Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07563 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJZF

Décisions déférées à la cour : ordonnance du 21 décembre 2023 – président du TJ de [Localité 11] – RG n° 23/01359

ordonnance rectificative du 05 mars 2024 – président du TJ de [Localité 11] – RG n°24/00429

APPELANTE

S.A.S.U. RS CARS, RCS de [Localité 11] n°951790773, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sonia MAKOUF, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 93

INTIMÉES

S.C.I. TEKA,RCS de [Localité 11] n°432360329, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SCI TEKA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Laurent FILLUZEAU de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0064

S.C.I. ALICE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

Défaillante, un procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile ayant été dressé le 21 mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 décembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présente lors de la mise à disposition.

********

La copropriété du [Adresse 2], dont les sociétés civiles immobilières Teka et Alice sont les seules copropriétaires, est constituée d’un ensemble immobilier édifié sur un terrain cadastré section BV numéro [Cadastre 7], divisé en vingt-cinq lots. Les lots n°1 à 5 correspondent à des locaux à usage industriel et ceux numérotés de 6 à 20 aux droits d’usage d’emplacements de stationnement.

La société Teka, propriétaire des lots n° 2 à 5 et 9 à 15, les a donnés à bail à la société AD Distributions. La société Alice, qui est propriétaire des autres lots, les a donnés à bail à la société RS Cars, suivant acte du 1er juin 2023.

Sur autorisation donnée par ordonnance du 14 septembre 2023 du délégataire du président du tribunal judiciaire de Créteil, la société Teka a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal les sociétés RS Cars et Alice par actes de commissaire de justice du 15 septembre 2023,

aux fins notamment de :

constater la gravité des travaux litigieux adverses et sans autorisation sur des lots constituant des parties communes et le trouble manifestement illicite qui s’ensuit,

ordonner en conséquence, la condamnation in solidum de la société RS Cars et de la société Alice sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à l’arrêt des travaux décrits effectués au [Adresse 3], la démolition des ouvrages litigieux (notamment les fondations en béton et une cabine de peinture en cours d’édification, probablement dans les parties creusées dans le sol, ainsi qu’une clôture) et la remise en état en son état initial du terrain de la copropriété dont fait partie la demanderesse, aux seuls frais des deux défendeurs,

assortir cette condamnation d’une astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard dans l’exécution de cette condamnation,

condamner in solidum la société RS Cars et la société Alice à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 21 décembre 2023, le juge des référés, a :

déclaré recevable l’intervention volontaire à l’instance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5];

déclaré recevable l’action engagée par la société Teka à l’encontre de la société RS Cars et de la société Alice ;

vu le trouble manifestement illicite

enjoint in solidum à la société Teka et à la société Alice de cesser à compter de la signification de la présente décision les travaux entrepris sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] ;

dit qu’à défaut de satisfaire à cette injonction, elles encourront une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pendant une durée [non précisée] ;

enjoint in solidum à la société Teka et à la société Alice de procéder à la démolition des ouvrages litigieux, à savoir notamment, les fondations en béton, la nouvelle clôture en parpaings et un cadrage en bois, sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et à la remise en état des lieux dans leur état initial dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

dit qu’à défaut de satisfaire à cette injonction, elles encourront une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pendant une durée de deux mois ;

s’est réservé la liquidation de l’astreinte ;

vu l’absence de trouble manifestement illicite :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société RS Cars;

condamné la société RS Cars et la société Alice in solidum à payer à la société Teka d’une part et au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], d’autre part, une somme de 1.000 euros à chacun d’eux, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile formée par la société RS Cars ;

condamné in solidum la société RS Cars et la société Alice aux dépens de l’instance en référé;

rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Par ordonnance rectificative du 5 mars 2024, qualifiée de contradictoire malgré l’absence de comparution de la société Alice qui n’était pas représentée, le même juge des référés a:

ordonné la rectification de sa décision du 21 décembre 2023;

dit que :

1) dans les motifs de la décision, en page 6, le paragraphe suivant : ' Toutefois, la société Teka a produit un constat d’huissier du 21 juillet 2023 et des photographies du 22 septembre 2023 (pièces n°5 et 12) permettant de constater par comparaison une évolution de la situation et la poursuite des travaux par l’installation d’un cadrage ne bois et l’installation d’une bâche dissimulant les travaux ; que ces éléments apparaissent suffisants pour établir que les travaux se poursuivent et justifier compte-tenu du trouble manifestement illicite de la réalisation de travaux sur les parties communes sans autorisation, qu’il soit enjoint in solidum à la société Teka et la société Alice de cesser à compter de la signification de la présente décision les travaux sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pendant une durée de deux mois',

est remplacé par un paragraphe ainsi rédigé :

'Toutefois, la société Teka produit un constat d’huissier du 21 juillet 2023 et des photographies du 22 septembre 2023 (pièces n°5 et 12) permettant de constater par comparaison une évolution de la situation et la poursuite des travaux par l’installation d’un cadrage en bois et l’installation d’une bâche dissimulant les travaux ; que ces éléments apparaissent suffisants pour établir que les travaux se poursuivent et justifier compte tenu du trouble manifestement illicite de la réalisation des travaux sur les parties communes sans autorisation, qu’il soit enjoint in solidum à la société RS Cars et la société Alice de cesser à compter de la signification de la présente décision les travaux sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pendant une durée de deux mois.';

2) dans le dispositif de la décision :

— en page 7, le paragraphe suivant : 'enjoignons in solidum à la société Teka et à la société Alice de cesser à compter de la signification de la présente décision les travaux entrepris sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] ;',

est remplacé par un paragraphe ainsi rédigé :

'Enjoignons in solidum à la société RS Cars et à la société Alice de cesser à compter de la signification de la présente décision les travaux entrepris sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] ;'

— en page 8, le paragraphe suivant : 'enjoignons in solidum à la société Teka et à la société Alice de procéder à la démolition des ouvrages litigieux, à savoir notamment, les fondations en béton, la nouvelle clôture en parpaings et un cadrage en bois, sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et à la remise en état des lieux dans leur état initial dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;',

est remplacé par un paragraphe ainsi rédigé :

'Enjoignons in solidum à la société RS Cars et à la société Alice de procéder à la démolition des ouvrages litigieux, à savoir notamment, les fondations en béton, la nouvelle clôture en parpaings et un cadrage en bois, sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et à la remise en état des lieux dans leur état initial dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;';

dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de l’ordonnance et qu’elle sera notifiée comme celle-ci ;

mis les dépens à la charge du Trésor public.

Par deux déclarations consécutives du 15 avril 2024, enregistrées respectivement sous les numéros 24/7563 et 24/7570 du répertoire général, la société RS Cars a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de l’ordonnance du 21 décembre 2023 telle que rectifiée par l’ordonnance du 5 mars 2024. Par ordonnance du 13 mai 2024, la jonction de ces procédures a été prononcée.

Par ses dernières conclusions remises au greffe, notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024 et dont il n’est pas justifié de leur signification à la société Alice, la société RS Cars a demandé à la cour, de :

sur la recevabilité de l’action :

déclarer l’appel de la société RS Cars recevable ;

déclarer les demandes de la société RS Cars recevables et bien fondées ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

déclaré recevable l’intervention volontaire à l’instance du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5];

déclaré recevable l’action engagée par la société Teka à l’encontre de la société RS Cars et de la société Alice ; enjoint in solidum à la société RS Cars et à la société Alice de cesser à compter de la présente signification de la présente décision les travaux entrepris sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] ;

dit qu’à défaut de satisfaire à cette injonction, elles encourront une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pendant une durée ;

enjoint in solidum à la société RS Cars et à la société Alice de procéder à la démolition des ouvrages litigieux, à savoir notamment, les fondations en béton, la nouvelle clôture en parpaings et un cadrage en bois, sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et à la remise en état des lieux dans leur état initial dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

dit qu’à défaut de satisfaire à cette injonction, elles encourent une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pendant une durée de deux mois ;

réservé la liquidation de l’astreinte ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société RS Cars;

condamné société RS Cars et la société Alice in solidum à payer à la société Teka d’une part et au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] d’autre part, une somme de 1.000 euros à chacun d’eux en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile formée par la société RS Cars ;

condamné in solidum la société RS Cars et la société Alice aux dépens de l’instance de référé ;

rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

statuant à nouveau,

à titre principal,

déclarer irrecevables les demandes formulées par la société Teka et le syndicat des copropriétaires en l’absence de pouvoir du co-syndic ;

rejeter la demande de la société Teka et du syndicat des copropriétaires relative au paiement de dommages et intérêts par la société RS Cars pour procédure abusive;

à titre subsidiaire,

débouter la société Teka et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes;

condamner la société Teka, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir à :

— procéder au retrait des bennes à ordures entreposées sur les parties communes et à l’entrée des locaux de la société RS Cars ;

— procéder au retrait des bennes à pneus présentes sur les parties communes et à l’entrée des locaux de la société RS Cars ;

— procéder au retrait du rack à huile installé sur les parties communes ;

— procéder au retrait des bornes électriques installées sur les parties communes ;

— procéder au retrait de la zone de livraison installée sur les parties communes;

en tout état de cause,

condamner la société Teka au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe, notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024 et signifiées à la société Alice par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société Teka ont demandé à la cour de :

in limine litis,

déclarer l’appel adverse caduc ou à tout le moins les conclusions de l’appelante irrecevables, faute de signification à la société Alice,

sur le fond,

par confirmation et ampliation de l’ordonnance de référé en date du 21 décembre 2023 et de l’ordonnance rectificative du 5 mars 2024,

rappeler que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne s’applique obligatoirement qu’aux immeubles d’habitation, en particulier sa disposition sur les syndics provisoires, indépendamment de toute application volontaire,

en conséquence rejeter l’argumentaire adverse tenant au défaut de pouvoir d’agir du syndicat représenté par son co-syndic bénévole la société Teka, l’application du statut étant ici totalement volontaire, et les articles 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 donnant de larges pouvoirs au copropriétaire majoritaire, même sans assemblée générale (qui d’ailleurs n’est jamais requise en cas d’urgence), ni même sans urgence en cas de mesures conservatoires,

déclarer irrecevables toutes les demandes y compris reconventionnelles de la société RS Cars, qui ne démontre pas avoir qualité ou intérêt pour agir en justice en contravention avec l’article 31 du code précité;

déclarer recevables l’action engagée par la société Teka et l’intervention volontaire du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en première instance, et leurs présentes conclusions d’intimées ;

constater la gravité des travaux litigieux des sociétés RS Cars et Alice sans autorisation sur des lots constituant des parties communes de la copropriété du [Adresse 5] et le trouble manifestement illicite qui s’ensuit ;

constater l’absence de remise en état intégrale des terrains et lots concernés en temps et en heure puisque la clôture qui existait avant les travaux illicites adverses n’a enfin été remise que vers la fin de l’été 2024.

entendre liquider provisionnellement l’astreinte ordonnée en référé, pour la période du 4 mai au 4 juillet 2024, à la somme de 30.000 euros, par condamnation in solidum des sociétés RS Cars et Alice ;

condamner in solidum les sociétés RS Cars et Alice au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de la somme de 10.000 euros pour recours abusif,

condamner in solidum les sociétés RS Cars et Alice au paiement à la société Teka de la somme de 10.000 euros pour recours abusif,

condamner in solidum les sociétés RS Cars et Alice au paiement au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de la somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum les sociétés RS Cars et Alice au paiement à la société Teka de la somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 décembre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En outre, comme le prévoit l’article 472 du même code, en cas de non-comparution du défendeur, il revient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la prétendue caducité de l’appel et sur la recevabilité des conclusions de l’appelante

La société Teka et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demandent à la cour de déclarer l’appel adverse caduc faute de signification à la société Alice. Au soutien de sa demande, ces parties intimées font valoir que la société Alice étant défaillante, en l’absence de constitution d’avocat, la partie appelante aurait dû lui faire signifier ses conclusions par un commissaire de justice, ce qu’elle n’a pas fait. Elle en déduit qu’à défaut d’avoir fait signifier ses écritures et compte tenu de l’indivisibilité du litige, l’irrecevabilité de ses conclusions d’appelante à l’égard de toutes les parties, voire la caducité de son appel sont encourues.

Au contraire, la société RS Cars indique avoir fait signifier par commissaire de justice la déclaration d’appel ainsi que ses premières conclusions à l’intimée défaillante conformément à l’article 911 du code de procédure civile.

La cour rappelle que selon l’article 905-1, alinéa 1er , du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, 'Lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les dix jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président ; cependant, si, entre-temps, l’intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d’appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.'

L’article 905-2, alinéas 1 et 2, du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que:

'A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l’appelant dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.'

En outre, l’article 911 du dit code, dans sa version applicable au litige, prévoit que 'Sous les sanctions prévues aux articles 905-2 et 908 à 910, les conclusions sont notifiées aux avocats des parties dans le délai de leur remise au greffe de la cour. Sous les mêmes sanctions, elles sont signifiées au plus tard dans le mois suivant l’expiration des délais prévus à ces articles aux parties qui n’ont pas constitué avocat ; cependant, si, entre-temps, celles-ci ont constitué avocat avant la signification des conclusions, il est procédé par voie de notification à leur avocat.

La notification de conclusions au sens de l’article 910-1 faite à une partie dans le délai prévu aux articles 905-2 et 908 à 910 ainsi qu’à l’alinéa premier du présent article constitue le point de départ du délai dont cette partie dispose pour remettre ses conclusions au greffe.'

Au cas d’espèce, il est constant qu’ensuite de l’envoi, le 13 mai 2024, de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai, la société RS Cars a fait signifier le 21 mai 2024, par actes de commissaire de justice, les deux déclarations d’appel ainsi que l’ordonnance de jonction aux parties intimées et qu’elle a fait aussi signifier aux mêmes suivant acte du 12 juin 2024, ses premières conclusions remises au greffe par voie électronique le 11 juin 2024.

Dès lors qu’il en résulte que ce faisant la société RS Cars s’est conformée aux dispositions précitées, la caducité de sa déclaration d’appel n’est pas encourue, peu important à cet égard qu’elle ne justifie pas avoir fait signifier à la société Alice, co-intimée défaillante, ses conclusions ultérieures.

Au demeurant, il sera observé que dans ses dernières conclusions, la société RS Cars ne formule aucune prétention contre la société Alice et qu’il n’est pas soutenu que ses demandes dirigées contre les autres intimés seraient de nature à nuire à celle-ci.

C’est dès lors vainement que la société Teka et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] invoquent l’indivisibilité du litige pour voir déclarer irrecevables les dernières conclusions de la société RS Cars à leur égard.

Par voie de conséquence, les demandes de ces chefs de la société Teka et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] seront rejetées.

Sur le défaut de droit à agir de la société Teka

La société RS Cars soutient que l’immeuble dont elle est locataire est soumis à la loi du 10 juillet 1965. Elle observe que le règlement de copropriété du 23 juin 1983 désigne les sociétés Teka et Alice comme co-syndics et que ce n’est que dans un deuxième temps que la procédure a été régularisée à l’aide d’une intervention volontaire de la société Teka. Elle considère que la nomination des co-syndics ne pouvait être que provisoire et dans l’attente de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle n’a pas été réunie. Elle en déduit que la société Teka ne pouvait se prévaloir de la qualité de syndic et qu’elle ne peut justifier de son pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires, étant dépourvue de qualité à agir en l’absence de cette décision. Elle ajoute que les articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient des dérogations à l’article 17 seulement pour les règles de vote, les conditions de réunion des assemblée générales, les dispositions relatives au budget et à l’approbation des comptes, mais ne modifient pas l’aliéna 2 de l’article 17 dont il résulte que le syndic nommé par le règlement de copropriété est provisoire et ne sera maintenu dans ses fonctions qu’en cas de vote confirmatif de la première assemblée générale des copropriétaires. Elle se réfère à un arrêt de la Cour de cassation qui a jugé qu’un syndic provisoire dont la désignation n’a pas été ratifiée par l’assemblée générale des copropriétaires ne peut pas ester en justice et réclamer le règlement des charges de copropriété (cf. Cass. Civ 3ème, 29 janvier 1980, n°78-13.768).

La société Teka et le syndicat des copropriétaires contestent l’applicabilité de la loi du 10 juillet 1965 à l’immeuble litigieux dès lors qu’il ne comprend aucun lot d’habitation et est constitué uniquement de bâtiments industriels ou commerciaux ou parkings et voies d’accès extérieures. Ces intimés ajoutent que l’application du « statut de 1965 » par la copropriété concernée ne peut être que facultative même si elle n’est pas impossible. Selon eux, le prétendu caractère provisoire du mandat des co-syndics est totalement infondé et les demandes adverses quant à l’irrecevabilité ou à l’irrégularité des demandes du syndicat des copropriétaires représenté par son co-syndic, la société Teka, sont inutiles et sans objet. Ils invoquent le bénéfice des dispositions des articles 41-13 et suivants de la loi de 1965, applicables aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, en ce qu’elles prévoient que la désignation du syndic peut être prise par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix, étant relevé que la société Teka possède plus de 80% de la copropriété.

Selon l’article 122 du code de procédure civile 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Il résulte de l’article 30 du même code que 'l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.'

En vertu de l’article 31 du même code, 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé'.

Par ailleurs, l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version applicable au jour de l’adoption du règlement de copropriété de l’immeuble litigieux prévoit : 'La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.'

Ce n’est qu’après la modification introduite par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 que le champ d’application de ladite loi a été limité à 'tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.'

L’article 14 de cette loi énonce que :

'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

Selon l’article 15, alinéas 1 et 2, de la dite loi, 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions '.

L’article 18, alinéa 5, de la dite loi précise que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la loi.

Selon l’article 17 alinéa 2 de ladite loi, introduit par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale. Dans sa version issue de l’ordonnance du 18 septembre 2019 précitée, et actuellement en vigueur depuis le 1er janvier 2020, cet alinéa dispose que 'Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.'

Selon l’article 41-13 de la dite loi, les dispositions particulières édictées aux articles 41-13 à 41-23 s’appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

L’article 41-14 de cette loi prévoit que 'Par dérogation au IV de l’article 18, lorsque le syndic est non professionnel, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée.'

L’article 41-15 de cette loi dispose que 'En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2-1. En cas d’absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.'

Selon l’article 41-16 de ce texte, 'Par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.'

L’article 41-17 de la loi prévoit que 'Par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.'

L’article 41-18 de cette loi énonce que 'Par dérogation aux dispositions de l’article 17 :

1° Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité ;

2° Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre.'

L’article 41-19 de cette loi prévoit que 'Par dérogation au deuxième alinéa de l’article 42, le copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise par l’autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

Sauf urgence, l’exécution d’une décision prise par un copropriétaire sans l’accord de l’autre est suspendue pendant ce délai.'

L’article 41-20 de la loi prévoit que 'Sans préjudice des dispositions de l’article 14-3, le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire.'

L’article 41-21 de la loi prévoit que 'Par dérogation à l’article 17 et au deuxième alinéa de l’article 22, un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.'

L’article 41-22 de la loi prévoit que 'Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi.'

Larticle 41-23 de la loi dispose que 'L’aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, suivant les conditions et modalités définies à l’article 815-5-1 du code civil.'

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit que si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’est pas nécessaire notamment pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.

Enfin, l’article 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Il est admis, de la combinaison des articles 1240 du code civil, et 14 et 15 de la loi précitée du 10 juillet 1965, que si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, alors qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux (Cf. notamment Cass. 3ème civ., 7 mars 2024, n° 17-28.537 et 3ème Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692 ). En effet, il est constant que la recevabilité de l’action à raison de désordres dans les parties communes engagée par un copropriétaire ne peut être admise sans rechercher s’il peut se prévaloir d’un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires 3e Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692 (Cf. Cass.3e Civ., 27 mars 2013, pourvoi n° 12-12.121).

Au cas présent, alors que la société RC Cars conteste son droit à agir, la société Teka prétend en premier lieu être fondée à faire cesser une atteinte aux parties communes en sa qualité de co-syndic de la copropriété. Elle fait valoir qu’aucun syndic n’a été nommé en cours d’instance et que les deux co-syndics de cette copropriété sont désignés par le règlement de copropriété du 16 juin 1983 en page 13 à l’article 'Gestion'. Elle en déduit que dès l’assignation, et même bien avant, les deux co-syndics, seuls ou ensemble, pouvaient donc agir en justice au nom du syndicat pour toutes questions urgentes ou se faire autoriser en assemblée toute autre question non urgente.

La cour relève que désignation à ce titre dont elle se prévaut résulte de ce que règlement de copropriété adopté le 23 juin 1983 stipule exactement :

'Gestion – Les biens, objets du présent règlement de co-propriété seront gérés par les co-propriétaires en qualité de co-syndics.

Au cas où par mésentente, cette façon de faire deviendrait impossible ou si les co-propriétaires le souhaitent, il sera nommé un syndic unique par les co-propriétaires, ou à défaut d’accord quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception par le propriétaire le plus diligent, il sera procédé à la nomination du syndic par simple ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Créteil.'

Il convient, en outre, de constater que la copropriété dont s’agit a été constituée sous l’empire des dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 rappelées supra, rendant applicables de plein droit à 'tout immeuble bâti’ le statut prévu par cette loi. Et, il n’est pas justifié d’une décision des copropriétaires de ne plus se soumettre à ce statut après l’entrée en vigueur de l’ordonnance précitée du 30 octobre 2019.

Il s’en déduit que trouvent à s’appliquer à l’espèce les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, dont celles introduites par l’ordonnance du 30 octobre 2019 précitée, insérés aux articles 41-13 à 41-23, applicables aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

Or, il apparaît que la désignation opérée par le règlement de copropriété de deux co-syndics n’a jamais été soumise à la ratification de l’assemblée générale, alors qu’en application des dispositions précitées de l’article 17 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne pouvait être maintenue que par une décision de l’assemblée générale.

Aussi, faute d’avoir reçu confirmation de sa désignation en tant que syndic dans les conditions prévues par la loi, la société Teka n’était pas fondée à se prévaloir de la qualité de syndic de la copropriété et elle ne pouvait pas non plus agir en cette qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires.

C’est tout aussi vainement que la société Teka, qui n’invoque aucun préjudice personnel pour justifier de son action, se prévaut des dispositions des articles 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 donnant de larges pouvoirs au co-propriétaire majoritaire, même sans assemblée générale, qui d’ailleurs n’est jamais requise en cas d’urgence, ni même sans urgence en cas de mesures conservatoires, et en particulier de l’article 41-16 en ce qu’il confère au copropriétaire détenant plus de la moitié des voix la possibilité de désigner le syndic. En effet, elle même a déclaré qu’aucune désignation de syndic n’était intervenue autre que celle résultant du réglement de copropriété susvisé.

Il suit de ce qui précède que les demandes de la société Teka seront déclarées irrecevables, la décision entreprise étant infirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif

La société Teka et le syndicat des copropriétaires prétendent que l’attitude de la société RS Cars doit être sanctionnée du fait de l’exercice abusif et dilatoire de la voie d’appel.

Il est constant que la juridiction des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif des parties à la procédure dont elle est saisie ( cf. Cass. 2ème civ. 22 novembre 2001, n° 00-16.969).

L’article 32-1 du code de procédure civile énonce que 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

Reste que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas d’une faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

La solution de l’arrêt qui a retenu le bien fondé des prétentions de la société RS Cars conduit à rejeter la demande de ce chef.

Alors que les demandes principales de la société RS Cars ont été accueillies favorablement, il n’y a pas lieu d’examiner ses demandes subsidiaires.

Sur les frais et dépens

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, partie perdante, la société Teka devra supporter les dépens de l’instance devant le juge des référés et d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de la société Teka et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] tendant au prononcé de la caducité de l’appel et à ce que soient déclarées irrecevables les conclusions de l’appelante ;

Déclare irrecevables les demandes de la société Teka et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par la société Teka en qualité de co-syndic ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour appel abusif formée par la société Teka et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;

Condamne la société Teka aux dépens de l’instance devant le juge des référés et aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette les demandes contraires ou plus amples des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT