COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/227

Rôle N° RG 24/07321 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNFFR

S.N.C. PARADISIO

C/

[U] [Y]

[N] [I] épouse [Y] épouse [Y]

S.A.S. CABINET REVEILLE

Syndic. de copro. MAS DE GUERREVIEILLE IER MAS DE GUERREVIEILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX [Localité 7]

M^e Philippe-Laurent SIDER

M^e Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION D’AVOCATS [Localité 11] CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 28 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06743.

APPELANTE

S.N.C. PARADISIO

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e François GAGEY, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [U] [Y]

né le 23 mars 1961 à [Localité 4] (LIBAN), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Antoine BERNOT, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [I] épouse [Y]

née le 21 mai 1963 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Antoine BERNOT, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. CABINET REVEILLE

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 14]

pris en la personne de syndic en exercice, la SAS CABINET REVEILLE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 8] est un domaine de 25 hectares sis [Adresse 13] à [Localité 15].

Le domaine est administré par un syndicat des copropriétaires (SDC) assisté de son syndic, le Cabinet Reveille.

La société en nom collectif (SNC) Paradisio est propriétaire d’une maison constituant le mas n° 33 (lot n°1105) de l’ensemble immobilier.

Monsieur [U] [Y] et madame [N] [I] épouse [Y] sont propriétaires du lot voisin n° 35.

Aux termes du règlement de copropriété, tous travaux d’accroissement de la superficie ou du volume d’une villa doivent être précédés de l’accord préalable d’un architecte désigné par le Syndic et de l’assemblée générale de copropriétaires.

Au cours de l’année 2020, la SNC Paradisio a fait connaitre son intention d’effectuer des travaux d’extension de son mas et présenté son projet à l’assemblée générale de copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2020, la résolution n° 45 portant sur l’autorisation de réaliser lesdits travaux a été adoptée.

Après que les travaux ont débuté, le SDC et son syndic ont découvert que la SNC Paradisio avait sollicité un permis de construire pour la réalisation d’un projet différent portant sur un agrandissement de 208,66 m2 au lieu des 133,4 autorisés. Il était également prévu que l’extension se ferait dans un axe différent (vers l’Ouest au lieu du Nord), qu’il s’accompagnerait d’un arrachage de végétation et serait visible par le voisinage.

Après avoir fait constater les non-conformités par un géomètre-expert, le syndic a mis en demeure la SNC Paradisio de se mettre en conformité avec les travaux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Son gérant a répondu qu’il gelait les travaux et solliciterait une nouvelle autorisation.

C’est dans ce contexte que M. et Mme [Y] ont, par actes de commissaire de justice en date des 21 et 26 septembre 2023, fait assigner la SNC Paradisio, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 10] et son syndic en exercice, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins d’entendre :

— ordonner l’interruption et faire interdiction à la SNC Paradisio de poursuivre les travaux

entrepris sur le terrain litigieux dès le prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 500

euros par jour en cas de poursuite des travaux ;

— la condamner à remettre le terrain litigieux en état et à se conformer à l’autorisation qui lui a été donnée par l’assemblée général des copropriétaires du 3 octobre 2020, dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard ;

— la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés ;

— dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

— mise hors de cause la société Cabinet Réveille ;

— ordonné à la SNC Paradisio d’interrompre les travaux tels que décrits par le plan de recolement établi par le cabinet Deleval, géomère-expert, le 20 juin 2023, à compter du prononcé de sa décision ;

— dit qu’une astreinte de 1 500 euros par infraction constatée par huissier s’appliquerait au profit de M. [U] [Y] et Mme [N] [Y] née [I], et qu’une astreinte de 1 500 euros par infraction constatée par huissier s’appliquerait au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], pris en son syndic le cabinet Reveille ;

— débouté M. [U] [Y] et Mme [N] [Y] née [I] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], pris en son syndic, le cabinet Reveille, de leur demande de remise en état des lieux ;

— condamné la SNC Paradisio à verser à M. [U] [Y] et Mme [N] [Y] née [I] la somme de 3 000 euros, au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], pris en son syndic le cabinet Reveille, la somme de 1 500 euros, et à la SAS Cabinet Réveille, la somme de 1 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré :

— qu’aucune faute de gestion n’était caractérisée à l’encontre du cabinet Réveille ;

— que l’autorisation des travaux critiqués par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2024, dont le procès-verbal avait été produit en cours de délibéré, n’était pas définitive puisque cette délibération pouvait encore être contestée en justice ;

— que la SNC Paradisio avait exposé avoir renoncé à son projet initial et présenté un projet modifié, conforme au règlement de copropriété et au permis modificatif afférent, en sorte que la remise en état de lieux ne s’imposait pas pour faire cesser le trouble manifestement illicite allégué.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 juin 2024, la SNC Paradisio a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 26 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle :

— lui donne acte de ce qu’elle se désiste de l’appel principal interjeté par elle le 11 juin 2024 ;

— lui donne acte de ce qu’elle renonce à toute demande au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile à l’encontre des époux [Y], du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et de la SAS Reveille ;

— constate que son désistement est accepté par les époux [Y] et que ces derniers renoncent au bénéfice de l’ordonnance entreprise ;

— juge que la demande de sursis à statuer du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des [Adresse 10], dans l’attente de la décision à intervenir dans l’instance au fond devant le tribunal judiciaire de Draguignan enregistrée sous le numéro RG 24/05836, est sans objet dès lors que les époux [Y] se sont désistés d’instance et d’action dans ladite instance désormais éteinte ;

— lui donne acte qu’elle s’en remet à la sagesse de la cour sur l’appel incident Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des [Adresse 10] et de la SAS Reveille ;

— juge que la SNC Paradisio ne peut être considérée comme une partie succombante et ne peut donc être condamnée à payer la moindre somme au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des [Adresse 10] et de la SAS Reveille au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dise que chaque partie gardera la charge des frais qu’elle a exposés.

Par dernières conclusions transmises le 4 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] [Y] et Mme [N] [I] épouse [Y] sollicitent de la cour qu’elle :

— leur donne acte de ce qu’ils acceptent le désistement exprès, irrévocable et sans réserve, de l’appel de la SNC PARADISIO interjeté le 11 juin 2024 contre l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Draguignan rendue le 28 mai 2024, RG n°23/06743 ;

— leur donne acte de ce qu’ils renoncent au bénéfice de l’ordonnance entreprise ;

— leur donne acte de ce qu’ils renoncent à toute demande au titre de l’article 700 à l’encontre des autres parties ;

— juge que la demande de sursis à statuer du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des [Adresse 10] et de la SAS Reveille, dans l’attente de la décision à intervenir dans l’instance devant le tribunal judiciaire de Draguignan enregistrée sous le numéro RG 24/05836, est sans objet dès lors qu’ils se sont désistés d’instance et d’action dans ladite instance désormais éteinte ;

— leur donne acte de ce qu’ils s’en remettent à la sagesse de la cour sur l’appel incident du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des [Adresse 10] et de la SAS Reveille ;

— juge qu’ils ne peuvent être considérés comme une partie succombante et ne peuvent donc être condamnés à payer la moindre somme au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des [Adresse 10] et à la SAS Reveille au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dise que chaque partie gardera la charge des frais qu’elle a exposés.

Par dernières conclusions transmises le 17 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] des [Adresse 10] et la SAS Reveille sollicitent de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis hors de cause la société Cabinet Reveille, condamné la SCI Parasio aux dépens et à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété et à la SAS Cabinet Reveille, chacun, la somme de 1 500 en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :

— mette hors de cause purement et simplement la SAS Cabinet Reveille ;

— déboute M. [U] [Y] et Mme [N] [I] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

— juge que, par suite de la résolution n° 41 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 19 avril 2024, aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé ;

— autorise la reprise des travaux de la SNC Paradisio conformément au projet transmis aux copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale du 19 avril 2024, projet conforme à l’autorisation d’urbanisme en vigueur et déployant une surface habitable de 265,45 m² ;

— ordonne, le cas échéant, que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier des [Adresse 10] mandate un géomètre-expert, à l’issue des travaux, pour vérifier que le projet tel que réalisé est bien conforme au projet transmis aux copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale du 19 avril 2024, à l’autorisation d’urbanisme en vigueur et déploie une surface habitable de 265,45 m² ;

— condamne tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros et à la SAS Cabinet Reveille la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent : La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la déclaration d’appel de la SNC Paradisio critique l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise en sorte que la dévolution s’est opérée pour le tout. Le désistement intervenu en fin d’instruction de l’affaire a été accepté que par les époux [H] mais refusé, sur le principal de l’ordonnance déférée et de l’appel principal initial, par le SDC [Adresse 9], qui se trouve donc désormais en position d’appelant incident sur ce point. Il s’analyse donc comme un simple abandon par l’appelante et les époux [H] de leurs prétentions initiales.

Il convient dès lors, afin de vider la saisine de la cour, de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés ;

— dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

— mis hors de cause la société Cabinet Réveille ;

— condamné la SNC Paradisio à verser à M. [U] [Y] et Mme [N] [Y] née [I] la somme de 3 000 euros, au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], pris en son syndic le cabinet Reveille, la somme de 1 500 euros, et à la SAS Cabinet Réveille, la somme de 1 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de donner acte aux époux [H] de ce qu’ils renoncent au bénéfice de l’ordonnance entreprise, l’abandon de prétentions ne pouvant s’analyser, en l’absence de désistement considéré comme parfait, comme un acquiescement à l’ordonnance entreprise.

Il leur sera loisible, le cas échéant, de ne pas poursuivre l’exécution des dispositions de cette décision qui leur sont favorables.

Sur la demande de suspension des travaux

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

En l’espèce, il est acquis aux débats que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] a, le 19 avril 2024, voté une résolution n° 41 par laquelle la SNC Paradisio a été autorisée à effectuer des travaux visant à réaliser une extension (portant) la surface habitable de son mas de 107,20 à 265,45 m2, soit une augmentation de la surface habitable de 158,25 m2, conformément au projet joint.

Cette décision régularisatrice était immédiatement exécutoire et avait vocation à le rester tant qu’elle n’aurait pas été définitivement annulée en sorte qu’il n’existait plus aucun trouble manifestement illicite au moment où le premier juge à statué.

C’est donc à tort que ce dernier a considéré que l’autorisation des travaux critiqués par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2024, dont le procès-verbal avait été produit en cours de délibéré, n’était pas définitive puisque cette délibération pouvait encore être contestée en justice. Il eût, en outre, été opportun, s’il voulait motiver sur cet élément produit en cours de délibéré, qu’il rouvre les débats afin de permettre aux parties d’en débattre contradictoirement, ce qui aurait pu le conduire à statuer différemment.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a :

— ordonné à la SNC Paradisio d’interrompre les travaux tels que décrits par le plan de recolement établi par le cabinet Deleval, géomère-expert, le 20 juin 2023, à compter du prononcé de sa décision ;

— dit qu’une astreinte de 1 500 euros par infraction constatée par huissier s’appliquerait au profit de M. [U] [Y] et Mme [N] [Y] née [I], et qu’une astreinte de 1 500 euros par infraction constatée par huissier s’appliquerait au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], pris en son syndic le cabinet Reveille.

Elle sera en revanche confirmée en ce qu’elle a débouté M. [U] [Y] et Mme [N] [Y] née [I] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], pris en son syndic, le cabinet Reveille, de leur demande de remise en état des lieux.

Du fait de l’infirmation sus-énoncée, la demande du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 9] visant à autoriser la reprise des travaux de la SNC Paradisio conformément au projet transmis aux copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale du 19 avril 2024, projet conforme à l’autorisation d’urbanisme en vigueur et déployant une surface habitable de 265,45 m², est devenue sans objet. En outre, nul ne plaidant par procureur, cet intimé ne saurait se substituer à l’appelante pour formuler une telle demande en son nom et à son bénéfice.

Il n’y pas davantage lieu d’ordonner à ce même Syndicat de mandater un géomètre-expert, à l’issue des travaux, pour vérifier que le projet tel que réalisé est bien conforme au projet transmis aux copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale du 19 avril 2024, à l’autorisation d’urbanisme en vigueur et déploie une surface habitable de 265,45 m², puisque, a priori, rien ne l’empêche de le faire. En outre aucun élément du dossier ne permet d’anticiper le fait que la SNC Paradisio s’opposera à une telle investigation, possiblement votée en assemblée générale.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La présente procédure aurait pu être évitée ou achevée par un accord transactionnel général portant renoncement au bénéfice de la décision entreprise.

Il ne paraît dès lors pas inéquitable de laisser à la charge du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 9] les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés en cause d’appel.

Pour les mêmes raisons, chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés ;

— dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

— mis hors de cause la société Cabinet Réveille ;

— débouté M. [U] [Y], Mme [N] [Y] née [I] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], pris en son syndic, le cabinet Reveille, de leur demande de remise en état des lieux ;

— condamné la SNC Paradisio à verser à M. [U] [Y] et Mme [N] [Y] née [I] la somme de 3 000 euros, au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], pris en son syndic, la somme de 1 500 euros, et à la SAS Cabinet Réveille, la somme de 1 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes visant à ordonner, sous astreinte, à la SNC Paradisio d’interrompre les travaux tels que décrits par le plan de recolement établi par le cabinet Deleval, géomère-expert, le 20 juin 2023, à compter du prononcé de sa décision ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à autoriser la reprise des travaux de la SNC Paradisio conformément au projet transmis aux copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale du 19 avril 2024, projet conforme à l’autorisation d’urbanisme en vigueur et déployant une surface habitable de 265,45 m² ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de mandater un géomètre-expert, à l’issue des travaux, pour vérifier que le projet tel que réalisé est bien conforme au projet transmis aux copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale du 19 avril 2024, à l’autorisation d’urbanisme en vigueur et déploie une surface habitable de 265,45 m² ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

La greffière Le président