COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 JUIN 2025

N° 2025 / 186

N° RG 22/15294

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKKZB

S.C.I. SQUARE DURANDY

S.A.R.L. CREDIXPERT

C/

Syndicat des Copropriétaires

de la résidence

VILLA [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Eric VEZZANI

M^e Pierre CHAMI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 23 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03925.

APPELANTES

S.C.I. SQUARE DURANDY

dont le siège était anciennement sis à [Localité 1], [Adresse 1], et à ce jour Villa [R], [Adresse 2] à [Localité 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

S.A.R.L. CREDIXPERT

dont le siège social était anciennement sis à [Localité 1], [Adresse 3] et aujourd’hui Villa [R], [Adresse 2], poursuites et diligences de ses co-gérants en exercice domiciliés es qualité audit siège.

représentées et plaidant par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLA [R] à [Localité 1][Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le cabinet DE PORTU SARL, dont le siège social est sis à [Localité 1], [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualite audit siège,

représentée et plaidant par M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte dressé par Maître [R], notaire à [Localité 1], le 27 avril 2018, la SCI SQUARE DURANDY a acquis des consorts [I], dans un immeuble dénommé VILLA [R] les lots 7, 15 et 1 de l’état descriptif de division de cette copropriété, à savoir :

— Pour le lot n°7 : un appartement en rez-de-chaussée composé d’une entrée, accueil, 4 pièces, dégagement, cuisine, WC, et salle d’archive

— Pour le lot n°15 : une mansarde au 5 ème étage située au fond du couloir

— Pour le lot n°1 : une cave au sous-sol.

La SCI SQUARE DURANDY est constituée entre la SARL CREDIXPERT, société de courtage en prêts immobiliers et en assurance de prêt, et les gérants personnes physiques de cette société.

Les locaux acquis par la SCI SQUARE DURANDY sont exploités à usage de bureaux dans l’immeuble VILLA [R] par la SARL CREDIXPERT.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 août 2018, la SCI SQUARE DURANDY et la société CREDIXPERT ont assigné devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa [R] situé [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice aux fins de voir annuler les résolutions n° 5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 12 juin 2018.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 mai 2019, la SCI SQUARE DURANDY a assigné devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa [R] situé [Adresse 2] à [Localité 1] représente par son syndic en exercice aux fins de voir annuler la résolution n°14 de l’assemblée générale du 28 mars 2019.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 2 avril 2021.

Par jugement rendu le 23 septembre 2022, le Tribunal:

DEBOUTE la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT de leurs demandes en nullité des résolutions 5, 6, 7 et 8 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété Villa [R] du 12 juin 2018 ;

DEBOUTE la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT de leurs demandes en nullité de la résolution n° 14 adoptée lors de l’assemb1ée générale de la copropriété Villa [R] du 28 mars 2019 ;

DEBOUTE la SARL CREDIXPERT de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice commercial ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaire Villa [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE Maître Pierre CHAMI à recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT à payer au syndicat des copropriétaire Villa [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 18 novembre 2022, la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT ont interjeté appel de cette décision.

Elles sollicitent:

RECEVOIR l’appel des sociétés concluantes à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE le 23 septembre 2022 en ce qu’il a :

débouté la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT de leurs demandes en nullité des résolutions 5, 6, 7 et 8 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété Villa [R] du 12 juin 2018 ;

débouté la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT de leurs demandes en nullité de la résolution n° 14 adoptée lors de l’assemblée générale de la copropriété Villa [R] du 28 mars 2019;

débouté la SARL CREDIXPERT de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice commercial

condamné in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT aux entiers dépens de l’instance ;

autorisé Maître Pierre CHAMI à recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT à payer au syndicat des copropriétaires Villa [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ET STATUANT A NOUVEAU,

Vu les articles 9, 25 b) et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’abus de majorité subi par la SCI SQUARE DURANDY,

Vu la rupture d’égalité entre les copropriétaires subie par la SCI SQUARE DURANDY,

ANNULER les refus d’autorisations opposés par le syndicat des copropriétaires à la SCI SQUARE DURANDY lors du vote des résolutions 5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 12 juin 2018.

Et vu la résolution n°4 de l’assemblée générale du 12 juin 2018, autorisant la SCI SQUARE DURANDY à poser une installation de climatisation dans la cour commune,

Vu l’anéantissement de ce droit acquis voté par la résolution n°14 de l’assemblée générale du 28 mars 2019

Vu l’abus de majorité subi par la SCI SQUARE DURANDY,

ANNULER la résolution 14 de l’assemblée générale du 28 mars 2019,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

DECLARER la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’égard de la SARL CREDIXPERT pour le préjudice commercial subi par cette société.

En conséquence,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires VILLA [R] à payer à la SARL CREDIXPERT la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice commercial.

REJETER l’appel incident du syndicat des copropriétaires,

LE DEBOUTER de toutes ses demandes fins et conclusions,

ET SUR LES ACCESSOIRES

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT à payer au syndicat des copropriétaires Villa [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires VILLA [R] à payer à la SCI SQUARE DURANDY et à la SARL CREDIXPERT la somme de 5 000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires VILLA [R] à payer les entiers dépens au profit de Maître VEZZANI pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable.

A l’appui de leur recours, elles font valoir:

— qu’il a été demandé au syndicat des copropriétaires de mettre à l’ordre du jour de l’AG du 12 juin 2018 des résolutions destinées à valider des aménagements mineurs en vue de l’exploitation de l’activité de CREDIXPERT, à savoir résolution 5 relative à l’ajout de plaque professionnelle avec coordonnées, résolution 6 relative à l’ajout de vitrophanie sur les fenêtres de leur lot, résolution 7 relative à l’ajout d’un drapeau en perpendiculaire de la façade, résolution 8 rajout d’une boîte aux lettres extérieure, toutes rejetées,

— que le PV de cette AG a été notifié le 4 juillet 2018 et reçu par la SCI le 5 juillet suivant,

— qu’elles ont agi contre ces résolution dans les deux mois de cette réception,

— que l’installation de plaques professionnelles est conforme à la destination de l’immeuble, ce dernier étant situé dans l’hyper centre de Nice, très commerçant, et abritant l’activité de professionnels libéraux (avocats et notaires) dont les plaques sont installées en façade, ainsi le vote de rejet est le résultat d’un abus de majorité, ne présente aucun motif sérieux et rompt l’égalité entre copropriétaires, il s’agit en réalité d’une opposition illicite à l’activité commerciale de la société CREDIXPERT, pourtant conforme à la destination de l’immeuble,

— que cette activité commerciale présente une équivalence des inconvénients avec les activités libérales exercées dans l’immeuble,

— que concernant la vitrophanie, aménagement discret des vitres de leur lot parties privatives, aucune autorisation de l’AG n’était nécessaire, le refus étant d’autant plus abusif et caractéristique d’un excès de pouvoir, il n’est fondé sur aucun motif sérieux et est destiné à nuire,

— qu’il en est de même pour l’ajout du drapeau perpendiculaire, comme le rajout d’une boîte aux lettres extérieure qui ne nuit pas à l’esthétique de l’immeuble et est de nature à limiter encore davantage le passage de la clientèle,

— que par résolution 4 de l’AG du 12 juin 2018, l’installation d’une climatisation avec moteur a été autorisée dans la cour intérieure au niveau de leurs fenêtres, ce qui a été fait,

— que lors de l’AG du 28 mars 2019, la résolution 14, relative à la suppression des éléments goulottes et compresseurs de climatisation non au niveau de leurs lots, a été votée alors que le système de climatisation a été installé à l’endroit indiqué lors de l’AG du 12 juin 2018,

— qu’il ne peut être revenu sur son droit acquis et le vote de cette résolution est un abus de majorité,

— que l’expression 'au niveau des fenêtres’ peut s’entendre aussi bien horizontalement que verticalement,

— que plus leur position est élevée plus leur nuisance est importante pour les copropriétaires des étages supérieurs,

— que la manière dont le bloc de climatisation a été positionné est identique à celle d’autres blocs,

— qu’en tout état de cause, il a été déplacé et remonté entre les fenêtres, ce qui empêche d’ouvrir complètement les volets, gênant sa jouissance paisible,

— qu’un préjudice commercial est indemnisable.

Le syndicat des copropriétaire conclut:

Vu l’article 1240 du Code civil.

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires VILLA [R] en son appel incident et l’en déclarer bien fondé.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté la SARL CREDIXPERT et la SCI SQUARE DURANDY de leur demande d’annulation des résolutions 5,6,7 et 8 de l’assemblée générale du 12 juin 2018.

— Débouté la SARL CREDIXPERT et la SCI SQUARE DURANDY de sa demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 28 mars 2019.

— Débouté la SARL CREDIXPERT de sa demande de condamnation du Syndicat des Copropriétaires VILLA [R] à lui verser la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice commercial ;

— Condamné in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT aux entiers dépens de l’instance.

— Autorisé Maître Pierre CHAMI à recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Condamné in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’appel à titre incident,

REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de condamnation de la SARL CREDIXPERT et de la SCI SQUARE DURANDY à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER in solidum la SARL CREDIXPERT et la SCI SQUARE DURANDY à verser au Syndicat des Copropriétaires VILLA [R] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

DEBOUTER la SARL CREDIXPERT et la SCI SQUARE DURANDY de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER in solidum la SARL CREDIXPERT et la SCI SQUARE DURANDY à verser au Syndicat des Copropriétaires VILLA [R] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de procédure, ceux d’appel distraits au profit de Maître Pierre CHAMI, sous sa due affirmation.

Il soutient:

— que le règlement de copropriété prohibe la commercialité et tout écriteau, enseigne, réclame, lanterne à caractère commercial,

— que ce même règlement stipule que tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble immobilier ne pourra être modifié même les parties privatives sans le consentement de l’AG,

— que l’activité de la société CREDIXPERT est purement commerciale l’activité de bureau en étant l’accessoire, ce qui est prohibé par le règlement de copropriété, étant incompatible avec la destination de l’immeuble,

— que c’est la raison pour laquelle, elle cherche à attirer le chaland,

— qu’ainsi les résolutions 5, 6, 7 et 8 ne ressortissent d’aucun abus de majorité,

— que son activité commerciale génère inévitablement plus d’aller et venue de clients que celle du notaire ou de l’avocat, dont la déontologie veille à interdire toute publicité ostentatoire, le chaland étant happé par les atours commerciaux dont l’appelante demande la pose,

— qu’il n’y a donc aucun traitement discriminatoire,

— que la plaque de la résolution 5 n’est pas une simple plaque professionnelle mais un panonceau publicitaire détourné, prohibé par l’article 5 du règlement de copropriété, comme le drapeau de la résolution 7

— que la vitrophanie de la résolution 6 porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble , ce qui justifie son rejet,

— que la boîte aux lettres extérieure de la résolution 8 porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble alors que l’appelante a, comme les autres copropriétaires, une boîte aux lettres à l’intérieur,

— que l’appelante sera de surplus déboutée de sa demande indemnitaire non justifiée,

— que l’appelante n’a pas posé son compresseur au niveau de ses fenêtres comme préconisé dans l’autorisation qui lui a été donnée lors de l’AG du 12 juin 2018, ce qui a entraîné la pose de goulottes, aussi disgracieuses qu’illicites car non autorisées par l’AG,

— que l’expression 'au niveau’ ne peut s’entendre qu’à côté,

— que c’est ce mode de pose qui a été appliqué par les autres copropriétaires afin de respecter l’harmonie de l’immeuble et leur jouissance paisible,

— qu’il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions 5, 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 12 juin 2018

L’article 2 du règlement de copropriété de la résidence VILLA [R] stipule que 'les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales, soit à usage de bureau', ce qui exclut la commercialité.

D’ailleurs en son article 5 ce même règlement prévoit que 'les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les gardes corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourra être modifié, même s’ils constituent une partie privée sans le consentement de l’assemblée générale’ et que 'il ne pourra être placé sur la façade de l’immeuble aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial'.

L’abus de majorité est caractérisé si une décision d’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, il est difficilement contestable que l’activité de courtage en crédits immobiliers et assurances de prêts n’est pas une simple activité de bureau et n’est pas non plus l’exercice d’une profession libérale, quand bien même, comme l’a retenu le premier juge, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer qu’une telle activité présente pour les copropriétaires plus d’inconvénients que celles autorisées.

Ainsi, s’il existe déjà sur cet immeuble des plaques professionnelles pour les notaires et avocats, qui y exercent, la plaque professionnelle, dont l’installation sollicitée par les appelantes en résolution 5a été rejetée par l’assemblée générale, comprenant un nom commercial 'Empruntis’ et des coordonnées, s’apparente à un écriteau commercial, prohibé par le règlement de copropriété.

La résolution 6, qui prévoit l’ajout de vitrophanie sur fenêtres, modifie l’harmonie de l’immeuble et, quand bien même il s’agit de parties privatives, était soumise à autorisation de l’assemblée générale. Cet ajout est, en outre, prohibé par le règlement de copropriété, qui exclut toute publicité sur la façade.

La résolution 7, qui sollicite l’ajout d’un drapeau en perpendiculaire de la façade, se heurte aux mêmes interdictions du règlement de copropriété que la précédente.

La résolution 8, qui est relative au rajout d’une boîte aux lettres extérieure, ne peut que nuire à l’harmonie de l’immeuble.

Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT de leur de mande en nullité des résolutions 5, 6, 7 et 8 du procès verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2018 et en ce qu’il a débouté la SARL CREDIXPERT de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice commercial.

En effet, le rejet de ces résolutions se justifie par les restrictions imposées par le règlement de copropriété, sans que les appelantes ne rapportent la preuve qu’elles résultent d’un abus de majorité.

Sur la demande d’annulation de la résolution 14 de l’assemblée générale du 28 mars 2019

Par l’assemblée générale du 12 juin 2018, résolution 4, la SCI DURANDY a été autorisée à 'poser une climatisation avec moteur dans la cour intérieure au niveau de ses fenêtres et non pas celles de ses voisins par un professionnel selon le devis joint à la convocation'.

Le procès verbal de constat d’huissier de justice du 7 septembre 2018 établit que les climatiseurs n’ont pas été posés au niveau des fenêtres de la SCI SQUARE DURANDY mais en dessous et au niveau des fenêtres d’un voisin M.[I].

Un niveau est défini comme un instrument qui sert à vérifier l’horizontalité ou un degré d’élévation, par rapport à un plan horizontal, de sorte que la SCI SQUARE DURANDY ne peut prétendre que l’expression 'au niveau des fenêtres’ peut s’entendre verticalement.

Elle ne justifie pas davantage que d’autres copropriétaires auraient été autorisés à installer leur climatiseur comme elle l’a fait initialement.

La résolution 14 de l’assemblée générale du 28 mars 2019, qui ne remet pas en cause le droit de la SCI SQUARE DURANDY d’installer des climatiseurs, mais demande leur déplacement au niveau de ses fenêtres, conformément à l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 12 juin 2018, n’est entachée d’aucune nullité et le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité la concernant.

En effet, cette résolution ne porte pas atteinte à un droit acquis et il n’est pas établi qu’elle résulte d’un abus de majorité.

Si l’installation conforme des climatiseurs, qui a été faite par la SCI SQUARE DURANDY suite au jugement de première instance, empêche une ouverture complète de ses volets, elle résulte d’une demande de cette dernière, à laquelle aucun climatiseur n’a été imposé, et permet de limiter les goulottes ainsi que la gêne occasionnée aux voisins.

La SCI SQUARE DURANDY ne peut valablement prétendre en subir un trouble de jouissance paisible.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l’espèce.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

La SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT sont condamnées in solidum à 4 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel avec distraction au profit de M^e CHAMI, avocat.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 septembre 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA [R], représenté par son syndic en exercice le cabinet DE PORTU, la somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum la SCI SQUARE DURANDY et la SARL CREDIXPERT aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e CHAMI, avocat.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE