MINUTE N° 26/53

Copie exécutoire à :

— M^e Joëlle LITOU-WOLFF

Copie conforme à :

— M^e Ghanoudja BELOUAHEM

— greffe JCP TJ [Localité 6]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 Février 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03425

N° Portalis DBVW-V-B7I-IMFT

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE :

Madame [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/4052 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Ghanoudja BELOUAHEM, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉS :

Monsieur [N] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 décembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 29 janvier 2021 prenant effet le même jour, M. [N] [F] a donné à bail à Mmes [K] et [H] [O] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 660 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

M. [X] [O] et Mme [U] [O] ont signé un acte, respectivement les 25 et 20 janvier 2021, par lesquels ils se sont portés cautions solidaires des preneuses pour une durée de six ans à compter du 1er février 2021, pour le paiement des loyers, provisions sur charges, charges accessoires, indemnités d’occupation, réparations locatives, dommages et intérêts, frais et dépens.

Par une convention en date du 5 avril 2021, M. [F] a également loué à Mmes [K] et [H] [O] un garage pour un loyer mensuel de 50 euros, outre un acompte mensuel sur charges de 5 euros.

Par lettre recommandée en date du 14 décembre 2021, Mme [H] [O] a donné congé au bailleur, avec un préavis d’un mois.

Après avoir adressé au bailleur un congé par lettre recommandée postée le 29 décembre 2021, Mme [K] [O] l’a informé par courriel du 20 janvier 2022 qu’elle avait décidé de garder la location de l’appartement et du garage.

Après courriers de rappel pour impayé et non-respect des règles d’usage des lieux, M. [F] a, le 25 octobre 2022, fait signi’er à Mme [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant réclamation d’un arriéré des loyers et charges du logement et du garage de juillet à octobre 2022 à hauteur de 2 800 euros, outre les frais, et a dénoncé ce commandement aux cautions par actes des 3 et 8 novembre 2022.

Par acte délivré à Mme [K] [O] le 13 janvier 2023, à M. [X] [O] le 16 janvier 2023 et à Mme [U] [O] le 25 janvier 2023, M. [F] les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], pour voir constater la résiliation du contrat de bail d’habitation, prononcer la résiliation judiciaire de la convention portant sur le garage, et ordonner l’expulsion de Mme [K] [O] du logement et du garage, obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation jusqu’à libération des lieux pour le logement, outre divers frais, et la condamnation de Mme [O] au paiement de l’arriéré locatif pour le garage.

Mme [K] [O] a finalement quitté les lieux et un état de sortie a été établi par commissaire de justice respectivement le 4 mai 2023 pour le logement et le 5 juin 2023 pour le garage.

A l’audience, M. [F] a renoncé à sa demande en expulsion du logement et maintenu sa demande de condamnation solidaire des consorts [O] à lui payer la somme de 5 407,07 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 660 euros, soit 5 545,78 euros au titre de l’arriéré locatif et 521,29 euros au titre de réfections (reprise de peinture et réparation de deux volets) suite à des dégradations, les frais des commandements de payer pour 318,06 euros, les frais de noti’cation à la Ccapex pour 26,37 euros, la moitié des frais d’état des lieux de sortie de l’appartement (soit 406,12 euros) et du garage (soit 406,12 euros) outre une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il demandait par ailleurs la condamnation de Mme [K] [O] à lui payer la somme de 431,05 euros au titre de l’arriéré relatif au garage au 30 mai 2023, les intérêts de droit sur chacun des loyers à compter de leur échéance et la capitalisation des intérêts ainsi que le débouté de Mme [K] [O].

Il s’est opposé aux délais de paiement sollicités.

Mme [K] [O] a principalement soutenu qu’elle n’était débitrice que d’une quote-part correspondant à la moitié des loyers et provisions sur charges, soit la somme de 3 570 euros, et demandé à se voir accorder les plus larges délais de paiement. Elle a fait valoir que M. [F] avait été informé de l’arrivée dans les lieux de Mme [J] [Z] et qu’il avait accepté cette dernière comme colocataire à compter du 1er mai 2022, chacune devant lui payer individuellement sa quote-part et ce dernier étant de mauvaise foi en lui réclamant l’intégralité des loyers impayés.

Elle a contesté les frais de commissaire de justice ainsi que les travaux de réfection, notamment ceux des volets, et a demandé que le bailleur justifie de la réalité des dépenses engagées et de l’effectivité des travaux.

Par jugement contradictoire rendu le 27 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— dit qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la résiliation du bail d’habitation suite à la restitution des clés par Mme [K] [O] le 4 mai 2023 ;

— constaté que M. [F] ne demande plus l’expulsion du logement ni la résiliation de la convention portant sur le garage, restitué le 5 juin 2023, ni l’expulsion de Mme [K] [O] de ce dernier ;

— déclaré irrecevable la demande de M. [F] à l’encontre de M. [X] [L] et de Mme [U] [O] au titre des dégradations locatives et de l’indexation de l’indemnité d’occupation de l’appartement de février à avril 2023 ;

— condamné solidairement Mme [K] [O], M. [X] [O] et Mme [U] [O] à verser à M. [F] les sommes suivantes :

' 5 131,98 euros, au titre de l’arriéré locatif de l’appartement, assorti des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 3 217,50 euros et à compter du 19 juin 2023 sur le surplus,

' 318,06 euros au titre des frais de commandement, de sa dénonciation et de sa noti’cation à la Ccapex ;

— condamné Mme [K] [O] à verser à M. [F] les sommes suivantes :

' 75 euros, au titre de l’indexation de loyer de l’appartement de février à avril 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023,

' 431,05 euros au titre de l’arriéré locatif du garage, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 302,50 euros et à compter du 19 juin 2023 sur le surplus ;

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté M. [F] de sa demande au titre des frais de constat d’état des lieux de sortie et du surplus de sa demande au titre des dégradations ;

— débouté Mme [K] [O] de sa demande de délais de paiement ;

— condamné solidairement Mme [K] [O], M. [X] [O] et Mme [U] [O] à verser à M. [F] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Mme [K] [O], M. [X] [O] et Mme [U] [O] aux dépens qui comprendront le coût de la noti’cation à la préfecture de l’assignation en constat de la résiliation du bail.

A titre liminaire, le premier juge a constaté qu’il n’y avait plus lieu de statuer sur la résiliation du bail d’habitation ou du garage, ni l’expulsion, les lieux ayant été restitués.

Sur les demandes formées contre Mme [K] [O], il a essentiellement retenu que la clause de solidarité figurant à l’article 7 du bail permettait au bailleur de réclamer l’intégralité des sommes dues à l’un quelconque des colocataires ; que Mme [K] [O] ne démontrait l’accord de M. [F] ni pour accepter Mme [Z] comme colocataire ni pour écarter la clause de solidarité précitée ; que les échanges entre les parties tendaient à établir que Mme [K] [O] reconnaissait être la seule débitrice de son bailleur ; qu’elle ne contestait pas les sommes détaillées au décompte figurant au dossier.

S’agissant des dégradations locatives, il a, sur comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, estimé que le bailleur devait être indemnisé pour la dégradation des portes et encadrements à l’exclusion des portes du meuble de salle de bain, un tel meuble n’étant pas cité dans l’état des lieux d’entrée et a rejeté la facture relative à la réparation des volets roulants, faute d’établir que la sortie des lames du volet était imputable à la locataire et de mentionner le dysfonctionnement d’un enrouleur.

Les frais de commandement et notification ont été mis à la charge de Mme [K] [O] s’agissant d’actes rendus nécessaires par le défaut de paiement des loyers. Le partage des frais d’état des lieux a par contre été rejeté, faute de démontrer qu’il avait été vainement demandé à la locataire d’établir un état des lieux amiable.

Sur les demandes à l’encontre des cautions, le premier juge a déclaré irrecevables les demandes concernant les dégradations locatives et d’indexation en l’absence de signification régulière. Il a par contre retenu la solidarité des cautions au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et frais et dépens, et imputé le dépôt de garantie, soit un solde à leur charge solidaire de 5 131,98 euros, outre 318,06 euros de frais d’actes.

Il a rejeté la demande de délais de paiement présentée par Mme [O] compte tenu de la situation financière de la preneuse et de l’opposition du bailleur.

Mme [K] [O] a interjeté appel partiel de cette décision par déclaration enregistrée le 27 septembre 2024.

Par ordonnance rendue le 17 septembre 2025, a été constatée la caducité de la déclaration d’appel à l’encontre de M. [X] [O] et Mme [U] [O].

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 décembre 2024, Mme [K] [O] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, en conséquence, infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [O] à verser à M. [F] la somme de 5 131,98 euros au titre de l’arriéré locatif de l’appartement assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 3 217,50 euros et à compter du 19 juin 2023 sur le surplus ainsi que la somme de 318,06 euros au titre des frais de commandement, de sa dénonciation et de sa notification à la Ccapex ; en ce qu’il a condamné Mme [K] [O] à verser à M. [F] les sommes de 75 euros au titre de l’indexation de loyer de l’appartement de février à avril 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 ainsi que la somme de 431,05 euros au titre de l’arriéré locatif du garage assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 302,50 euros et à compter du 19 juin 2023 sur le surplus ; en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ; en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de délais de paiement et a condamné solidairement les consorts [O] aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 1 200 euros.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de :

— juger que le contrat de colocation du 29 juin 2021 s’est poursuivi à la suite du départ de Mme [H] [O] ;

— juger que Mme [Z] s’est substituée à Mme [H] [O] en qualité de colocataire au contrat du 29 juin 2021 a’ effet au 1er mai 2022 ;

— juger qu’elle n’est débitrice à l’encontre de M. [F] que de sa quote-part correspondant à la moitié des loyers et provisions sur charges au titre de l’appartement et du garage, en conséquence, minorer sa dette locative à la somme de 3 570 euros ;

— juger qu’elle a déjà procédé au règlement de la somme de 800 euros ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement ;

— débouter M. [F] de l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de son appel, Mme [K] [O] soutient essentiellement que son bailleur avait connaissance et accepté la mise en place d’une nouvelle colocation avec Mme [Z] à compter du 1er mai 2022 comme en attestent le fait que Mme [K] [O] avait toujours été en colocation dans le cadre de deux baux successifs auprès de lui, mais aussi leurs échanges sur la mise en 'uvre d’un avenant au bail en cours ou sur les modalités de paiement du loyer, dont chaque colocataire ne réglait que sa quote-part. Elle conteste tout désordre ou incident dans le logement et insiste sur le comportement de M. [F], l’ayant privée de tout délai ou possibilité de règlement amiable.

Elle conteste devoir régler l’intégralité des loyers et charges et demande à voir minorer sa dette à sa seule quote-part impayée soit un montant de 3 570 euros.

Elle estime que le comportement de M. [F], qui a refusé sa proposition d’apurement amiable, a accru ses difficultés financières et réitère sa demande de délais de paiement, justifiés par sa situation financière.

S’agissant des frais de réparations locatives, elle conteste la preuve du bon état des menuiseries lors de son entrée dans les lieux, souligne que les volet et enrouleur prétendument défectueux n’ont pas été remplacés par le propriétaire, argue de ce que M. [F] ne produit que de simples devis et non des factures, insuffisants à établir la nécessité ou la réalité des travaux engagés et ce d’autant que le logement a été rapidement remis en location.

Elle critique l’indemnité de procédure mise à sa charge, alors qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle et que son bailleur peut bénéficier d’une protection juridique. Elle sollicite en tout état de cause minoration des sommes dues, compte tenu de sa situation financière et du recours systématique par M. [F] à un commissaire de justice, même en dehors de toute obligation textuelle.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, M. [F] demande à la cour de déclarer l’appel mal fondé, en conséquence, le rejeter, débouter Mme [K] [O] de l’ensemble de ses fins, moyens, demandes et prétentions, confirmer le jugement entrepris sous réserve de l’appel incident et provoqué, y ajoutant, condamner Mme [K] [O] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, condamner Mme [K] [O] aux entiers dépens d’appel.

En réplique, M. [F] conteste avoir accepté Mme [Z] en qualité de colocataire, soulignant qu’un simple courriel informatif ou règlement de sommes ne démontre pas une telle qualité, seul le bail faisant foi et Mme [Z] devant être considérée comme occupante du fait de Mme [K] [O], tel que confirmé par les propres propos de cette dernière par courriel du 30 décembre 2022.

Il se prévaut en tout état de cause de la clause de solidarité figurant au bail, l’autorisant à réclamer auprès de Mme [K] [O] l’intégralité des loyers, sans préjudice de la faculté pour elle de se retourner contre Mme [Z] le cas échéant.

Il conteste toute mauvaise foi dans l’exercice de ses droits, tant quant aux indexations du loyer qu’aux actions engagées, et souligne que la situation professionnelle et financière précaire de Mme [O] ne lui est pas imputable et ne saurait peser sur lui.

Il s’oppose en conséquence à l’octroi de tout délai de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025 et la décision mise en délibéré pour être rendue le 2 février 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger », « juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

Il résulte par ailleurs des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.

Il sera à cet égard relevé que l’appel n’est que partiel et ne porte que sur les sommes mises à la charge de Mme [O], sans remise en cause des condamnations prononcées à l’encontre des cautions.

Sur les montants mis à la charge de Mme [O]

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes du contrat de bail signé le 29 janvier 2021, Mme [K] [O] s’est engagée, en qualité de preneuse à régler les loyers et charges du logement, l’article 7 dudit contrat précisant que :

« les locataires sont tenus solidairement au paiement des loyers, des charges, des indemnités d’occupation ainsi que de l’exécution des conditions du présent bail et de ses suites. Tant que le bail n’est pas arrivé à terme, le bailleur peut donc réclamer en cas de défaillance d’un colocataire le paiement intégral de ces sommes à l’un quelconque des colocataires (')

(') en cas de départ d’un colocataire :

— le présent contrat fera l’objet d’un avenant (le colocataire sortant ne peut exiger du bailleur le remboursement de sa quote-part de dépôt de garantie),

— un nouveau bail sera établi entre les nouvelles parties au contrat (le bailleur, le(s) colocataire(s) restant(s) et le colocataire entrant), ce qui impliquera notamment un état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie puis la constitution d’un nouveau dépôt de garantie, une nouvelle date de prise d’effet du bail, l’engagement des cautions actuelles et éventuellement de nouvelles cautions ».

Si Mme [O] prétend que M. [F] avait accepté Mme [Z] comme colocataire à effet au 1er mai 2022, elle ne le prouve pas, les échanges entre les parties témoignant de ce qu’elle a informé M. [F] postérieurement à l’entrée de Mme [Z] dans les lieux et que ce dernier n’a pas formalisé d’avenant avec cette dernière, les modalités de prise en charge du loyer convenues entre les occupantes des lieux n’étant à cet égard pas opposables au bailleur.

En tout état de cause et comme justement relevé par le premier juge, même à considérer que Mme [Z] avait acquis la qualité de co-preneuse, la clause de solidarité figurant au bail aurait permis à M. [F] de réclamer l’intégralité des loyers et charges à l’une quelconque des colocataires.

C’est donc par une exacte analyse des faits de la cause, que la cour reprend à son compte, que le premier juge a écarté la demande présentée par Mme [O] tendant à voir minorer son obligation à paiement des loyers et charges.

S’agissant des dégradations locatives, les demandes en confirmation des sommes écartées par le premier juge sont sans emport s’agissant de chefs du jugement non remis en cause.

Mme [O] conteste devoir payer les frais de réfection des portes et encadrements aux motifs qu’il ne peut être affirmé qu’elles étaient en bon état au moment de la prise d’effet du bail et que M. [F] ne justifie pas de l’effectivité des travaux réalisés.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 29 janvier 2021 fait toutefois ressortir que l’ensemble des menuiseries du logement a fait l’objet d’un ponçage et rebouchage ainsi que d’une mise en peinture en août 2020 sans aucune mention de quelconques marques. Le bail lui-même cite, au titre des travaux d’amélioration réalisés depuis la fin du dernier contrat, des travaux de peinture et autres factures, ce dont il s’induit que les menuiseries venaient d’être rénovées lors de la prise d’effet du bail litigieux.

Il est par ailleurs de principe que la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation des travaux de réfection consécutifs à des dégradations locatives, un devis étant suffisant sans que l’indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

Il sera en tout état de cause observé que M. [F] produit non seulement le devis mais également la facture établie le 17 juillet 2023 par l’entreprise de peinture Reeg.

S’agissant des frais de commandement de payer, dénonciation aux cautions et notification à la Ccapex, ils ont été mis à la charge de la preneuse de manière parfaitement fondée pour avoir été rendus nécessaires par les manquements de cette dernière.

Mme [O] demande enfin à voir « juger (qu’elle) a déjà procédé au règlement de la somme de 800 euros » sans toutefois préciser à quels versements elle se réfère et sans démontrer qu’il s’agirait de versements qui n’auraient pas déjà été déduits dans les décomptes détaillés figurant aux conclusions du bailleur et retenus par le premier juge.

Il convient, en conséquence de l’ensemble de ces éléments, d’écarter les moyens soulevés par l’appelante et de confirmer le jugement querellé.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [K] [O] demande à se voir accorder les plus larges délais de paiement et reproche au premier juge de n’avoir pas assez tenu compte de sa situation financière.

Il sera toutefois observé qu’elle ne produit aucune pièce permettant d’actualiser sa situation financière, les revenus justifiés étant ceux de 2022 et 2023, et ne formule aucune proposition d’apurement concrète ni ne prouve avoir effectué des versements auprès de M. [F] dont elle reconnaissait pourtant être débitrice à tout le moins d’une somme de 3 570 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il lui a refusé l’octroi de tout délai de paiement.

Sur les frais et dépens

L’appelante succombant, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance et au paiement d’une indemnité de procédure dont le montant n’apparaît pas excessif, contrairement aux allégations de l’appelante.

A hauteur de cour, elle sera condamnée aux dépens de la procédure et à verser à M. [F] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 27 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;

Y ajoutant :

CONDAMNE Mme [K] [O] à verser à M. [N] [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [O] à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente