N° RG 24/03496 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JY5R

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00572

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 24 septembre 2024

APPELANTS :

Monsieur [M] [U] placé sous mesure de curatelle renforcée

né le 18 Décembre 1971 à [Localité 13] (76)

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté et assisté par M^e Amélie DE COLNET, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009688 du 21/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Association CMBD en qualité de curateur de M. [U]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Amélie DE COLNET, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

Société HABITAT 76

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 mai 2025 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 11 septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2015, l’Office Public de l’Habitat du département de Seine-Maritime, Habitat 76 (ci-après dénommé Habitat 76), a consenti à M. [M] [U] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 235,31 euros.

Par acte séparé sous seing privé du même jour, Habitat 76 a consenti à M. [M] [U] un bail portant sur un garage situé [Adresse 11] à [Adresse 14] (76) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 43,48 euros.

Les courriers recommandés reçus par M. [U] les 22 avril 2021, 29 juillet 2021, en novembre 2021, puis l’accord passé entre les parties le 04 janvier 2022 étant resté infructueux, par acte d’huissier de justice du 26 avril 2022, Habitat 76 a fait délivrer à M. [U] une sommation de cesser le trouble, en conséquence, d’effectuer l’entretien de son logement et de son jardin, sous peine d’engager, sans délai, une procédure judiciaire en résiliation de bail et d’expulsion pour non-respect des termes du bail avec toutes les conséquences de droit.

Par acte d’huissier de justice du 30 mai 2022, Habitat 76 a fait délivrer à Mme [L], en qualité de tutrice de M. [U], une sommation de cesser le trouble, en l’informant que l’intéressé n’effectuait pas l’entretien de son logement et de son jardin, sous peine d’engager une procédure judiciaire en résiliation de bail et d’expulsion pour non-respect des termes du bail avec toutes les conséquences de droit.

Par acte d’huissier de justice du 05 juin 2023, Habitat 76 a fait délivrer à l’association CMBD, en qualité de tuteur de M. [U], une sommation de cesser le trouble, en l’informant que l’intéressé n’effectuait pas l’entretien de son logement et de son jardin, sous peine d’engager une procédure judiciaire en résiliation de bail et d’expulsion pour non-respect des termes du bail avec toutes les conséquences de droit à l’encontre de M. [U].

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2024, Habitat 76 a fait assigner M. [U] et le CMBD, en sa qualité de mandataire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins de résiliation du bail, d’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Suivant jugement de révision du 13 mai 2024, le juge des tutelles du Havre a maintenu la mesure de curatelle renforcée de M. [U], pour une durée de 60 mois et maintenu le Centre Maurice Begouen Demaux, demeurant [Adresse 4] (76), en qualité de curateur pour exercer la mesure de protection, ces dispositions étant assorties de l’exécution provisoire.

Suivant jugement réputé contradictoire du 24 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail conclu en date du 15 septembre 2015 entre Habitat 76, Office Public de l’Habitat Seine-Maritime, et M. [U] concernant un appartement sis [Adresse 15] ;

— ordonné l’expulsion de M. [U] ainsi que de tout occupant de l’appartement sis [Adresse 16], dans un délai de 2 mois à compter d’un commandement de quitter les lieux et dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamné M. [U] à verser à Habitat 76, Office Public de l’Habitat Seine-Maritime une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

— rejeté toutes les plus amples demandes de chacune des parties ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision ;

— condamné M. [U] à payer 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Habitat 76, Office Public de l’Habitat Seine-Maritime ;

— condamné M. [U] aux dépens de l’instance en ce compris les sommations des 26 avril 2022, 30 mai 2022 et 05 juin 2023, à recouvrer comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration électronique du 07 octobre 2024, M. [M] [U], assisté de son curateur, l’association CMBD, a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions communiquées le 16 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [M] [U], placé sous curatelle renforcée, et l’association CMBD, en qualité de curateur, demandent à la cour de :

In limine litis,

— prononcer la nullité de l’assignation délivrée à la demande d’Habitat 76 le 09 avril 2024 et du jugement subséquent rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre le 24 septembre 2024 ,

Sur le fond,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Habitat 76 Office Public de l’Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Habitat 76 Office Public de l’Habitat au dépens.

Dans ses dernières conclusions communiquées le18 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Habitat 76 demande à la cour, au visa notamment de l’article 1224 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement du 24 septembre 2024 dans toutes ses dispositions ;

— débouter M. [U] et le CMBD de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum M. [U] et le CMBD, en qualité de mandataire judiciaire, à régler à Habitat 76 une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance devant la cour d’appel comprenant notamment le timbre fiscal de 225 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assignation du 09 avril 2024 et du jugement du 24 septembre 2024

M. [U], assisté de son curateur, l’association CMBD, demandent à la cour, in limine litis, au visa des articles 53 et 114 du code de procédure civile, de prononcer la nullité de l’assignation délivrée à la demande d’Habitat 76 le 09 avril 2024 et du jugement subséquent rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre le 24 septembre 2024.

Ils font valoir qu’aucune assignation d’Habitat 76, ni aucune convocation du greffe devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre ne leur a été signifiée ou notifiée, que les actes d’assignation du 09 avril 2024 mentionnés dans la décision entreprise sont nuls pour vice de forme et causent grief à M. [U] qui n’a pu se défendre en première instance, se voit priver d’un double degré de juridiction et risque d’être expulsé en raison du caractère exécutoire de la décision du premier juge.

Habitat 76 justifie cependant de la signification de l’assignation critiquée le 09 avril 2024, tant à M. [U] qu’à son curateur, le CMBD, cet acte ayant cependant fait l’objet d’une remise à étude aux deux intéressés.

Il est en effet mentionné par le commissaire de justice que M. [U] était ce jour-là absent de son domicile, situé [Adresse 5], à [Adresse 14] (76), que l’adresse de l’intéressé lui a bien été confirmée par le voisinage et que le courrier informatif obligatoire prévu par l’article 1 du décret du 09 mai 2017 a été laissé dans sa boîte aux lettres.

Le commissaire de justice indique également dans l’acte de signification concernant le CMBD que lors de son passage au [Adresse 3] (76), pour délivrer l’acte au curateur à l’adresse de son siège social, l’association était exceptionnement fermée le 09 avril 2024, que le nom du CMBD était bien inscrit sur la porte et que sur appel téléphonique, il s’est heurté à une absence de réponse.

Le commissaire de justice a en outre précisé sur les deux procès-verbaux de remise à étude, les actes accomplis pour se conformer aux articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile.

L’assignation en justice de M. [U], assisté de son curateur, a été régulièrement signifiée à l’intéressé, comme au CMBD.

M. [U], assisté de son curateur, sera donc débouté de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 09 avril 2024 à leur encontre, à la demande d’Habitat 76, et du jugement rendu le 24 septembre 2024. par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

M. [U], assisté de son curateur, demande à la cour, au visa de l’article 1728 du code civil, d’infirmer la décision critiquée en toutes ses dispositions.

Il fait valoir que le juge doit prendre en considération la bonne foi du locataire et apprécier la situation au jour où il statue; que s’il est atteint du syndrome de Diogène, il bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée et que des mesures ont été prises pour désencombrer et nettoyer son logement et les extérieurs, que si le bailleur craint une persistance ou un retour des manquements dans l’avenir, un risque d’incendie et l’apparition de nuisibles, il ne démontre pas ses allégations; qu’aucun manquement suffisamment grave actuel n’est rapporté pour justifier la résiliation du bail.

Habitat 76 conclut à la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du contrat de bail.

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’il appartient au juge d’apprécier si les manquements reprochés au preneur sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, la situation justifiant ou non le prononcé de la résiliation s’appréciant au jour où le juge statue (Civ3 10 novembre 2009 n°08-21.874).

En l’espèce, au visa de l’article 1728 du code civil, combiné avec l’article 7 b et c de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, des dispositions du contrat de bail litigieux et du règlement général des locations signé le 15 septembre 2015, le premier juge a exactement et très précisément relevé les manquements commis par M. [U] dans l’entretien intérieur et extérieur de son logement, ayant provoqué des plaintes de son voisinage et l’intervention des services du bailleur dressant plusieurs rapports les 26 mars 2021, 19 mai 2023, 27 juin 2023 et 08 août 2023, constatant l’absence d’entretien du logement et du jardin, le manque d’hygiène en découlant, la présence de mauvaises odeurs, d’encombrants, de déjections dans le jardin, d’insectes nuisibles par leur nature ou leur nombre (punaises, mouches).

Le premier juge a également relevé que ces différents rapports des agents d’Habitat 76 étaient corroborés par une visite réalisée le 24 août 2021 par l’inspectrice de la salubrité [Localité 10] Havre Seine Métropole, de nombreuses attestations des voisins, des mails de deux entreprises d’électricité, ayant refusé toute intervention pour réaliser des travaux d’électricité dans le logement insalubre, sale et trop encombré (mails du 17 janvier 2024), ainsi que par des photographies prises à diverses périodes.

Contrairement à ce qui est soutenu par M. [U], les nuisances apportées par l’absence d’entretien du jardin ont été préjudiciables au voisinage et l’encombrement et la saleté du logement ont empêché la mise aux normes électriques de l’habitation ainsi que les travaux de réfection et d’isolation prévus par le bailleur dans l’intérêt de son locataire.

Il résulte néanmoins des pièces communiquées par M. [U], que si les interventions extérieures ont été longues et difficiles à mettre en place, il est justifié en appel :

— d’une facture d’entretien des espaces verts du 30 septembre 2022 (intervention de la Ligue Havraise le 16 septembre 2022),

— d’une facture de désencombrement du 11 décembre 2023 (débarras du 07 au 09 décembre 2023 par ABNK-Débarras d’environ 72 m3 de déchets à l’intérieur du logement et du garage, ainsi que dans le jardin) ,

— d’une facture d’entretien des espaces verts du 30 juin 2024 (intervention de Vauban Environnement le 07 juin 2024),

— de photos récentes du16 mars 2025 du logement désencombré et nettoyé, montrant que l’effort attendu de M. [U] a été réalisé (photos comparatives avec la situation du 06 octobre 2023 versées aux débats) et que les travaux prévus par le bailleur vont pouvoir être effectués,

— d’un renouvellement de la mesure de curatelle renforcée confirmant l’intervention du CMBD aux côtés de M. [U], pour une période de 60 mois supplémentaire à compter du 13 mai 2024,

— d’un étayage social instauré dans le cadre d’un partenariat avec son bailleur (dispositif Habitat côté cours) et d’une note établie le 03 avril 2025 dans le cadre de ce dispositif, faisant état de la reprise d’un suivi de M. [U] par un médecin psychiatre, ainsi que de la mise en place d’un traitement,

— d’un recours administratif afin d’obtenir une mesure de prestation de compensation du handicap (PCH), destinée à financer une intervention tierce supplémentaire auprès de M. [U].

Ces éléments communiqués en appel permettent de considérer que malgré les manquements réels de M. [U] à son obligation de preneur d’user paisiblement de la chose louée constatés entre 2021 et 2024, la situation est aujourd’hui rétablie, grâce à l’intervention de plusieurs partenaires ainsi que de la famille.

Si le bailleur émet des craintes sur le risque de réitération des manquements par son locataire, il est justifié d’une prise en charge sociale et médicale de M. [U] et de démarches entreprises pour renforcer l’étayage de majeur protégé au quotidien et le stimuler dans l’entretien de son logement et des extérieurs.

A ce jour, la situation ne justifie plus le prononcé de la résiliation du bail litigieux.

Rien n’empêche le bailleur de saisir à nouveau la justice, si la situation venait à se reproduire.

La décision entreprise ayant prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [U] et l’ayant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation sera donc infirmée et Habitat 76 sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, chacun sera tenu de ses propres dépens d’appel et les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

Habitat 76 échouant en ses demandes en appel, sera débouté de sa demande présentée à l’encontre de M. [U], assisté du CMBD, son curateur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour observe qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre du curateur, qui intervient ès-qualités et non à titre personnel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Déboute M. [M] [U], assisté du CMBD, son curateur, de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 09 avril 2024 à la demande d’Habitat 76, et du jugement rendu le 24 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [U] aux dépens de l’instance en ce compris les sommations des 26 avril 2022, 30 mai 2022 et 05 juin 2023, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ,

— condamné M. [U] à payer 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Habitat 76, office public de l’habitat Seine-Maritime ,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ,

Déboute l’Office Public de l’Habitat du département de Seine-Maritime, Habitat 76 de ses demandes de prononcé de la résiliation du bail le liant à M. [U], d’expulsion de M. [U], ainsi que de tout occupant de son chef et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ,

Laisse à la charge de M. [M] [U], assisté du CMBD, son curateur, et de l’Office Public de l’Habitat du département de Seine-Maritime, Habitat 76, la charge de leurs propres dépens d’appel ,

Déboute l’Office Public de l’Habitat du département de Seine-Maritime, Habitat 76 de sa demande présentée en appel à l’encontre de M. [M] [U], assisté du CMBD, son curateur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente