COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/642

Rôle N° RG 25/00928 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOISH

[J] [P] [I]

C/

[W] [R] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne-Cécile NOEL

M^e Hervé ZUELGARAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 19 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01032.

APPELANT

Monsieur [J] [P] [I]

né le 1er Novembre 1972 à [Localité 6] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne-Cécile NOEL, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [W] [R] [L]

né le 11 Août 1963 à [Localité 4] (IRAK),

demeurant [Adresse 3] (ROYAUME UNI)

représenté par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2018, M. [W] [L] a donné à bail à M. [J] [I] et Mme [G] [D] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, M. [L] a fait délivrer à M. [I] et Mme [D] un commandement de payer la somme de 2 928, 77 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par jugement du 22 mars 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nice a prononcé le divorce de M. [I] et Mme [D].

Soutenant que le commandement de payer est demeuré infructueux, M. [L] a, par exploit de commissaire de justice du 14 février 2024, fait assigner M. [I] et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du pôle proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 décembre 2024, ce magistrat :

a déclaré l’action de M. [L] recevable,

a constaté la résiliation du bail en date du 3 avril 2018 à effet au 26 décembre 2023,

a ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion de M. [I] et Mme [D],

les a condamné à :

payer à M. [L] la somme provisionnelle de 11 937, 85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, arrêtés au mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

payer à M. [L] une indemnité d’occupation égale d’un montant de 763,50 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé, assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, à compter du 27 décembre 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire,

payer à M. [L] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 octobre 2023.

débouté M. [L] du surplus de ses demandes,

débouté M. [I] de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et pour quitter les lieux.

Il a notamment considéré que la dette locative n’était pas soldée et que M. [I] ne justifiait pas percevoir de revenus suffisants pour payer son loyer courant et apurer la dette locative. Il a estimé qu’il ne faisait pas la démonstration non plus d’avoir entrepris des démarches en vue de se reloger auprès des bailleurs sociaux.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 janvier 2025, M. [I] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle :

a constaté la résiliation du bail en date du 3 avril 2018 à effet au 26 décembre 2023,

a ordonné, à défaut de départ spontané, son expulsion,

l’a condamné à :

payer à M. [L] la somme provisionnelle de 11 937, 85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

payer à M. [L] une indemnité d’occupation égale d’un montant de 763,50 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, à compter du 27 décembre 2023 et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire,

payer à M. [L] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer en date du 26 octobre 2023.

l’a débouté de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et pour quitter les lieux.

Par dernières conclusions transmises le 31 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise des chefs déférés :

Statuant à nouveau,

À titre principal,

de lui accorder un délai de paiement de l’arriéré locatif de trois ans en sus du parfait réglement des loyers et charges courants,

d’ordonner le paiement d’une somme de 200 euros par mois en remboursement de l’arriéré locatif et ce, jusqu’à apurement de la dette,

À titre subsidiaire, en cas de prononcé de l’expulsion,

de lui accorder un délai de 24 mois renouvelable pour lui permettre de se reloger,

de le dispenser de toute condamnation de l’article 700 du code de procédure civile,

de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

de débouter M. [L] de ses demandes.

Il ne conteste pas la dette locative mais explique avoir repris le paiement de ses loyers et charges, outre le paiement d’une somme supplémentaire pour l’apurement de la dette. Il affirme avoir retrouvé un emploi intérimaire et avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement.

Par dernières conclusions transmises le 30 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [L] demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprises en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

de condamner M. [I] à lui payer :

la somme provisionnelle de 10 477,79 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, arrêté au 1er avril 2025 inclus, outre les loyers échus ou à échoir postérieurement et de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement,

une indemnité d’occupation équivalente à une fois et demi le montant du loyer, actualisé au 1er avril 2025, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

de condamner M. [I] aux dépens avec distraction au profit de Maître Hervé Zuelgaray, sous sa due affirmation de droit.

Il fait notamment valoir que malgré un rappel d’allocation logement d’un montant de 2 071 euros le 5 novembre 2024, la dette locative s’élève à 10 477,79 euros. Il argue de ce que M. [I] n’a pas réglé les loyers pendant les périodes où il déclare avoir retrouvé un emploi.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire ainsi rédigée, « le présente contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur – deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévue au contrat. (') »

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, M. [L] a fait délivrer à M. [I] et Mme [D] un commandement de payer la somme de 2 928, 77 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés du 1er avril 2018 au 24 octobre 2023, échéance du mois d’octobre incluse, et visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Il n’est pas contesté que M. [I] n’a pas régularisé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Dans ces conditions et dès lors que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [L], d’une part, et M. [I], d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, avec effet au 26 décembre 2023.

Sur le montant de la provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, M. [L] sollicite la condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 10 477,79 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, échéance du mois d’avril comprise et produit, à l’appui, le décompte.

M. [I] ne discute pas le caractère non sérieusement contestable des sommes auxquelles il a été condamné, à titre provisionnel, par le premier juge ni les sommes qui sont réclamées en appel. En réalité, il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, tenant compte, d’une part de l’évolution du litige, et d’autre part, de l’actualisation par M. [L] de sa créance locative, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [I] à verser à M. [L], à titre provisionnel, la somme de 11 937,85 euros à titre de provision sur les loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 sur la somme de 2 928,77 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

M. [I] sera condamné à payer à M. [L] la somme de 10 477,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges selon décompte arrêté au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’au paiement effectif.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [I] à verser à M. [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 763,50 euros égal à celui du dernier loyer jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il est admis que la mise en 'uvre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suppose :

— que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,

— que ce dernier soit de bonne foi et qu’il ait donc mis en 'uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,

— qu’il existe des perspectives d’évolution financière positive.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que M. [I] a déclaré en 2023 un revenu fiscal de référence d’un montant de 5 981 euros et qui a travaillé comme chauffeur poids-lourd en intérim et a perçu à ce titre un revenu mensuel net de 985,88 euros, suivant le bulletin de paie du mois d’octobre 2024.

Il y a lieu de noter qu’il ne produit aucun élément permettant de connaître sa situation financière actuelle.

S’il déclare avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des Alpes-Maritimes, il convient de noter qu’il ne produit aucun élément le démontrant.

Il s’ensuit qu’aucune perspective concrète de remboursement de la dette réclamée n’est démontrée.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, a ordonné son expulsion et a dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédure civile d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-2 du même code dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

L’article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [I] est en droit de solliciter des délais complémentaires pour quitter les lieux, dès lors qu’il n’y est pas entré à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il reste que, s’il justifie d’avoir occupé un emploi intérimaire de chauffeur poids-lourd au mois d’octobre 2024 et d’avoir à la même période demandé un rendez-vous avec l’action logement services, il n’allègue ni ne démontre avoir entrepris des démarches pour se reloger depuis cette date et ne justifie pas de sa situation actuelle.

De plus, nonobstant les difficultés rencontrées par M. [I], ce dernier, qui n’est pas expulsable avant le 31 mars 2026, occupera les lieux jusqu’à cette date, alors qu’il a une dette locative très importante.

En l’état de ces éléments, les circonstances de l’affaire ne commandent pas de faire droit à la demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 susvisés.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [I], d’une part, aux dépens de première instance, en ce compris les frais du commandement de payer, et, d’autre part, à payer à M. [L] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés, non compris dans les dépens, en première instance.

M. [I] sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de Maître Hervé Zuelgaray, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner M. [I] à payer à M. [L] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel, non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [I] à verser à M. [L], à titre provisionnel, la somme de 11 937,85 euros à titre de provision sur les loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [I] à payer à M. [L] la somme de 10 477,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges, selon décompte arrêté au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’au paiement effectif ;

Condamne M. [I] aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de Maître Hervé Zuelgaray, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] à payer à M. [L] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel, non compris dans les dépens.

La greffière La présidente