COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2025

N°2025/29

Rôle N° RG 23/15369 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJBJ

[W] [C]

C/

S.C.I. SCI FREJINI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle CALDERARI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 23 Octobre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23-000468.

APPELANT

Monsieur [W] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008188 du 07/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

né le 27 Novembre 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle CALDERARI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

S.C.I. FREJINI, demeurant [Adresse 2]

défaillante

Assignée à étude le 04/01/2024

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 09 octobre 2020, prenant effet à cette date, la SCI FREJINI a donné à bail non-meublé d’habitation pour une durée de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction à Monsieur [C], un appartement de deux pièces d’une superficie de 37,22 m², situé [Adresse 1] à FREJUS (83), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 610 euros outre une provision sur les charges locatives de 15 euros.

Ce contrat de bail régularisé entre les parties contenait deux annexes prévoyant que la bailleresse donne droit au locataire de procéder à la réalisation des travaux consistant notamment à l’installation d’une VMC, à la remise aux normes électriques de la cuisine du logement, au traitement et à la réfection des murs et plafonds, au montage de cloisons hydrofuges pour séparation entre la chambre et la salle de bains, à l’installation d’un dressing, d’une penderie dans la salle de bains, d’une cabine de douce et de trois radiateurs, en contrepartie, d’une exonération de plusieurs mois de loyers.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 octobre 2021, la SCI FREJINI signifiait à son locataire un commandement d’avoir à payer la somme de 8.697,90 euros au titre de la dette locative pour la période de décembre 2020 à mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2023, la SCI FREJINI assignait Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus aux fins de voir :

— A titre principal

*prononcer la résolution du contrat de bail signé par les parties le 9 octobre 2020.

*ordonner l’expulsion de Monsieur [C] et de tout occupant de son chef des lieux loués sans délai au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

*condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 16. 822,90 € au titre de l’arriéré de loyers et charges du pour la période de novembre 2020 à avril 2023 à parfaire au jour de la décision à intervenir.

À titre subsidiaire.

*prononcer la nullité du contrat de bail querellé.

*ordonner l’expulsion de Monsieur [C] ou de tout occupant de son chef de lieux loués sans délai au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

En tout état de cause.

*condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 10 octobre 2023.

La SCI FREJINI demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance modifiant sa demande à titre principal en sollicitant désormais le prononcé de la résiliation et non de la résolution du bail d’habitation.

Par ailleurs elle actualisait sa créance à la somme de 21.197,90 euros arrêtée au 5 octobre 2023.

Monsieur [C] n’était ni présent, ni représenté.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 23 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré recevable l’action de la SCI FREJINI ;

*prononcé la résiliation du contrat de location conclu par les parties le 09 octobre 2020 ;

*dit qu’à compter du prononcé de la présente décision, Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (83) ;

*ordonné la libération immédiate des lieux querellés par le défendeur et tous occupants de son chef, sous astreinte journalière provisoire de 200 euros commençant à courir à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de deux mois, délai à l’issu duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée ;

*dit qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [C] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion des locaux litigieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire ;

*s’est réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte prononcée ;

*condamné Monsieur [C] à verser à la SCI FREJINI la somme de 21.197,90 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 octobre 2023 ;

*condamné Monsieur [C] à verser à la SCI FREJINI la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*débouté la demanderesse pour le surplus de ses prétentions ;

*condamné Monsieur [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 28 mars 2022.

Par déclaration au greffe en date du 13 décembre 2023, Monsieur [C] relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare recevable l’action de la SCI FREJINI ;

— prononce la résiliation du contrat de location conclu par les parties le 09 octobre 2020 ;

— qu’à compter du prononcé de la présente décision, Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (83) ;

— ordonne la libération immédiate des lieux querellés par le défendeur et tous occupants de son chef, sous astreinte journalière provisoire de 200 euros commençant à courir à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de deux mois, délai à l’issu duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée ;

— qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [C] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion des locaux litigieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire ;

— condamne Monsieur [C] à verser à la SCI FREJINI la somme de 21.197,90 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 octobre 2023 ;

— condamne Monsieur [C] à verser à la SCI FREJINI la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Monsieur [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 28 mars 2022.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [C] demande à la cour de :

*dire son appel recevable et bien fondé, et en conséquence, statuant à nouveau :

*lui donner acte de ce qu’il abandonne son premier chef de demande ;

*juger que le contrat de bail et ses annexes sont entachés de nullité pour défaut de délivrance d’un logement aux normes de confort et d’habitabilité ;

En conséquence, :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du contrat de location conclu par les parties le 09 octobre 2020 pour non paiement des loyers ;

— dit qu’à compter du prononcé de la présente décision, Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (83) ;

— ordonné la libération immédiate des lieux querellés par le défendeur et tous occupants de son chef, sous astreinte journalière provisoire de 200 euros commençant à courir à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une durée de deux mois, délai à l’issu duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [C] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion des locaux litigieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire ;

*juger que Monsieur [C] devra quitter les lieux à l’issue de l’arrêt rendu

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [C] à verser à la SCI FREJINI la somme de 21.197,90 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 octobre 2023 ;

— condamné Monsieur [C] à verser à la SCI FREJINI la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

A titre infiniment subsidiaire

*juger que le montant des loyers dus par Monsieur [C] ne saurait être supérieur à 15.447,90 euros

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [C] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 28 mars 2023

A titre incident, :

*condamner la SCI FREJINI à payer à Monsieur [C] la somme de 15.000 euros pour trouble de jouissance ;

*condamner la SCI FREJINI à payer à Monsieur [C] la somme de 5.000 euros pour préjudice moral ;

*condamner la SCI FREJINI aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [C] fait valoir qu’il s’est acquitté du loyer du mois d’octobre 2020, d’une partie du loyer du mois de novembre 2020 et des mois de juin 2021, soit 650 euros, et juillet 2021, soit 625 euros, comme cela ressort de ses relevés bancaires, ce que la SCI FREJINI s’est gardée de mentionner au tribunal.

Il expose qu’il n’a pas été en mesure d’effectuer les travaux compte tenu de leur ampleur et de l’imprécision des annexes 1 et 2, certains de ces travaux incombant nécessairement à la bailleresse et ne pouvant dés lors faire l’objet d’une clause de travaux puisqu’ils concernaient les normes de confort et d’habitabilité du logement et les normes de décence.

Il précise cependant qu’il avait commencé les travaux en procédant à l’injection de polyuréthane, à l’installation d’un chauffe-eau et d’une VMC pour la somme de 4.475 euros.

Enfin il soutient que le logement était totalement insalubre, que sa santé était en danger, soulignant qu’une ordonnance de référé rendue le 04 avril 2023 avait bien pris acte de l’ampleur de la situation et avait débouté la SCI FREJINI de l’ensemble de ses demandes.

******

Monsieur [C] a signifié à la SCI FREJINI suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024 la déclaration d’appel.

Monsieur [C] a signifié à la SCI FREJINI suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024 les conclusions et pièces.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2024 et mise en délibéré au 23 janvier 2025.

La SCI FREJINI n’a pas constitué avocat.

******

La SCI FREJINI n’ayant pas constitué avocat, cette dernière est réputée s’approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile.

1°) Sur la nullité du contrat de bail

Attendu que l’article 1104 du code civil énonce que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public ».

Attendu qu’il est acquis au débat que le 09 octobre 2020, la SCI FREJINI a donné à bail non-meublé d’habitation pour une durée de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction à Monsieur [C], un appartement sis à FREJUS (83), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 610 euros outre une provision sur les charges locatives de 15 euros.

Que le bail contenait deux annexes.

Que selon la première annexe, les parties ont convenu que le locataire devait prendre à sa charge l’ensemble des travaux listés en annexe 2 soit :

— l’installation d’une VMC simple flux auto régulée avec ligne 10 A au tableau électrique.

— remise aux normes électriques et installation de meuble dans la cuisine.

— traitement des murs.

— reprise des peintures des murs et plafonds selon devis.

— montage de cloisons hydrofuges pour séparer la chambre de la salle de bains.

— porte de séparation à galandage.

— installation d’un dressing dans la chambre et d’une penderie dans la salle de bains.

— changement meuble et évier dans la salle de bains.

— installation d’une cabine de douche et trois radiateurs.

Que la SCI FREJINI avait fait valoir devant le premier juge que d’un commun accord avec Monsieur [C] , elle avait procédé à une exonération de plusieurs mois de loyer en contrepartie des travaux à réaliser.

Attendu que Monsieur [C] reconnait avoir réglé le loyer du mois d’octobre 2020, une partie du loyer de novembre 2020, le loyer des mois de juin 2021 et juillet 2021 et ne pas avoir réalisé les travaux listés à l’annexe 2.

Qu’il précise qu’il n’a pu en effet réaliser ses engagements relatifs à la réalisation des travaux dans la mesure où lorsqu’il a commencé ces derniers, il s’est aperçu de leur ampleur qui était bien plus importante que ce qui était apparent.

Qu’il fait notamment valoir que l’entreprise CRA PACA a diagnostiqué un phénomène de remontées capillaires et que dès lors il appartenait au bailleur de faire connaître la difficulté au syndic car ces problèmes pouvaient provenir des parties communes, ce qu’il s’est abstenu de faire.

Que s’agissant de l’installation électrique de la cuisine , il indique qu’il appartenait à la SCI FREJINI de la mettre aux normes avant qu’il puisse intervenir, ajoutant qu’il n’avait pas pu poser la VMC qu’il avait acquis en raison des difficultés rencontrées.

Qu’il précise avoir procédé à l’acquisition et à l’installation d’un chauffe-eau pour une valeur de 950 €.

Qu’il souligne que l’ordonnance de référé rendue le 4 avril 2023 par le juge des référés du tribunal de proximité de Fréjus avait bien pris acte de l’ampleur de la situation et avait mentionné que la clause de travaux insérée au contrat de bail était sérieusement contestable de sorte qu’elle encourait la nullité.

Qu’il soutient dés lors qu’il y a lieu de considérer que les annexes 1 et 2 sont entachées de nullité et par conséquent de constater la nullité du contrat de bail.

Attendu qu’il résulte du devis établi par l’entreprise CRA PACA en date du 28 novembre 2022 qu’il était nécessaire d’installer une barrière étanche sur le mur périphérique et intérieur de l’appartement loué en raison des remontées capillaires, ces travaux s’élevant à la somme de 6.235,90 €.

Que la présence de cette humidité avait par ailleurs été constatée par commissaire de justice dès le 22 octobre 2021 puisque ce dernier indiquait que Monsieur [C] avait débuté le traitement de l’humidité présente dans le logement au pied du mur dans le séjour, sur le mur côté cuisine et sur le bas de la cloison à droite de la porte d’accès à la chambre.

Qu’il résulte de ces éléments que le bien donné à bail était affecté d’infiltration.

Que si Monsieur [C] ne démontre pas que l’ensemble du logement était inhabitable, il n’en demeure pas moins que la SCI FREJINI ne prouve pas, tenant ces éléments déjà relevés dans l’ordonnance de référé du 4 avril 2023, avoir délivré à son locataire un logement décent et conforme aux normes de confort et d’habitabilité.

Que l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

1.il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements. »

Qu’enfin il convient de constater que la clause de travaux annexée au contrat de bail est particulièrement imprécise puisqu’elle n’a pas prévu les modalités de leur imputation sur le loyer, la durée de cette imputation et en cas de départ anticipé du locataire les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses affectées.

Attendu que si le contrat est la loi des parties , il doit respecter un certain équilibre.

Qu’ainsi il appartient aux rédacteurs de contrat d’éviter les clauses qui créent un déséquilibre significatif entre les parties.

Qu’en l’état en donnant à bail un logement ne répondant pas aux critères de décence, en mettant à la charge du locataire des travaux incombant au bailleur, en ne déterminant pas la durée pendant laquelle ce dernier sera exonéré du paiement du loyer et en ne précisant pas , en cas de départ anticipé du locataire les modalités de son dédommagement, il convient de constater qu’il existe un déséquilibre des prestations contractuelles.

Qu’il convient par conséquent de constater la nullité des annexes 1 et 2 et par conséquent la nullité du bail liant les parties.

Qu’il y a lieu dés lors d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et d’enjoindre à Monsieur [C] de quitter le logement litigieux.

2°) Sur les demandes de dommages et intérêts

Attendu que Monsieur [C] demande à la cour de condamner l’intimée à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et 5.000 euros pour préjudice moral.

Qu’il fait valoir que ces dommages et intérêts sont justifiés en l’absence de volonté des propriétaires de réaliser les travaux et par le fait qu’il a été victime ainsi que sa famille, lorsqu’il recevait ses deux filles, à vivre dans un logement indécent et insalubre.

Qu’il convient de relever que ce dernier ne produit aux débats aucun élément indiquant qu’il aurait mis en demeure la SCI FREJINI d’effectuer des travaux.

Qu’il ne rapporte pas plus la preuve qu’il recevait ses enfants à cet endroit.

Qu’il convient par conséquent de le débouter de ses demandes.

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de condamner la SCI FREJINI aux entiers dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire du 23 octobre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus déféré en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU,

CONSTATE la nullité du bail liant les parties,

ENJOINT à Monsieur [C] de quitter le logement litigieux,

DÉBOUTE Monsieur [C] de ses demandes en dommages et intérêts,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI FREJINI aux entiers dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,