COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025 / 163

N° RG 22/06834

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMFY

[R] [P]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence

LE MAQUIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe CAMPOLO

M^e Alain-David POTHET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 06 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02249.

APPELANT

Monsieur [R] [P]

né le 15 Novembre 1942 à [Localité 4] (83), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe CAMPOLO, membre de la SELAS ATEOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sis à [Adresse 10]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en son agence de [Localité 12], sise [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique en date du 28 janvier 1965, M.[R] [P] a acquis un garage sis au rez-de-chaussée de la [Adresse 7] [Adresse 6] » à [Localité 9], constituant le lot n° 3, ainsi que les 146/1000èmes des parties communes dudit immeuble.

Un règlement de copropriété a été établi par Maître [S] [K], Notaire à [Localité 11], le 31 mai 1956, aux termes duquel les parties communes et privatives sont définies.

Lors de l’assemblée générale du 29 août 2019, il était voté la réfection de la façade côté route, la réfection des balcons et le remplacement des six garde-corps.

Par lettre recommandée en date du 30 septembre 2019, M. [P] indiquait à la Société NEXITY LAMY que les travaux de réfection des balcons ne pouvaient être inclus dans les charges communes, puisqu’il s’agissait de charges privatives.

Le 13 novembre 2019, M. [P] recevait un premier appel de fonds de 1 498,55 €, concernant les travaux de réfection de la façade Sud, mais, également, les travaux de réfection des balcons.

M. [P] a contesté la qualification de parties communes des balcons de la [Adresse 8] et l’imputation des charges relatives à leurs réfections à son compte de copropriétaire devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN.

Suivant exploit d’huissier du 30 mars 2020, M. [R] [P] assignaít devant le Tribunal le [Adresse 13] [Adresse 6] sur le fondement des articles 2, 3, 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.

Retenant que les balcons se situent à l’extérieur du bâti dont ils font partie intégrante, que leur implantation a été étudiée et qu’ils ont été réalisés en même temps que le gros oeuvre avec lequel il font corps constituant un tout indissociable, par jugement rendu le 6 avril 2022, le Tribunal:

Déboute M. [R] [P] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne M.[R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]

Maquis la somme de l 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [R] [P] aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Alain-David Pothet, avocat au barreau de DRAGUIGNAN.

Par déclaration au greffe en date du 11 mai 2022, M.[P] a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

A TITRE PRINCIPAL

INFIRMER le jugement querellé en ce qu’il rejette la demande de M.[R] [P] de voir juger et débouter :

Que les balcons sont des parties privatives.

Que les charges relatives à la réfection des balcons ne peuvent être imputées à M.[P];

Le [Adresse 13] [Adresse 6], prise en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, de toutes ses demandes fins et conclusions,

Débouter le [Adresse 13] [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

JUGER que les balcons de la [Adresse 8] sont des parties privatives;

JUGER que les charges relatives à la réfection des balcons ne peuvent être imputées à M.[R] [P] qui ne possède pas de balcon.

En tout état de cause,

ORDONNER que M.[R] [P] soit dispensé de toute participation à la dépense commune des astreintes, dommages et intérêts, frais de procédure afférents à la présente instance, et ce conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, à verser à M.[R] [P] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de la présente instance en vertu de l’article 696 du même code distrait au profit de la SELAS LLC et ASSOCIES avocats aux offres de droit.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— qu’il démontre que les balcons de la résidence ont un plancher portant sur deux consoles béton, reposant sur deux consoles indépendantes des planchers intérieurs, qu’ils sont en béton contrairement aux planchers intérieurs qui reposent sur des ossatures métalliques et non béton armé, qu’ils ne constituent donc pas un prolongement des planchers de l’immeuble et sont soutenus par la façade par le biais d’appuis accrochés sur cette dernière, et ne sont donc pas inclus dans le gros oeuvre à proprement parler de l’immeuble, de sorte qu’il s’agit de parties privatives, comme d’ailleurs le prévoit le règlement de copropriété en page 10,

— que cette analyse est partagée par le conseil mandaté par le syndicat des copropriétaires pour répondre à ses questions et par le notaire qui a succédé à celui rédacteur du règlement,

— que dans ce règlement les parties communes sont définies comme les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires de sorte que face au silence du règlement sur les balcons, ces derniers doivent être considérés comme des parties privatives,

— que le critère retenu par le règlement de copropriété pour distinguer partie commune et privative et le même que celui retenu par la loi du 10 juillet 1965 à savoir que les parties communes sont toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires,

— qu’il n’y a pas dans ce règlement de copropriété de partie commune à usage privatif,

— qu’il ne possède pas de balcon et que les travaux de réfection de ces derniers ne peuvent être mis à la charge de tous les copropriétaires au même titre que les charges communes,

— qu’il ne s’est certes pas opposé aux travaux urgents concernant les balcons mais a été dispensé de participation à l’appel de fonds du fait de la procédure en cours.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions, à titre principal,

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour devait infirmer la décision,

DECLARER irrecevable faute d’intérêt M. [R] [P] à frapper d’appel la décision en l’état du vote par ses soins des résolutions 13, 14 et 15 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2022.

En tout état de cause, le DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En cause d’appel, CONDAMNER M. [R] [P] au paiement de la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER M. [R] [P] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il soutient:

— que l’immeuble ancien nécessitait des travaux de mise aux normes rapides et importants,

— que faute pour l’appelant d’avoir contesté l’AG du 29 août 2019 qui lui a été notifiée et d’avoir introduit l’action dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il est sans fondement pour contester les appels de fonds subséquents,

— que l’appelant n’a pas contesté l’annulation de la résolution du 29 août 2019 et a voté une dépense plus importante alors même qu’il contestait la dépense afférente à la résolution qu’il n’avait pas contesté préalablement, manifestant une contradiction de position,

— que dans le silence du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division sur le caractère commun ou privatif des balcon il faut se référer à la loi du 10 juillet 1965,

— que sur les plans annexés au règlement de copropriété concernant la façade sud, il apparaît parfaitement les balcons comme étant situés à l’extérieur des locaux, en excroissance de la façade,

— que ce n’est pas parce que les matériaux du balcon sont de nature différente à ceux du plancher qu’ils ne constituent pas le prolongement de ce dernier,

— que bon nombre de parties communes dans le gros oeuvre ne sont pas de même qualité mais constitue le gros oeuvre, quels que soient les matériaux de construction,

— que les balcons sont des parties communes à jouissance privative,

— que ces balcons sont à l’extérieur des locaux, qu’ils font parti intégrante de l’ossature de l’immeuble, que les murs de façade sont des parties communes, comme le gros oeuvre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit à agir

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Comme l’a retenu le premier juge, la demande de M.[P] porte sur la conformité du règlement de copropriété avec la loi du 10 juillet 1965 qui le régit et sur la conformité de la clef de répartition appliquée par le syndic avec ce règlement, mais n’a pas pour finalité de contester une résolution d’assemblée générale, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement invoquer l’expiration du délai d’action de deux mois contre les procès verbaux des assemblées générales, institué à l’article 42 de la loi sus mentionnée pour arguer du défaut de droit d’agir.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a rejeté cette fin de non recevoir.

Sur le caractère privatif ou non des balcons

Il résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées,

— les locaux des services communs;

— les passages et corridors;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

L’article 6-3 de la même loi prévoit que les parties communes à jouissance privatives sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot.

En l’espèce, le règlement de copropriété divise l’immeuble en parties communes et en parties qui appartiennent exclusivement et séparément à chaque acquéreur.

Il liste les parties constituant une propriété exclusive et particulière et les parties communes.

Si 'les fenêtres sur rue et sur cour avec leurs volets et persiennes et leurs gardes corps’ sont listées dans les parties privatives, cette liste ne contient pas les balcons.

Dans les parties communes, le règlement de copropriété prévoit notamment 'tous les gros murs des façades’ et d’une 'façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des co-propriétaires suivant ce qui va être dit ci-après et qui ne sont pas déclarées communes par la loi'.

Ainsi, le règlement de copropriété ne fixe pas de manière expresse la catégorie à laquelle appartiennent les balcons.

Pour autant, il résulte des plans annexés à ce règlement de copropriété concernant la façade sud, qu’elle présente, dès l’origine, des balcons situés à l’extérieur des locaux, en excroissance.

Quoique ces balcons ne soient pas le prolongement des planchers de l’immeuble, puisque de compositions différentes, ils sont soutenus sur la façade (partie commune) par le biais d’appuis accrochés sur cette dernière. Ils sont, ainsi, incorporés dans une partie commune, dont ils font partie intégrante, contribuant à l’esthétique générale de l’immeuble, de sorte qu’ils doivent être qualifiés de parties communes.

Le seul critère d’usage exclusif n’est pas de nature à combattre cette présomption, la loi prévoyant, en effet, qu’une partie commune puisse être à usage exclusif.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté M.[P] de sa demande visant à ce qu’il soit jugé que les charges relatives à la réfection des balcons ne lui soient pas imputées.

En effet, s’agissant de parties communes leur réfection incombe à l’ensemble des copropriétaires.

Sur les autres demandes

M.[P] est condamné à 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SELAS CABINET POTHET, avocats.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

Y ajoutant,

CONDAMNE M.[P] à régler au [Adresse 13] [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[P] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SELAS CABINET POTHET, avocat.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE