COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 MAI 2025

N° 2025 / 146

N° RG 24/02212

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTQS

SAS L’ESQUICHE

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 9]

S.C.I. MALORIC

S.C.I. PAUL VERLAINE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Julien SALOMON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Arrêt n°2023/462 de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/8952.

APPELANTE

SAS L’ESQUICHE

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Carine LE BRIS-VOINOT, membre de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] sis à [Adresse 11]

représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 3]

représenté par M^e Julien SALOMON, membre de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

S.C.I. MALORIC

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

S.C.I. PAUL VERLAINE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Carine LE BRIS-VOINOT, membre de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La SCI MALORIC et la SCI PAUL VERLAINE sont toutes deux propriétaires de lots qui se font face au sein du lotissement industriel de La Vallière sis à Saint-André-de-la-Roche (département des Alpes Maritimes), géré par une association syndicale libre.

Se plaignant de nuisances occasionnées par la présence d’un commerce ambulant de restauration rapide stationné devant le bâtiment appartenant à la SCI PAULVERLAINE, la SCI MALORIC a assigné le 10 février 2017 l’ASL [Adresse 6] à comparaître devant le tribunal de Nice pour l’entendre condamner sous astreinte à prendre toutes dispositions utiles à l’effet de faire cesser cette occupation, contraire au règlement du lotissement, et à libérer la voie de circulation de tous stationnements anarchiques, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le 21 juin 2018, la SCI MALORIC a assigné la SCI PAUL VERLAINE aux mêmes fins,

les deux instances ayant fait l’objet d’une jonction.

Parallèlement, la SCI MALORIC avait demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’ASL d’une résolution visant à interdire les commerces ambulants au sein du lotissement. Celle-ci ayant été rejetée le 11 avril 2018, elle a également saisi le tribunal d’une demande d’annulation de cette délibération.

L’ASL [Adresse 5] a conclu au rejet des prétentions émises

à son encontre, mais demandé la condamnation de la SCI PAUL VERLAINE à rétablir la destination initiale de ses parkings.

La SCI PAUL VERLAINE a conclu pour sa part à l’irrecevabilité des demandes adverses

en l’état de la résolution susvisée, ou subsidiairement à leur rejet, et réclamé paiement à l’encontre de la SCI MALORIC d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 18 mai 2021, le tribunal a débouté la SCI MALORIC et l’ASL DU

[Adresse 9] de leurs demandes, considérant que l’activité de commerce

ambulant n’était pas prohibée par le règlement du lotissement et que les nuisances alléguées n’étaient pas caractérisées ; il a également rejeté la demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée par la SCI PAUL VERLAINE.

Sur l’appel interjeté par la SCI MALORIC, la cour de céans, statuant par arrêt contradictoire rendu le 15 novembre 2023, a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution votée par l’assemblée générale et débouté la SCI PAUL VERLAINE de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

— infirmé la décision pour le surplus, et statuant à nouveau :

— déclaré recevable l’action individuelle introduite par la SCI MALORIC,

— Enjoint la SCI PAUL VERLAINE de ne plus accueillir de commerce ambulant sur l’emprise du lot lui appartenant au sein du lotissement industriel de [Adresse 8], sous peine d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification du présent arrêt,

— condamné la SCI PAUL VERLAINE à payer à la SCI MALORIC la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté la SCI MALORIC de ses demandes dirigées contre L’ASL [Adresse 5],

— et condamné la SCI PAUL VERLAINE aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par chacune des parties adverses.

Pour statuer en ce sens, la cour a retenu notamment :

— que le rejet du projet de résolution soumis à l’assemblée générale n’emportait pas autorisation au profit de la SCI PAUL VERLAINE,

— que l’activité de restauration ambulante ne constituait pas une activité annexe ou connexe à l’activité industrielle au sens du règlement du lotissement,

— et que celle-ci gênait le stationnement et la circulation sur la voie desservant à la fois le lot de la SCI PAUL VERLAINE et celui de la SCI MALORIC.

Se prévalant d’un bail commercial conclu avec la SCI PAUL VERLAINE pour l’exploitation d’une activité de restauration ambulante sur l’emprise de son lot, la société L’ESQUICHE a formé tierce opposition à cette décision par assignations délivrées le 16 février 2024 à l’ensemble des parties susnommées.

Aux termes de conclusions conjointes et récapitulatives notifiées le 24 février 2025, les sociétés L’ESQUICHE et PAUL VERLAINE demandent à la cour :

— de débouter [Adresse 7] et la SCI MALORIC de l’ensemble de leurs prétentions,

— de suspendre l’exécution de l’arrêt rendu le 15 novembre 2023 en application de l’article 590 du code de procédure civile,

— de rétracter ladite décision en ce qu’elle a fait droit aux demandes de la SCI MALORIC et interdit toute activité de commerce ambulant sur l’emprise du lot appartenant à la SCI PAUL VERLAINE sous peine d’astreinte,

— et de condamner la SCI MALORIC aux dépens, ainsi qu’à verser à chacune d’entre elles une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir :

— qu’il ne pouvait être fait application du règlement du lotissement, alors que celui-ci était devenu caduc en application de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme,

— que le plan local d’urbanisme en vigueur ne prohibe pas l’exercice des activités de restauration ambulante dans la zone considérée,

— qu’il existe déjà un restaurant au sein du lotissement,

— et que l’activité ne génère aucune nuisance particulière.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 21 février 2025, la SCI MALORIC demande à la cour :

— de déclarer irrecevable la tierce opposition,

— de débouter la société L’ESQUICHE de ses demandes de suspension et de rétractation de l’arrêt rendu le 15 novembre 2023,

— de débouter la SCI PAUL VERLAINE de ses demandes,

— de condamner la société L’ESQUICHE à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— et de condamner in solidum les sociétés L’ESQUICHE et PAUL VERLAINE aux dépens, ainsi qu’au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que les dispositions du règlement du lotissement conservent leurs effets lorsqu’elles ont été contractualisées,

— qu’en tout état de cause, le stationnement à demeure d’une roulotte à usage de restauration ambulante est contraire au plan local d’urbanisme,

— et que l’activité génère effectivement des nuisances.

Par conclusions notifiées le 12 mars 2024, l’ASL [Adresse 5] demande à la cour :

— de débouter la société L’ESQUICHE de l’ensemble de ses prétentions,

— de confirmer le jugement rendu le 18 mai 2021 en ce qu’il a débouté la SCI PAUL VERLAINE de sa demande en dommages-intérêts,

— de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— de juger que les parkings de la SCI PAUL VERLAINE ne peuvent être loués à l’usage de commerce ambulant,

— de condamner celle-ci à rétablir leur destination initiale sous peine d’une astreinte de 3.000 euros par infraction constatée,

— et de condamner la société L’ESQUICHE aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que l’article L 442-9 du code de l’urbanisme frappe de caducité les seules règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, sans remettre en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis,

— et que l’activité exercée est source de réelles nuisances pour ces derniers.

L’ordonnance de clôture a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de la tierce opposition :

Suivant l’article 583 du code de procédure civile, est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée à la décision qu’elle attaque.

En l’espèce, la société L’ESQUICHE prétend venir aux droits de M. [X] [U] et de Madame [T] [M] en qualité de preneur à bail commercial d’un emplacement extérieur situé sur l’emprise du lot appartenant à la SCI PAUL VERLAINE, suivant contrat sous seing privé du 29 juin 2021 dépourvu de date certaine. Cependant, elle ne produit aucun élément propre à établir le transfert de ce bail à son profit, alors que la SCI PAUL VERLAINE avait conclu lors de la précédente instance qu’aucune activité commerciale n’était plus exercée sur les lieux.

Dans ces conditions, le tiers opposant, qui ne démontre pas qu’il avait la qualité de locataire à l’époque du prononcé de l’arrêt attaqué, ne justifie d’aucun intérêt légitime à agir, de sorte que son recours doit être déclaré irrecevable.

Sur l’effet dévolutif du recours :

Selon l’article 582 du code de procédure civile, la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer une décision au profit du tiers qui l’attaque. Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu’elle critique pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Les parties défenderesses, au rang desquelles figure la SCI PAUL VERLAINE bien qu’elle ait pris des conclusions conjointes avec la société L’ESQUICHE, ne sont pas recevables à présenter d’autres prétentions que celles tendant à faire écarter ou admettre celles du tiers opposant.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable la tierce opposition formée par la société L’ESQUICHE,

Déclare irrecevables les autres prétentions émises par les parties défenderesses,

Condamne la société L’ESQUICHE aux dépens, ainsi qu’à verser à la SCI MALORIC et à l’ASL [Adresse 6] une somme de 2.000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE