COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 278

N° RG 23/10112

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLWTG

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

[Adresse 3]

C/

[E] [U]

S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-Christine MOUCHAN

M^e Marianne FOUR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 19 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04581.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5]

représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [H] [D] prise en la personne de Maître [I] [Z], mandataire judiciaire, désignée par ordonnance du 19 avril 2024

représentée par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [E] [U]

né le 10 Décembre 1959 à [Localité 4] (SERBIE), demeurant [Adresse 2]

représenté et plaidant par M^e Marianne FOUR, membre de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

S.A. AXA FRANCE IARD

dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège (prise en sa qualité d’assureur multirisque immeuble du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [E] [U] est propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 5] (06).

Ses parents avaient acquis ledit appartement le 28 juillet 1978, dont ils avaient fait donation à leurs deux enfants, en se réservant l’usufruit au terme d’un acte reçu le 22 janvier 2004.

M. [E] [U] a hérité de ses droits sur ledit bien de sa s’ur selon acte du 07 février 2018.

M. et Mme [U] avaient constaté autrefois l’apparition de traces d’infiltrations sur le plafond et les murs du salon de leur appartement au cours de l’année 2010, constatées par commissaire de justice dans un procès-verbal dressé le 10 mars 2014.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] a pris l’initiative de saisir le juge des référés aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, désignation obtenue par ordonnance du 11 mai 2012.

L’expert judiciaire désigné en référé a établi son rapport le 30 mars 2018 contenant des éléments relatifs aux désordres survenus dans l’appartement de M. [U].

Par actes de commissaire de justice du 26 novembre 2020, M. [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, aux fins d’obtenir l’exécution des travaux de reprise sous astreinte ainsi que l’indemnisation des préjudices consécutifs aux infiltrations.

Les travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse sus-jacente au lot de M. [U] et la réfection du plancher haut de l’appartement de ce dernier ont été votés par les assemblées générales des copropriétaires des 24 mai 2017 et 16 juillet 2018, et ont été exécutés.

M. [U] a fait procéder à la réfection de reprise des pièces de tout l’appartement en 2020.

Par jugement contradictoire rendu le 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] responsable des dommages causés au lot privatif de M. [U] par la défaillance de l’étanchéité de la toiture-terrasse et par les travaux de confortement du plancher, partie commune, qu’elle a rendu nécessaire, sans préjudice de toute action récursoire ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [U] les sommes suivantes en indemnisation de son préjudice :

79.484,90 euros en réparation du préjudice matériel,

42.750 euros en réparation du préjudice de jouissance,

déclaré M. [U] recevable à agir pour obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par ses parents, constitutive d’une créance successorale née et entrée dans leur patrimoine avant leur décès ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [U] la somme 34.200 euros en indemnisation du préjudice de jouissance de M. et Mme [N] [U] ;

rappelé que l’indemnité allouée à hauteur de 34.200 euros entrant dans la succession de M. et Mme [N] [U] a vocation à être partagée entre leurs ayants droit en proportion de leur part successorale respective ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [U] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

débouté M. [U] du surplus de ses demandes d’indemnisation ;

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d’huissier des 22 juillet 2014 et 17 septembre 2019.

Le premier juge a relevé, s’appuyant sur les conclusions de l’expert, que les désordres constatés ont plusieurs origines, résultent d’une malfaçon dans la mise en 'uvre de l’étanchéité par l’entreprise 06 ETANCHE SERVICES sur les terrasses mais aussi de la vétusté des immeubles, de l’état des chéneaux qui se mettent en charge lors de fortes intempéries et de l’insuffisance des descentes d’eaux pluviales provoquant l’inondation des façades et des appartements.

Il a considéré que la faute du syndicat n’étant pas une condition de sa responsabilité qui est une responsabilité objective, il ne peut s’en exonérer par la preuve d’une absence de faute ou en démontrant que le vice affectant les travaux ne sont pas de son fait et qu’il n’a jamais failli.

Il a ainsi retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages survenus dans le lot privatif de M. [U] ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble, partie commune, et l’a contraint à indemniser le demandeur.

Suivant déclaration en date du 27 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] responsable des dommages causés au lot privatif de M. [U] par la défaillance de l’étanchéité de la toiture-terrasse et par les travaux de confortement du plancher, partie commune, qu’elle a rendu nécessaire, sans préjudice de toute action récursoire ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [U] les sommes suivantes en indemnisation de son préjudice :

79.484,90 euros en réparation du préjudice matériel,

42.750 euros en réparation du préjudice de jouissance,

déclaré M. [U] recevable à agir pour obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par ses parents, constitutive d’une créance successorale née et entrée dans leur patrimoine avant leur décès ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [U] la somme 34.200 euros en indemnisation du préjudice de jouissance de M. et Mme [N] [U] ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [U] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d’huissier des 22 juillet 2014 et 17 septembre 2019.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] demande à la cour de réformer la décision entreprise sur les chefs critiqués et, statuant à nouveau, de :

débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Si, par impossible la cour décidait de confirmer la responsabilité du syndicat,

fixer à la somme de 15.889,50 euros l’indemnité représentative du préjudice matériel ;

débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions relatives à ses préjudices de jouissance et moral ;

statuer ce qu’il appartiendra sur l’indemnisation des frais irrépétibles et des dépens.

Il souligne qu’est applicable au litige l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, en vertu duquel le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Il explique que l’expert judiciaire a mis en évidence les responsabilités des entreprises [Localité 5] CHARPENTE et 06 ETANCHE SERVICES dans la survenance des désordres.

Il estime que l’expert n’a pas tenu compte de l’âge des immeubles et de ce qu’ils avaient toujours été entretenus en retenant la vétusté comme une cause parmi d’autres des désordres.

Il indique que les désordres sont apparus après l’exécution de travaux de ravalement de façades et de réfection des cheneaux si bien qu’il estime que les dommages ne peuvent être imputés à un défaut d’entretien des parties communes.

Il considère que sa responsabilité ne peut dès lors être engagée.

Il rappelle que l’assemblée générale du 24 mai 2017 a prévu un important programme de travaux pour remédier aux désordres, complété d’une assemblée du 16 juillet 2018, pour un coût total de 677.848,41 euros, assemblées auxquelles M. [U] a participé et n’a émis aucun vote défavorable, et que ces travaux ont été exécutés.

Sur le préjudice matériel, il fait valoir que l’appartement de M. [U] est composé de quatre pièces dont l’une seulement a été endommagée par les infiltrations objets du litige dont le coût de réparation ne peut excéder la somme de 15.889,50 euros.

Il considère que M. [U] n’est pas fondé à réclamer l’indemnisation du préjudice de jouissance et moral de ses parents auraient subi, au même titre que ses préjudices personnels.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [U] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu le préjudice de jouissance de ses parents à hauteur de 34.200 euros de janvier 2012 à septembre 2016 inclus, en ce qu’il a retenu son préjudice de jouissance à hauteur de 42.750 euros de septembre 2016 à juin 2020 inclus et en ce qu’il l’a débouté de ses demandes au titre du préjudice moral.

En conséquence, il demande de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à l’indemniser des préjudices résultant pour lui et ses parents des infiltrations en provenance des parties communes ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu son préjudice matériel à hauteur de 79.484,90 euros au titre des frais de reprise de l’appartement ;

fixer le préjudice de jouissance de M. et Mme [U] du mois de janvier 2012 au mois de septembre 2016 à hauteur de 64.125 euros ;

fixer son préjudice de jouissance du mois de septembre 2016 au mois de juin 2020 à inclus à hauteur de 101.250 euros ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à l’indemniser de son préjudice moral à hauteur de 10.000 euros ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, les dépens de référé et les procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés les 22 juillet 2014 et 17 septembre 2019.

Il relève que c’est une responsabilité de plein droit qui engage le syndicat vis-à-vis des copropriétaires au titre de la conservation de l’immeuble, en l’espèce du fait d’un défaut d’étanchéité de la toiture, fusse ce défaut la conséquence d’une malfaçon d’une entreprise.

Il explique que, certes, l’expert judiciaire a constaté que sur les quatre pièces de l’appartement, seul le salon était affecté par les infiltrations, mais les travaux de confortement de la structure réalisés par le syndicat ont eux-mêmes causés des dommages supplémentaires à l’appartement, si bien qu’après les travaux de consolidation de la structure, il était à nu.

Concernant le préjudice de ses parents, il indique que le séjour n’était pas utilisable et qu’ils ont vécu dans un appartement subissant des infiltrations causant humidité et moisissures de janvier 2012 à septembre 2016 (décès de Mme [U]) dont la santé a été impactée. Il base l’évaluation du préjudice sur la valeur locative de l’appartement estimée à 2.250 euros par mois.

Concernant son préjudice de jouissance, il explique qu’il n’a pu jouir de l’appartement du décès de sa mère jusqu’au parfait achèvement des travaux au mois de juin 2020.

Il soutient que son préjudice moral résulte de l’obligation de subir ce contentieux pendant de longues années et de voir l’état de santé de ses parents se dégrader dans un appartement en proie aux infiltrations, dont les pièces principales n’étaient plus accessibles, dans une atmosphère d’humidité tellement malsaine qu’ils ont développé des problèmes pulmonaires graves.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA AXA FRANCE IARD demande à la cour de :

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] responsable des dommages causés au lot privatif de M. [U] par la défaillance de l’étanchéité de la toiture-terrasse et par les travaux de confortement du plancher, partie commune, qu’elle a rendu nécessaire, sans préjudice de toute action récursoire ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [U] les sommes suivantes en indemnisation de son préjudice :

79.484,90 euros en réparation du préjudice matériel,

42.750 euros en réparation du préjudice de jouissance,

déclaré M. [U] recevable à agir pour obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par ses parents, constitutive d’une créance successorale née et entrée dans leur patrimoine avant leur décès ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [U] la somme 34.200 euros en indemnisation du préjudice de jouissance de M. et Mme [N] [U] ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD à verser à M. [U] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] et la SA AXA FRANCE IARD aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 22 juillet 2014 et 17 septembre 2019 ;

En conséquence, statuant à nouveau,

débouter M. [U] de ses demandes, fins et conclusions ;

rejeter toute demande formée à l’encontre de la SA AXA France IARD ;

Subsidiairement,

limiter le montant octroyé à M. [U] au titre du préjudice matériel à la somme de 15.889,50 euros, selon chiffrage effectué par le Cabinet ELEX ;

débouter M. [U] du surplus de ses demandes ;

débouter M. [U] de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance ;

débouter M. [U] de sa demande formée au titre du préjudice moral ;

En tout état de cause,

condamner M. [U] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner M. [U] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que, selon le rapport d’expertise, on peut constater que la seule cause ayant entrainé des désordres dans l’appartement de M. [U] est le défaut d’étanchéité de la terrasse située deux appartements au-dessus, dite terrasse STUCKI, qui résulte d’une malfaçon dans la mise en 'uvre de l’étanchéité par 06 ETANCHE SERVICES qui est seule responsable.

Elle estime qu’il est impossible de distinguer les travaux de réparation (ceux portant sur les parties communes et ceux portant sur les parties privatives), des conséquences dommageables (préjudice matériel et immatériel) imputables aux différents sinistres objets du litige.

Elle précise néanmoins que l’expert a retenu qu’il existait des désordres dans les appartements qui n’étaient pas consécutifs aux infiltrations des terrasses et ainsi, selon le Cabinet ELEX, les préjudices en parties privatives strictement imputables aux désordres objets des opérations d’expertise peuvent être évalués à 15.889,50 euros.

Elle considère que M. [U] n’est propriétaire du bien que depuis le 07 février 2018 et ne saurait dès lors solliciter un quelconque préjudice de jouissance antérieur à cette date, qu’auraient pu subir ses parents, qui, de leur vivant, n’ont engagé aucune action.

Postérieurement au 07 février 2018, elle considère que le préjudice de jouissance est particulièrement limité au niveau du salon de l’appartement de M. [U] et en ce que les travaux structurels ont été achevés au cours des années 2018 et 2019.

Elle souligne que le préjudice moral de M. [U] n’est justifié par aucune pièce.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 septembre 2025 et mise en délibéré au 29 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à l’espèce soit antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires qui doit répondre des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par une partie commune ou y ayant son origine, sans que la victime n’ait à rapporter la preuve d’une faute de sa part.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers, ayant causé l’entier dommage.

En l’espèce, la conclusion générale de l’expert pour tous les appartements concernés par les désordres d’infiltrations dans la copropriété est la suivante : les désordres constatés depuis 2010 ont plusieurs origines, ils résultent d’une malfaçon dans la mise en 'uvre de l’étanchéité par 06 ETANCHE SERVICES sur l’ensemble des terrasses mais aussi de la vétusté des immeubles, de l’état des chêneaux qui se mettent en charge lors de fortes intempéries et de l’insuffisance des descentes d’eaux pluviales provoquant l’inondation des façades et des appartements concernés.

Plus précisément concernant M.[U], il ressort de l’expertise judiciaire que le plafond et le mur du salon de l’appartement est inondé entre les deux fenêtres, côté façade.

Après mise en eau de la terrasse de l’appartement situé deux étages plus haut, il a été constaté dès le lendemain des infiltrations chez M.[U], la mise en eau du chêneau n’ayant, quant à elle, pas permis de constater d’infiltrations.

Il résulte donc de cette expertise que les désordres survenus dans l’appartement de M.[U] sont dus à une malfaçon de l’étanchéité mise en 'uvre par 06 ETANCHE SERVICES sur l’ensemble des terrasses.

Comme l’a retenu le premier juge, quand bien même le règlement de copropriété n’est pas produit, le fait que le syndicat ait commandé et financé les travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses donne à ces dernières le caractère de partie commune à jouissance privative.

Ainsi, les dommages touchant le lot privatif de M.[U] ont pour origine un défaut d’étanchéité de la terrasse-toiture de l’immeuble, partie commune à usage privatif, de sorte que le syndicat des copropriétaires en est responsable et doit son indemnisation, quand bien même il aurait satisfait à son obligation d’entretien et que les dommages résulteraient de manquements des locateurs d’ouvrage, contre lesquels il détient une action récursoire.

Sur le préjudice

Sur le préjudice matériel

L’expert préconise la dépose totale du plafond existant, le traitement de la structure existante la dépose du revêtement mural, un traitement de décontamination de la moisissure, le confortement des ouvrages structurels dégradés (linteau de la fenêtre, fissures sur mur), la dépose du revêtement de sol existant et son remplacement, le traitement des murs, la mise en peinture du plafond, la pose du revêtement mural et la vérification du réseau électrique, pour un coût estimé de 75 500€.

Suite à ces désordres, l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juillet 2018 a décidé de travaux de renforcement du plancher entre les appartements de M.[U] et de son voisin du dessus pour un coût de 297 924€.

Il résulte d’un procès verbal de constat de commissaire de justice établi à la demande de M.[U] après exécution de ces travaux le 17 septembre 2019 que l’appartement ne dispose plus de cloisons, que le sol est très endommagé avec des traces à l’emplacement des cloisons déposées, que le plafond a été détruit laissant apparaître les poutres IPN et les poutres neuves en renforcement des anciennes en bois, dans toutes les pièces hormis les chambres où le mobilier a été stocké.

Suivant facture en date du 20 juillet 2020 pour la pose de carrelage, la reprise des sols, des peintures des plafonds et murs, la création de faux plafond, la construction de cloisons et des travaux de plomberies et d’électricité, M.[U] a réglé la somme de 79 484,90€.

C’est à bon droit, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, que le premier juge a retenu que cette réparation ne pouvait être cantonnée au chiffrage de l’expert concernant le salon de M.[U], puisqu’elle a impliqué de nouveaux dommages résultant de travaux de gros 'uvre rendus nécessaires par les infiltrations et décidés par le syndicat des copropriétaires, lui-même, et qu’il a évalué le préjudice matériel de M.[U] à la somme de 79 484,90€.

Sur le préjudice de jouissance des parents de M.[U]

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M.[U] en réparation du préjudice de ses parents décédés

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 724 du code civil prévoit que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Il est constant que l’action dont disposait la victime en réparation de son préjudice, née dans son patrimoine avant son décès, se transmet à ses héritiers ou au légataire universel, même si elle n’a pas été engagée du vivant de la victime directe.

En l’espèce, les parents de M.[U] avaient fait donation le 26 avril 2004 de la nue propriété de l’appartement objet des présentes à leurs deux enfants, le père est décédé le 22 janvier 2014 et la mère le 25 septembre 2016.

La s’ur de M.[U] lui a cédé ses droits sur cet appartement par acte notarié du 7 février 2018.

Ainsi, c’est valablement que le premier juge a retenu que M.[U] est recevable à agir pour obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par ses parents de leur vivant du fait des infiltrations, créance de leur succession, étant rappelé que cette action successorale n’exige pas le concours de tous les héritiers.

Sur le bien fondé de la demande indemnitaire

Il résulte de l’expertise que les désordres perdurent depuis 2010.

Suivant constat d’huissier du 17 mars 2014 avec photographies à l’appui, il a été objectivé une forte odeur de moisissure et d’humidité dans le salon, avec des traces de moisissure noire et de salpêtre sur le mur de l’appartement objet des présentes et sur le rebord des fenêtres où l’enduit et le papier peint sont décollés et délités, rendant ce séjour inhabitable.

Comme l’a retenu le premier juge, quand bien même M.[U] produit des pièces médicales révélant une maladie respiratoire chez son père, il n’est pas possible de l’imputer exclusivement aux infiltrations ayant affecté son appartement.

Par ailleurs, il ne peut être retenu une valeur locative mensuelle entre 2 000 et 2500€, les attestations produites étant relatives à un appartement rénové, ce qui n’était pas le cas de celui habité par les parents de M.[U], ainsi le premier juge a parfaitement retenu une valeur locative mensuelle de 1500€.

En outre, seuls les 40m² du séjour sur un appartement de 147m² étaient inhabitables, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a évalué à 40% de 1500€ durant 57 mois (durée d’indemnisation sollicitée par M.[U] de janvier 2012 à septembre 2016 décès du dernier de ses parents), soit à la somme de 34 200€, la réparation du préjudice de jouissance des parents de M.[U].

Sur le préjudice de jouissance de M.[U]

Il est constant que M.[U] n’est devenu l’unique propriétaire du bien que le 7 février 2018, de sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu cette date comme point de départ de son préjudice de jouissance.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que les travaux de rénovation ont été achevés le 30 juin 2020 et que M.[U] en a fait l’avance.

Aussi, eu égard à la valeur locative du bien telle que définie ci-dessus, c’est à juste titre que le premier juge a octroyé à M.[U] une indemnisation à hauteur de la somme de 42 750€.

Sur le préjudice moral de M.[U]

Retenant que le préjudice de M.[U] lié aux conditions de vie détériorées de ses parents a été réparé par l’indemnisation du préjudice de jouissance et que M.[U] ne justifie pas d’un préjudice excédant celui inhérent à toute procédure, étant précisé que les consorts [U] n’étaient pas initialement partie à l’instance en référé, c’est valablement que le premier juge l’a débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD, son assureur, qui ne conteste pas devoir sa garantie aux sommes suivantes :

— préjudice matériel : 79 484,90€

— préjudice de jouissance des parents de M.[U] : 34 200€

— préjudice de jouissance de M.[U] : 42 750€.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD sont condamnés in solidum à 3 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 juin 2023 par le tribunal judiciaire de NICE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SELARL [H] [D] ET ASSOCIES prise en la personne de Me [Z], mandataire judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 19 avril 2024 de Mme la Vice Présidente du Tribunal judiciaire de NICE et la compagnie AXA France IARD à régler à M.[U] la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la SELARL [H] [D] ET ASSOCIES prise en la personne de Me [Z], mandataire judiciaire, désignée en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du 19 avril 2024 de Mme la Vice Présidente du Tribunal judiciaire de NICE et la compagnie AXA France IARD aux entiers dépens d’appel

LA GREFFIERE LE PRESIDENT