COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 AVRIL 2025

N° 2025/191

Rôle N° RG 24/07989 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNI2X

[F] [Z]

C/

[V] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Makram RIAHI

M^e Elsa GUIDICELLI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 30 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06069.

APPELANT

Monsieur [F] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005845 du 06/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 5] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Makram RIAHI de la SELARL HAMCHACHE-RIAHI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [V] [H]

né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 octobre 2016, M. [V] [H] a consenti à M. [F] [Z] un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 4], à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 mars 2022, distribuée le 23 mars 2022, M. [H] a adressé à M. [Z] un congé aux fins de reprise à effet au 9 octobre 2022.

Soutenant que M. [Z] s’est maintenu dans les lieux au-delà du 9 octobre 2022, M. [H] l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir son expulsion par suite de la validité du congé aux fins de reprise qui lui a été délivré et sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 30 mai 2024, ce magistrat a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2016 entre les parties à effet au 9 octobre 2022 par l’effet du congé notifié le 23 mars 2022 ;

— dit que M. [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux loués ;

— ordonné en conséquence à M. [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dit, qu’à défaut pour M. [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [Z] à payer à M. [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 682,98 euros ;

— condamné M. [Z] à verser à M. [H], à titre provisionnel, la somme de 7 452,71 euros au titre de la dettre locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté M. [Z] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— débouté M. [Z] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

— condamné M. [Z] à verser à M. [E] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté le surplus des demandes des parties.

Suivant déclaration transmise au greffe le 24 juin 2024, M. [Z] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

— déboute, à titre principal, M. [H] de ses demandes, concernant notamment celles résultant du congé et de la dette locative, en l’état de contestations sérieuses ;

— lui accorde, à titre subsidiaire, un délai de trois ans pour quitter les lieux et un délai de trois ans pour régler sa dette locative en limitant les intérêts au taux légal ;

— déboute, en tout état de cause, M. [H] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— juge que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par ordonnance en date du 28 octobre 2024, rendue par la conseillère de la chambre 1-2 statuant sur délégation, M. [H] a été déclaré irrecevable à conclure.

La clôture de l’instruction a été prononcée suivant ordonnance en date du 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’occupation sans droit ni titre de M. [Z] par suite de la délivrance d’un congé aux fins de reprise

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de M. [Z], en ce qu’il s’est maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise qui lui a été notifié, M. [H] a obtenu gain de cause en première instance en ce que le premier juge a fait droit à ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Il reste que M. [Z] conteste la validité du congé pour reprise.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour reprise, il lui appartient, comme le demande l’appelant, de rechercher si les contestations portant sur la validité du congé sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit aux demandes de M. [H] d’ordonner l’expulsion de M. [Z] de son bien pour occupation sans droit ni titre et de le condamner à lui verser une indemnité d’occupation.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A son expiration, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique.

Il appartient à M. [Z], qui conteste le caractère réel et sérieux du motif du congé, de rapporter la preuve de l’absence évidente de volonté du bailleur de reprendre son bien, la bonne foi étant présumée en la matière.

En l’occurrence, il résulte de l’ordonnance entreprise que le congé est motivé par la volonté du propriétaire d’habiter dans le logement à la suite d’une mutation professionnelle à effet au 1er septembre 2021.

Le premier juge relève que M. [H] a justifié de son installation à [Localité 7] depuis le 3 janvier 2022.

Le seul fait pour M. [H] d’avoir attendu le 16 mars 2022 pour délivrer son congé à effet 9 octobre 2022, alors même que l’avenant à son contrat de travail mentionnant une mutation professionnelle a été signé le 19 juillet 2021, ne permet pas de douter, avec l’évidence requise en référé, du caractère réel et sérieux de la volonté de M. [H] de reprendre son bien pour y vivre lui-même. En effet, M. [H] devait respecter un délai de préavis de six mois avant l’expiration du délai de renouvellement du bail. A la date du 19 juillet 2021, le bail ayant été renouvelé jusqu’au 10 octobre 2021, le délai de préavis ne pouvait être respecté. A l’inverse, à la date du 16 mars 2022, le bail ayant été renouvelé jusqu’au 10 octobre 2022, ce dernier pouvait l’être.

Il s’ensuit que c’est par une exacte appréciation des faits de l’espèce que le premier juge a considéré que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise du bailleur de son bien pour lui-même n’était pas sérieusement contestable.

Dans ces conditions, le moyen de nullité pour motif fallacieux soulevé par M. [Z] ne constitue pas une contestation sérieuse à la validité du congé pour reprise délivré par M. [H].

Le fait pour M. [Z] de s’être maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise, soit à compter du 9 octobre 2022 à minuit, caractérisait, au moment où le premier juge a statué, un trouble manifestement illicite.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit que M. [Z] occupait sans droit ni titre les lieux loués à compter du 9 octobre 2022 par l’effet du congé notifié le 23 mars 2022.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédure civile d’exécution, dans sa version applicable au litige, dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

L’article L 412-2 du même code dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

L’article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

En l’espèce, M. [Z] justifie avoir subi, en août 2021, un accident cardiovasculaire avant de se voir diagnostiquer, en février 2024, une pathologie neurologique. S’il n’a eu aucune ressource pendant plusieurs années, il bénéficie, depuis qu’il s’est rapproché d’une assistante sociale qui a entrepris des démarches, des allocations pour le logement depuis le mois de janvier 2024 et justifie avoir perçu, à compter du mois d’octobre 2023, le revenu de solidarité active avant de percevoir, à compter du mois de décembre 2023, une allocation adultes handicapés. La Carsat Sud-Est atteste du versement d’une retraite depuis le mois d’avril 2024.

De surcroît, M. [Z] démontre avoir déposé, le 21 juin 2024, une demande de logement social.

Enfin, la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a imposé, le 23 janvier 2025, des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en décidant un effacement total de ses dettes, en ce compris la dette locative de 11 522,38 euros arrêtée à la date du 23 janvier 2025.

Or, nonobstant les difficultés personnelles et financières rencontrées par M. [Z] et l’ensemble des démarches entreprises pour y remédier, ce dernier occupe sans droit ni titre un logement depuis le 9 octobre 2022, soit depuis près de 2 ans et demi, que M. [H] souhaite reprendre pour y habiter lui-même.

De fait, M. [Z] a bénéficié d’un délai suffisant pour quitter les lieux.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. [Z] de sa demande d’un délai de trois ans pour quitter les lieux.

Sur les demandes de provisions à valoir sur l’arriéré locatif proprement dit et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 2° du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, M. [H], dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, n’allègue ni ne démontre avoir contesté la décision prise par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône d’imposer des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, comprenant un effacement de la dette locative à hauteur de 11 522,38 euros arrêtée au 23 janvier 2025.

Dans ces conditions, l’obligation pour M. [Z] de régler la provision de 7 452,71 euros à valoir sur un arriéré de loyers et charges proprement dit arrêté au 9 octobre 2022 et un arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au mois de décembre 2023 se heurte à une contestation sérieuse.

Il en est de même de l’obligation de M. [Z] de régler, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation entre les mois de janvier 2024 et janvier 2025.

Il en va en revanche différemment de l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par M. [Z] à compter du mois de février 2025 à hauteur de 682,98 euros par mois, laquelle n’est pas comprise dans la dette locative qui a été effacée par la commission de surendettement.

Il en résulte que, compte tenu de l’évolution du litige, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a :

— condamné M. [Z] à payer à M. [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— condamné M. [Z] à verser à M. [H], à titre provisionnel, la somme de 7 452,71 euros au titre de la dettre locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.

Elle sera en revanche confirmée en ce qu’elle a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 682,98 euros.

Cette indemnité sera due, à titre provisionnel, à compter du mois de février 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

En outre, M. [H] sera débouté de sa demande de provision à valoir sur une arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de décembre 2023 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, compte tenu de l’effacement de la dette locative échue en janvier 2025, la demande de délais de paiement sollicitée par M. [Z] ne repose sur aucune dette.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas accordé de délais de paiement à M. [Z].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [Z], succombant en appel en ce qui concerne son occupation des lieux, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens de première instance et à verser la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera également condamné aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné M. [Z] à payer à M. [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— condamné M. [Z] à verser à M. [H], à titre provisionnel, la somme de 7 452,71 euros au titre d’une dette locative arrêtée au mois de décembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

La confirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute M. [V] [H] de ses demandes de provisions portant sur un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de janvier 2025 inclus ;

Condamne M. [F] [Z] à verser à M. [V] [H], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée par le premier juge à la somme de 682,98 euros à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamne M. [F] [Z] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente