COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 430

Rôle N° RG 21/08498 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHS5S

S.A. MARISIM

C/

S.A.R.L. ERIVAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de TARASCON en date du 03 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00173.

APPELANTE

S.A. MARISIM

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Audrey DONTOT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. ERIVAL

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social

demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Arnaud TRIBHOU, avocat au barreau de AVIGNON, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 5 décembre 2016, la SARL Erival a acquis de la SA Marisim, promoteur immobilier, un terrain à bâtir constituant le lot n°8 d’un programme de réalisation de lotissements sur la commune de [Localité 7].

En 2018, elle a souhaité acquérir le lot n°9 de ce programme.

Le 12 juin 2018, la société Marisim a informé la société Erival qu’elle ne souhaitait pas lui vendre le lot et, par compromis du 11 octobre 2018, réitéré par acte authentique le 10 juillet 2019, l’a vendu à un tiers.

Entre-temps, par acte du 23 janvier 2019, la société Erival se plaignant que la société Marisim s’était engagée à lui vendre le lot, l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Tarascon afin de la contraindre, sous astreinte, à comparaître en l’étude de Me [J] pour signer l’acte authentique de vente.

Par jugement du 3 juin 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tarascon a, notamment :

— déclaré la vente parfaite et condamné la société Marisim à signer, en l’étude de Me [J], notaire à [Localité 8], l’acte authentique de vente du lot numéro neuf de l’ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 7] au prix de 135 000 euros, sous astreinte définitive de cinq cent euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut, le jugement vaudra vente de l’immeuble au prix indiqué et sera en conséquence publié auprès de la conservation des hypothèques de [Localité 10] ;

— condamné la société Marisim à payer à la société Erival la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de publication de l’assignation initiale et du jugement.

Pour considérer la vente parfaite, le tribunal, après avoir rappelé les termes de l’article 1583 du code civil, a considéré que si ni l’offre d’achat, ni la promesse de vente n’étaient produites aux débats, la volonté de la société Marisim de conclure la vente de la parcelle n°[Cadastre 4] était établie, au motif que son notaire, en proposant deux rendez-vous pour la signature de l’acte, avait reconnu de manière implicite que les parties entendaient concrétiser leur accord par la signature d’un acte. Il en a conclu que la société Marisim ne pouvait, à la faveur d’une volte-face, remettre en cause le caractère parfait de la vente.

Par acte du 8 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Marisim a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 août 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 23 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société Marisim demande à la cour de :

' déclarer recevable la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation de première instance en date du 23 janvier 2019 au service de la publicité foncière ;

' déclarer irrecevable la demande de la société Erival tendant à voir déclarer la vente du lot n°9 parfaite à son profit ;

' infirmer la décision en ce qu’elle a déclaré la vente parfaite, l’a condamnée à signer l’acte authentique de vente au prix de 135 000 euros, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification du jugement, a dit qu’à défaut le jugement vaudrait vente de l’immeuble au prix indiqué et serait publié auprès de la conservation des hypothèques de [Localité 10], et l’a condamnée à payer à la société Erival une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant les frais de publication de l’assignation initiale et du jugement ;

Statuant à nouveau,

' débouter la société Erival de l’ensemble de ses demandes ;

' condamner la société Erival à lui payer une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 29 septembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société Erival demande à la cour de :

A titre principal,

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation,

' condamner la société Marisim à lui payer 67 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance d’acquérir le bien immobilier ;

A titre infiniment subsidiaire,

' condamner la société Marisim à lui payer une somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour rupture abusive des pourparlers ;

En tout état de cause,

' condamner la société Marisim à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant au besoin les frais de publication au service de la publicité foncière.

Motifs de la décision

1/ Sur la recevabilité de la demande en réalisation forcée de la vente

1.1 Moyens des parties

La société Marisim fait valoir que les demandes en constatation du caractère parfait d’une vente, lorsqu’elles impliquent la résolution, la révocation ou l’annulation de la vente réalisée par le même vendeur au profit d’un autre acquéreur par un acte authentique régulièrement publié sont soumises à l’obligation de publication ; que s’agissant d’une fin de non-recevoir, le moyen peut être présenté en tout état de cause, donc pour la première fois devant la cour d’appel et qu’en l’espèce, le bien litigieux a été vendu selon compromis en date du 11 octobre 2018, antérieur à la délivrance de l’assignation, de sorte que celle-ci devait, à peine d’irrecevabilité de la demande, être publiée.

La société Erival soutient qu’elle n’avait aucune obligation de publier son assignation au service de la publicité foncière puisque l’action aux fins de vente forcée n’est pas de celles pour lesquelles le décret du 4 janvier 1955 impose, à peine d’irrecevabilité, la publication de l’assignation et qu’en tout état de cause, la fin de non-recevoir, soulevée pour la première fois devant la cour est irrecevable et traduit la mauvaise foi de la société Marisim qui en vendant le bien à un tiers, impose à la juridiction une situation de fait qui n’existe que du fait de sa turpitude.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 28 du décret n 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1°, les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Selon l’article 30.5 du décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4 c) et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En application de ces textes, la publication est requise à peine d’irrecevabilité de la demande.

S’agissant d’une fin de non-recevoir, l’absence de publication, lorsqu’elle est obligatoire, peut être soulevée en tout état de cause, y compris pour la première fois devant la cour (article 123 du code de procédure civile).

Par ailleurs, cette fin de non-recevoir est écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue, de sorte que l’absence de publication est régularisable en cours d’instance.

Le texte qui exige une publication vise les demandes tendant à la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité. Il s’agit des actions qui tendent à l’anéantissement d’un droit antérieurement publié, dès lors que ce risque rend nécessaire l’information des tiers.

L’obligation de publication a, en effet, pour finalité de protéger les intérêts des acquéreurs de bonne foi qui ont régulièrement publié leur acte.

En l’espèce, la demande tend à voir juger que la vente du lot n°9 à la société Erival est parfaite.

Formellement, cette demande ne requiert pas de publication de l’assignation en application du décret du 4 janvier 1955.

Cependant, le bien a, entre temps été vendu à un tiers par acte sous seing privé du 11 octobre 2018, de sorte que le succès de l’action implique remise en cause des droits de ce dernier qui, dès lors, doit impérativement être informé de l’action.

Par ailleurs, il est indifférent que l’acte authentique de vente à ce tiers ait été signé et publié postérieurement à l’assignation délivrée par la société Erival, dès lors que le compromis de vente, qui vaut vente, est antérieur.

La société Erival ne peut utilement soutenir qu’elle ne sollicite pas la résolution, la révocation ou l’annulation de la vente du lot n°9 intervenue au bénéfice du tiers, dès lors que celle-ci est la conséquence nécessaire de l’accueil de ses propres prétentions par la cour qui ne peut délivrer un titre contredisant un acte authentique régulièrement publié sans résoudre, révoquer ou annuler celui-ci.

En l’absence de publication de l’assignation et de concurrence entre deux titres publiés, la bonne ou mauvaise foi de la société Marisim est indifférente, mais en tout état de cause, au jour où elle a signé le compromis de vente du lot n°9 au bénéfice du tiers, elle n’avait pas encore été assignée par la société Erival en vente forcée, de sorte que celle-ci ne peut utilement soutenir que la vente du lot à un tiers démontre sa mauvaise foi ou une quelconque volonté d’agir en fraude de ses droits.

Il appartenait à la société Erival, dès lors que la fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’à ce que le juge statue, de publier son assignation afin que sa demande puisse être déclarée recevable par la cour.

A défaut, la demande est irrecevable en ce qu’elle tend à voir dire et juger parfaite la vente à la société Erival du lot n°9 d’un ensemble immobilier situé sur le territoire de la commune de [Localité 6] et cadastrée section BV numéro [Cadastre 2] lieu-dit [Localité 5].

2/ Sur la demande de dommages-intérêts

2.1 Moyens des parties

La société Erival fait valoir que la société Marisim a cédé le lot n° 9 en fraude de ses droits et qu’elle a abusé de son droit de rompre les pourparlers contractuels en cours ; que cet abus est caractérisé par le motif du refus de vente, qui tient uniquement au conflit qu’elle entretient avec l’association [Adresse 9] dont le président est M. [C], qui est également son gérant et qu’en raison de cette fraude, elle a perdu une chance d’acquérir le bien immobilier, mais également subi un préjudice moral dès lors que son représentant légal a été contraint de prendre sur son temps de travail pour conduire des pourparlers qui se sont avérés vains.

La société Marisim soutient qu’elle était libre de vendre la parcelle dès lors qu’aucun accord n’avait été scellé avec la société Erival, de sorte qu’elle n’a commis aucune fraude en vendant le bien à un tiers ; que l’échec des pourparlers avec la société Erival ne résulte d’aucune mauvaise foi de sa part mais seulement mais de l’absence d’entente entre les parties sur le prix de vente, de sorte que la société Erival n’est pas fondée à réclamer l’indemnisation des conséquences de l’absence de vente ; qu’elle n’a commis aucune faute en rompant les pourparlers, étant observé que le litige qui l’oppose à l’association syndicale libre n’est pas la cause de cette rupture, laquelle est intervenue avant l’assignation délivrée à cette dernière et qu’en tout état de cause, la société Erival n’est pas fondée à réclamer l’indemnisation de la perte résultant de l’absence de vente, même au titre d’une perte de chance et ne justifie pas davantage des frais que les pourparlers l’auraient contrainte à engager inutilement, ni du préjudice moral qu’elle allègue.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu.

Il en résulte que les pourparlers précontractuels peuvent être librement rompus en vertu du principe de la liberté contractuelle et qu’il n’en va différemment que si une faute est commise dans l’exercice de ce droit.

Dans ce cas, et conformément au principe posé par l’article 1240 du code civil, l’auteur de l’abus dans la rupture des pourparlers engage sa responsabilité et doit réparer le préjudice que celle-ci a causé à son partenaire, sous réserve de prouver la faute commise par son partenaire et l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute.

En l’espèce, les échanges de courriels entre les parties et/ou leur notaires démontrent que des négociations ont eu lieu en vue de la vente à la société Erival, qui avait acquis un premier lot, d’un deuxième lot.

Les échanges de courriels produits aux débats font ressortir les éléments suivants :

— dans un courrier électronique du 24 mai 2018, Mme [O], agent immobilier chargée de la commercialisation des lots, s’adressant à Me [E], notaire de la société Erival, propose deux dates de rendez-vous pour la signature d’un acte de vente du lot n°9 ;

— dans un courrier électronique du 4 juin 2018 à 15 h 53, Mme [R] [G], de la société Marisim, s’adressant à M. [Y] [C], gérant de la société Erival, indique : « nous venons d’avoir votre notaire. Vous avez signé votre lot n°8, c’est exactement le même compromis les mêmes conditions sauf la taille de votre parcelle et le numéro du lot et le prix. En plus viennent s’ajouter le montant du séquestré qui est plus important ; nous vous confirmons la remise en vente du lot 9 » ;

— dans un courrier électronique en date du 7 juin 2018 adressé à Mme [G], M. [C] s’étonne de la position de la société Marisim en rappelant ce qui avait été convenu oralement ;

— dans un courrier électronique du 12 juin 2018 à 9 h 25, Me [E], notaire de la société Erival, s’adressant à Me [J], notaire de la société Marisim, reproche à celui-ci ne pas lui avoir adressé le projet d’acte, ni le décompte financier ;

— dans un courriel en réponse du même jour à 9 h 51, Me [J] confirme son refus de lui adresser un projet de promesse de vente, en précisant que Mme [G] ne souhaitait plus vendre le terrain à son client et qu’elle avait remis celui-ci à la vente une semaine plus tôt.

Il résulte de ces échanges de correspondances que les parties, ce qui n’est pas contesté, ont été en pourparlers en vue de la vente par la société Marisim à la société Erival du lot n°9.

Cependant, aucun de ces échanges ne démontre qu’elles se sont accordées sur l’ensemble des conditions de la vente, notamment son prix.

En effet, dans le courriel du 4 juin 2018, Mme [G] indique expressément que la taille de la parcelle est différente de la parcelle n°[Cadastre 3] et que le prix sera également différent.

Il n’est produit aucune pièce démontrant que la société Erival a offert d’acheter cette parcelle au prix de 135 000 euros, ni que la société Marisim a accepté une offre à ce prix.

Si en vertu du principe de liberté contractuelle, le contrat n’obéit à aucun formalisme, la preuve d’un acte juridique portant sur une somme supérieure à 5 000 euros doit être rapportée par écrit.

Le courriel adressé par M. [C] à Mme [G] le 7 juin 2018 se contente de relater sa propre version des échanges oraux entre les parties.

Il est donc insuffisant pour établir qu’une offre a été formulée, puis acceptée, scellant un accord entre les parties sur les éléments essentiels du contrat, notamment le prix de vente de la parcelle.

Le rendez-vous proposé par le notaire de la société Marisim est lui-même inopérant puisqu’aucune pièce ne démontre l’existence d’un mandat de représentation confié par les parties à leur notaire respectif.

Il en va de même pour ce qui concerne Mme [O], agent immobilier chargée de la commercialisation des lots, aucune pièce n’établissant qu’elle avait reçu mandat pour conclure en son nom les actes de vente.

La rupture des relations a manifestement eu lieu entre le 4 et le 7 juin 2018, puisque dans son courrier du 7 juin 2018 M. [C] indique tout à la fois s’étonner et déplorer la position de la société Marisim.

Or, si à cette date, la société Marisim avait bien mis le lot en vente et qu’il n’est pas davantage contesté que la société Erival souhaitait l’acquérir, rien ne démontre que les parties avaient réussi à s’accorder sur les conditions essentielles de cette vente, notamment son prix, ou que les pourparlers étaient sur le point d’aboutir puisque dans le courriel du 4 juin 2018, Mme [G] rappelle tout au plus que le prix de la parcelle sera différent de celui exigé pour le lot n°8, sans que son montant soit précisé.

Les propos du notaire de la société Marisim dans son courrier du 12 juin 2018, selon lesquels « Mme [G] ne souhaite plus vendre à votre client », ne sauraient être analysés en une volte-face abusive en l’absence de preuve qu’à cette date les parties étaient parvenues ou sur le point d’aboutir à un accord sur le prix, de sorte que son refus tiendrait exclusivement à l’existence d’un différend personnel et extérieur à ces pourparlers, entre la société Marisim et M. [C].

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la rupture des pourparlers est intervenue alors que les parties étaient libres de rompre, et que la société Marisim n’a commis ni abus, ni faute en vendant à un tiers, dès lors qu’elle n’était liée par aucun engagement envers la société Erival.

En conséquence, la demande indemnitaire pour fraude et rupture abusive des pourparlers contractuels doit être rejetée.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

3.1 Moyens des parties

La société Erival fait valoir qu’en s’opposant à sa demande aux fins de réalisation forcée de la vente, la société Marisim abuse de son droit de défendre à l’action et que cet abus est également démontré par la vente du lot litigieux à un tiers avant même que la juridiction se soit prononcée.

La société Marisim soutient pour sa part que l’action étant irrecevable du fait du défaut de publication de l’assignation imputable à la société Erival, celle-ci ne saurait se prévaloir du caractère abusif de sa résistance à l’action et que le compromis de vente qui a conduit à la vente du lot litigieux a été conclu alors que, n’ayant pas encore été assignée par la société Erival, elle ignorait que celle-ci revendiquait des droits sur le lot litigieux, de sorte qu’aucune fraude n’est davantage établie.

3.2 Réponse de la cour

L’exercice du droit d’ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, il est fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par la société Marisim, de sorte qu’il ne peut être soutenu que celle-ci a mal apprécié l’étendue de ses droits.

La société Erival ne caractérise aucune circonstance de fait ou de droit constitutif d’un comportement abusif de la société Marisim dans son droit de défendre à l’action, puisqu’au jour où cette dernière a signé le compromis de vente du lot litigieux à un tiers, elle n’avait pas encore été assignée en vente forcée et qu’en conséquence elle n’avait aucune obligation d’immobiliser le bien immobilier qu’elle souhaitait vendre en attendant une hypothétique assignation.

A cela s’ajoute que la société Erival avait la possibilité, pour échapper à la fin de non-recevoir, de régulariser la procédure en publiant l’assignation avant que la cour statue et qu’elle ne justifie pas avoir fait diligence en ce sens.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

La société Erival, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la société Marisim une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Tarascon le 3 juin 2021 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de vente forcé du lot n°9 de l’ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 7], cadastrée section BV numéro [Cadastre 2], lieu-dit [Localité 5] au prix de 135 000 euros ;

Déboute la SARL Erival de l’ ensemble de ses demandes de dommages-intérêts ;

Condamne la SARL Erival aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Erival de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Condamne la SARL Erival à payer à la SA Marisim une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.

Le greffier Le président