Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 19 février 2025, n° 22/01035

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de l'appel
- Sur la demande d'annulation des assemblées générales 2014, 2015, 2016, 2017 et...
- Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges
- Sur la dispense de participation aux frais de procédure
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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TGI Grasse 19 octobre 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 19 février 2025

Arguments

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Accepté
Recevabilité de l'appel
La cour a confirmé que la déclaration d'appel était recevable car elle précisait les chefs du jugement contesté.
Rejeté
Nullité des assemblées générales
La cour a jugé que le tribunal avait correctement annulé ces assemblées en raison de l'absence de preuve de convocation régulière.
Rejeté
Justification des charges
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas produit les documents nécessaires pour prouver l'exigibilité des charges.
Rejeté
Droit à l'indemnisation
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile en faveur du syndicat.
Accepté
Dispense de frais de procédure
La cour a jugé que l'EURL ORIANTIBES 404, ayant vu sa prétention déclarée fondée, devait être dispensée de frais.
Accepté
Droit à l'indemnisation
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait indemniser l'EURL ORIANTIBES 404 au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 19 févr. 2025, n° 22/01035
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/01035
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 19 octobre 2021, N° 19/02661
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCELJean Philippe FOURMEAUXJean-François JOURDANFrançoise BOULAN
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCEFOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires, Syndicat des copropriétaires LES LAVANDES sis à [ Localité 3 ] ( 06 ), représenté par son syndic en exercice la société SOGIRE S.A dont le siège social est [ Adresse 4 ] c/ E.U.R.L. ORIANTIBES 404

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2025

N° 2025 / 028

N° RG 22/01035

N° Portalis DBVB-V-B7G-BIXPM

Syndicat des copropriétaires

LES LAVANDES

E.U.R.L. ORIANTIBES 404

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean Philippe FOURMEAUX

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 19 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02661.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires LES LAVANDES sis à [Localité 3] (06)

représenté par son syndic en exercice la société SOGIRE S.A dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Philippe FOURMEAUX, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

E.U.R.L. ORIANTIBES 404

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe THOMAS-COURCEL, membre de la SCP DUMAINE-MARTIN ET THOMAS-COURCEL, avocat au barreau de PARIS,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par exploit du 17 mai 2019, l’EURL ORIANTIBES 404 a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES LAVANDES à ANTIBES devant le tribunal judiciaire de GRASSE aux fins d’annulation des assemblées générales 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, ainsi que l’ensemble des assemblées générales antérieures. Elle demande à être dispensée des frais de procédure et que le syndicat soit condamné à lui payer 4 000€ sur le fondement de l’artic1e 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Le syndicat des copropriétaires oppose à l’EURL ORIANTIBES l’irrecevabilité de ses demandes et à titre reconventionnel, sa condamnation au paiement d’une somme de 19 034,34 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 14 février 2019, outre 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Retenant que l’EURL Oriantibes n’a pas été convoquée ou n’a pas reçu notification des procès verbaux des AG de 2014 à 2018 hormis pour celles du 11 avril 2017 et du 3 avril 2018 et que les documents produits par le syndicat des copropriétaires sont insuffisants pour établir la dette de charges revendiquée, par jugement rendu le 19 octobre 2021, le Tribunal:

Dit l’EURL Oriantibes irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018,

Annule les assemblées générales des 1er avril 2014, 7 avril 2015 et 27 avril 2016,

Déboute de l’EURL Oriantibes de sa demande d’annulation de l’ensemble des assemblées générales antérieures,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Par déclaration au greffe en date du 24 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

— INFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Grasse le 19 Octobre 2021 en ce qu’il a annulé les assemblées générales du 1 er avril 2014, 7 avril 2015 et 27 avril 2016.

— INFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Grasse le 19 Octobre 2021 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence LES LAVANDES de sa demande en paiement des charges de copropriété.

— INFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Grasse le 19 Octobre 2021 en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 ainsi que s’agissant des dépens.

— DECLARER recevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires LES LAVANDES

— DECLARER irrecevable l’appel incident de la société ORIANTIBES 404, celle-ci étant irrecevable à solliciter que soit prononcée l’annulation des assemblées générales de la copropriété LES LAVANDES des 11 avril 2017 et 3 avril 2018.

— CONDAMNER l’EURL ORIANTIBES 404 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES LAVANDES la somme de 18.295,63 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 janvier 2022, ainsi qu’aux intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 8 mars 2019 et ce jusqu’à complet règlement.

— CONDAMNER l’EURL ORIANTIBES 404 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES LAVANDES la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que sa déclaration d’appel énonce expressément les chefs du jugement critiqué,

— que l’intimée ne peut solliciter l’annulation des AG des 11 avril 2017 et 3 avril 2018 pour avoir été convoquée à l’AG de 2018 et avoir reçu notification des PV des deux AG, sans avoir agi dans les deux mois,

— que les charges dues au 28 janvier 2022 exigibles postérieurement au 1er octobre 2018 date à laquelle l’intimé a réglé une partie de l’arriéré sont de 18 295,63€,

— que les comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ont été approuvés par l’AG du 23 mars 2021, ainsi que ceux de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

— que lors de cette assemblée ont été approuvés l’examen et l’approbation du compte travaux, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et l’approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— que l’intimée a été convoquée à cette AG de mars 2021 et le PV lui a été notifié, sans contestation.

L’EURL ORIANTIBES conclut:

1. Vu les articles 542, 562 et 901 du Code de Procédure Civile,

Juger que la déclaration d’appel du 24 janvier 2022 n’a aucun effet dévolutif.

2. Confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il :

— dit l’EURL ORIANTIBES 404 irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 avril 2018,

— rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 avril 2017,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC,

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié.

Statuant à nouveau,

Annuler les assemblées générales des 11 avril 2017 et 3 avril 2018.

Dispenser la société EURL ORIANTIBES 404 de participer aux frais de procédure supportés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES LAVANDES de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3].

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES LAVANDES de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] de toutes ses prétentions.

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES LAVANDES de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la société EURL ORIANTIBES 404 la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES LAVANDES de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit.

Elle soutient:

— qu’au terme de la déclaration d’appel le syndicat ne sollicite ni l’annulation ni l’infirmation du jugement dont appel, privant cette déclaration de tout effet dévolutif,

— que le syndicat ne justifie pas de sa convocation à l’Ag du 11 avril 2017, qu’en tout état de cause cette convocation est nulle puisque faite par un syndic désigné lors de l’AG du 7 avril 2015 annulée, le syndic n’avait pas qualité pour convoquer l’AG du 11 avril 2017,

— qu’il en est de même pour l’AG du 3 avril 2018,

— que le règlement de copropriété n’est pas versé aux débats de sorte qu’il est impossible de vérifier la répartition individuelle des charges de copropriété, pas plus que l’état annuel des charges et les appels individuels de charge, ni les AG antérieures à 2014,

— que toutes les charges antérieures au 14 octobre 2010 sont prescrites.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel

Il résulte de l’article 562 du code de procédure civile que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La déclaration d’appel du 24 janvier 2022 énonce expressément les chefs du jugement critiqué en indiquant 'en ce que le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de GRASSE le 19 octobre 2021 a:

— annulé les AG des 1er avril 2014, 7 avril 2015 et 27 avril 2016,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagé par moitié entre les parties', de sorte que l’appel est recevable.

Sur la demande d’annulation des assemblées générales 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018

Conformément aux dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 et à une jurisprudence constante, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires constitue une formalité substantielle dont l’inobservation est susceptible d’entraîner la nullité de ladite assemblée.

Il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale est régulière.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée.

Retenant que faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi des convocations aux assemblées générales 2014, 2015 et 2016 et de la notification des procès verbaux en découlant, le tribunal a valablement annulé les assemblées générales du 1er avril 2014, 7 avril 2015 et 27 avril 2016.

Si le premier juge a retenu que l’intimée a été convoquée à l’assemblée générale de 2017 et a reçu la notification de l’assemblée générale de 2018, le syndic auteur de ces documents a été désigné en cette qualité jusqu’au 6 avril 2018 lors de l’assemblée générale du 7 avril 2015, AG annulée, ce qui affecte rétroactivement le mandat du syndic , qui n’avait pas qualité pour convoquer l’AG du 11 avril 2017 et notifier le procès verbal de l’AG du 3 avril 2018.

Ainsi, le jugement est infirmé de ce chef et la nullité des AG des 11 avril 2017 et 3 avril 2018 est prononcée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à 'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le syndicat des copropriétaires doit produire tous les documents utiles pour justifier du montant et de l’exigibilité de sa créance.

En l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas versé aux débats, de sorte que la cour se trouve dans l’impossibilité de vérifier la répartition individuelle des charges de copropriété.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu que les documents produits étaient insuffisants pour justifier de la réalité et de l’exigibilité de la créance alléguée et a rejeté la demande en paiement du syndicat des copropriétaires.

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il est en conséquence fait droit à la demande de l’intimée à ce titre.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DECLARE recevable l’appel,

INFIRME le jugement rendu le 19 octobre 2021 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

SAUF en ce qu’il :

— Annule les assemblées générales des 1er avril 2014, 7 avril 2015 et 27 avril 2016,

— Déboute de l’EURL Oriantibes de sa demande d’annulation de l’ensemble des assemblées générales antérieures,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges,

Statuant à nouveau

ANNULE les assemblées générales des 11 avril 2017 et 3 avril 2018,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DISPENSE l’EURL ORIANTIBES 404 de participer aux frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires LES LAVANDES pris en la personne de son syndic en exercice la société SOGIRE, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES LAVANDES pris en la personne de son syndic en exercice la société SOGIRE à régler à l’EURL ORIANTIBES 404 la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES LAVANDES pris en la personne de son syndic en exercice la société SOGIRE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT