ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 21 MAI 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05370 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PEHC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 JUILLET 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 18/02549

APPELANTS :

Monsieur [S] [V]

né le 07 Novembre 1969 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Joël JUSTAFRE de la SCP SAGARD – CODERCH-HERRE ET ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Alice JACOUTOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant M^e Joël JUSTAFRE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [K] [H]

née le 28 Mai 1980 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joël JUSTAFRE de la SCP SAGARD – CODERCH-HERRE ET ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Alice JACOUTOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant M^e Joël JUSTAFRE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] À [Localité 5] pris en la personne de son administrateur provisoire M. [L] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Eric KOY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 04 Mars 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 MARS 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, procédure et Prétentions

M. [S] [V] et Mme [K] [H] ont acquis en indivis un lot n°15 constituant en un garage et un lot n° 17 constituant en un appartement au premier étage de l’ensemble immobilier en copropriété localisé [Adresse 4] [Adresse 1] à [Localité 5].

Par ordonnance du 23 janvier 2017, Monsieur [F] [T] [E] a été désigné pour une durée de 6 mois en qualité de mandataire et administrateur de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 7]. Cette désignation a été prorogée pour la dernière fois par acte du 15 février 2018 jusqu’au 30 juillet 2018.

Le 27 mars 2018, M. [E], ès qualités, a convoqué M. [V] et Mme [H] à une assemblée de copropriétaires prévue le 26 avril 2018.

Par acte du 20 juin 2018, M. [V] et Mme [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin de voir annulée la convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2018 et cette assemblée ou annuler certaines résolutions adoptées et dire que les frais afférents au bâtiment A seront supportés uniquement par les copropriétaires de ce bâtiment.

Par jugement du 26 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a débouté M. [V] et Mme [H] de leurs demandes et les a condamnés au paiement d’une somme de 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La juridiction a retenu que les ordonnances désignant M. [E] ont fait l’objet d’une rectification d’erreur matérielle affectant l’adresse de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 5] et non [Adresse 2] à [Localité 7] et que sa mission a été prorogée, que la nullité de la convocation à l’assemblée générale aux motifs qu’elle a, à tort, été adressée à M. Et Mme [V], est couverte par la présence de Mme [H] à la dite assemblée et sa signature apposée sur le procès verbal dressé à son issu.

La juridiction a estimé que les frais des travaux de modification du conduit d’extraction du bâtiment A doivent, conformément au règlement de copropriété, être mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires des bâtiments A et B, seules certaines charges spéciales énumérées au modificatif du règlement de copropriété dont ne fait pas partie les travaux sus visés, ne seront supportées que par les copropriétaires des bâtiments A et que la résolution n°6 est en tout point conforme au projet soumis aux copropriétaires.

Le 31 août 2021, M. [V] et Mme [H] ont fait appel de cette décision.

Par conclusions déposées le 30 juin 2023, M. [V] et Mme [H] demandent à la cour de :

A titre principal :

— Dire et juger que la convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2017 est nulle (sic),

— Déclarer nulle l’assemblée générale du 26 avril 2017, (sic)

A titre subsidiaire :

Déclarer nulles les résolutions n° 4 relative à la réfection de l’extraction en toiture et n°6 relative au budget prévisionnel pour frais d’expertise et validation des appels de provisions,

En toute hypothèse :

Infirmer le jugement entrepris,

Dire et juger que les frais relatifs au conduit de cheminée, aux frais d’expertise de M. [C] et à la toiture du bâtiment A seront supportés seulement par les copropriétaires du bâtiment A,

Condamner le syndicat au paiement d’une somme de 3 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que Mme [H] n’était pas présente à l’assemblée litigieuse, que le procès verbal porte la mention de M. Et Mme [V] alors qu’il n’existe pas de Mme [S] [V], qu’apparaît sur la feuille de présence seulement 4 signatures soit Messieurs [W] et [V] et Mesdames [U] et [W], avec la mention que seuls 4 copropriétaires sont présents et 4 copropriétaires convoqués, que le procès verbal fait état de 3 signatures Mesdames [U] et [W] et M. [E], que Mme [H] n’a pas signé ces documents.

Ils soutiennent que le syndicat fait état d’une prorogation de la mission de M. [E] jusqu’au 30 janvier 2020, sans produire d’ordonnance postérieure, de sorte qu’à la date de dépôt des écritures, l’administrateur n’avait plus qualité pour représenter le syndicat.

Ils font valoir que leur acte d’acquisition en date du 3 avril 2008, qui mentionne l’achat en indivis par deux personnes unis par un pacte de solidarité, a été notifié le 15 mars 2018 à la copropriété, qu’en l’absence de mandataire désigné pour l’indivision, la convocation adressée à un seul copropriétaire est nulle et ce nonobstant sa présence à l’assemblée, que cette nullité peut être invoquée même en l’absence de grief, d’autant qu’un grief est inhérent à une absence d’information sur la tenue d’une assemblée générale.

Ils s’opposent aux jurisprudences citées par l’intimé aux motifs qu’ils ne sont pas mariés et qu’il n’existe aucun mandat tacite entre eux résultant d’une absence de contestation antérieure, faute de convocation antérieure, qu’il n’existe aucune pièce produite à l’appui de cet argumentaire.

Ils dénoncent l’argument selon lequel Mme [H] aurait été présente à cette assemblée générale alors que rien ne l’établit et qu’elle n’est pas mentionnée comme présente dans la feuille de présence.

Ils soutiennent que les charges afférentes à chacun des bâtiments A et B doivent être réparties au prorata des tantièmes des parties communes spéciales affectés à chaque lot, que la modification de l’extracteur ne concerne que le lot A, dont les copropriétaires doivent assumer la charge, que la nature indépendante des bâtiments justifie une répartition spéciale des charges des parties communes et une exonération du montant des travaux réalisés dans un autre bâtiment, qu’il est acquis que la sortie de l’extracteur se situe sous le balcon du 1er étage du bâtiment A, que la répartition des charges doit se faire en fonction du règlement de copropriété, qu’à la suite de la création du [Adresse 4] un règlement modificatif a été établi le 9 novembre 1994 aux termes duquel il est décidé que les propriétaires supporteraient les charges afférentes à leur bâtiment respectif, sans distinction entre charges spéciales et charges générales, que les propriétaires du bâtiment A ont supporté seuls la réfection de la toiture de leur bâtiment.

Enfin, ils font valoir que le projet de la résolution n° 6 n’existe pas dans la convocation et a été ajouté dans le procès verbal alors que l’assemblée ne délibère que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Par conclusions déposées le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 26 juillet 2021,

Débouter Mme [H] et M. [V] de leurs demandes

Les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il affirme que M. [E] est bien administrateur de la copropriété et ce jusqu’au 1er août 2024 ainsi que cela résulte des ordonnances produites.

Il expose ensuite que l’unique convocation adressée à M. [V] et Mme [H] doit être considérée comme ayant été adressée à chacun d’entre eux, qu’ils n’ont subi aucun grief puisqu’ils ont été valablement informés de la tenue de l’assemblée générale qu’ils contestent aujourd’hui, preuve qu’ils en ont eu connaissance, qu’il existe de surcroît un mandat tacite entre eux, de sorte que la convocation peut être adressée à l’un ou l’autre des partenaires de l’indivision ainsi que l’a jugé la cour de cassation, que M. [V] bénéficie d’un mandat tacite de représentation de l’indivision, que la présence de Mme [H] n’aurait eu aucune incidence sur le vote puisqu’elle agit de concert avec M. [V], qui a pris en main la gestion de l’indivision au su de Mme [H] sans opposition de sa part, qu’ils ont été présents tous les deux à l’assemblée du 26 avril 2018 dont ils ont signé le procès verbal, preuve de la réalité de leur convocation, qu’aucun grief n’est évoqué.

Il s’oppose aux demandes des appelants, qui arguent d’une indépendance des bâtiments A et B justifiant selon eux une répartition spéciale des charges de copropriété, que cette analyse résulte d’une lecture erronée du règlement de copropriété, que les charges générales relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble sont l’affaire de l’ensemble des copropriétaires, que seules les charges spéciales entraînées par les services collectifs et les équipements communs ne concernent que certains copropriétaires, que la réfection de l’extraction en toiture constitue une charge générale.

Il ajoute que l’acte notarié de cession du 3 avril 2008 au profit de M. [V] et Mme [H] précise que le bien est régi par le régime de la copropriété, de sorte qu’il n’y a pas lieu de rechercher si la nature indépendante des locaux justifie une répartition spéciale des charges, l’existence distincte de bâtiments n’est pas de nature à elle seule à justifier une répartition des charges par bâtiment.

Il précise que la modification du règlement de copropriété ne porte que sur les charges spéciales qui concernent le hall d’entrée, l’escalier et le couloir du rez de chaussée, qu’il existe une copropriété et non deux copropriétés distinctes, que le règlement initial trouve toujours à s’appliquer pour les deux bâtiments pour la toiture et les conduits qui constituent les parties communes imputables aux deux bâtiments.

Sur la résolution n°6, il soutient que le budget prévisionnel pour les frais d’expertise et la validation des appels de fonds constituent des charges générales s’agissant de frais d’administration de l’immeuble.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024.

Motifs

Les appelants évoquent dans leur motivation l’absence de qualité de l’administrateur pour représenter le syndicat, faute de production en l’état de la procédure, d’ordonnance de désignation postérieure au 18 novembre 2019. En l’état de la régularisation intervenue en raison de la production de l’ordonnance du 18 novembre 2018 désignant M. [A] comme administrateur jusqu’au 30 janvier 2020, les appelants ne formulent plus aucune prétentions à ce titre.

Sur la nullité de la convocation à l’assemblée générale du 26 avril 2017 :

Ils soutiennent que par lettre du 27 mars 2018, l’administrateur de la copropriété a adressé la convocation à l’assemblée générale à M. Et Mme [V], nonobstant la notification à la copropriété le 15 mars 2018 de leur acte d’achat du 3 avril 2008 mentionnant l’acquisition en indivis, que Mme [H] n’était pas présente à l’assemblée ainsi que cela résulte des signatures apposées sur la feuille de présence, de même que le procès verbal de l’assemblée ne comporte pas sa signature.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, qui est à défaut d’accord, est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. Tant que la désignation d’un mandataire commun n’est pas intervenue, tous les titulaires de droits sur le lot doivent être convoqués aux assemblées générales, sauf si stipulations contraires au règlement de copropriété. En l’absence de convocation d’un propriétaire indivis la cour ne peut qu’annuler l’assemblée.

Il est acquis que Mme [H] n’a pas été valablement convoquée par un courrier adressé au nom de Mme [V] dont elle n’a pas l’usage.

La convocation de tous les copropriétaires composant l’assemblée constitue une formalité substantielle dont l’inobservation entraîne la nullité de l’assemblée sans qu’il y ait lieu à établir un grief mais elle ne peut être prononcée qu’à la demande d’un copropriétaire non convoqué à la condition qu’il n’ait pas participé à l’assemblée et voté en faveur de plusieurs décisions.

Le syndicat argue d’un mandat tacite dont aurait bénéficié M.[V] pour représenter Mme [H].

Il est admis qu’un mandataire commun soit tacitement désigné par les co-indivisaires, notamment lorsqu’un co-indivisaire gère au sus et vu de tous le lot commun, sans opposition de leur part.

En l’espèce, la feuille de présence ne comporte pas la signature de Mme [H] et ne mentionne que 4 copropriétaires à savoir Messieurs [W] et [V] et Mesdames [W] et [M] et le procès verbal, dressé à l’issu de la séance signé uniquement par Mesdames [W] et [U] et M. [E], ne mentionne nullement la présence de Mme [H]. Il importe d’ailleurs peu de rechercher si sa voix a pu ou non avoir une incidence sur le résultat des votes.

L’existence d’un mandat tacite est soumise aux exigences du droit de la preuve et peut résulter de son exécution. Le mandat tacite suppose qu’un indivisaire ait pris en main la gestion du bien indivis au su des autres et sans protestation de leur part.

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que M. [V] avait préalablement à l’assemblée générale dont la nullité est soutenue, pris en main par le passé la gestion du bien indivis au su de Mme [H] sans protestation de cette dernière. Il n’est notamment pas produit des précédentes convocations, adressées selon les termes critiqués, à des assemblées générales antérieures d’où il aurait pu être déduit l’existence d’un mandat tacite. Il n’est fait état d’aucune lettre aux termes de laquelle M. [V] se serait présenté comme gérant de l’indivision. L’existence d’un mandant tacite ne résulte d’aucun élément de la procédure.

Le syndicat soutient qu’il résulte de l’application combinée des articles 515-5-3 du code civil et 1873-6 auxquels il renvoie, que M. [V] bénéficiait d’un mandat de gestion du bien indivis détenu par deux personnes liées entre elle par un pacte civil de solidarité depuis 22 novembre 2006.

Pour les pactes civils de solidarité conclus avant le 1er janvier 2007 et pour lesquels les partenaires n’ont pas conclu de convention modificative après cette date, les biens des partenaires acquis à titre onéreux postérieurement à la conclusion du pacte sont soumis au régime de l’indivision si l’acte d’acquisition n’en dispose pas autrement. M. [V] et Mme [H] ne justifient pas de dispositions contraires ou d’une convention postérieure au 1er janvier 2007 de sorte que leurs biens sont soumis au régime de l’indivision.

Les dispositions de l’article 1873-6 du code civil auxquelles renvoie expressément l’article 515-5-3 du même code énoncent qu’à défaut de dispositions contraires dans la convention, chaque partenaire est gérant de l’indivision et peut exercer les pouvoirs reconnus par les articles 1873-6 du dit code qui indique que ' le gérant représente l’indivision dans la mesure de ses pouvoirs soit pour les actes de la vie civile soit en justice tant en demandant qu’en défendant…'. Ainsi en application des règles sus visées, chacun des partenaires du pacte civil de solidarité peut être gérant de l’indivision, les partenaires étant soumis au droit commun des articles 815 et suivants du code civil qui implique une cogestion généralisée de tous les biens indivis.

Il appartient aux partenaires d’organiser l’indivision en désignant un des partenaires comme gérant, les pouvoirs de chaque partenaire sur les biens indivis relevant du droit commun de l’indivision et le consentement des deux partenaires co-indivisaires est nécessaire.

Les règles générales sur la gestion des actes du quotidien déterminées par les articles relatifs au pacte civile de solidarité ne peuvent permettre de déroger aux règles de l’indivision contractuelle qui doivent recevoir application pour la convocation et la participation aux assemblées générales.

Il convient d’infirmer le jugement de première instance et de prononcer la nullité de la convocation et de l’assemblée litigieuse du 26 avril 2017.

Les appelants demandent à la cour de se prononcer sur la répartition des frais de réfection du conduit de cheminée, d’expertise et de toiture y afférent qui selon eux devraient être supportés uniquement par les copropriétaires du bâtiment A à qui ils profitent, en excluant ceux du [Adresse 4].

Toutefois, la résolution concernant l’approbation des travaux de réfection de l’extracteur a été votée lors de l’assemblée générale du 26 avril 2017. L’annulation de l’assemblée générale entraîne de facto la nullité de la résolution n°4 adoptée lors de cette réunion. De sorte que la juridiction n’a plus à statuer sur cette question.

Il résulte de la lecture des conclusions récapitulatives déposées par M. [V] et Mme [H] que seuls les copropriétaires du bat A ont financé la réfection de la toiture du bâtiment A. Cette décision n’est nullement remise en cause par le syndicat des copropriétaires de sorte que faute de litige concernant cette répartition qui n’est discutée par personne, la juridiction n’a pas à se prononcer sur cette question.

Sur les dépens et les frais non remboursables :

La loi de simplification du 12 mai 2009 a modifié l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndic, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé, même en l’absence de demande de sa part de toute participation à la dépense commune de frais de procédure, dont la charge st répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige

Aucune demande n’est formulée en ce sens en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de M. [E] sera condamné à payer à M. [V] et Mme [H] la somme de 1 500euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de M. [E] sera en outre condamné aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan,

Statuant à nouveau :

Déclare nulle l’assemblée générale du 26 avril 2017,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de M. [E] à payer à M. [V] et Mme [H] la somme de 1 500euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de M. [E] aux entiers dépens y compris ceux de première instance.

Le Greffier La Présidente