COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

ac

N° 2025/ 175

Rôle N° RG 21/08489 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHS5A

[N] [P]

S.A.S. MALA

C/

[R] [O]

[Z] [M] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX,

M^e Stéphane PAILHE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 01 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05606.

APPELANTES

Madame [N] [P]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

S.A.S. MALA dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEES

Madame [R] [O]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [Z] [M] épouse [O]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[N] [P] est propriétaire des lots n°2 et n°5 composés respectivement d’une cave aménagée en chambre et un appartement, situés en rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 7], dans un immeuble soumis aux statuts de la copropriété. Ces lots sont exploités à des fins touristiques par la Sas Mala.

Les consorts [O] sont propriétaires du lot n°6 de cet ensemble immobilier, composé d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble, auquel est attaché la jouissance exclusive de la terrasse située au-dessus des lots appartenant à Mme [P].

Se plaignant subir depuis 2015 des infiltrations d’eau dans la chambre d’hôte en provenance de la terrasse, Mme [P] a obtenu par ordonnance de référé du 21 décembre 2018 la désignation d’un expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 26 septembre 2019.

Suivant assignation en date du 12 novembre 2019, Madame [P] a assigné Madame [R] [O], Madame [Z] [M] épouse [O] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

Par décision du 1er juin 2021 le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a':

— déclaré Madame [N] [P] recevable en son action

— déclaré la SAS MALA recevable en son intervention volontaire

— déclaré irrecevables les demandes additionnelles présentées par Madame [N] [P] et la SAS MALA contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7].

— déclaré irrecevable la demande de Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] tendant à être relevées et garanties de toute condamnation par le syndicat des copropriétaires du n°[Adresse 1] à [Localité 7], celui-ci n’étant pas dans la cause.

— condamné Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à faire réaliser les travaux de reprise de la terrasse concernant seulement la protection mécanique de son étanchéité, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 ' par semaine de retard pendant trois mois.

— débouté [N] [P] et la SAS MALA de leurs demandes indemnitaires

— condamné Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [N] [P] une indemnité de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— fait masse des dépens et condamné Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à prendre en charge les deux tiers des dépens, en ce compris ceux de la procédure en référé et le coût de l’expertise, et Madame [N] [P] et la SAS MALA le dernier tiers.

— ordonné l’exécution provisoire.

— débouté [N] [P] et la SAS MALA de leurs demandes indemnitaires

Pour statuer en ce sens le tribunal a considéré que les parties ne justifient d’aucun élément de nature à contredire les conclusions techniques de l’expert, que Mme [P] est fondée à solliciter la condamnation des consorts [O] à faire réaliser les travaux de reprise de la terrasse concernant seulement la protection mécanique de son étanchéité, que Madame [P] et la SAS MALA ne sont pas fondées en leurs demandes indemnitaires dès lors que le bien objet du litige constitue une cave et n’est pas destiné à être une chambre et, qu’en tout état de cause, l’expert constate que des travaux doivent être réalisés par Madame [P], propriétaire, à savoir la fourniture et la pose d’une VMC pour assurer la ventilation.

Par acte du 8 juin 2021 [N] [P] et la Sas Mala ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle les a déboutées de leurs demandes indemnitaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025 la Sasu Mala et [N] [P] demandent à la cour de:

CONFIRMER le jugement rendu le 1er juin 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence (RG n°19/05606) en ce qu’il a :

— déclaré Madame [N] [P] recevable en son action

— déclaré la SAS MALA recevable en son intervention volontaire

— condamné Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à faire réaliser les travaux de reprise de la terrasse concernant seulement la protection mécanique de son étanchéité, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 ' par semaine de retard pendant trois mois.

— condamné Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [N] [P] une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— fait masse des dépens et condamné Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à prendre en charge les deux tiers des dépens, en ce compris ceux de la procédure en référé et le coût de l’expertise, et Madame [N] [P] et la SAS MALA le dernier tiers.

INFIRMER le jugement rendu le 1er juin 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence (RG n°19/05606) en ce qu’il a débouté Madame [P] et la SAS MALA de leurs demandes indemnitaires.

CONDAMNER in solidum Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [P] la somme de 24'655 '' TTC correspondant aux travaux de reprises intérieures que celle-ci va devoir effectuer;

à titre subsidiaire, surseoir à statuer sur le quantum du préjudice matériel de Mme [P] et désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

— se rendre sur place à l’appartement de Mme [P] situé au [Adresse 4]

— déterminer les travaux actuellement nécessaires aux fins de remettre en état l’appartement de Mme [P] au regard de l’importante dégradation que ce dernier a subi depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire du 26 septembre 2016

— calculer le coût des travaux à y entreprendre pour remettre l’appartement en état.

— Renvoyer l’affaire à une audience ultérieure aux fins de liquidation du préjudice matériel après le dépôt du rapport d’expertise

— condamner Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Mme [P] la somme de 5'000 ' à titre d’indemnité provisionnelle.

CONDAMNER in solidum Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à payer à la SAS MALA la somme de 175'923 ' au titre des pertes financières engendrées par l’impossibilité de louer la chambre d’hôte arrêtées à août 2024, sauf à parfaire ;

à titre subsidiaire condamner Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [N] [P] la somme de 175'923 ' au titre des pertes financières engendrées par l’impossibilité de louer la chambre d’hôte arrêtées à août 2024, sauf à parfaire

CONDAMNER in solidum en conséquence Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [P] la somme de 5'000 ' au titre de son préjudice moral compte tenu que Madame [P] a dû mettre son activité en sommeil.

REJETER toutes les demandes fins et conclusions de Madame [R] [O] et Madame [Z] [O].

CONDAMNER in solidum en conséquence Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à payer à Madame [P] la somme de 5'000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

DECLARER irrecevable la demande d’indemnité pour procédure abusive formulée par conclusions du 13 août 2024 par Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] en application de l’article 910-4 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire rejeter cette demande.

Elles font valoir':

— que la Sasu Mala est recevable à agir puisqu’il est établi le lien de la SAS MALA avec le local d’habitation appartenant à Mme [P], par ailleurs gérante de la SAS MALA';

— qu’elles agissent sur le fondement de la responsabilité délictuelle';

— que le règlement de copropriété mentionne que le lot 6 aura la jouissance exclusive de la terrasse et qu’il aura à sa charge l’entretien et le remplacement de la protection mécanique de l’étanchéité de ladite terrasse';

— que les intimés reconnaissent leur obligation aux travaux puisqu’elles produisent une facture justifiant de la réalisation de la remise en état de la terrasse';

— que l’expert a identifié deux causes dans l’apparition du dégât des eaux de l’appartement de Mme [P] relatives au défaut d’étanchéité de la terrasse des intimées';

— que l’étanchéité défectueuse de la terrasse est la source principale de ces infiltrations';

— que si le logement ne répond pas aux critères de décence c’était à raison de la moisissure qui se développait sous l’impulsion d’une humidité en provenance directe de la terrasse des consorts [O]';

— que le rapport d’expertise ne relève aucune faute à l’encontre de Mme [P] ou de la SAS MALA dans la survenance du dégât des eaux et ne met en exergue aucun manquement à une norme de salubrité qui serait indépendante du dégât des eaux';

— que le constat d’huissier du 12 novembre 2018 démontre que le logement était muni des dispositifs nécessaires à l’évacuation de l’humidité,

— que s’agissant de la licéité du préjudice l’article 8 du règlement de copropriété du 30 décembre 1986 relatif à la destination de l’immeuble indique que l’immeuble est destiné à l’usage de commerce pour le lot numéro quatre et éventuellement pour les lots numéros trois et cinq à l’usage d’habitation pour les autres lots, que dès lors le préjudice de Mme [P] et celui de la SAS MALA sont licites et indemnisables';

— que l’incendie survenu le 20 décembre 2018 n’est pas en lien avec les désordres d’humidité, car le constat d’huissier de la SCP GREGORI en date du 12 novembre 2018 rapporte la preuve qu’à cette date l’appartement de Mme [P] subissait des infiltrations en provenance du plafond';

— que les intimées ont réalisé les travaux pour un montant de 1'596 ' au titre du remplacement du pare- vapeur et du complexe isolant';

— qu’en mai 2023 le logement continue de subir de l’humidité puisque les prestations énoncées dans la facture WINTERSTEIN ne correspondent pas aux travaux préconisés par l’expert judiciaire';

— que l’appartement s’est fortement dégradé et l’évaluation de l’expert judiciaire est devenue obsolète depuis septembre 2019,

— que le constat du 13 février 2024 rapporte la preuve de la très importante dégradation du logement sous l’effet de l’humidité puisque tous les murs ainsi que le plafond sont cloqués':

— que la chambre ne pouvant plus être louée,la SAS MALA a été mise en sommeil depuis le 20/12/2018';

— que sur le préjudice économique consécutif à l’impossibilité de louer le logement au 31/8/2024, à raison de 2.700 '/mois entre janvier 2020 et août 2024, le préjudice doit être calculé sur cette période à la somme de 2.700 ' x 56 mois = 151'200 '.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025 [Z] [M] épouse [O] et [R] [O] demandent à la cour de':

REFORMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

DECLARER la SAS MALA irrecevable en son intervention ;

DEBOUTER Madame [P] et la SAS MALA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [P] au paiement de la somme de 10 000 ' à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER solidairement Madame [P] et la SAS MALA au paiement de la somme 7.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Madame [P] et la SAS MALA aux entiers dépens.

Elles répliquent:

— que l’imputabilité des désordres peut être partagée entre le propriétaire du bien voisin, le syndicat des copropriétaires, Madame [P] et elles;

— que les infiltrations dans la chambre ont plusieurs origines, le système d’étanchéité de la terrasse sus-jacente et la mauvaise gestion de l’eau au niveau de la terrasse et de son entrée, le mur de clôture et la remontée par capillarité dans les murs';

— que la défectuosité du système d’étanchéité n’est qu’une cause possible et secondaire parmi six autres causes';

— qu’il ne leur incombe pas de financer les travaux de reprise de la dalle de béton située sous le revêtement qui est une partie commune';

— qu’elles ont fait procéder, le 9 janvier 2019, à la réfection de l’enduit du mur de clôture, mais qu’elles ne peuvent pas assumer seules le coût des autres travaux incombant au syndicat des copropriétaires à savoir la reprise de la dalle (gros-'uvre) et des lézardes des gros murs';

— qu’elles ont fait procéder le 13 février 2020 à la partie de travaux retenus par l’expert judiciaire';

— que la partie appelante ne démontre aucune nouvelle infiltration depuis la réalisation des travaux mais simplement la présence d’humidité laquelle provient très certainement des remontées par capillarité';

— que la cause principale réside dans l’absence de pente de la terrasse qui ne permet pas aux eaux pluviales de s’évacuer normalement';

— qu’en ne procédant à aucun aménagement nécessaire au changement de destination de son lot, madame [P] a nécessairement participé à son propre préjudice';

— que l’activité de chambre d’hôte n’était pas autorisée par le règlement de la copropriété, elle ne peut donc obtenir en justice l’allocation d’une somme visant à procéder à des travaux de réfection illicites';

— qu’en suite d’un sinistre en 2016, elle a été indemnisée par son assureur à hauteur de 3'398,95' pour procéder à la reprise des embellissements qu’elle indique ne pas avoir réalisée';

— qu’elle ne produit aucun justificatif au titre de l’indemnisation de l’incendie survenu en 2018';

— que sa demande subsidiaire de sursis à statuer dans l’attente de la réalisation d’une expertise judiciaire est irrecevable';

— que le premier expert a déjà sollicité aux parties les éléments nécessaires pour établir leurs préjudices et que Mme [P] ne lui a rien communiqué';

— qu’à la lecture du détail des liasses fiscales produites, il apparaît que le revenu de la société n’est pas uniquement généré par des nuitées mais également par de la vente d’alcool, des repas et des ventes en boutique';

— que la chambre située au [Adresse 3] ne comporte ni boutique ni coin restauration permettant de justifier le chiffre d’affaires généré par la société,

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que la partie appelante sollicite notamment la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les consorts [O] à « faire réaliser les travaux de reprise de la terrasse concernant seulement la protection mécanique de son étanchéité'» et que la partie intimée sollicite la réformation du jugement sans présenter de demandes au titre des travaux mis à sa charge par le premier juge et qu’elle a exécutés. La cour n’est donc pas saisie de ce point et devra uniquement statuer sur le bien fondé des demandes financières présentées par les parties.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la Sasu Mala

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 329 du code de procédure civile prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

La partie intimée soutient que Madame [P], qui agit en qualité de propriétaire des lots n° 2 et 5, indique avoir donné à bail ces locaux à la SAS MALA qui les exploite dans le cadre d’une activité d’hébergement de tourisme, sans pour autant que cette situation juridique ne soit étayée ce qui rendrait l’intervention de la société irrecevable pour défaut de qualité à agir.

En l’espèce, la partie appelante produit:

— l’extrait Kbis de la société MALA qui confirme que son activité a pour objet les chambres d’hôte et les tables d’hôte';

— les liasses fiscales qui mentionnent les chiffres d’affaires pour l’activité «'hébergement touristique «' des années 2016, 2017, 2018, 2019';

— la copie du bail signé entre Mme [P] et la SAS MALA en date du 1er octobre 2016 portant le lot n°2 objet des infiltrations.

L’ensemble de ces éléments permet de constater que la Sas Mala justifie d’une activité en lien avec son objet social et portant notamment sur l’exploitation à visée touristique du bien subissant les infiltrations.

Il conviendra en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la Sas Mala en son intervention volontaire.

Sur les désordres et les responsabilités

La partie appelante se fonde sur les dispositions de l’article 1240 du code civil qui énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le constat d’huissier du 12 novembre 2018, réalisé avant l’incendie survenu le 20 décembre 2018, indique la présence de nombreuses gouttelettes d’eau au niveau du plafond côté nuit, de ruissellement d’eau outre une forte humidité dans les murs.

Il est constant que tant le rapport d’expertise amiable du cabinet Texa Expertises du 30 novembre 2016, que le rapport d’expertise judiciaire du 26 septembre 2019 ont relevé la présence d’infiltrations importantes dans le lot n°2 objet du bail à vocation touristique. L’expert judiciaire indique ainsi que la cave aménagée en chambre d’hôtes, située sous la terrasse dont jouissent à titre exclusif la partie intimée, présente une teneur en humidité résiduelle des murs très élevée. Il relève que la chambre est insalubre en l’état « des moisissures présentes du fait de la présence d’humidité (en quantité importante) dans le support (murs sur toute la hauteur, plafond)'».

La réalité des désordres subis par le bien appartenant à Mme [P] et loué par la Sas Mala est dès lors avérée.

S’agissant de leurs origines, l’expert judiciaire conclut que celles-ci proviennent:

— du système d’étanchéité de la terrasse sus-jacente défaillant en différents points (absence de retombée en rive côté voirie, absence de remontée au niveau des murs en façade, étanchéité défectueuse)';

— d’une mauvaise gestion de l’eau au niveau de la terrasse et au niveau de l’entrée de la propriété de Madame [O],

— du mur séparatif avec l’autre propriété qui comporte un enduit fortement dégradé, ce mur se gorge d’eau lors d’épisodes pluvieux et cette eau peut s’infiltrer au niveau des parties sous-jacentes,

— de l’eau remontée par capillarité dans les murs et dont il n’est pas exclu qu’une partie de cette eau puisse provenir de la voirie.

Ces constats rejoignent pour partie celui posé par l’expert amiable en 2016 qui retenait pour sa part que les désordres sont consécutifs à deux origines situées dans l’environnement de la terrasse sus-jacente, à savoir le mur de façade très vétuste qui présente des lézardes et l’étanchéité défaillante de la terrasse elle-même.

Bien que l’expert n’ait pas procédé à une hiérarchie des causes des désordres, il a exprimé clairement en page 10 de son rapport que «'l’étanchéité défectueuse de la terrasse est la source principale de ces infiltrations car l’étanchéité de cette terrasse est défectueuse. Par contre, je n’exclus pas des remontées d’eau par capillarité au niveau du sol ainsi que des infiltrations d’eau au niveau des zones 1 & 2 identifiées dans mon rapport'».

De même contrairement à ce qui est soutenu par la partie adverse le changement de destination des lieux d’une cave en chambre d’hôte n’a aucune incidence démontrée par l’expert sur la survenance des désordres d’infiltrations. Ce local fermé, qu’il soit destiné à un lieu de stockage ou à un lieu d’hébergement, ne doit pas subir de désordres ou d’inconvénients résultant d’une défaillance d’étanchéité en provenance d’ouvrages le surmontant.

Il doit donc être retenu que la cause principale et certaine des désordres d’infiltration provient de l’étanchéité défectueuse de la terrasse située au-dessus du lot n°2.

La partie intimée qui conteste ce point et considère que la responsabilité des désordres doit être partagée entre Mme [P] en ce qu’elle a loué une cave en lieu d’accueil non destiné à cet effet et n’a pas adapté les lieux en conséquence, le syndicat des copropriétaires qui est tenu de réaliser les travaux de reprise des désordres situés en partie commune ( à savoir la reprise de la dalle), la commune de [Localité 7] pour la gestion des eaux en voirie, et la copropriété voisine pour la partie du mur séparatif, ne produit pour autant aucun élément permettant de saisir la cour d’une demande de ventilation de la responsabilité. Elle n’a en effet procédé à aucun appel en cause ou relevé de garantie qui aurait conduit le débat vers un partage de responsabilité.

L’article 67 bis du règlement de copropriété de l’immeuble en date du 30 décembre 1986 mentionne que « le propriétaire du lot SIX aura la jouissance exclusive de la terrasse située à l’angle de la rue de la paroisse et de la place des poilus. Il aura à sa charge l’entretien et le remplacement de la protection mécanique de l’étanchéité de ladite terrasse.(') »

En tenant compte de ces éléments, la cour considère que la responsabilité des désordres relève de la partie intimée, qui est tenue de procéder à l’entretien et au remplacement de la protection mécanique de l’étanchéité. Ces travaux ont au demeurant été réalisés par la partie intimée selon la facture de l’entreprise Winterstein en date du 13 février 2020.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire de 24'655 '' TTC au titre des travaux de reprise intérieure

Mme [P] sollicite la condamnation de la partie adverse à lui verser la somme de 24'655 ' au titre des travaux de reprise intérieure de la cave aménagée en chambre d’hôte. Elle produit à cet égard des devis relatifs aux travaux de décroûtage, de pose d’enduit et de peinture, de reprise du sol , et des travaux de décontamination et d’assèchement.

Il est constant que le lot aménagé en chambre d’hôte a subi un incendie le 20 décembre 2018. L’expert judiciaire relève à ce sujet qu’un nettoyage des murs aurait été effectué mi-février 2019.

Mme [P] ne produit aucun élément relatif à une éventuelle indemnisation de son assureur sur ce point, ce qui ne permet pas à la cour d’apprécier, dans la demande indemnitaire qu’elle présente, ce qui relève essentiellement des suites des infiltrations et des dégâts causés par l’incendie.

L’expert judiciaire qui est intervenu après l’incendie mentionne «'qu’au niveau de l’intérieur de cette chambre, les murs et plafonds seront nettoyés conformément au DTU 59-1. Les moisissures seront traitées à l’aide d’un agent anticryptogamique. Puis, les surfaces seront préparées conformément au DTU 59-1 avant d’appliquer un système de peinture présentant une grande perméabilité à la vapeur d’eau'». Il ajoute qu’en dépit de ses demandes, aucune partie ne lui a communiqué d’éléments chiffrés concernant les préjudices subis et qu’il évalue les travaux de réfection de cette pièce estimés à 1'500'' HT.

En suite de ces observations, Mme [P] n’a pas transmis de dire conduisant à contredire la nature des travaux de reprise et leurs montants. Elle n’explique pas davantage la différence de travaux entre ceux préconisés par l’expert et ceux libellés dans les devis produits, concernant notamment la décontamination et l’assèchement, qui pourraient davantage concerner les suites de l’incendie.

Ces constatations conduisent à considérer que la demande subsidiaire d’expertise judiciaire aux fins de déterminer les travaux de remise en état est inopportune et n’a pas vocation à suppléer la carence des parties, puisqu’un expert judiciaire s’est déjà prononcé sur les travaux à réaliser et a constaté l’absence de propositions des parties en ce sens, en donnant un avis sur le montant des travaux en lien avec les seuls désordres d’infiltration, que les pièces produites sont insuffisantes à invalider.

Pour l’ensemble de ces raisons, il conviendra d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande, et de condamner in solidum la partie intimée à verser à Mme [P] la somme de 1'500 ' HT au titre des reprises intérieures.

Sur la demande d’indemnisation des pertes financières à hauteur de 175'923 '

La Sas Mala formule une demande d’indemnisation des pertes financières résultant de l’impossibilité de louer le logement pour la période du 1er avril 2017 au 23 novembre 2018, puis pour la période d’août 2019 à août 2024 étant rappelé qu’entre le mois de décembre 2018 et le mois de juillet 2019 elle considère que la chambre n’a pas pu être louée en raison de l’incendie survenu en décembre 2018.

La cour est saisie d’une demande présentée comme un préjudice financier directement en lien avec l’impossibilité de proposer le logement à la location.

Contrairement à ce qui est soutenu, ce préjudice s’apprécie comme une perte de chance d’obtenir un gain provenant des nuitées facturées et non pas en l’indemnisation d’une somme forfaitaire mensuelle dont le montant n’est au demeurant pas étayé.

Les liasses fiscales versées par la société pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 ne permettent aucunement de distinguer le chiffre d’affaires afférent à la location de ce local, alors même qu’il n’est pas contesté que d’autres biens appartenant à Mme [P] ont fait l’objet d’une mise à disposition au profit de la société Mala.

La Sas Mala n’invoque pas par ailleurs un préjudice de jouissance dans l’impossibilité d’utiliser le bien loué à destination hôtelière, ni même un préjudice financier lié au paiement de loyers d’un bien qu’elle n’a pas pu utiliser. Le préjudice fondé sur les pertes financières n’est donc pas démontré.

La cour est saisie à titre subsidiaire de la même demande présentée par Mme [P] pour les mêmes motifs.

Il sera rappelé que Mme [P] a conclu un contrat de bail dudit local avec la Sas Mala. Elle est donc susceptible d’attendre la perception des loyers mis à la disposition de la société. Le fait que la chambre n’ait pu être louée selon elle est indifférent à l’obligation de son preneur de s’acquitter de son obligation contractuelle. Or Mme [P] ne fonde pas sa demande indemnitaire sur une absence de versement de loyer consécutive à l’impossibilité pour son preneur de louer la chambre d’hôte et ne justifie d’ailleurs d’aucun versement de loyer qui aurait été interrompu par la mise en sommeil de la société.

En réclamant le même préjudice que la SAS Mala sur les mêmes motifs, elle n’allègue ni ne justifie d’aucun préjudice en lien avec l’absence de perception de revenus locatifs, dont elle n’a pas entendu saisir la cour qui n’est pas tenue de requalifier sa demande. La demande indemnitaire n’est donc pas justifiée, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [P] allègue subir un préjudice moral résultant de la mise en sommeil de son activité, sans en préciser la nature. Elle ne produit aucun élément permettant de mettre en lien la survenance des infiltrations et un préjudice de nature moral.

La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

L’article 910-4 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Il est constant que les consorts [O] ont formulé dans leurs dernières conclusions une demande de condamnation de la partie appelante au titre de la procédure abusive qui n’était pas formulée dans leurs premières conclusions d’appel, conduisant à retenir son caractère irrecevable.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et de le confirmer s’agissant des frais irrépétibles.

Les consorts [O] qui sont déclarées responsables des infiltrations seront condamnées aux entiers dépens en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise et aux frais irrépétibles d’appel qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la partie appelante.

Sur la solidarité

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle'; elle ne se présume pas. La jurisprudence admet la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation in solidum aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de Mme [P] au titre des travaux de reprise du lot n°2'et en ce qu’il a fait masse des dépens et condamné Madame [R] [O] et Madame [Z] [O] à prendre en charge les deux tiers des dépens, en ce compris ceux de la procédure en référé et le cout de l’expertise, et Madame [N] [P] et la SAS MALA le dernier tiers';

Déclare irrecevable la demande de [Z] [M] épouse [O] et [R] [O] au titre de la procédure abusive';

Confirme le jugement pour le surplus';

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant';

Condamne in solidum [Z] [M] épouse [O] et [R] [O] à verser à [N] [P] la somme de 1'500 ' HT au titre des reprises intérieures';

Condamne [Z] [M] épouse [O] et [R] [O] aux entiers dépens en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise';

Condamne [Z] [M] épouse [O] et [R] [O] à verser à [N] [P] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,