15/09/2025

ARRÊT N° 444/2025

N° RG 24/03512 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QSAQ

SG/KM

Décision déférée du 04 Octobre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 24/00013)

POTASZKIN

[F] [B]

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ARIEGE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [F] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuelle LION, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-17284 du 29/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’ARIEGE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2021, l’Office public de l’habitat de l’Ariège (OPHA) a donné en location à Mme [F] [B] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 8] pour un loyer mensuel actualisé de 560 euros charges comprises.

Par acte du 9 février 2023, l’OPHA a fait délivrer à Mme [F] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 669,17 euros en principal.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Ariège (CCAPEX) a été avisée suivant notification électronique du 17 février 2023.

Par acte du 20 décembre 2023, l’OPHA a fait assigner en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire du 4 octobre 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ayant pris effet le 1er juin 2021, entre l’Office public de l’habitat de l’Ariège et Mme [F] [B] portant sur un logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 10 avril 2023,

— dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du contrat de bail susvisé, la demande étant sans objet,

— ordonné en tant que de besoin, et faute du départ volontaire de Mme [F] [B] du logement situé [Adresse 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 112-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux devant être remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent, à défaut laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti, à défaut encore, mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution,

— condamné Mme [F] [B] à payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle de 560 euros, outre la régularisation des charges pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à leur libération totale et restitution des clés, révisable chaque année, dans les conditions prévues au contrat résilié et à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamné à titre de provision Mme [F] [B] à payer à l’Office public de l’habitat de l’Ariège la somme de 893,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024,

— condamné Mme [F] [B] aux dépens qui comprennent le commandement de payer, les frais de notification à la CCAPEX et à la préfecture, les frais d’assignation et le coût des actes obligatoires pour l’exécution à intervenir, qui seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle,

— condamné Mme [F] [B] à payer à l’Office public de l’habitat de l’Ariège la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [F] [B] de toutes ses demandes,

— rappelé que la présente ordonnance est de droit assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 23 octobre 2024, Mme [F] [B] a relevé appel de la décision en précisant que son appel tendait à l’annulation de l’ordonnance de référé contradictoire du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Foix du 04 octobre 2024.

Suivant ordonnance rectificative du 28 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix a :

— constaté que la décision en date du 04 octobre 2024, enregistrée au répertoire général des affaires en cours de la juridiction sous le n°24/0013 et ayant pour numéro de minute 28/2024 est entachée d’une erreur matérielle,

— rectifié cette décision en ce que l’adresse du logement de Mme [F] [B] est non pas '[Adresse 6]', mais '[Adresse 5]'.

Par courrier officiel de son conseil en date du 31 mars 2025, Mme [B] a informé l’OPHA du fait qu’ayant trouvé une solution de relogement, elle pourrait assez rapidement donner congé et souligné que l’engagement d’une procédure d’expulsion par le bailleur aurait pour seul effet de majorer inutilement les frais.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [F] [B] dans ses dernières conclusions en date du 7 avril 2025, demande à la cour au visa des articles 455, 458, 542, 954, 562 et suivants, 915-2 et 700 du code de procédure civile, les articles 1719, 1231-5, 1347, 1343-5, 1289 du code civil, l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’article L. 351-9 du code de la construction et de l’habitation et les articles L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— annuler l’ordonnance de référé contradictoire rendue par le juge du contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Foix du 4 octobre 2024, pour défaut de motivation,

et par dévolution, statuant à nouveau,

in limine litis et à titre principal,

— ordonner la nullité du commandement de payer délivré par l’Office public de l’habitat de l’Ariège le 9 février 2023,

— débouter l’Office public de l’habitat de l’Ariège de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

— condamner l’Office public de l’habitat de l’Ariège au paiement à Mme [F] [B] de la somme de 1 036,00 euros sur le fondement du demier alinéa de l’article 700 du code de procédure civile et du second alinéa de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Emmanuelle Lion sur son affirmation de droit,

à titre subsidiaire, et au fond,

— ordonner que la mauvaise foi de l’Office public de l’habitat de l’Ariège lors de la délivrance du commandement de payer à Mme [F] [B] le 9 février 2023 caractérise une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— octroyer à Mme [F] [B] des délais de paiement sur 36 mois afin d’apurer la dette dont elle resterait redevable envers l’Office public de l’habitat de l’Ariège, selon tel échéancier qu’il plaira,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail,

à titre infiniment subsidiaire,

— octroyer à Mme [F] [B] et à tout occupant de son chef un délai de 12 mois pour la libération effective des lieux,

— appliquer une décote de 30 % sur le montant de l’indemnité d’occupation calculée en fonction de la valeur locative du bien loué, soit 381,37 euros,

— en conséquence, fixer l’indenmité d’occupation à la somme mensuelle de 305,09 euros,

— ordonner en conséquence que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens de l’instance, pour éviter d’obérer définitivement la situation particulièrement précaire de Mme [F] [B].

L’Office public de l’habitat de l’Ariège dans ses dernières conclusions en date du 15 avril 2025, demande à la cour au visa de l’article 564 du code de procédure civile, la loi du 6 juillet 1989, l’article 1728 du code civil, les articles L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 4 octobre 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Foix en toutes ses dispositions,

— juger que l’ordonnance dont appel est suffisamment motivée,

— déclarer irrecevable la demande de Mme [F] [B] tendant à voir annuler le commandement de payer,

— déclarer irrecevable la demande de délai pour quitter les lieux, formulée par Mme [F] [B],

— débouter Mme [F] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

y ajoutant,

— condamner Mme [F] [B] à verser la somme de 2 500 euros à l’OPH de l’Ariège au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] [B] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour poursuivre l’annulation de la décision dont appel, Mme [B] soutient que la motivation du premier juge est insuffisante et équivaut à une absence de motif en ce que ni les prétentions ni les moyens qu’elle invoquait n’ont été sérieusement et équitablement examinés et que le contrat de bail litigieux ainsi que les éléments constitutifs de la dette locative selon l’OPHA n’ont pas été vérifiés.

À cette fin, l’appelante fait valoir que :

— il a été retenu que le bail liant les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement, alors que les articles 4 et 5 dudit bail ne contiennent aucune clause résolutoire et que la façon dont est stipulé l’article 9, qui envisage la résiliation du bail, présente un caractère illicite et une 'validité plus que douteuse',

— les motifs relatifs à la diminution de la dette locative laissent entendre qu’elle n’est pas due au fait de la locataire qui n’aurait pas respecté le plan d’apurement qui serait devenu caduque, alors que le décompte locatif produit par la société bailleresse fait apparaître les paiements qu’elle a effectués dès le mois de mars 2023, qu’un courrier adressé par l’OPHA à la CAF le 13 mars 2024 soulignant la reprise du paiement des loyers par la locataire a permis le rétablissement du droit à l’APL et que les divers décomptes produits par le bailleur datés des 03 février 2023, 09 février 2023 et 11 décembre 2023 présentent de nombreuses incohérences.

Pour conclure à la confirmation de l’ordonnance déférée, l’OPHA indique que le bail signé et paraphé par la locataire contient en page 2 une clause résolutoire et que Mme [B] invoque l’article 9 du bail en vue de semer le trouble dans l’esprit de la cour. Il en conclut que le premier juge a à bon droit constaté la résiliation du bail au motif de l’existence d’une clause résolutoire prévue au bail.

L’intimé fait valoir que le premier juge a pris en compte l’ensemble des éléments du dossier, qu’il a parfaitement relevé et analysé ceux relatifs à l’arriéré de loyers à la date du commandement de payer et postérieurement à l’écoulement du délai de deux mois suivant sa délivrance, ainsi que les conséquences du non-respect par Mme [B] du plan d’apurement convenu en février 2024, en l’absence de versement à compter du 08 juillet 2024.

Sur ce,

Selon l’article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif.

Il est constant qu’une insuffisance de motivation, qui équivaut à une absence de motivation, est de nature à entraîner la nullité de la décision considérée. Tel n’est pas le cas d’une décision dont la motivation, même succincte et issue d’une trame pré-établie, permet de vérifier que le premier juge s’est approprié les faits de l’espèce en répondant aux moyens soulevés par les parties et en analysant les pièces qui lui étaient soumises.

En l’espèce, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu entre les parties, le premier juge a relevé que le bail contenait une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit.

L’article 4 du bail, signé et paraphé de Mme [B] est libellé comme suit en son d) deuxième tiret : 'en cas de non paiement, à leur échéance, du loyer ou des charges régulièrement appelées et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera résilié de plein droit purement et simplement. L’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par simple ordonnance du Juge des référés du Tribunal d’Instance dont dépend l’OPH auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle'.

Contrairement aux affirmations de l’appelante, le bail contient de façon non équivoque une clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement du loyer ou des charges conforme à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail. À lui seul, le fait que le premier juge n’ait pas précisé l’article du bail dans lequel était inséré ladite clause n’équivaut pas à une absence ni même à une insuffisance de motivation dès lors que les motifs retenus attestent de ce qu’il a été vérifié l’existence de la clause résolutoire dans le bail.

Il est dès lors indifférent que l’article 9 du bail intitulé 'Résiliation’ ne vise pas expressément une hypothèse de résiliation pour défaut de paiement des loyers.

Le commandement de payer du 09 février 2023 visait une somme en principal de 669,17 euros dont l’appelante n’a jamais démontré ni même prétendu qu’elle aurait été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de l’acte. Cette somme se retrouve au décompte locatif à la date du 25 janvier 2023, soit au titre du mois immédiatement antérieur à la délivrance du commandement.

Pour juger que les causes de ce commandement n’avaient pas été soldées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et que le plan d’apurement conventionnel convenu entre les parties le 29 février 2024 était caduque, le premier juge a analysé les décomptes produits par le bailleur au stade du commandement puis de l’assignation, le plan d’apurement et un décompte postérieur à sa conclusion, en prenant en considération tant les paiements effectués par la CAF notamment au titre des APL et d’un rappel de ces allocations, que ceux effectués au titre du FUH (Fonds Unique de l’Habitat), que ceux opérés par Mme [B]. Le premier juge a déduit de ces éléments que l’arriéré locatif a été en grande partie résorbé principalement du fait du versement des APL et au titre du FUH 'maintien dans les lieux’ et a relevé que la locataire n’a pas respecté le plan d’apurement, notamment en s’abstenant de payer le loyer du mois d’août 2024.

Le montant du loyer de 473,33 euros visé au commandement correspond au loyer initial du bail, tandis que celui de 537,96 euros mentionné au courrier du 03 février 2023 destiné à la saisine par le bailleur de la CDAPL correspond au loyer révisé, supportant une erreur matérielle de 10 euros puisqu’il ressort du décompte locatif que le montant du loyer était à cette date de 527,96 euros, ce qui a été sans incidence sur les droits de Mme [B], qui a bénéficié d’allocations logement à la même période. L’arriéré de 547,07 euros mentionné dans ce courrier se retrouve sur le décompte en date du 25 décembre 2022 et n’est pas en contradiction avec celui mentionné au commandement de payer, arrêté au 25 janvier 2023, après imputation des mouvements créditeurs et débiteurs postérieurs au 25 décembre 2022.

Dans le décompte du 11 décembre 2023, les différentes sommes qualifiées 'd’incohérences’ par l’appelante dans ses écritures d’appel ne sont que la résultante des mouvements normaux du décompte locatif en fonction de l’imputation des loyers et charges au titre des mois d’octobre et novembre 2023. Il est encore à tort soutenu par Mme [B] que ces sommes sont incohérentes avec l’avis d’échéance d’octobre 2023, qui distingue l’arriéré avant quittancement du mois considéré et la somme totale due après imputation du loyer et charges pour ce mois.

Le plan d’apurement conclu le 29 février 2024 portait sur la somme de 3 516,81 euros telle qu’elle se retrouve en date du 25 février 2024 sur le décompte locatif du 06 septembre 2024. Ce plan prévoyait un apurement sur 36 mois sur la base de 35 mensualités de 100 euros et une mensualité de 16,81 euros, en sus du loyer et comportait expressément la mention selon laquelle il deviendrait caduque en cas de manquement au règlement du loyer courant.

La CAF a versé une somme de 2 500,15 euros le 25 mars 2024, puis une autre de 1 016,66 euros le 25 avril 2024 au titre du FUH 'Maintien dans les lieux'. Les paiements que Mme [B] indique avoir effectués ont été pris en considération dans le décompte et listés par le premier juge.

Il n’est pas allégué par l’appelante que des paiements supplémentaires ou différents par rapport à ceux pris en considération par le premier juge, y compris durant l’année 2024 seraient intervenus, soit du fait de la CAF ou d’un autre organisme de protection du logement, soit du fait de Mme [B].

Il en résulte que le premier juge qui n’était pas tenu de faire dans les motifs de son jugement une appréciation ligne par ligne du décompte locatif a procédé à une analyse des éléments qui lui étaient soumis dans le cadre d’une motivation qui n’encourt aucun grief d’inexistence ou d’insuffisance.

Mme [B] ne se prévaut ainsi pas utilement d’une nullité de la décision dont appel.

Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Il découle de ces dispositions que l’effet dévolutif n’opère pour le tout qu’en vue de l’annulation du jugement, sans que la partie appelante qui n’a pas manifesté, dans sa déclaration d’appel, son intention de voir réformer la décision entreprise à titre subsidiaire, puisse se prévaloir d’un effet dévolutif à cette dernière fin.

En l’espèce, dans sa déclaration d’appel, Mme [B] a précisé que son appel tendait à l’annulation de l’ordonnance du 04 octobre 2024, sans mentionner qu’elle entendait également en solliciter la réformation ni viser aucun chef de dispositif. Elle ne saurait dès lors utilement indiquer dans ses écritures aux fins d’annulation que 'dans l’hypothèse d’une appréciation contraire de la cour, l’effet dévolutif de l’appel interjeté par Madame [B] à l’encontre de l’ordonnance déférée invite la Cour de céans à juger de toute l’affaire'.

La cour, qui ne fait pas droit à la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise ne peut en conséquence que la confirmer conformément à la demande de l’Office Public de l’Habitat de l’Ariège.

Mme [B], qui perd le procès en appel en supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à l’Office Public de l’Habitat de l’Ariège la charge des frais qu’il a exposés pour sa défense et il y a lieu de condamner Mme [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 04 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix statuant en référé en toutes ses dispositions,

— Condamne Mme [F] [B] aux dépens d’appel,

— Condamne Mme [F] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Ariège la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET