COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2025

N°2025/160

Rôle N° RG 21/03689 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHC5E

[N], [P], [R] [O]

[F], [S] [J]

C/

[T] [E]

S.C.I. [H]

S.C.P. [W] [Z]

[U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime PLANTARD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 19 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01866.

APPELANTS

Madame [N], [P], [R] [O]

née le 25 Août 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F], [S] [J]

né le 06 Mars 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés et assistés par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e David TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Maître [T] [E], Notaire

demeurant [Adresse 2]

S.C.P. [Y]-[U] Titulaire d’un office notarial prise en la personne de son représentant légal

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. [H]

demeurant [Adresse 3]

Non représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente,

et Madame Louise DE BECHILLON, conseiller rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 02 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 06 décembre 2010 par Me [T] [E], notaire à Aubagne alors membre de la SCP [D] à qui a succédé la SCP [Y]-[U], la SCI [H] a vendu à M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] une parcelle sur laquelle est édifié un bien à usage d’habitation sise lieudit « [Adresse 4] » sur la commune de Bras, cadastrée section C, sous le n° [Cadastre 1] au prix de 110 000 euros.

Exposant avoir appris postérieurement à la vente que le bien était dépourvu d’autorisations d’urbanisme, suivant acte d’huissier en date des 8 et 13 février 2017, M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] ont fait assigner la SCI [H], Me [T] [E] et la SCP [Y]-[U] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en rescision de la vente.

Par jugement en date du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

Déclaré M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] recevables en leurs demandes ;

Débouté M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

Rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] aux dépens et dit qu’ils pourraient être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a considéré en premier lieu qu’il était justifié de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière, écartant de ce fait la fin de non-recevoir soulevée.

Sur le fond, la juridiction après avoir relevé que les demandeurs sollicitaient la rescision de la vente tout en fondant leur demande sur les dispositions applicables aux vices du consentement et à l’erreur et en invoquant des man’uvres dolosives, a requalifié leur demande en demande en annulation de la vente fondée sur les dispositions applicables au dol.

Le tribunal a observé que les demandeurs se fondaient, pour démontrer l’absence d’autorisations d’urbanismes, sur un avis émis par la direction départementale de l’équipement le 28 novembre 1971 indiquant que la construction d’un abri de jardin ne pourrait pas servir d’habitation ni de jour ni de nuit. Il a pourtant considéré qu’il n’était pas établi que cet avis concernait la construction finalement édifiée, puisqu’il faisait référence à un abri de jardin ayant fait l’objet d’une décision de refus le 2 novembre 1971 et non à la demande présentée ensuite par l’ancien propriétaire.

Or, le tribunal a constaté que l’acte de vente mentionnait un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 et par ailleurs que le précédent acte de vente du 22 décembre 1986 indiquait qu’un cabanon était présent sur cette parcelle.

Toute dissimulation opérée par la SCI [H] a été écartée et par voie de conséquence, tout droit à indemnisation à l’encontre de l’officier ministériel.

Par déclaration en date du 11 mars 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, Mme [N] [O] et M. [F] [J] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 23 mars 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [N] [O] et M. [F] [J] demandent à la cour de :

— Réformer la décision entreprise,

— Prononcer la rescision de la vente intervenue le 06 décembre 2010 par devant Me [T] [E], entre la SCI [H], venderesse, et eux-mêmes, acquéreurs, ladite vente étant relative à un immeuble à BRAS, [Adresse 5] », section C n° [Cadastre 1] ;

— Condamner in solidum la SCI [H], Me [T] [E] et la SCP [Y]-[U], venant au droit de la SCP [D], à leur restituer le prix de cession dudit bien, soit la somme de 110.000 euros (cent dix mille euros), avec intérêts de droit à compter du jour de la vente, soit à compter du 06 décembre 2010 ainsi que celle de 5.599 euros au titre des droits de mutation ;

— Condamner in solidum la SCI [H], Me [T] [E] et la SCP [Y]-[U], venant au droit de la SCP [D], à leur payer :

— la somme de 74.612,06 euros qu’ils ont perdue du fait des aménagements et travaux qu’ils ont effectués dans les lieux objets de la vente,

— la somme de 100.000 euros, au titre du préjudice qui résulte nécessairement de la situation qui leur est imposée en la circonstance,

— Condamner in solidum la SCI [H], Me [T] [E] et la SCP [Y]-[U], venant au droit de la SCP [D], à leur payer la somme de 8.000 euros (huit mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

— Condamner in solidum la SCI [H], Me [T] [E] et la SCP [Y]-[U], venant au droit de la SCP [D], aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Les appelants exposent que la SCI [H], venderesse, a cédé un bien, présenté comme étant « à usage d’habitation », après avoir fait une déclaration, reportée à l’acte authentique de vente, aux termes de laquelle l’immeuble avait fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, alors qu’il ressort des démarches de M. [L], précédent propriétaire, qu’un arrêté de refus de permis de construire « un abri de jardin » est intervenu le 02 novembre 1971.

Ils ajoutent que suite à ce refus, une nouvelle demande d’autorisation de construire avait été présentée le 19 novembre 1971, en vue de la réalisation, non plus d’un abri de jardin, mais d’une « remise », le bien décrit ne présentant plus les mêmes caractéristiques que celui qui faisait l’objet de la première demande ; que l’autorisation alors délivrée, expressément ou tacitement, était exclusive de la réalisation d’un bien de dimension supérieure à celle mentionnée dans la dernière demande de permis de construire et surtout, à un usage d’habitation, qui était formellement exclu dans l’avis émis par la Préfecture.

Ils en déduisent que le précédent propriétaire a fait construire une maison d’habitation sans autorisation en lieu et place de la remise, ce dont le notaire ne les a pas informés lors de la vente.

Les consorts [V] estiment que rien ne s’oppose à ce que la restitution du prix de vente soit mise à la charge du notaire qui a commis une faute en procédant à la rédaction de cet acte dans ces termes, et ce lorsque la SCI [H] n’a plus aucune réalité économique lui permettant d’assurer une telle restitution.

Ils considèrent enfin qu’ils subissent un préjudice dû à la situation du bien en zone inondable et en raison des aménagements effectués sur le bien dont ils ne pourront retrouver la contrepartie financière.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 23 juin 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Me [T] [E] et la SCP [Y]-[U] demandent à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Dans l’hypothèse où le jugement serait réformé et que la Cour les condamnerait à indemniser le préjudice subi par M. [J] et Mme [O],

Condamner la Société Civile Immobilière [H] à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [J] et Mme [O] au paiement de la somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure cvile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Avocats, sur son affirmation de droit.

Les notaires intimés indiquent qu’il n’est pas établi par les appelants qu’un arrêté du maire est intervenu entre le 28 décembre 1971, date de l’avis du directeur départemental de l’équipement, et le 23 janvier 1972, date du délai limite d’instruction du dossier et à laquelle le permis était réputé tacitement accordé.

Ils ajoutent qu’il n’est pas davantage justifié de ce que le service d’urbanisme de la commune aurait informé les appelants que la maison acquise était dépourvue d’autorisation d’urbanisme ou encore que si la construction avait fait l’objet d’un changement de destination, il s’agirait alors d’une non-conformité à l’autorisation.

En tout état de cause, ils contestent tout trouble dans la jouissance paisible du bien, ceux-ci n’encourant plus aucune sanction civile, pénale ou fiscale.

Quant à la faute reprochée au notaire, ils indiquent que le vendeur avait déclaré que le bien avait fait l’objet d’un permis délivré avant le 1er juillet 1997, et que le notaire n’a aucune obligation de vérifier le permis initial avant la vente lorsque le bien est achevé depuis plus de 10 ans. Ils exposent par ailleurs que les acquéreurs ont été parfaitement informés de l’absence de raccordement à un réseau ou d’alimentation en eau ou en électricité, expliquant ainsi le prix auquel ils ont acquis le bien, et ajoutent qu’ils ont en outre été informés, comme mentionné à l’acte, que la construction se trouvait dans une zone non constructible, agricole et inondable.

Subsidiairement, les notaires rappellent que la restitution du prix ne peut constituer un préjudice indemnisable par le notaire, et ajoutent que celui-ci ne peut être tenu à condamnation que s’il est établi que le vendeur est insolvable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la demande de restitution des frais de vente, les intimés rappellent que ces frais sont restituables par l’administration fiscale, de sorte qu’ils ne peuvent y être condamnés.

Sur la demande de remboursement des frais entretiens et d’amélioration de l’immeuble, ils estiment qu’il n’est pas justifié de la nature des travaux entrepris, et considèrent que ces dépenses ne peuvent être indemnisées que par celui à qui la chose est restituée, qui seul en profite.

Quant à l’impossibilité de reconstruire en cas de destruction du bien, les intimés relèvent qu’un sinistre avait eu lieu précédemment pour lequel le vendeur avait été indemnisé et en tout état de cause, qu’aucun préjudice certain et actuel n’est démontré.

A titre subsidiaire, considérant que le vendeur est tenu d’une obligation de renseignements ou d’informations, ils demandent à être relevés et garantis par la SCI [H].

La SCI [H], à qui la déclaration d’appel a été valablement signifiée le 12 mai 2021, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande tendant à la rescision de la vente

Les appelants persistent à solliciter la rescision de la vente intervenue le 6 décembre 2010, fondant par ailleurs leur action sur les dispositions anciennes des articles 1110, 1134, 1135 et 1184 du code civil, en dépit de la requalification opérée par le premier juge au regard des moyens développés dans le corps de leurs écritures tendant en réalité à reprocher à la SCI [H] des man’uvres dolosives.

Il convient donc d’adopter la motivation du tribunal en ce qu’il a fait application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, pour redonner leur exacte qualification aux faits et leur appliquer l’article 1116 ancien du code civil en application duquel le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Pour démontrer le dol reproché à la société venderesse, tenant à avoir caché que le bien vendu avait été édifié sans autorisation d’urbanisme en dépit de la mention dans l’acte authentique indiquant que celui-ci a fait l’objet d’un « permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 », les appelants invoquent le refus opposé le 2 novembre 1971 à la demande d’autorisation de construire un abri de jardin par le précédent propriétaire qu’une nouvelle demande de permis de construire une remise a été déposée par M. [L] le 26 novembre 1971, ayant reçu un avis favorable du maire le 30 novembre 1971.

Postérieurement à cet avis, le directeur départemental de l’équipement a adressé au maire son avis sur la demande de « construction d’un abri de jardin » transmise par M. [L], pour laquelle il a émis un avis favorable, précisant que « cette construction ne pourra servir à l’habitation ni de jour, ni de nuit ».

Le 10 janvier 1972, le maire de la commune a accordé le permis de construire pour cet abri de jardin en retenant les conditions émises par le directeur de l’équipement.

Ces pièces établissent ainsi les limites apportées par l’autorité administrative à l’édification d’un immeuble sur le terrain vendu par M. [L] à la SCI [H], au cours des années 1971 et 1972.

Pour autant, les plans produits au soutien de cette dernière demande de permis de construire ne permettent pas de vérifier la concordance entre l’abri de jardin construit et la « petite maison d’habitation composée d’un séjour avec coin cuisine, une salle d’eau avec WC et une chambre » objet de la vente litigieuse.

En effet, l’absence de données communiquées aux débats relatives à la construction vendue ne permet pas d’affirmer que celle-ci a été édifiée en contrariété avec la décision de l’autorité administrative.

Il est ainsi indiqué à l’acte que l’immeuble a fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 et il apparaît par ailleurs que l’acte de vente précédent, intervenu le 22 décembre 1986, mentionne la présence d’un cabanon sur la parcelle vendue.

Il apparaît donc qu’aucune décision de refus, implicite ou explicite, de permis de construire, n’a été rendue entre le 10 janvier 1972 et le 6 décembre 2010, date de l’acte de vente objet du présent litige.

En outre, il n’est produit aucune pièce aux débats émanant de l’autorité administrative contestant la régularité de la construction de l’immeuble acquis par les consorts [V].

Aucune man’uvre frauduleuse ne peut donc être reprochée à la SCI [H] relative à une absence d’autorisation d’urbanisme.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [V] de leur demande formée à l’encontre de la SCI [H].

Sur l’engagement de la responsabilité civile professionnelle du notaire

L’engagement de la responsabilité civile professionnelle du notaire, basée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, suppose, conformément à cet article, la démonstration d’une faute commise par le professionnel ayant directement causé un préjudice à celui qui l’invoque.

Il est reproché au notaire ayant dressé l’acte authentique de vente de ne pas avoir informé les acquéreurs de ce que le bien était dépourvu d’autorisation administrative. Or, il a été jugé plus avant que tel n’était pas le cas.

Ce manquement développé à l’encontre du notaire ne peut donc prospérer.

Les intimés relèvent en outre justement que le bien vendu ayant été édifié depuis plus de dix années, le notaire n’était pas tenu de solliciter le permis de construire obtenu, étant rappelé qu’il ne lui est imposé de rechercher les actes d’origine qu’en présence d’une contradiction ou d’une mention qui serait de nature à évoquer une irrégularité, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. En effet, un certificat d’urbanisme a été délivré par la mairie de [Localité 4] le 12 octobre 2010 en vue de la vente, et un extrait du plan cadastral de la commune a été produit par celle-ci, contenant mention de la construction vendue, sans que cette transaction ne suscite de réaction de la part de l’autorité administrative.

Le notaire a par ailleurs valablement avisé les acquéreurs que le bien acquis se trouvait en zone inondable, ce qui ne justifiait pas davantage de douter de l’existence d’un permis de construire.

Il ne peut donc être reproché au notaire un manquement dans l’exercice de sa mission, de sorte que le jugement sera également confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à Me [T] [E] et à la SCP [Y]-[U] ensemble en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] in solidum aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] in solidum à régler à Me [T] [E] et à la SCP [Y]-[U] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [F] [J] et Mme [N] [C] veuve [O] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président