littoral.

En effet, à l’origine, l’acte de transmission de bail de M. [I] [O] à M. [C] [T] [J] du 4 avril 2009 mentionne qu’il est remis les clefs du local de l’activité batteries « local quasiment vide à l’exclusion d’étagères et petit matériel sans valeur » en présence du bailleur, ce qui ne constitue pas un acte de cession de fonds de commerce ni la preuve qu’une activité commerciale était bien exercée dans ce local, ni a fortiori la preuve que le bailleur connaissait l’intention de M. [C] [T] [J] d’y exercer une activité commerciale. .

Les baux successifs ne font état d’aucune autre destination que celle de hangar. Si M. [C] [T] [J] se prévaut également d’un aménagement du local avec la présence de vitrines et de l’accueil du public venant acheter ses produits (Cf. attestations de ses clients) il ne démontre en aucune manière que ces aménagements et ce changement de destination ont été opérés avant la conclusion du premier bail, ni surtout avec l’agrément exprès du bailleur alors qu’ils contrevenaient aux clauses du bail.

Les appelants invoquent la fraude du bailleur en faisant valoir que l’ensemble des propriétaires des locaux situés dans la zone commerciale située [Adresse 7] n’a pas souhaité se soumettre au statut des baux commerciaux pour éviter la revendication de la propriété commerciale par leurs locataires entraînant droit au renouvellement et maintien dans les lieux et qu’ils ne pouvaient pas plus faire le choix de baux dérogatoires qui encouraient le risque de requalification.

Pour autant, cette simple affirmation n’est pas plus démontrée par les pièces produites étant observé au surplus qu’il n’est pas justifié de l’existence d’actions en requalification de bail ayant abouti à la reconnaissance de l’application du statut des baux commerciaux pour les locaux concernés.

Le changement de destination du bail, postérieurement à sa conclusion, et l’exercice d’une activité commerciale sans l’accord exprès du bailleur ne peut conduire à requalifier le bail du 1er mars 2017, ni les baux précédents, en baux dérogatoires d’une durée supérieure à trois ans.

Le jugement déféré est confirmé et il n’y a pas lieu de modifier l’astreinte fixée par le premier juge.

M. [C] [T] [J] et la SARL Batteries du littoral, parties perdantes, sont condamnées aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros aux intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Toulon du 19 novembre 2020,

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [T] [J] et la SARL Batteries du littoral aux dépens,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [C] [T] et la SARL Batteries du littoral à payer à la SARL Cerem et à l’EPIC Établissement public foncier Provence Alpes Côte d’Azur, ensemble, la somme de 3 000 euros.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,