Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 9 octobre 2025, n° 24/02868

CA Montpellier
Confirmation 9 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Application de la clause pénale
La cour a estimé qu'aucun élément ne prouve que M. [L] avait connaissance de la visite effectuée par l'acheteur présenté par l'agence, et qu'il n'y avait donc pas de faute contractuelle de sa part.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 9 oct. 2025, n° 24/02868
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/02868
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julie ABENNicolas SAINTE CLUQUEAndie FULACHIER
Cabinet(s) :	SELARL SAINTE-CLUQUE SARDA LAURENS
Parties :	E.U.R.L. AGENCE AULIS

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 09 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02868 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QIJW

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 AVRIL 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

N° RG 2024/00180

APPELANTE :

E.U.R.L. AGENCE AULIS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE, substitué à l’audience par Maitre Fulachier Andie, avocate au barreau de Montpellier.

INTIME :

Monsieur [R] [L]

né le 02 Octobre 1958 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

ni présent, ni représenté

Ordonnance de clôture du 11 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe BRUEY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maryne BONGIRAUD

ARRET :

— Rendue par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 27 mai 2022, M. [R] [L], mandant, a confié un mandat de vente sans exclusivité à l’EURL agence Aulis, mandataire, portant sur un local professionnel situé à [Localité 7] au prix de 148 500 €, moyennant une rémunération de 8 500 € TTC en cas de réalisation de la vente, ce contrat étant conclu pour une durée d’un an.

Le 8 septembre 2022, l’EURL agence Aulis a fait visiter le bien à M. [J] [N].

Le 14 septembre 2022, M. [J] [N] a fait savoir à l’EURL agence Aulis qu’il renonçait à acheter le bien, compte tenu du prix.

Début janvier 2023, l’EURL agence Aulis indique avoir appris que M. [R] [L] avait signé un compromis de vente concernant le bien litigieux avec la société 1,2,3,4,5 Etoiles de France dont M. [J] [N] est l’un des associés, sans en avoir été informée.

L’EURL Aulis s’est prévalue de la clause pénale et a mis en demeure le 10 janvier 2023 M. [R] [L], de lui régler la somme de 8 500 euros au titre de ses honoraires.

C’est dans ce contexte que, par acte du 24 janvier 2024, l’EURL Aulis a assigné M. [L] devant le tribunal judiciaire de Narbonne afin de solliciter le versement de ladite clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire du 22 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— Débouté l’EURL Aulis de l’ensemble de ses demandes,

— Rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire,

— Condamné l’EURL Aulis aux dépens.

L’EURL Aulis a relevé appel de ce jugement le 31 mai 2024.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 26 août 2024, l’EURL Aulis demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Condamner M. [L] à lui régler une indemnité de 8 500 € au titre de la clause pénale, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2023,

Condamner M. [L] aux dépens de première instance et d’appel et à lui régler la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 11 août 2025.

M. [L] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions lui ont été signifiées suivant acte délivré le 17 septembre 2024 par remise à étude.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’en appel, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Aux termes de l’article 954, dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Ainsi, la cour d’appel qui n’est pas saisie de conclusions par M. [L] doit, pour statuer sur l’appel, examiner les motifs du jugement.

Sur l’application de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'.

L’article 6 I de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit précisément la faculté d’insérer dans le mandat et de faire application d’une clause pénale :

' (…) Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’État'.

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 prévoit que : 'Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser. (…)'.

En l’espèce, la clause invoquée par l’EURL agence Aulis dans le contrat de mandat de vente sans exclusivité est ainsi rédigée en pages 5 et 6 :

'Pendant toute la durée du présent mandat, ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le MANDANT s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre MANDATAIRE avec un acheteur qui lui aurait été présenté par le MANDATAIRE ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur présenté que son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs avec lequel celui-ci se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation.

A DEFAUT DE RESPECTER CETTE CLAUSE, LE MANDANT DEVRA AU MANDATAIRE UNE INDEMNITE FORFAITAIRE, A TITRE DE CLAUSE PENALE, D’UN MONTANT EGAL A CELUI DE SA REMUNERATION TOUTES TAXES COMPRISES PREVUE AU PRESENT MANDAL.

Si le mandant vend sans intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s’oblige à l’en informer, sans délai, par lettre, en lui précisant le nom et l’adresse de l’acquéreur ainsi que ceux du notaire rédacteur de l’acte. A défaut, le mandant en supporterait les conséquences, dans le cas où le mandataire aurait poursuivi ses diligences en vue de lui présenter un acquéreur aux prix et conditions du présent mandat'.

M. [R] [L] a vendu son bien immobilier à la société 1,2,3,4,5 Etoiles de France dont M. [J] [N] est l’un des associés, alors que ledit bien a été préalablement présenté à ce dernier par l’intermédiaire de l’EURL Aulis.

Le premier juge a parfaitement relevé qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir que M. [R] [L] a eu connaissance de ce que l’EURL Aulis avait fait visité le bien à M. [N].

En effet, l’agence n’a pas fait signer la « reconnaissance de présentation du bien immobilier » à M. [L] : elle s’est contentée de la faire signer par le seul M. [N], ce qui apparaît d’autant plus inexplicable qu’il est prévu sur ce document un emplacement spécifique pour la signature du vendeur, dont l’EURL Aulis allègue qu’il était présent au moment de la visite.

Il convient, par ailleurs, de noter que ce document prévoit la responsabilité éventuelle de l’acquéreur (soit M. [N]), qui n’a pourtant pas été mis en cause pour son éventuelle faute.

Le demandeur ne produit aucun autre document qui attesterait de ce que le vendeur avait connaissance de ce que M. [J] [N] avait visité le bien par l’intermédiaire de l’agence. Quant à la circonstance de ce que les clés n’étaient pas en possession de l’agence, ce qui permettrait de déduire la nécessaire présence de M. [L], elle ne résulte d’aucun élément du dossier. Pour ce faire, l’EURL Aulis aurait dû mentionner dans le mandat qu’elle ne détenait pas les clés et que les visites étaient nécessairement organisées en présence de M. [L].

Dès lors, en l’absence d’une démonstration d’une faute contractuelle de M. [R] [L], il y a lieu de débouter l’EURL Aulis de sa demande.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, l’EURL Agence Aulis supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt par défaut,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne l’EURL Agence Aulis aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier, Le président,