COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

AC

N° 2025/ 228

Rôle N° RG 21/17327 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQNT

[I] [U]

C/

[G] [K]

[D] [R] épouse [K]

[X] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Marina LAURE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 16 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/11785.

APPELANT

Monsieur [I] [U]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [G] [K]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marina LAURE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [R] épouse [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marina LAURE, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [X] [B] sis [Adresse 4], en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL ALEX AUTOMOBILE, dont le siège est [Adresse 1], mise en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Marseille en date du 25 septembre 2019

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise à personne habilitée le 08/02/2022

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

[I] [U] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6], donné à bail le 14 avril 2014 à la société Sarl Alex Carosserie pour exercer une activité de garage, mécanique, carrosserie et peinture. [G] [K] et [D] [R] épouse [K] étaient locataires d’un appartement situé dans le bâtiment voisin.

Se plaignant de troubles du voisinage causés par l’activité de carrosserie mécanique, ils ont obtenu par ordonnance du juge des référés du 30 septembre 2016 la désignation d’un expert.

L’expert a déposé son rapport le 5 avril 2018.

Par jugement du 16 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes':

Condamne [I] [U] à verser à [G] [K] et [D] [R] épouse [K] la somme de 7'500 euros à titre de dommages intérêts sur le fondement du trouble anormal du voisinage,

Déboute [G] [K] de sa demande indemnitaire,

Condamne [I] [U] à verser à [G] [K] et [D] [R] épouse [K] la somme de 2'000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens distraits au profit de M^e Marine Laure,

Ordonne l’exécution provisoire

Renvoie à l’audience de la mise en état pour recueillir les observations éventuelles des parties sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de Me [B],

Le tribunal a considéré en substance que l’expert judiciaire a mis en évidence l’existence d’une gêne sonore pour [G] [K] et [D] [R] épouse [K] en raison de l’activité de carrosserie les empêchant de jouir de leur terrasse, de leur salon et des chambres, que le trouble anormal du voisinage est dès lors constitué, que les nuisances olfactives ne sont en revanche pas anormales, que si le préjudice de jouissance est établi, il n’en est pas de même pour le préjudice corporel et psychologique sans lien de causalité évident, que le propriétaire du local est responsable de plein droit de ces troubles indépendamment de toute faute.

Par acte du 9 décembre 2021 [I] [U] a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2022 [I] [U] demande à la cour de':

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a écarté les nuisances olfactives et l’indemnisation du préjudice corporel et psychologique de Monsieur [K],

REFORMER pour le surplus le jugement rendu le 16 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Marseille.

DIRE ET JUGER que les époux [K] doivent verser aux débats les quittances de loyer sur la période querellée d’octobre 2014 à février 2018, ainsi que la preuve du paiement de leurs loyers';

A TITRE PRINCIPAL

REFORMER la décision entreprise qui a retenu la responsabilité de Monsieur [U] d’octobre 2014, alors qu’il ignore les nuisances, à février 2018 alors que l’expulsion a été prononcée le 1er septembre 2015 et que la Sarl Alex Automobile s’est maintenue en place pour des raisons étrangères à l’appelant.

DEBOUTER les époux [K] de leurs demandes, fins et conclusions envers Monsieur [U].

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que la responsabilité de Monsieur [U] ne peut être retenue, après preuve de leur qualité d’occupants légitimes par les époux [K], que sur la période de 19 mois allant de juillet 2016 à février 2018.

JUGER que le préjudice doit être calculé sur la base du loyer prévu au bail signé par les époux [K] en date du 15 janvier 2009, soit 550 Euros / mois, soit 2.612,50 Euros.

JUGER que cette somme de 2.612,50 Euros sera mise à la charge solidaire de Monsieur [U] et de la Sarl Alex Automobile.

DEBOUTER les époux [K] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du CPC. LAISSER les dépens à la charge exclusive de la Sarl Alex Automobile.

Il soutient':

— que lorsque les époux [K] ont loué leur appartement le 15 janvier 2009, ils avaient déjà pour voisin un entrepôt à usage de garage';

— que dès l’assignation en référé de la part d’autres voisins, il a appris les nuisances causées au voisinage par son locataire et a fait adresser par huissier à la SARL Alex Automobile le 28 avril 2016 un rappel des conditions du bail;

— que les nuisances sonores n’émanent pas de l’immeuble en lui-même loué mais de l’infraction volontaire commise par M.[N], gérant de la Sarl Alex Automobile qui a installé sans son accord et en contravention avec le projet de permis de construire une cheminée en saillie ouverte sur le ciel aux lieu et place d’un éxutoire après filtrage de dépollution sous l’avancée du toit';

— que c’est le comportement du locataire qui est à l’origine des nuisances sonores,

— que si sa responsabilité devait être engagée, elle ne pourrait l’être qu’à partir du moment où il a été informé des nuisances, c’est-à-dire à partir de la citation en référé du 11 juillet 2016 et jusqu’à la période à partir de laquelle il a pris toute mesure pour parvenir à l’expulsion de son locataire en février 2018,

— que les premiers juges l’ont condamné à indemniser les époux [K] à hauteur de 7.500 euros calculés comme suit : 25% de la valeur locative fixée à 750 euros par mois, soit 40 mois, d’octobre 2014 à février 2018';

— que le loyer prévu au bail signé par les époux [K] en date du 15 janvier 2009, soit 550 Euros / mois';

— que le préjudice de jouissance doit donc être éventuellement limité à 2'612,50 Euros';

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2022 [G] [K] et [D] [R] épouse [K] demandent à la cour de':

DEBOUTER [I] [U] de son appel,

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions

LE CONDAMNER à leur verser la somme de 4'000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Ils répliquent':

— que l’expert a mis en évidence les troubles anormaux subis';

— qu’il est admis que la victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, et ce indépendamment de toute faute.

— que le propriétaire ne peut s’exonérer de sa responsabilité en arguant de l’inaction de son locataire mis en demeure de mettre fin aux nuisances, et sa responsabilité est engagée du seul fait de I’existence de ce trouble';

— que lorsque les époux [K] ont loué leur appartement, le local mitoyen était affecté à un simple garage pour stationnement automobile, ce n’est qu’à compter du mois de mai 2014, soit après cinq ans d’occupation paisible, qu’ils ont eu à se plaindre de troubles anormaux de voisinage à la suite de l’installation, dans ce local de la Sarl Alex Automobile qui a créé une activité de mécanique, carrosserie et peinture.

— que la demande de produire les quittances de loyers est nouvelle';

Me [B] es qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Alex Automobile, assigné à personne habilitée n’a pas constitué avocat.

L’arrêt sera qualifié de réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de production de pièces

M.[U] sollicite que soient versées aux débats les quittances de loyer, a minima sur la période querellée d’octobre 2014 à février 2018, ainsi que la preuve du versement des loyers.

Cette demande en ce qu’elle conduit à solliciter le versement d’un moyen de preuve destiné à l’évaluation du préjudice contesté dès la première instance ne s’apprécie pas comme une demande nouvelle et sera donc déclarée recevable en cause d’appel.

À la lecture des conclusions signifiées le 31 janvier 2022 qui saisissent la cour, et dont le contenu diffère sur ce point de celles versées au dossier sous le format papier non signifiées, [I] [U] ne fonde pas juridiquement sa demande, qui au demeurant ne présente aucun intérêt. Il n’est en effet pas contesté que [G] [K] et [D] [R] épouse [K] résidaient dans les lieux voisins du bâtiment objet du bail commercial conclu le 14 avril 2014, que lors de l’expertise judiciaire l’expert a objectivement relevé qu’ils résidaient dans les lieux, comme le prouve d’ailleurs les photographies. Lors du dépôt du rapport d’expertise en avril 2018, [G] [K] et [D] [R] épouse [K] résidaient donc encore dans les lieux.

Il conviendra en conséquence de rejeter cette demande.

Sur la demande principale

Aux termes de l’ article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute. Il est acquis qu’un trouble puisse provenir des’bruits d’activité professionnelle.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

[G] [K] et [D] [R] épouse [K], locataires d’un logement immédiatement voisin des locaux appartenant à [I] [U] et loués dans le cadre d’un bail commercial soutiennent subir des désagréments sonores résultant de l’activité de carrosserie.

L’expert judiciaire indique dans son rapport :

— Dans le jardin : Les effets sonores liés aux activités de la carrosserie Alex Automobile sont constitutifs d’une gêne importante en raison d’un bruit soutenu dans la durée (toute la journée), leurs répétitions (tous les jours du lundi au vendredi voir quelques fois le samedi) par leurs caractères impulsifs et aléatoires, par leurs intensités en dépassement de la valeur réglementaire globale de 1 à 4db (A) (coups de marteau, tout en marche et coups de masse)

— Dans le séjour et les chambres': Les effets sonores liés aux activités de la carrosserie Alex Automobile sont constitutifs d’une gêne importante et constituent un bruit anormal par leurs durées (toute la journée), par leur répétition (tous les jours du lundi au vendredi voir quelques fois le samedi) par leurs caractères impulsifs et aléatoires, par leurs intensités en dépassement de la valeur réglementaire globale de 1 à 3db (A) (tout en marche et coups de masse),

— Sur la terrasse, dans le séjour et les chambres fenêtres ouvertes), les effets sonores liés aux activités de la carrosserie Alex pour la période diurne (7h à 22h) sont constitutifs d’une gêne importante,

Les désordres sonores liés à l’activité pratiquée dans ces locaux par leurs renouvellements quotidiens, leurs intensités exposent les intimés à une gêne objectivement constatée dans leur vie quotidienne et leur souhait de jouir de leur bien à usage d’habitation sereinement, qui constitue en soi un trouble dépassant le cadre normal du voisinage.

Pour contester la matérialité du trouble [I] [U] se fonde sur la théorie de la préoccupation, avant sa codification à l’article L 112-16 du code de l’habitat et de la construction le 29 décembre 2019, pour soutenir que l’activité occasionnant les nuisances sonores préexistait à l’installation des intimés dans leur logement le 15 janvier 2009.

L’acte d’acquisition des locaux à usage commercial du 5 avril 2000 mentionne que l’immeuble consiste en une construction à usage de garage et de bureau. Il n’est aucunement fait référence à l’activité effectivement pratiquée, étant rappelé que l’activité à l’origine des nuisances sonores provient de l’activité de carrosserie mécanique. La simple mention de la destination de l’immeuble acquis à usage de garage et bureau ne permet pas de considérer qu’il existait avant l’installation de la partie intimée une activité équivalente à celle dont ils se sont plaints par la suite. Ce moyen sera rejeté.

[I] [U] soutient que les nuisances proviennent de l’activité pratiquée par le locataire du bail commercial et non de l’immeuble en tant que tel dont il est propriétaire.

Il doit être rappelé à cet égard que le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, tels que locataires ou entreprises. Si les troubles de voisinage trouvent leurs sièges dans l’immeuble dont il est propriétaire, ce dernier doit réparation, même s’ils sont imputables à son locataire. C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité de [I] [U].

Les arguments soulevés par celui-ci au titre des diligences qu’il a entreprises à l’encontre de son locataire pour conduire à la résiliation du bail commercial et à son expulsion le 19 février 2018, de l’absence de concordance entre la destination des lieux et la manière dont a été pratiquée l’activité de carrosserie, au demeurant prévue au contrat de bail, sont totalement inopérants dans l’appréciation de la responsabilité de plein droit encourue du fait de la propriété de l’immeuble siège des désordres.

Le jugement qui a retenu la responsabilité de [I] [U] au titre du trouble anormal du voisinage du fait de l’activité de son locataire sera donc confirmé.

Sur l’indemnisation des préjudices

[I] [U] soutient que si sa responsabilité est engagée, elle ne pourrait l’être qu’à partir du moment où il a été informé des nuisances, c’est-à-dire à partir de la citation en référé du 11 juillet 2016 et jusqu’à la période à partir de laquelle il a pris toute mesure pour parvenir à l’expulsion de son locataire en février 2018, que la valeur locative ayant servie de base au calcul de l’indemnisation du préjudice de jouissance doit être fixée à 550 euros par mois et non 750 euros comme l’a fait l’expert, pour un montant total de 2'612,50 euros.

Il résulte de la copie du bail locatif, versée aux débats que [G] [K] et [D] [R] épouse [K], que ceux-ci étaient redevables d’un loyer de 550 euros par mois. Aucune pièce ne permet de considérer que le montant du loyer ait été augmenté à la somme de 750 euros par mois. Les parties ne critiquent pas la méthodologie retenue par l’expert qui a retenu un abattement de 25'% de la valeur locative pour fixer la base de l’indemnisation. Il conviendra en conséquence de confirmer ce calcul en retenant une base locative de 550 euros. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

S’agissant de la période, la connaissance par le propriétaire de l’immeuble de l’existence des nuisances sonores est indifférente puisqu’il s’agit d’une responsabilité objective qui s’établit par la caractérisation du point de départ des nuisances et de leur caractère anormal, qui doit être en l’espèce fixée du mois d’octobre 2014 au mois de février 2018.

Enfin, M.[U] qui sollicite que soit mise à la charge solidaire entre lui et la Sarl Alex Automobile toute condamnation financière, sera débouté de cette demande puisqu’il doit être rappelé que la société a fait l’objet d’une décision de liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Marseille en date du 25 septembre 2019, que le jugement querellé à renvoyer à l’audience de la mise en état les parties pour recueillir les observations éventuelles des parties sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de Me [B], et que la cour n’est pas saisie de ce point dans le cadre de l’instance d’appel.

En conséquence, [I] [U] sera condamné à indemniser [G] [K] et [D] [R] épouse [K] à hauteur de 5'500 euros (25% de 550 sur 40 mois).

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[I] [U] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [G] [K] et [D] [R] épouse [K].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute [I] [U] de sa demande de production des quittances de loyers par [G] [K] et [D] [R] épouse [K]';

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné [I] [U] à verser à [G] [K] et [D] [R] épouse [K] la somme de 7'500 euros,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé';

Condamne [I] [U] à verser à [G] [K] et [D] [R] épouse [K] la somme de 5'500 euros au titre de dommages intérêts sur le fondement du trouble anormal du voisinage,

Condamne [I] [U] aux entiers dépens';

Condamne [I] [U] à verser à [G] [K] et [D] [R] épouse [K] la somme de 3'000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,