ARRÊT N°25/

PC

R.G : N° RG 23/01170 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F557

[S]

C/

[VN]

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[VN]

[VN]

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[VN]

[VN]

[U]

S.A.R.L. IMMO [Localité 21] 974 SARL

Société SCCV PETIT ETANG

RG 1èRE INSTANCE :

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 30 JUIN 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 16 JUIN 2023 RG n°: suivant déclaration d’appel en date du 14 AOUT 2023

APPELANT :

Monsieur [SH] [S]

[Adresse 1]

[Localité 20]

Représentant : M^e Robert FERDINAND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005230 du 29/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMES :

Madame [Z] [OP] [VN] épouse [L]

[Adresse 13]

[Localité 19]

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [H] [E] [VN]

[Adresse 10],

[Localité 21]

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [Z] [N] [VN] épouse [JX]

[Adresse 7]

[Localité 18]

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [I] [YU] [VN]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [Y] [VN]

[Adresse 12]

[Localité 21]

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [O] [VN]

[Adresse 4],

[Localité 17]

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [C] [K] [VN]

[Adresse 5]

[Localité 21]

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Maître [P] [U]

[Adresse 3]

[Localité 22]

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. IMMO [Localité 21] 974 SARL

[Adresse 8]

[Localité 21]

Société SCCV PETIT ETANG

[Adresse 11]

[Localité 15]

Représentant : M^e Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 26/09/2024

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 février 2025 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 30 avril 2025 prorogé par avis au 30 mai 2025 puis au 30 juin 2025.

Greffiere lors des débats : Sarah HAFEJEE.

Greffiere lors de la mise à disposition : Nathalie BEBEAU.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 juin 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 20 septembre 2018 et par l’intermédiaire de la SARL IMMO [Localité 21] 974, la SCCV PETIT ETANG a acquis des consorts [VN] un bien immobilier situé [Adresse 2], parcelles cadastrées AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14].

Par acte d’huissier en date du 20 novembre 2019, la SCCV PETIT ETANG a fait assigner Monsieur [SH] [S], Madame [Z] [N] [VN], Madame [Z] [OP] [VN], Madame [H] [E] [VN], Monsieur [I] [YU] [VN], Monsieur [C] [K] [VN], Monsieur [O] [VN], Monsieur [Y] [VN] et Maitre [P] [U] devant le tribunal Judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir ordonner l’expulsion de Monsieur [SH] [S] des parcelles AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14], de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité en réparation de son préjudice et, à titre subsidiaire, de prononcer la nullité de la vente, de condamner les vendeurs aux restitutions ainsi qu’à l’indemniser de son préjudice solidairement avec le notaire instrumentaire.

Par acte d’huissier en date du 2 juillet 2020, la SCCV PETIT ETANG a fait intervenir à l’instance la SARL IMMO [Localité 21] 974 aux fins de la voir condamner à l’indemniser sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Par ordonnance rendue le 11 mars 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par les consorts [VN] et débouté la SCCV PETIT ETANG de sa demande de dommages et intérêts.

Par ordonnance rendue le 10 février 2022, la juge de la mise en état a déclaré la SCCV PETIT ETANG irrecevable en sa demande d’inscription de faux devant le juge de la mise en état.

Le 1er juin 2021, le Cabinet de Généalogie de l’Océan Indien (CGOI) a constitué avocat et est intervenu volontairement à l’instance par conclusions communiquées le même jour en son nom propre, ainsi qu’en qualité de mandataire spécial des consorts [R], [J], [G], [V], [X], [M], [W], [ID], [F] et [D] en leur qualité d’ayant-droit de Madame [T] [FE].

Par ordonnance d’incident rendue le 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a prononcé la nullité des conclusions d’interventions volontaire du CGOI en qualité de représentant des consorts [R], [J], [G], [V], [X], [M], [W], [ID], [F] et [D] en leur qualité d’ayant-droit de Madame [T] [FE] et déclaré le CGOI irrecevable en ses demandes présentées en son nom propre.

Cette décision a été rectifiée par ordonnance du 9 février 2023 en ce sens que la nullité des conclusions était prononcée pour le CGOI en qualité de représentant des consorts [R], [J], [G], [V], [X], [M], [W], [ID], [F] et [D].

Par jugement en date du 16 juin 2023, le Tribunal judiciaire de Saint-[YU] a statué en ces termes :

« DECLARE la SCCV PETIT ETANG irrecevable en son incident de faux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dispositions de l’article 305 du Code civil ;

DEBOUTE la SCCV PETIT ETANG de sa demande en nullité de la vente du 20 septembre 2018 portant sur le bien sis à [Adresse 23], parcelles cadastrées AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] ;

DEBOUTE la SCCV PETIT ETANG de ses demandes indemnitaires subséquentes à sa demande en nullité ;

DEBOUTE Monsieur [SH] [S] de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire des parcelles AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] ;

ORDONNE l’expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, de Monsieur [SH] [S] et de tous occupants de son chef des parcelles AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois suivant la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [SH] [S] de toutes ses demandes ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [SH] [S] ainsi que tout occupant de son chef d’avoir libéré les lieux dont il s’agit, dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE qu’au besoin, l’expulsion de Monsieur [SH] [S] se fera avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [SH] [S] à payer à la SCCV PETIT ETANG la somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période courant du 1er octobre 2018 jusqu’à la notification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [SH] [S] à payer à la SCCV PETIT ETANG une indemnité d’occupation de 500 euros à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la SCCV PETIT ETANG du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE la SCCV PETIT ETANG de sa demande de démolition ;

DEBOUTE Madame [Z] [N] [VN], Madame [Z] [OP] [VN], Madame [H] [E] [VN], Monsieur [I] [YU] [VN], Monsieur [C] [K] [VN], Monsieur [O] [VN] et Monsieur [Y] [VN] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCCV PETIT ETANG et de la société IMMO [Localité 21] 974 ;

CONDAMNE Maitre [P] [U] à payer à Madame [Z] [N] [VN], Madame [Z] [OP] [VN], Madame [H] [E] [VN], Monsieur [I] [YU] [VN], Monsieur [C] [K] [VN], Monsieur [O] [VN] et Monsieur [Y] [VN] la somme de 25 000,00 € ; CONDAMNE Maitre [P] [U] à payer à Madame [Z] [N] [VN], Madame [Z] [OP] [VN], Madame [H] [E] [VN], Monsieur [I] [YU] [VN], Monsieur [C] [K] [VN], Monsieur [O] [VN] et Monsieur [Y] [VN] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [SH] [S] à payer la SCCV PETIT ETANG la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV PETIT ETANG à verser à Maitre [P] [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [SH] [S] et la SCCV PETIT ETANG in solidum aux dépens. »

Par déclaration du 14 aout 2023, Monsieur [SH] [S] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant une ordonnance rendue le 16 aout 2023.

Le 13 novembre 2023, Monsieur [SH] [S] a déposé ses uniques conclusions.

Le 16 novembre 2023, les consorts [VN] ont déposé leurs uniques conclusions.

Le 7 février 2024, la SCCV PETIT ETANG a déposé ses uniques conclusions.

Le 12 février 2024, Maitre [P] [U] a déposé ses uniques conclusions.

Le 20 février 2024, Maitre [P] [U] a signifié ses uniques conclusions à la SARL IMMO [Localité 21] 974, représentée par son liquidateur Monsieur [B] [A].

La SARL IMMO [Localité 21] 974 n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2024.

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelant déposées le 13 novembre 2023, Monsieur [SH] [S] demande à la cour de :

« INFIRMER le jugement querellé en ce qu’il a :

— débouté M. [SH] [S] de sa demande tendant à se voir propriétaire des parcelles AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] par prescription acquisitive et dit que les véritables propriétaires étaient les consorts [VN] ;

— ordonné son expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, et de tous occupants de son chef des parcelles AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois suivant signification de la décision rendue ;

— débouté Monsieur [S] de toutes ses demandes ;

— condamné M. [SH] [S] à payer à la SCCV Petit Etang la somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période courant du 1er octobre 2018 jusqu’à la notification de la présente décision ;

— condamné M. [SH] [S] à payer à la SCCV Petit Etang une indemnité d’occupation de 500 euros à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné M. [SH] [S] à payer à la SCCV Petit Etang la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné M. [SH] [S] et la SCCV Petit Etang in solidum aux dépens

Et, statuant de nouveau,

DIRE et JUGER que les consorts [VN] ne sont pas propriétaires des parcelles de terrain sises [Adresse 2] enregistrées sous les références cadastrales AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] ;

DIRE et JUGER que M. [SH] [S] est propriétaire des parcelles de terrain sises [Adresse 2] enregistrées sous les références cadastrales AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] par l’effet de la prescription trentenaire ;

DECLARER également comme étant un faux l’attestation immobilière après décès établie par Me [U] en date du 3 aout 2017 ;

En conséquence,

DEBOUTER la SCCV Petit Etang de toutes les demandes formées à l’encontre de M. [S].

A titre subsidiaire, en cas de non-reconnaissance de cette propriété de Monsieur [S] :

DIRE et JUGER que l’expulsion de M. [S] ne sera autorisée qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir;

RAMENER le montant de l’astreinte sollicitée à de plus justes proportions ;

DEBOUTER la SCCV Petit Etang de sa demande d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTER la SCCV Petit Etang de sa demande d’indemnité au titre du préjudice relatif au retard du projet immobilier ;

DEBOUTER la SCCV Petit Etang de démolition aux frais de l’appelant ;

CONDAMNER la SCCV Petit Etang, à payer à Monsieur [S] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, et au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991. »

***

Aux termes de leurs uniques conclusions d’intimée déposées le 16 novembre 2023, les consorts [VN] demandent à la cour de :

« CONFIRMER le jugement querellé, y ajoutant pour le surplus :

CONDAMNER solidairement la SCCV PETIT ETANT, l’agence IMMO SAINTPAUL, et le cabinet de généalogie à payer à chacun des consorts [VN] la somme de 20 000 € pour préjudice résultant des fraudes dénoncées ;

DEBOUTER la SCCV PETIT ETANG de sa demande de nullité de vente pour dol ;

DEBOUTER la même de toute demande en paiement de sommes de quelque nature que ce soit dès lors que son action a échoué ;

CONDAMNER à titre reconventionnel, in solidum Maître [P] [U] et la SCCV PETIT ETANG à payer aux consorts [VN] la somme de 80 000 € indûment retenue correspondant au solde du prix de la vente de leur terrain ;

CONDAMNER les mêmes à payer aux consorts [VN] la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimée déposées le 7 février 2024, la SCCV PETIT ETANG demande à la cour de :

« INFIRMER le jugement rendu le 16 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Saint-[YU] en ce qu’il a jugé :

« Déboute la SCCV Petit Etang du surplus de ses demandes indemnitaires »

« Condamne la SCCV Petit Etang à verser à Me [P] [U] la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile »

Et, statuant à nouveau :

CONDAMNER Monsieur [SH] [S] à payer à la SCCV PETIT ETANG la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONFIRMER le jugement rendu le 16 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Saint-[YU] pour le reste de ses dispositions ;

CONDAMNER [SH] [S] à verser la somme de 3 000 € à la SCCV PETIT ETANG au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER [SH] [S] aux dépens. »

***

Aux termes de ses uniques conclusions d’intimée déposées le 12 février 2024, Maitre [P] [U] demande à la cour de :

« PRONONCER LA CADUCITE de la déclaration d’appel de Monsieur [SH] [S] du 16 août 2023 n° 23/00991.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de SAINT-[YU] du 16 juin 2023 (RG n° 20/00028), en ce qu’il a :

— Déclaré la SCCV PETIT ETANG et Monsieur [S] irrecevables en leur incident de faux ;

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur les dispositions de l’article 305 du code civil ;

— Débouté la SCCV PETIT ETANG de sa demande en nullité de la vente du 20 septembre 2018 portant sur le bien sis à [Adresse 23], parcelles cadastrées AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] ;

— Débouté la SCCV PETIT ETANG de ses demandes indemnitaires subséquentes à sa demande de nullité ;

— Débouté M. [SH] [S] de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire des parcelles AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] ;

— Ordonné l’expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique, de M. [SH] [S] et de tous occupants de son chef des parcelles AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois suivant la signification de la présente décision ;

— Débouté M. [SH] [S] de toutes ses demandes ;

— Dit qu’à défaut pour M. [SH] [S] ainsi que tout occupant de son chef d’avoir Libéré les lieux dont il s’agit, dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

— Rappelé qu’au besoin, expulsion de M. [SH] [S] se fera avec le concours de la force publique ;

— Condamné M. [SH] [S] à payer à la SCCV PETIT ETANG la somme de 10 000 EUROS en indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période courant du 1er octobre 2018 jusqu’à la notification de la présente décision ;

— Condamné M. [SH] [S] à payer à la SCCV PETIT ETANG une indemnité d’occupation de 500 EUROS à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Débouté la SCCV PETIT ETANG du surplus de ses demandes indemnitaires;

— Débouté la SCCV PETIT ÉTANG de sa demande de démolition ;

— Débouté Mme [Z] [N] [VN], Mme [Z] [OP] [VN], Mme [H] [E] [VN], M. [I] [YU] [VN], M. [C] [K] [VN], M. [O] [VN] et M. [Y] [VN] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCCV PETIT ETANG et de la société IMMO [Localité 21] ;

— Condamné M. [SH] [S] à payer à la SCCV PETIT ETANG la somme de 2 000 EUROS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné la SCCV PETIT ETANG à verser à Me [P] [U] la somme de 1 000 EUROS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné M. [SH] [S] et la SCCV PETIT ETANG in solidum aux dépens.

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de SAINT-[YU] du 16 juin 2023 (RC n° 20/00028), en ce qu’il a :

— Condamné Me [P] [U] à payer à Mme [Z] [N] [VN], Mme [Z] [OP] [VN], Mme [H] [E] [VN], M. [I] [YU] [VN], M. [C] [K] [VN], M. [O] [VN] et M. [Y] [VN] la somme de 25 000 EUROS;

— Condamné Me [P] [U] à payer à Mme [Z] [N] [VN], Mme [Z] [OP] [VN], Mme [H] [E] [VN], M. [I] [YU] [VN], M. [C] [K] [VN], M. [O] [VN], M. [Y] [VN] la somme de 2 000 EUROS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et dans tous les cas,

DIRE ET JUGER que Me [P] [U], notaire associé, n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité civile professionnelle ;

REJETER l’ensemble des conclusions, fins et prétentions formulées à l’encontre de Maitre [P] [U], notaire associé, d’où qu’il provienne ;

CONDAMNER chacun des consorts [VN] à payer à Me [P] [U] une somme de 1 500 EUROS au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile, et aux entiers dépens d’appel. »

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel :

Selon le dispositif des conclusions de Monsieur [S], celui-ci sollicite l’infirmation du jugement querellé en ce qu’il l’a débouté de sa revendication de propriété au profit des Consorts [VN]. Il conclut aussi à la fausseté de l’attestation immobilière après décès établie par Me [U] en date du 3 aout 2017. A partir de ces prétentions, il en tire les conséquences sur la demande d’expulsion, d’indemnités d’occupation et de dommages et intérêts dus à la SCCV PETIT ETANG.

La SCCV PETIT ETANG forme un appel incident sur le chef du jugement l’ayant déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Monsieur [S].

Les indivisaires [VN] concluent à la confirmation du jugement mais forment des demandes reconventionnelles en dommages et intérêts contre la SCCV PETIT ETANG, l’agence IMMO [Localité 21], et le cabinet de généalogie CGOI tout en plaidant pour le rejet de la demande de nullité de la vente formée par la SCCV PETIT ETANG mais aussi pour le paiement d’une somme de 80 000 euros, qui aurait été indûment retenue au titre du solde du prix de la vente de leur terrain.

Maître [P] [U], notaire associé, forme appel incident sur les dispositions du jugement l’ayant condamné à payer des dommages et intérêts et une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en soutenant qu’il n’a commis aucune faute.

Sur la demande de caducité de la déclaration d’appel formée par Maître [U] :

Au visa des articles 902, 911 et 911-1 du code de procédure civile, Monsieur [U] demande à la cour de prononcer la caducité de la déclaration d’appel déposée par Monsieur [S] au motif que la SARL IMMO [Localité 20] 974 n’a jamais constituée avocat. Pourtant Monsieur [S] ne lui a jamais signifié sa déclaration d’appel ni ses conclusions d’appelant.

Monsieur [S] n’a pas répliqué sur ce moyen de procédure.

Sur ce,

Selon les prescriptions de l’article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de l’instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

' prononcer la caducité de l’appel ; (')

En l’espèce, le conseiller de la mise en état n’a pas été saisi de conclusions d’incident à cette fin alors que la caducité de la déclaration d’appel doit être sollicitée devant lui et non devant la cour.

Au surplus, Monsieur [S] n’a formé aucune demande contre la SARL [Localité 20] en appel.

Enfin, même en cas de caducité de la déclaration d’appel, cette mesure aurait été partielle compte tenu du caractère divisible du litige tandis que les seules parties opposant une prétention à la SARL [Localité 20] 974 sont les Consorts [VN].

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande de caducité de la déclaration d’appel formée par Maître [U].

Sur les conclusions de Monsieur [S] :

Vu les articles 2, 6 et 9 du code de procédure civile,

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la revendication de propriété de Monsieur [SH] [S] :

En l’espèce, la lecture du dispositif des conclusions d’appelant établit que Monsieur [S] demande à la cour de statuer sur sa qualité de propriétaire des parcelles de terrain cadastrées AV n° [Cadastre 9] et AV n° [Cadastre 14] par l’effet de la prescription trentenaire.

Cependant, la partie discussion de ses écritures évoque seulement les points suivants (page 9/11 des conclusions) : « QUE les premiers juges n’ont pas statué sur les éléments apportés par Monsieur [S] et dont la question unique te principale se posait ainsi : les consorts [VN] sont-ils propriétaires des parcelles AV [Cadastre 9] et AV92 ' Aucune réponse claire n’a été apporté en première instance à cette question fondamentale et portant simple;

ATTENDU QUE les premiers juges ont retenu que Monsieur [S] a occupé les parcelles AV [Cadastre 9] et AV [Cadastre 14] depuis 1987 et y a vécu depuis ; que toutefois ils ont estimé que la seule occupation des lieux ne saurait suffire cependant à constituer des actes matériels de possession publique en qualité de propriétaire ; qu’aucun des documents produits par M. [S] n’auraient permis à un tiers de s’y opposer ; qu’en raisonnant ainsi, la cour d’appel a rajouté arbitrairement une condition non visée par la loi pour reconnaître la prescription acquisitive ;

ATTENDU QUE toutes les pièces produites aux débats par l’appelant prouvent la réalité de cette possession pleine et entière (cf. pièce n° 1 à 26) »

L’appelant poursuit in extenso comme suit :

« 2.2 Sur les conséquences de la reconnaissance de propriété de Monsieur [SH] [S] sur ces parcelles AV [Cadastre 9] et AV [Cadastre 14]

ATTENDU QUE la reconnaissance de la propriété de Monsieur [S] sur ces parcelles fait que les questions de son expulsion, de l’indemnité d’occupation ne sont plus à l’ordre du jour. »

Il résulte de cette motivation de l’appelant qu’il ne développe aucun raisonnement étayé par des pièces probantes pour justifier de ses prétentions relatives à la prescription acquisitive des parcelles litigieuses.

En conséquence, la cour ne peut que confirmer le jugement querellé de ce chef.

Sur l’allégation de faux :

L’article 303 du code de procédure civile prévoit que l’inscription de faux contre un acte authentique donne lieu à communication au ministère public.

Monsieur [S] demande à la cour de déclarer également comme étant un faux l’attestation immobilière après décès établie par Me [U] en date du 3 aout 2017 » :

S’agissant d’un incident soulevé devant le tribunal judiciaire ou la cour d’appel, l’article 306 du même code, dispose que l’inscription de faux est formée par acte remis au greffe par la partie ou son mandataire muni d’un pouvoir spécial.

L’acte, établi en double exemplaire, doit, à peine d’irrecevabilité, articuler avec précision les moyens que la partie invoque pour établir le faux.

L’un des exemplaires est immédiatement versé au dossier de l’affaire et l’autre, daté et visé par le greffier, est restitué à la partie en vue de la dénonciation de l’inscription au défendeur.

La dénonciation doit être faite par notification entre avocats ou signification à la partie adverse dans le mois de l’inscription.

Or, en l’espèce, Monsieur [S] n’a déposé aucune conclusion régulière au regard des dispositions susvisées.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer, comme l’avait aussi relevé le premier juge.

Sur l’appel incident de la SCCV PETIT ETANG au titre de son préjudice financier :

Selon les mentions du jugement querellé, dans ses dernières conclusions communiquées le 25 octobre 2022, la SCCV PETIT ETANG demandait au tribunal de :

« Déclarer fausse l’attestation immobilière établie par Me [U] le 3 août 2017 ;

Juger que la vente du 21 septembre 2018 est nulle,

Condamner solidairement les consorts [VN], Me [P] [U] et la société Immo [Localité 21] à lui restituer le prix d’acquisition soit 250 000 euros, outre la somme de 57 000 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire, elle demandait de :

Juger que M. [S] est occupant sans droit ni titre des parcelles cadastrées AV [Cadastre 9] et AV [Cadastre 14] et ordonner son expulsion sous astreinte, la démolition des biens illégalement construits sur les parcelles, la libération de celles-ci,

Condamner M. [S] à lui payer une indemnité d’occupation de 1 500 euros à compter du 1er octobre 2018 jusqu’à parfaite libération des lieux, outre la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts. »

Le tribunal a débouté la SCCV PETIT ETANG de sa demande en nullité de la vente du 20 septembre 2018 et de ses demandes indemnitaires subséquentes en considérant d’abord, sur la nullité relative invoquée, que la cession d’un bien indivis qui n’a pas été consentie par tous les indivisaires n’est pas nulle mais simplement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée au résultat du partage. Par ailleurs, les premiers juges ont retenu que la preuve de la dissimulation alléguée par la SCV PETIT ETANG de la part d’une partie des consorts [VN] n’était pas rapportée par les éléments produits aux débats tandis que des man’uvres dolosives reprochées à des tiers à la vente ne sauraient conduire au prononcé de la nullité relative demandée.

Puis, le tribunal a considéré que l’indemnité d’occupation due à la SCCV PETIT ETANG se confond nécessairement avec la demande d’indemnité de 50.000 euros réclamée. Selon les premiers juges, le bien occupé par M. [S], a vocation à être démoli ; sa valeur locative n’est nullement. Démontrée ; la SCCV qui fait état de l’investissement à perte qu’elle aurait fait ne produit aucun élément sur un quelconque projet immobilier, sur les frais engagés et les délais prévus alors qu’elle avait connaissance de l’occupation de son bien par M. [S] et a néanmoins fait le choix de signer l’acte de vente. Il y a lieu cependant d’allouer une indemnisation au titre du préjudice de jouissance subi et de lui accorder une indemnisation. Tenant compte de la bonne foi de M. [S], qui entendait prescrire le bien. Le jugement querellé a donc condamné Monsieur [S] à payer à la SCCV PETIT ETANG la somme de 10.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période du 1er octobre 2018 jusqu’à la présente notification de la présente décision puis, à compter de la signification du jugement, à hauteur de 500 euros par mois.

En appel, la SCCV PETIT ETANG ne réclame plus la nullité de la vente mais demande à la cour de condamner Monsieur [SH] [S] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, concluant aussi à la confirmation du jugement en ce qui concerne l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S].

Elle fait valoir en substance que, propriétaire depuis le 21 septembre 2018 du terrain sur lequel se maintient illégalement Monsieur [SH] [S], la SCCV PETIT ETANG se voit dans l’impossibilité de jouir de son bien depuis plus de deux ans. Ayant acquis le terrain litigieux aux fins d’y promouvoir un ensemble immobilier, la requérante a investi à pure perte.

Les frais de portage de l’opération s’en trouvent augmentés et le retard dans la réalisation du projet de construction augmente chaque mois. La SCCV PETIT ETANG chiffre ce préjudice financier à la somme de 50.000 euros que Monsieur [SH] [S] devra lui verser à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de cette prétention, la SCCV PETIT ETANG verse aux débats, en pièce n° 8, un « justificatif du préjudice financier subi. »

Monsieur [S] n’a pas répliqué à cet appel incident.

Sur ce,

Vu l’article 1240 du code civil ;

La pièce n° 8 de l’appelante incident, prétendument relative au justificatif du préjudice financier subi, est en réalité le décompte définitif de l’opération de vente, rédigé par le notaire, Maître [U] le 23 août 2018.

Cette pièce ne saurait constituer la preuve du préjudice subi, selon la SCCV PETIT ETANG, consécutivement et directement causé par le maintien de Monsieur [S] sur la parcelle litigieuse.

Enfin, alors que la SCCV affirme que les frais de portage de l’opération s’en trouvent augmentés et le retard dans la réalisation du projet de construction augmente chaque mois, cette société de promotion immobilière ne produit aucune pièce susceptible de démontrer la réalité de son préjudice financier.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé ayant rejeté la demande de la SCCV PETIT ETANG au titre de son préjudice financier.

Sur les demandes des Consorts [VN] et l’appel incident de Maître [U] :

Le jugement querellé a débouté les indivisaires [VN] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCCV PETIT ETANG et de la société IMMO [Localité 21] 974 et condamné Maitre [P] [U] à leur payer la somme de 25.000,00 euros en réparation des préjudices subis à la suite de la faute du notaire dans l’établissement de son décompte de vente, outre celle de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces intimés concluent à la confirmation du jugement mais présentent une demande nouvelle en appel, tendant à « CONDAMNER solidairement la SCCV PETIT ETANG, l’agence IMMO SAINTPAUL, et le cabinet de généalogie à payer à chacun des consorts [VN] la somme de 20 000 € pour préjudice résultant des fraudes dénoncées. »

Maître [U] plaide pour l’infirmation du jugement l’ayant condamné à raison de sa faute.

Il soutient en substance que le tribunal a commis une double erreur manifeste d’appréciation en le condamnant :

. A propos de la somme de 10.000,00 euros, imputée au titre de l’avance due à l’agence IMMO [Localité 21] 974- EMPIRE ESTATE, faite hors comptabilité est retranchée de la somme due aux vendeurs à deux reprises, une première fois dans l’acte de vente puis une deuxième fois en déduction de la somme de 240.000,00 euros.

. Sur la somme de 40.000,00 euros, prélevée sur le prix de vente au profit de la société IMMO [Localité 21] 974-EMPIRE ESTATE.

Selon l’appelant incident, le tribunal s’est trompé en lisant le « DECOMPTE VENDEUR » de la vente du 21.09.2018 (Pièce notaire n° 5). En effet, aucune double déduction n’y figure :

. La somme de 10.000,00 euros qui figuré dans le « DECOMPTE VENDEUR '' correspond à un simple rappel comptable, répondant aux exigences de régularité, sincérité et image fidèle, sans imputation/retranchement additionnelle. S’il y avait eu effectivement doublon, comme le tribunal judiciaire crut le voir, le solde du prix revenant au vendeur aurait été de 135.800,00 euros, ce qui n’est pas le cas.

Les indivisaires [VN] répliquent sur cette demande qu’ils justifient d’un ordre de virement irrévocable établi par l’agence immobilière IMMO [Localité 21], pour un montant de 25.000 euros au titre des frais et honoraires dans le cadre du mandat de vente. Or, pour des raisons qui leur échappent le notaire indique sur le décompte vendeur produit aux débats avoir versé la somme de 40.000 euros à « Empire State », que ne connaissent pas les vendeurs (pièce 4). C’est donc sans l’accord des vendeurs que le montant des frais déjà élevés de l’agence immobilière, a augmenté.

Sur ce,

D’une part, la cour observe que la SARL Agence IMMO [Localité 20] 974 n’a pas été appelée à l’instance par les appelants incidents alors qu’elle n’a pas constitué avocat puisque Monsieur [S] ne les a pas assignés dès lors qu’il ne formait aucune demande à leur égard.

D’autre part, alors que les indivisaires [VN] ont été déboutés de leur demande en première instance, ils devaient former un appel incident et solliciter l’infirmation du jugement de ce chef, ce qui ne résulte pas du dispositif de leurs conclusions.

Néanmoins, l’appel incident de Maître [U] permet de statuer sur cette partie du litige.

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil ;

Pour parvenir à sa décision, le premier juge a considéré que la somme de 40.000 euros retenue sur le compte des vendeurs ne correspondait pas à ce qui était convenu à hauteur de 15.000,00 euros, décidant donc d’ordonner le remboursement de la différence de 25.000,00 euros au titre du préjudice subi par les indivisaires [VN] par la faute du notaire rédacteur de l’acte et du décompte définitif.

Contrairement à ce que prétend Maître [U], le décompte de la vente (pièce n° 4 des Consorts [VN]) déduit bien la somme de 40.000,00 euros au titre de « frais et charges dus à EMPIRE STATE » même si trois lignes plus bas, il est fait menton d’une « avance de 10.000,00 euros sur frais de négociation dus à EMPIRE STATE, déjà réglés par l’acquéreur hors comptabilité. »

Mais le calcul simple du décompte établit que la vente du bien litigieux en comptabilité du notaire s’élève à 240.000,00 euros.

En déduction, le notaire a inscrit les frais et charges dus à EMPIRE STATE pour 40.000,00 euros, les frais et charges dus à Madame [GR] [A] pour 50.000,00 euros et les frais de succession pour 4.200,00 euros.

Le total des déductions est présenté pour 104.200,00 euros. Or, pour parvenir à ce résultat, le notaire a bien déduit en plus la somme de 10.000 euros dont il écrit quelle a déjà été réglée hors comptabilité.

Par ailleurs, l’ordre irrévocable donné au notaire le 10 avril 2015 par les vendeurs [VN], vise clairement le versement de la somme de 25.000,00 euros à l’Agence IMMO [Localité 20] 974 au titre de ses prestations dont la liste est précisée dans l’acte.

Ainsi, le décompte définitif du VENDEUR, réalisé par Maître [U] est bien entaché de deux erreurs manifestes, contrairement à ce qu’il tente de dénier :

. Une déduction erronée de 10.000,00 euros, hors comptabilité du notaire ;

. Une déduction de 40.000,00 euros au lieu de 25.000,00 euros au titre des honoraires et frais de prestation de l’agence immobilière.

Le jugement déféré doit être aussi confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [VN] :

Les indivisaires [VN] demandent aussi à la cour de condamner à titre reconventionnel, in solidum Maître [P] [U] et la SCCV PETIT ETANG à leur payer la somme de 80 000 euros indûment retenue correspondant au solde du prix de la vente de leur terrain.

Le jugement querellé n’a pas motivé sa décision de ce chef.

Ils se limitent à motiver leur prétention comme suit (avant-dernière page de leurs écritures) : « Cette demande en condamnation est parfaitement justifiée, il convient d’y faire droit. »

Mais quelques lignes plus haut, ils écrivent que « Sur les 250 000 € du prix de vente, les consorts [VN] n’ont perçu que 20 828,57 €, ce qui n’est pas normal. »

Or, le décompte définitif du notaire retient clairement que la somme restant due au vendeur est répartie au profit de chaque indivisaire par 1/7ème chacun pour la somme de 20.828,57 euros.

Ainsi, les appelants incidents sont mal fondés à soutenir que l’indivision venderesse n’aurait pas perçu le prix de la vente, sans préjudice de l’erreur contenue dans le décompte définitif à la charge du notaire.

La demande à ce titre sera donc rejetée en ajoutant cette disposition au jugement entrepris.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement entrepris doit être confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Monsieur [S] supportera les dépens de l’appel in solidum avec Maître [U].

Monsieur [SH] [S] devra aussi payer à la SCCV PETIT ETANG la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [U] devra payer aux indivisaires [VN], conjointement, la somme de 3.000,00 euros en application du même article du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DECLARE IRRECEVABLE la demande de caducité de la déclaration d’appel formée par Maître [U] ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à statuer sur l’incident de faux allégué par l’appelant contre l’attestation notariée du 3 août 2017 ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y AJOUTANT,

DEBOUTE les indivisaires [VN] de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 80 000 euros au titre du solde du prix de la vente de leur terrain ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [SH] [S] et Maître [P] [U] aux dépens de l’appel ;

CONDAMNE Monsieur [SH] [S] à payer à la SCCV PETIT ETANG la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [P] [U] à payer aux indivisaires [VN], conjointement, la somme de 3.000,00 euros en application du même article du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT