COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 20/09859 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGMM7

[S] [Y]

S.A.S. X SILLAGE TMTC,

C/

[V], [U] [N]

S.C.O.P. S.A.R.L. CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT MARTIN

Copie exécutoire délivrée

le :19 Février 2025

à :

M^e Benjamin CORDIEZ

M^e Marie-monique CASTELNAU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DIGNE-LES-BAINS en date du 16 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00931.

APPELANTS

Monsieur [S] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Benjamin CORDIEZ de la SCP CORDIEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, Plaidant

S.A.S. X SILLAGE TMTC

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège sis [Adresse 7]

représentée par M^e Benjamin CORDIEZ de la SCP CORDIEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [V], [U] [N]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.O.P. S.A.R.L. CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SAINT MARTIN

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège sis [Adresse 2]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et M^me Elodie BAYLE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial conclu le 12 septembre 2015 avec M. [I] [Z] pour une durée de neuf ans, M. [V] [N], lequel exerçait la profession d’agent immobilier, a pris à bail une villa sise [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 500 €, le bien étant destiné tant à l’activité du preneur qu’à son hébergement.

Par contrat daté du 26 octobre 2016, prenant effet au 1er décembre 2016, la Sas X Village TMTC, ayant pour objet une activité de bateau-école, représentée par M. [S] [Y], son président, a conclu avec M. [I] [Z] un bail commercial sur ce même bien.

Avançant avoir réglé en contrepartie de la cession de bail la somme de 4.500 € à M. [V] [N], dont 2.000 € en espèces et 2.500 € sous la forme de deux chèques, lesquels devaient lui être restitués moyennant un nouveau versement de 2.000 € sous forme d’espèces, M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC ont fait assigner M. [V] [N] et la Sarl Caisse de Crédit Mutuel de Saint-Martin devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Digne-Les-Bains, par acte délivré le 23 août 2018.

Par jugement du 16 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Digne-Les-Bains a :

— rejeté l’intégralité des demandes formées à l’encontre de M. [V] [N] sur le fondement de la violation des obligations de l’agent commercial immobilier ;

— rejeté toutes les demandes de réparation de divers préjudices allégués dans le cadre de l’accord conclu entre les parties ;

— débouté M. [S] [Y] et la Sas X Sillage TMTC de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de M. [V] [N] ;

— rejeté les demandes d’annulation des deux chèques valablement émis par le titulaire du compte;

— rejeté toutes les demandes de condamnation sous astreinte formées contre la caisse de crédit mutuel de Saint Martin ;

— condamné in solidum M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC à payer à M. [V] [N] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC à supporter les entiers dépens de la procédure ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par acte du 14 octobre 2020, M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC ont interjeté appel de cette décision.

— ---------

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 14 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC soutiennent que :

— il n’existe pas de contrepartie aux chèques litigieux, ne pouvant être rattachés à une amélioration du bien immobilier par l’intimé, et aucune cession de droit au bail n’étant démontrée, M. [I] [Z] n’étant pas le propriétaire du bien litigieux, et ne pouvant dès lors contracter un bail ;

— les deux chèques de 1250 € ont été présentés par M. [V] [N] à l’encaissement, en violation de ses obligations, le plaçant en situation d’interdit bancaire, et entraînant de multiples préjudices pour sa société et lui-même : vétusté du bien impliquant des travaux de réfection, préjudice économique sur le lieu d’exploitation et par la suspension temporaire d’activité, trouble de jouissance, à compter de mai 2018, à la suite de la revendication par M. [I] [Z] de la propriété du bien immobilier objet du bail ;

— M. [V] [N] a agi en qualité d’agent commercial immobilier, a directement perçu des sommes d’argent en contrepartie de cette activité, a rédigé le contrat de bail commercial signé, n’a pas informé le preneur sur l’identité du véritable propriétaire du bail, et a dissimulé qu’il avait résilié le bail commercial le 26 décembre 2016, et a caché l’état de vétusté du bien, a procédé à une opération de location dans lequel il avait un conflit d’intérêts.

Au visa des articles 1128 et 1169 du code civil, ils demandent à la cour de :

— dire M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC recevables et bien fondés en leur appel;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a :

— rejeté l’intégralité des demandes formées à l’encontre de M. [V] [N] sur le fondement de la violation des obligations de l’agent commercial immobilier ;

— rejeté toutes les demandes de réparation de divers préjudices allégués dans le cadre de l’accord conclu entre les parties ;

— débouté M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de M. [V] [N] ;

— rejeté les demandes d’annulation des deux chèques valablement émis par le titulaire du compte;

— rejeté toutes les demandes de condamnation sous astreinte formées contre la caisse de crédit mutuel de Saint Martin ;

— condamné in solidum M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC à payer à M. [V] [N] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC à supporter les entiers dépens de la procédure ;

— statuant à nouveau, condamner M. [V] [N] au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi par la Sas X Village TMTC ;

— condamner M. [V] [N] au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et moral subi par M. [S] [Y] ;

— prononcer la nullité des chèques :

— n°5841140 tiré sur le compte de M. [S] [Y] ouvert dans les livres du Crédit Mutuel de Saint Martin sous le numéro [XXXXXXXXXX01] et d’un montant de 1.250€

— n°5841141 tiré sur le compte de M. [S] [Y] ouvert dans les livres du Crédit Mutuel de Saint Martin sous le numéro [XXXXXXXXXX01] et d’un montant de 1.250 €

— dire l’arrêt à intervenir opposable à la Sarl Caisse de Crédit Mutuel de Saint Martin, sous astreinte de 150 € par jour de retard, quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de procéder à la demande de mainlevée de l’interdiction bancaire d’émettre des chèques après de la Banque de France et d’en justifier auprès de M. [S] [Y] ;

— condamner M. [V] [N] au paiement de la somme de 3.000 € à titre d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner au entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de la Scp Cordiez.

— ----------

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 11 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [V] [N] réplique que :

— il n’est pas intervenu en qualité de mandataire immobilier, mais en son nom personnel, dans le cadre de la cession de son bail commercial, de sorte que les dispositions de droit commun trouvent à s’appliquer ;

— il a respecté ses obligations résultant de l’accord convenu avec M. [S] [Y] ; une convention orale de cession du droit au bail a été conclue, moyennant une indemnité de 2.500 € avec remise de deux chèques d’un montant de 1.250 €, cet accord ayant été accepté par le bailleur, M. [I] [Z] ; cet accord oral a été régularisé par la conclusion d’un nouveau bail commercial le 26 octobre 2016, prenant effet au 1er décembre 2016, à la suite duquel il a résilié de manière anticipée son contrat de bail avec effet rétroactif au 1er décembre 2016 ; la remise et l’encaissement des chèques et l’absence d’opposition à l’injonction de payer confirme les termes de cet accord.

Il sollicite de la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Digne-Les-Bains ;

— juger que M. [V] [N] n’a pas agi ès qualité de mandataire immobilier ;

— juger que M. [V] [N] a parfaitement respecté ses obligations à l’égard de M. [Y] et la Sas X Village TMTC à la suite de l’accord trouvé ;

— dire que les deux chèques de 1.250 € ont une cause ;

— juger que la responsabilité de M. [V] [N] ne peut être recherchée ;

— débouter en conséquence M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, et notamment :

— débouter la Sas X Village TMTC de sa demande de condamnation de M. [V] [N] au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique ;

— débouter M. [S] [Y] de sa demande de condamnation de M. [V] [N] au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et moral ;

— débouter M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC de leur demande tendant à prononcer la nullité des chèques n°5841140 et n°5841141 tiré sur la caisse de Crédit Mutuel de Saint Martin sous le numéro [XXXXXXXXXX01] ;

— débouter M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC de leur demande de condamnation de M. [V] [N] au paiement de la somme de 3.000 € à titre d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— ---------

La Sarl Caisse de Crédit Mutuel de Saint Martin, à laquelle la déclaration d’appel a été signifiée par acte du 18 décembre 2020, ne s’est pas constituée dans le cadre du présent litige et n’a pas conclu.

MOTIFS

— Sur la responsabilité de M. [N]

En l’espèce, les appelants sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices résultant des agissements fautifs de M. [V] [N], lequel a agi selon eux en qualité d’agent commercial immobilier, a loué un bien immobilier vétuste, sans état des lieux, et a finalement résilié le bail le liant à M. [I] [Z] le 26 décembre 2016, excluant tout droit de cession du bail.

Toutefois, les appelants, qui entendent engager la responsabilité de M. [V] [N], ne précisent pas le fondement juridique de leurs demandes, pas plus qu’ils ne caractérisent les fautes reprochées.

En effet, aucun élément produit aux débats ne permet de démontrer que M. [V] [N] est intervenu dans la conclusion du bail commercial du 26 octobre 2016 en qualité d’agent commercial immobilier, les pièces versées établissant certes une activité concomitante d’agent commercial immobilier, sans toutefois caractériser son intervention précisément dans le cadre du bail litigieux. Il n’est toutefois pas contesté que M. [V] [N] avait régularisé un bail commercial le 12 septembre 2015 avec M. [I] [Z] sur le bien litigieux.

Le SMS daté du 26 octobre 2016 mentionnant « bail signé on finalise quand vous voulez » ne permet pas de caractériser l’intervention de l’intimé dans la rédaction du bail litigieux, pas davantage que l’attestation établie par M. [I] [Z], lequel, s’il désigne M. [V] [N] en qualité de rédacteur du bail litigieux, atteste que M. [S] [Y] aurait payé le prix de cession du bail à hauteur de 4.000 €, alors que celui-ci indique avoir remis 2.000 € en espèces, outre deux chèques d’un montant de 1.250 €, dont il demande la nullité, cette contrariété venant minorer la valeur probante de l’attestation.

L’expertise graphologique produite, non contradictoire et contestée par l’intimé, est inopérante à démontrer l’intervention de M. [V] [N] en qualité de rédacteur du bail, celle-ci concluant tout au plus que le bail du 12 septembre 2015 et celui du 26 octobre 2016 ont été rédigés par la même personne, sans davantage de précision.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes formées à l’encontre de M. [V] [N] sur le fondement de la violation des obligations de l’agent commercial immobilier.

Ainsi, en l’absence de tout fondement juridique invoqué, il convient d’examiner les griefs allégués au regard des dispositions de l’article 1240 du code civil, seul susceptible de s’appliquer en l’espèce, aux termes duquel, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A cet égard, il n’est pas contesté que le bail commercial conclu le 12 septembre 2015 avec M. [I] [Z] a été résilié le 26 décembre 2016 par M. [V] [N], avec effet rétroactif au 1er décembre 2016, tandis que le bail conclu le 26 octobre 2016, entre M. [I] [Z] et la Sas X Village TMTC, prenait effet également au 1er décembre 2016.

Compte tenu de la chronologie ainsi reprise, de la concomitance de prise d’effet des deux contrats, ainsi que de l’identité de l’une des parties, c’est par de justes motifs, lesquels seront adoptés, que le premier juge a considéré qu'« il s’évince de tous ces éléments l’existence d’un accord verbal entre les parties, antérieur aux opérations de cession du bail qui ont pris la forme de la conclusion d’un nouveau bail en préalable de la résiliation anticipée du bail commercial en cours, subordonnée au versement d’une rémunération équivalente à une cession de droit au bail », soulignant le caractère lié des actes établissant la réalité de la cession du bail.

Aucun manquement ne saurait être reproché à M. [V] [N], alors qu’il est démontré qu’un accord a été conclu entre ce dernier et M. [S] [Y], aux termes duquel l’intimé résiliait de manière anticipée son contrat de bail moyennant une indemnité de 2.500 €, payée en deux chèques de 1.250 € émis le 18 novembre 2016, et mettait en relation M. [S] [Y] avec M. [I] [Z]. Dès lors, la résiliation du bail commercial du 26 décembre 2016 ne constitue que la régularisation de la situation locative, afin de la rendre conforme à l’accord des parties sus-rappelé, et il doit être considéré que M. [V] [N] a respecté ses obligations à l’égard de M. [S] [Y].

Au surplus, les demandes formulées au titre de trouble de jouissance et de la vétusté des lieux, à supposer ceux-ci établis, ne pourraient qu’être dirigées à l’encontre du bailleur et non de M. [V] [N].

Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [S] [Y] et la Sas X Village TMTC de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M. [V] [N].

— Sur la nullité des chèques émis

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1° le consentement des parties ; 2° leur capacité de contracter ; 3° un contenu licite et certain.

Conformément à l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

Au visa de ces textes, les appelants sollicitent que soit prononcée la nullité des chèques émis le 18 novembre 2016, pour cause illicite ou illusoire, aucune cession du droit au bail n’étant intervenue, M. [I] [Z] n’ayant pas la capacité de signer ces deux baux.

Toutefois, il n’est pas contesté que la remise des deux chèques litigieux correspond à l’accord verbal conclu entre les parties, tel que ci-dessus démontré, et s’analyse en une indemnité de résiliation anticipée de sorte qu’il ne saurait être soutenu l’absence de cause de la remise de ces chèques. Aucune des pièces produites ne permet d’établir que les chèques constituaient la contrepartie d’une amélioration du bien immobilier par la réalisation de travaux, et les autres moyens soulevés quant à la nature civile ou commerciale du bail ou à la qualité de propriétaire de M. [I] [Z] sont inopérants, s’agissant d’une opération conclue entre M. [V] [N] et M. [S] [Y] et la Sas X Sillage TMTC.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a considéré que le préjudice de droit bancaire résultant de l’émission sans provision de deux chèques et leur présentation à l’encaissement par le bénéficiaire incombe exclusivement à M. [S] [Y], étant précisé qu’aucun élément ne vient étayer son affirmation selon laquelle il devait percevoir une restitution en espèces de 2.000 € en échange de ces deux chèques, a rejeté les demandes d’annulation des deux chèques ainsi que l’ensemble des condamnations sous astreinte formées à l’encontre de la Sarl Caisse de Crédit Mutuel de Saint Martin.

Le jugement attaqué sera confirmé en toutes ses dispositions.

— Sur les demandes accessoires

M. [S] [Y] et la Sas X Sillage TMTC, parties succombantes, conserveront in solidum la charge des dépens de la procédure d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, ils seront tenus in solidum de payer à M. [V] [N], la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [S] [Y] et la Sas X Sillage TMTC aux dépens de la procédure d’appel, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [S] [Y] et la Sas X Sillage TMTC à payer à M. [V] [N] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,