COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 411

Rôle N° RG 24/12532 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN2NG

[T] [U]

C/

ETAT FRANCAIS PRIS EN LA PERSONNE DE L’AJE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Jean-Baptiste DURAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 13 Mai 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01121.

APPELANT

Monsieur [T] [U]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 7] (83), demeurant [Adresse 4] (LUXEMBOURG)

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Sandra KUNTZ, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

ETAT FRANCAIS

pris en la personne de Madame l’Agent Judiciaire de l’Etat

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Baptiste DURAND de l’AARPI DDA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Cédric MIGNARD, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [U] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage du [Adresse 6]

Par contrat de bail conclu le 1 er août 2016, il a donné en location cet appartement à Mme [S].

Le 25 août 2017, le tribunal d’instance de Toulon a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 8 janvier 2017.

Le 28 janvier 2018, les services de police judiciaire de [Localité 7], agissant sous le régime de l’enquête de flagrance dans le cadre d’une enquête criminelle, se sont rendu dans l’appartement du bâtiment [Adresse 5] [Adresse 2] aux fins d’interpellation et placement en garde à vue de MM. [P] et [X].

Ils ont procédé également, à la perquisition et à la mise sous scellés de l’appartement.

Par courriel du 4 juin 2018, le conseil de M. [U] a demandé la levée des scellés concernant l’appartement sis [Adresse 2] et sa restitution.

Le 14 août 2018, ce conseil a envoyé par la voie électronique au juge d’instruction un justificatif de propriété.

Par courrier en date du 11 juin 2019, M. [U] a saisi le service précontentieux du ministère de la justice aux fins d’indemnisation de la perte de loyers en lien avec le placement sous scellé de son appartement.

Par ordonnance du 21 décembre 2020, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné la restitution de l’appartement à M. [U].

Par requête enregistrée le 10 mars 2020, ce dernier a saisi le tribunal administratif de Toulon afin de voir condamner l’Etat sur le fondement de la responsabilité sans faute.

Par décision du 13 octobre 2022, le tribunal administratif de Toulon s’est déclaré incompétent.

Par acte du 3 février 2023, M. [U] a assigné l’Etat, pris en la personne de son agent judiciaire, devant le tribunal judiciaire de Toulon sur le fondement de la responsabilité sans faute de l’Etat, en réparation de son préjudice lié à la mise sous scellé de son bien immobilier.

Par jugement contradictoire rendu le 13 mai 2024, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté intégralement M. [U] de ses demandes,

— dit que chaque partie conserverait les frais qu’elle a engagés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M.[U] aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que M. [U] était indéniablement un tiers qui pouvait rechercher la responsabilité sans faute de l’Etat mais qu’il ne pouvait arguer d’un préjudice du fait de l’impossibilité de louer l’appartement ou d’une perte de chance de le faire dès lors que l’appartement n’était plus loué selon contrat de bail régulier au moment de la mise sous scellé et qu’il ne démontrait pas une volonté de relouer son bien après la résiliation du bail.

Par déclaration transmise au greffe le 11 octobre 2024, M. [U] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

La clôture de l’instruction est en date du 20 mai 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions transmises le 16 mai 2025 au visa de l’article L. 141-1 du code de l’organisation judiciaire, M. [T] [U] demande à la cour de :

— débouter l’Etat français, pris en la personne de Mme l’agent judiciaire de l’Etat en ses demandes,

— infirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

— condamner l’Etat français, pris en la personne de Mme l’agent judiciaire de l’Etat à lui payer la somme de 30 116, 65 euros en réparation de son préjudice résultant de l’immobilisation de son bien,

— condamner l’Etat français, pris en la personne de Mme l’agent judiciaire de l’Etat, au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions transmises le 13 mai 2025 au visa de l’article L. 141-1 du code de l’organisation judiciaire, l’Etat français, pris en la personne de Mme l’agent judiciaire de l’Etat demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [U] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la responsabilité de l’Etat

Moyens des parties

M.[U] soutient qu’en sa qualité de tiers à la procédure judiciaire ayant justifié la mise sous scellés, il est fondé à engager la responsabilité de l’Etat, même en l’absence de faute lourde, dès lors qu’il justifie d’un préjudice spécial, l’impossibilité de louer son bien durant la période d’apposition des scellées de 36 mois.

Il fait ainsi valoir que la demande d’indemnisation de la perte des loyers à raison d’un bien immobilier peut être accueillie favorablement si une fois le bail résilié, les locaux demeurent indisponibles à raison de l’activité du service de la justice, ce qui est le cas en l’espèce dès lors que l’appartement était toujours occupé au moment de la mise sous scellés, que le contraire n’est pas démontré, d’autant qu’une résiliation de bail n’emporte pas la vacance du logement.

En effet, il expose que Mme [S] ne lui a pas restitué le logement, que son nom était toujours présent sur la boîte aux lettres et que des effets personnels dont des documents à son nom étaient présents au sein du logement ce qui atteste d’une occupation persistante des lieux.

Il ajoute que la jurisprudence ne requiert pas la preuve d’une intention de louer après la résiliation du bail, d’autant que cette preuve positive est irréalisable et qu’il est naturellement présumé en tant que bailleur depuis 35 ans, vouloir exploiter son bien en le louant ce qui est démontré par les démarches engagées afin de le récupérer.

En réponse l’agent judiciaire de l’Etat soutient qu il ne conteste pas la qualité de tiers de M.[U]. En revanche, il expose que si le tiers à une procédure pénale bénéficie d’un régime de responsabilité sans faute de l’Etat, il ne peut obtenir réparation que si l’intervention du service de la justice lui a causé un préjudice excédant par sa gravité les charges qui doivent normalement être supportées par les particuliers, en contrepartie des avantages résultant du service.

Or, il estime que la demande d’indemnisation par l’Etat de la perte des loyers à raison du placement sous scellés d’un bien immobilier ne peut être accueillie favorablement que si, une fois le bail résilié les locaux demeurent indisponibles à raison de l’activité du service de la justice.

Il précise qu’entre le 8 janvier 2017, date à laquelle le tribunal d’instance de Toulon constaté la résiliation du bail, et le 28 janvier 2018, date à laquelle les scellés étaient apposés, l’appelant disposait d’un délai d’une année pour constater la libération du logement dont il est propriétaire, et décider de procéder à une nouvelle mise en location. Or son appartement était squatté de manière notoire et contrairement à ce qu’il prétend aucune mention n’est faite dans le procès-verbal produit de la présence de vêtements, de meubles ou d’appareils électroménagers appartenant à Mme [S], la simple constatation par les forces de l’ordre de la présence de «vêtements et des chaussures de femme » ainsi que d'« éléments d’électroménagers » ne permet aucunement de déduire que ces derniers appartenaient à cette dernière ; enfin, le seul courrier mentionné et transmis par la CAF le 11 juillet 2017, était de plusieurs mois avant la mise sous scellés du logement.

Il expose ainsi qu’en réalité, le bien faisait l’objet d’une occupation sans droit ni titre par des tiers, ce dont il résulte des procès-verbaux dressés dans le cadre de la procédure pénale, et que M. [U] n’apporte pas la preuve qu’il souhaitait remettre son bien en location, ce qui est une preuve réalisable notamment par la production d’annonces de location.

Réponse de la cour

Toute personne, dont le bien a été placé sous main de justice pour les besoins d’une enquête pénale dans laquelle elle n’est pas elle-même mise en cause, peut obtenir réparation du dommage consécutif à l’indisponibilité de son bien, si l’intervention légitime du service de la justice lui a causé un préjudice excédant par sa gravité les charges qui doivent normalement être supportées par les particuliers en contrepartie des avantages résultant du service.

Il est de jurisprudence constante du Conseil d’Etat et de la Cour de cassation que le tiers qui entend engager la responsabilité sans faute de l’Etat sur le fondement de la rupture d’égalité devant les charges publiques doit faire la démonstration d’un préjudice anormal et spécial.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que M.[U] qui n’était pas visé par cette enquête pénale et cette opération de police, est tiers à cette intervention, de sorte que le régime de responsabilité sans faute de l’Etat, sur le fondement de l’égalité des citoyens devant les charges publiques, lui est applicable.

L’immeuble dont il est propriétaire a été placé sous scellés le 28 janvier 2018 en raison de l’interpellation de MM [P] et [X] occupant les lieux sans titre.

Il résulte d’une ordonnance du magistrat instructeur que l’autorisation de la levée des scellés correspondant et la restitution de l’immeuble à son propriétaire ne sont intervenues que le 21 décembre 2020. Le bien a donc été indisponible durant un peu plus de deux ans et 11 mois.

Il sera observé au demeurant que le caractère spécial du préjudice n’est en définitive pas contesté par l’Etat. En revanche, l’AJE considère que ce préjudice n’est pas démontré puisque les locaux squattés et donc laissés vacants à la suite de la résiliation du bail n’avaient pas été reloués, ni que des démarches avaient été faites en ce sens par le propriétaire.

M.[U] estime au contraire que l’immobilisation de son bien est anormalement longue et lui a causé un préjudice excédant les charges qui doivent normalement être supportées par les particuliers et justifient réparation.

Il est exact que sauf à démontrer par des éléments de l’enquête et du dossier pénal que ce temps de 2 ans et 11 mois était nécessaire à l’enquête, le temps de mise sous scellés est anormalement long et l’AJE ne démontre pas la justification du maintien des scellés sur l’immeuble pour une telle durée notamment par des investigations particulières qui se seraient échelonnées sur toute la période.

M.[U] est par conséquent légitime à en solliciter la réparation.

Toutefois, son préjudice ne peut -être constitué que par la perte de chance de pouvoir relouer son bien et d’en percevoir les loyers.

En revanche, rien ne permet à l’Etat, représenté par l’agent judiciaire de l’Etat de démontrer qu’il n’avait pas vocation à être redonné en location dès lors que M.[U] avait justement fait les démarches judiciaires pour libérer son appartement et résilier le précédent bail. Le fait que cet appartement ait été « squatté » ou occupé sans droit ni titre et l’absence de démarche avant son placement sous scellé pour sa remise en location, n’intervenant que dans l’appréciation du taux de perte de chance.

Dans ces conditions, M.[U] est bien fondé à soutenir que c’est à tort que les premiers juges, sous réserve du préjudice de la seule perte de chance que la cour retient, ont écarté le bien fondé de sa demande de réparation.

— Sur la perte de chance du propriétaire de pouvoir disposer de son bien et le relouer

M.[U] sollicite l’indemnisation d’une immobilisation du bien totale. Il réclame les loyers (24 577,43 euros) et les charges récupérables (5 539,22 euros) sur la période du 28 janvier 2018 au 4 janvier 2021 .

Il résulte des pièces communiquées que si M. [U] pouvait non pas à la date de résiliation du bail constatée de janvier 2017 mais dès la décision rendue par le tribunal de Toulon soit le 25 août 2018 et jusqu’au placement sous scellé de l’appartement le 28 janvier 2018, envisager une expulsion de sa locataire et une remise en location, il ne démontre pas avoir fait de démarches en ce sens.

Pour autant, rien ne démontre qu’il ne l’aurait jamais fait et notamment, quelques mois plus tard si le placement sous main de justice de son immeuble n’était pas intervenu.

Il sera en revanche retenu que l’appartement était occupé après le jugement résiliant le bail par des personnes non en lien avec ce dernier. Il sera également observé qu’il ne démontre pas l’avoir loué ou vendu postérieurement après la levée des scellés qui lui a été notifié le 4 janvier 2021.

Enfin, l’Etat, représenté par l’agent judiciaire de l’Etat ne peut sérieusement soutenir que l’absence de location de l’appartement n’a pas prospéré du seul fait de M.[U], alors qu’aucun élément objectif ne vient étayer cette allégation, et alors que l’indisponibilité de l’immeuble depuis le 28 janvier 2018 rendait impossible toute mise en location faute pour le bailleur de pouvoir honorer son obligation de délivrance.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la perte de chance de remise en location de l’appartement placé sous main de justice doit être évaluée à 40%.

Le préjudice subi doit par ailleurs, être calculé sur l’assiette des loyers et des charges récupérables sur le locataires sur la période du 28 janvier 2018 au 4 janvier 2021 date à laquelle M.[U] s’est vu notifié la mainlevée des scellés et à laquelle il était en droit de récupérer son bien, soit au regard des pièces produites : 24 577, 43 euros de loyers et 3 751,22 euros de charges récupérables sur le locataires soit 28 328,65 euros.

Le préjudice de M. [T] [U] s’élève à la somme de (28 328,65'euros x 40 %) 11 331,46 euros et l’Etat, représenté par l’agent judiciaire de l’Etat sera condamné à lui payer cette somme en réparation du préjudice anormal du fait du placement de son immeuble sous scellés.

Par voie de conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté M.[T] [U] de ses demandes.

2- Sur les demandes accessoires

L’Etat, représenté par l’agent judiciaire de l’Etat, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire droit à la demande de M.[T] [U] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du même code et de condamner l’Etat, représenté par l’agent judiciaire de l’Etat à lui payer la somme de 2 500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Condamne l’Etat, représenté par l’agent judiciaire de l’Etat à payer à M.[T] [U] la somme de 11 331,46 euros et en réparation du préjudice anormal du fait du placement de son immeuble sous scellés’ ;

Condamne L’Etat, représenté par l’agent judiciaire de l’Etat, partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne l’Etat, représenté par l’agent judiciaire de l’Etat à payer à M.[T] [U] la somme de 2 500 euros à ce titre.

La greffière, La présidente.