COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

mm

N°2025/356

Rôle N° RG 22/03332 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7R7

[TO] [KI]

[H] [BM] épouse [KI]

[ZM] [XP]

[GS] [T] épouse [XP]

[SG] [XP]

[UD] [XP] épouse [XE]

[W] [AT]

[DR] [M] épouse [AT]

[TK] [MB]

[YI] [MY] épouse [MB]

[W] [PJ]

[BY] [D] épouse [PJ]

[SK] [GK] épouse [TW]

[DC] [O]

[BU] [VH] épouse [O]

[HD] [TS]

[P] [VO] épouse [TS]

Syndic. de copro. VILLA [Adresse 84]

C/

A.S.L. LOTISSEMENT [Adresse 78]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE

SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 14 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 15/01837.

APPELANTS

Monsieur [TO] [KI]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 37]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [H] [BM] épouse [KI]

demeurant [Adresse 5] – [Localité 37]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [ZM] [XP]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 58]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [GS] [T] épouse [XP]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 58]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [SG] [XP]

demeurant [Adresse 8] – [Localité 70]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

Madame [UD] [XP] épouse [XE]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 57]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [W] [AT]

demeurant [Adresse 55] – [Localité 60]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [DR] [M] épouse [AT]

demeurant [Adresse 55] – [Localité 60]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [TK] [MB]

demeurant [Adresse 11] – [Localité 34]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [YI] [MY] épouse [MB]

demeurant [Adresse 11] – [Localité 34]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [W] [PJ]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 69]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [BY] [D] épouse [PJ]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 69]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [SK] [GK] épouse [TW] venant aux droits de [VA] [TW] décédé le 23 juillet 2012, demeurant [Adresse 9] – [Localité 75] SUISSE

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [DC] [O]

demeurant [Adresse 59] – [Localité 36]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [BU] [VH] épouse [O]

demeurant [Adresse 59] – [Localité 36]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [HD] [TS]

demeurant [Adresse 10] – [Localité 61]

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame [P] [VO] épouse [TS]

demeurant [Adresse 10] – [Localité 61]

représentée par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84], , demeurant [Adresse 84] – [Localité 86], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 56] [Localité 86], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représenté par M^e Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMEE

A.S.L. LOTISSEMENT [Adresse 78] dont le siège social est [Adresse 76] – [Localité 86], prise en la personne de son président en exercice Monsieur [W] [XX], élisant domicile en cette qualité audit siège

représentée par M^e Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025. A cette date le prononcé du délibéré a été prorogé au 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

[RG] [KA] veuve [OR] et [BB] [KA] ont hérité au décès de leur mère [RG] [IO] d’ une grande parcelle de terre située à [Localité 86] qui fera l’objet d’un partage entre eux.

1-La partie attribuée à [RG] [KA] a fait l’objet:

— d’une part d’un partage entre ses héritiers et à la constitution d’un lotissement dénommé [Adresse 78], régi par un cahier des charges dressé à [Localité 86] le 12 janvier 1956 et approuvé par le Préfet du Var le 12 mai 1956, se situant sur les parcelles AF [Cadastre 12] à AF [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31] et [Cadastre 39] à [Localité 86],

— et d’autre part d’une vente à un tiers conduisant à 1'issue de plusieurs actes à la constitution d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 77] (anciennement dénommé [Adresse 82]) situé sur les parcelles AF [Cadastre 50] à [Cadastre 54].

Le programme d’aménagement du lotissement [Adresse 78] comporte la réalisation d’un [Adresse 74] dénommée [Adresse 74] de 7 m de largeur , partant de la [Adresse 85] suivant une ligne droite de 250 m et se divisant ensuite en 2 tronçons pour former une boucle de 400 m de développement, en forme de raquette.

2-La partie attribuée à [BB] [KA] a fait 1'objet d’une donation-partage à héritiers des parcelles AF n°s [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 45] et [Cadastre 46]. Les lots [Cadastre 40] et [Cadastre 41] sont devenus 3 lots réunissant les parcelles cadastrées [Cadastre 62] d’une part, [Cadastre 65], [Cadastre 66] et [Cadastre 63] de deuxième part et [Cadastre 64] de troisième part. La parcelle [Cadastre 46] est devenue une copropriété comportant plusieurs lots. La parcelle [Cadastre 47] a été cédée à la SCI LE CHATAIGNE (indivision [I]-[PZ]).

Le [Adresse 74] constitue une voie privée desservant à l’origine les colotis du lotissement [Adresse 78] créé en 1956 depuis la voie publique. Mais depuis de très nombreuses années, cette voie est utilisée par les propriétaires de parcelles voisines non intégrées au lotissement.

C’est le cas des copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84] qui est une copropriété horizontale composée de 9 lots principaux outre des lots à usage de parking qui ne font pas partie du lotissement du [Adresse 78].

La résidence VILLA [Adresse 84] a été constituée par acte notarié, sur l’ensemble des parcelles anciennement cadastrée [Cadastre 35] et [Cadastre 68] à [Localité 86] (Var).

L’assiette de la résidence VILLA [Adresse 84] se situe aujourd’hui sur les parcelles nouvellement cadastrées [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3].

A proximité se situe également une villa construite sur les parcelles AF [Cadastre 49] et [Cadastre 67] dénommée [Adresse 79] qui ne fait pas partie de la copropriété VILLA [Adresse 84] et qui ne fait pas non plus partie du lotissement [Adresse 78].

Les copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84] empruntent en conséquence l'[Adresse 73] pour accéder à la voie publique.

Un litige est né portant sur l’accès à ces parcelles et l’entretien de la voie dénommée le [Adresse 74], l’ ASL [Adresse 78], ainsi que les membres de cette association, soutenant que l’ ensemble des propriétaires empruntant l’ [Adresse 73] doivent participer aux frais d’entretien et de conservation de cette avenue, incluant la bande de roulement, les réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements, outre les frais de gestion y afférant.

Dans le cadre d’une première instance engagée à la requête de l’ association Syndicale Libre [Adresse 78] devant le tribunal de grande instance de Draguignan une expertise judiciaire ordonnée par une décision de référé du 19 décembre 2003 a conclu à la nécessité de répartir la charge de l’ entretien et de la mise en état à concurrence d’ une part par logement ou par lot selon le nombre de logements sur chaque lot.

Le tribunal de grande instance de Draguignan, par jugement du 7 mars 2007, confirmé par un arrêt de la cour d’ appel d’ Aix-en-Provence du 20 novembre 2009, décida que l’ action dont il avait été saisi par l’ association Syndicale Libre [Adresse 78] était irrecevable faute pour cette dernière de justifier de sa personnalité morale et de sa capacité civile par application des dispositions des articles 6 de la loi du 21 juin 1865 et 4 du décret du 18 décembre 1927, l’ association syndicale libre ne pouvant produire la justification de la publication de sa constitution dans un journal d’annonces légales.

C’est dans ce contexte que par actes d’huissier en date des 25 novembre, 26 novembre, 27 novembre, 28 novembre , 1er décembre, 2 décembre, 5 décembre, 18 décembre, 19 décembre, 24 décembre 2014 , 8 janvier 2015, différents colotis de l’ ASL Lotissement [Adresse 78]: Madame [RN] [JO] épouse [N], Monsieur [FN] [X], Madame [FN] [ZU], La société civile LES ANNEAUX, La société civile immobilière DU VER LUISAN, La société civile immobilière SOLEMAR, Monsieur [XT] [G] et Madame [HH] [CD] épouse [XT], Monsieur [MF] [Z] et Madame [ZB] [RC] [NR] épouse [MF], Madame [MF] [NB], Monsieur [OR] [IW], Madame [OR] [U] épouse [YX], Madame [OR] [JA] épouse [TG], Monsieur [OR] [Y], Monsieur [OR] [RV], Monsieur [OR] [TO], Monsieur [JH] [OJ], Madame [JT] [IA] [ZU], Monsieur [EC] [YU] et Madame [JE] [YB] épouse [EC], Madame [OM] [EJ] épouse [XX] [KE], Monsieur [SC] [XI] et Madame [VT] [CV] épouse [SC], Monsieur [TD] [EZ] et Madame [AR] [S] épouse [TD], Madame [TZ] [UD] épouse [PN], Monsieur [UH] [ID] et Madame [E] [LE] épouse [UH], Monsieur [OR] [EZ], Madame [LX] [HS] épouse [KT], Monsieur [HW] [SG] et Madame [KP] [GO], L’association A.V.R.S, Association Varoise de Réadaptation Sociale, la SCI ZONE D’ACTIVITE DU MUSEE DE LA DOA, Monsieur [KX] [X], Madame [SS] [JL] épouse [FS], Madame [KA] [LL] épouse [RZ], Madame [CL] [ES] épouse [KA], Monsieur [KA] [UW], Monsieur [KA] [B], Monsieur [KA] [MP], Monsieur [KA] [XA], Monsieur [DJ] [ID] et Madame [DJ] [DV] ont fait assigner':

Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG], Madame [XP] [UD] épouse [XE], Monsieur [AT] [W], Madame [M] [DR] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] et Madame [MY] [YI] épouse [MB], Monsieur [PJ] [W] et Madame [D] [BY] épouse [PJ], Monsieur [CY] [WE] et Madame [VW] [IL] épouse [CY], Madame [GK] [SK] épouse [TW] venant aux droits de Monsieur [TW] [VA] décédé le 23 juillet 2012, Monsieur [O] [DC] [ID] et Madame [VH] [BU] épouse [O], Monsieur [TS] [HD] et Madame [VO] [P] épouse [TS], la SCI LES FIGUIERS, Monsieur [IH] [RV] et Madame [YE] [GS] épouse [IH], Monsieur [IH] [EV], Monsieur [IH] [WA], Madame [IH] [U], Madame [WH] [YB] épouse [VD], Monsieur [VD] [EV], Madame [RJ] [MI] épouse [XL] [ZM], Monsieur [SZ] [DC], Madame [C] [U] épouse [SZ], Monsieur [SZ] [OJ], Monsieur [SZ] [LL], Madame [SZ] [GZ] épouse [LB], Monsieur [K] [AW], Madame [BI] [MU], Monsieur [NM] [XI], Monsieur [PV] [CO], Madame [RS] [JO] épouse [LP], la SCI LEGASI, Monsieur [AJ] [IT], Madame [BR] [J] épouse [AJ], Monsieur [PR] [I], Madame [BJ] [HO] épouse [I], Madame [PF] [EN] veuve [PZ] venant aux droits de Monsieur [HK] [PZ] décédé le 25/02/2004, Monsieur [KL] [PZ], Madame [GW] [DN] épouse [OJ] [LI], Monsieur [F] [OF], Madame [JX] [ZP] épouse [F] et la SCI LE CHATEAU DE MA MERE devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin qu’i1 soit statué sur les frais d’entretien et de conservation de cette avenue.

Par acte en date du 5 juillet 2016, les demandeurs ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de 1' immeuble VILLA [Adresse 84] devant le tribunal de grande instance de Draguignan.

Par ordonnance du 21 octobre 2016 les deux instances ont été jointes.

Par acte d’huissier en date du 11 septembre 2019 ils ont également fait assigner [WA] [FG], [NU] [GD] épouse [DF] et [OY] [DF]. Par ordonnance du 20 décembre 2019 les deux instances ont été jointes.

La société GUILLEMARD ÍNVEST, venant aux droits des Consorts [I]/[PZ] et devenue propriétaire de la parcelle AF [Cadastre 47] ainsi que des 391/1533ème indivis de la parcelle cadastrée section AF n°[Cadastre 48] depuis le 24 avril 2019, est intervenue volontairement à l’ instance, de même que L’ASL Lotissement [Adresse 78].

Les demandeurs ont sollicité la condamnation des requis à participer aux frais d’ entretien et de conservation de l’ [Adresse 73] incluant la bande de roulement, les réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements outre les frais de gestion y afférents, décidés à la majorité en fonction du tableau suivant:

Numéros de parcelles Propriétaires Parts

[Cadastre 12] Mme [RN] 1

[Cadastre 13] M et Mme [FN] 1

[Cadastre 14] SCI LES ANNEAUX 1

[Cadastre 15] SCI DU VER LUISAN 1

[Cadastre 16] SCI SOLEMAR 1

[Cadastre 17] M. et Mme [XT] 1

[Cadastre 18] M et Mme [MF] [Z] 1

[Cadastre 19] Mme [MF] [NB] 1

[Cadastre 20] Indivision [OR] 1

[Cadastre 21] M. [JH] Mme [JT] 1

[Cadastre 22] M. et Mme [EC] 1

[Cadastre 23] Mme [XX] 1

[Cadastre 71]/[Cadastre 39] M. et Mme [SC] 1

[Cadastre 24] M. et Mme [TD] 1

[Cadastre 26] lot n°1 M. et Mme [UH] 1

[Cadastre 26] lot n°2 M. [OR] 1

[Cadastre 27] Mme [KT] 1

[Cadastre 28] M. [HW] et Mme [KP] 1

[Cadastre 31] Association A.V.R.S 3

[Cadastre 50] SCI Zone d’activité 1

du Musée de la DOA

[Cadastre 51] M. [KX] 1

1

[Cadastre 52] Mme [FS]

[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] Syndicat de copropriété 9+1

[Cadastre 67] et [Cadastre 49] VILLAS [Adresse 84] et

SCI LES FIGUIERS

[Cadastre 42] INDIVISION [KA], 1

[LL], [ES], [UW],

[MP] et [XA]

[Cadastre 43] indivision [IH] 1

[Cadastre 44] Mme [WH], M [VD], 1

Mme [RJ]

[Cadastre 45] M. [SZ] [DC], 1

M. [SZ] [OJ],

Mme [C],M [SZ],

[LL], Mme [SZ] [GZ]

[Cadastre 46] COPROPRIETE REPRESENTEE 6

PAR son syndic

Mme [LP] [RS]

[Cadastre 47] M [I] 1

M. [PZ] [HK]

M. [PZ] [KL]

Mme [HO]

[Cadastre 62] Mme [GW] [DN] 1

[Cadastre 63]-[Cadastre 65]-[Cadastre 66] M. [F] et Mme [JX] 1

épouse [F]

[Cadastre 64] SCICHÂTEAU DE MA MÈRE 1

[Cadastre 72] M. et Mme [DJ] 1

Venir les requis s’ entendre dire et juger que les charges d’entretien et de conservation seront engagées et approuvées à l’ occasion des assemblées générales de 1' Association Syndicale Libre [Adresse 78] lors d’ un vote propre spécialement étendu à l’ ensemble desdits usagers, à 1a majorité simple.

Dire et juger que les requis seront tenus de participer aux travaux conservatoires qui ont dû être exécutés en 2018 pour un montant de 28 936,00 euros qui seront répartis selon le tableau ci-dessus visé

Venir les requis [FG] et [DF] s’entendre condamner au paiement de la somme de 50 000 euros à parfaire dans l’ hypothèse où la Société GUILLEMARD INVEST parviendrait à obtenir le débouté des demandes principales formées à son encontre.

Dire et juger que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière de Draguignan à la requête de la partie la plus diligente.

Condamner les requis «'conjointement et solidairement'» au paiement de la somme de 20 000 euros à titre dommages-intérêts pour résistance abusive.

Condamner les requis conjointement et solidairement au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’ article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’ aux entiers dépens au profit des requérants.

Ils ont fait valoir les moyens et arguments suivants':

— Selon les pièces constitutives du lotissement [PC] c’ est-à-dire [Adresse 82] un droit d’ usage sous forme de servitude du [Adresse 74] était prévu.

— Les charges d’entretien du [Adresse 74] doivent être réparties selon les critères définis dans le rapport d’ expertise. A ce jour, il existe 33 lots qui sont la propriété de 48 propriétaires justifiant 50 parts correspondant au nombre d’ utilisateurs de ce [Adresse 74] pour accéder à la voie publique. La différence entre le nombre de 50 parts et de 48 propriétaires correspondant aux trois parts qui ont été affectées depuis l’ origine, avec son accord exprès, au propriétaire de la parcelle [Cadastre 31] qui cotise sans difficulté, à ce titre, depuis l’ origine .

— Leur demande se fonde sur l’ obligation, pour tout utilisateur d’ une servitude, de participer aux charges d’entretien de cette dernière voire de remise en état de son assiette tous les propriétaires des lots seront tenus de participer aux frais d’ entretien et de conservation du [Adresse 74] et des réseaux s’ y trouvant.

— L’ absence de servitude de passage juridiquement constituée n’ est pas exclusive de l’ exercice effectif d’ un passage.

Le Syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] épouse [XP] Monsieur [XP] [SG], Madame [XP] [UD] épouse [XE], Monsieur [AT] [W], Madame [M] [DR] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] et Madame [MY] [YI] épouse [MB], Monsieur [PJ] [W] et Madame [D] [BY] épouse [PJ], Monsieur [O] [DC] [ID] et Madame [VH] [BU] épouse [O], Monsieur [TS] [HD] et Madame [VO] [P] épouse [TS] ont':

conclu à':

l’ IRRECEVABILITÉ de l’ ensemble des demandes formulées par l’ ASL. et par les propriétaires colotis membres de l’ ASL [Adresse 78], agissant individuellement, pour défaut d’intérêt légitime différent des intérêts défendus par l’ association';

à titre subsidiaire,

au DÉBOUTÉ DES DEMANDEURS de l’ ensemble de leurs demandes fins et conclusions';

plus subsidiairement,

SOUTENU que si une participation aux dépenses d’ entretien et de conservation du [Adresse 74] à hauteur de 9 parts devait être retenue, elle ne pourrait être mise à la charge du syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et des copropriétaires qui le composent qu’ au prorata de la longueur d’utilisation du [Adresse 74] depuis la voie publique jusqu’ à leurs lots';

Demandé au tribunal,

D’ ORDONNER la publication du jugement à intervenir en marge de 1'état descriptif de division de chacune des copropriétés parties à la procédure, aux frais des demandeurs';

en tout état de cause de ,

DEBOUTER les demandeurs de l’ ensemble de leurs demandes, fins et conclusions';

CONDAMNER les demandeurs à la somme de 10000 € sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de la procédure.

Ils ont fait valoir les moyens suivants':

— Les statuts de I’ASL [Adresse 78] ne sont pas conformes à l’ ordonnance du 1er juillet 2004.

— L’ensemble immobilier VILLA [Adresse 84] et les copropriétaires qui le composent ne sont pas membres de l’ ASL [Adresse 78] , et l’ assemblée générale du 31 octobre 1983 aux termes de laquelle Monsieur [R] aurait accepté de porter sa quote-part à 3 unités ne comporte aucun engagement opposable au syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et concerne exclusivement le lotissement [Adresse 78].

— Les copropriétaires de la Villa [Adresse 84] bénéficient d’un droit de passage pour rejoindre la [Adresse 85] et ce en vertu de l’acte du 3 février 1976.

— Les copropriétaires de VILLA [Adresse 84] ne sauraient contester qu’ ils utilisent pour partie le [Adresse 74] et si une participation devait être fixée en raison de la Communauté d’usage du passage, une répartition par nombre d’ utilisateurs serait beaucoup plus adaptée étant précisé que certains lots entraînent de nombreux passages de véhicules en raison de l’ activité qui y est exercée.

Le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et les copropriétaires qui le composent ne peuvent être tenus de participer aux frais que sur l’ assiette de leur droit de passage qui englobe un petit tronçon de la parcelle [Cadastre 29] et les parcelles [Cadastre 32] et [Cadastre 48] et non pour la totalité de l’ entretien du [Adresse 74] dont la ' partie supérieure'' de la parcelle [Cadastre 29] ne les concerne nullement.

[PR] [I], [KL] [PZ], [PF] [PZ] née [EN] ont demandé au tribunal de :

PRONONCER leur mise hors de cause

à titre subsidiaire

DÉCLARER les demandeurs irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, et l’ ASL pour défaut de capacité à ester en justice

CONDAMNER solidairement les demandeurs à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile chacun, outre les dépens, et ordonner 1'exécution provisoire;

Aux motifs que':

— Par actes de vente du 24 avril 2019, ils ont cédé aux consorts [FG] et [DF] deux des parcelles concernées;

— Les propriétaires colotis demandeurs ne sont pas propriétaires de l’assiette foncière de l'[Adresse 73], d’ où un défaut d’intérêt à agir';

— L’ ASL ne justifie pas avoir procédé à la mise en conformité de ses statuts,

— L '[Adresse 73] a été réalisée dans le cadre de l’ aménagement du lotissement et achevée en 1957 de sorte que l’action introduite est prescrite;

[WA] [FG], [CD] [GD] épouse [DF], [OY] [DF] ont demandé au tribunal de':

DEBOUTER l’ association syndicale libre [Adresse 78] ainsi que les 38 propriétaires demandeurs de l’ intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’ encontre de Monsieur [WA] [FG] et des époux [DF], ceux-ci n’ ayant commis aucune faute et n’ étant à 1' origine d’ aucun préjudice pour les demandeurs.

CONDAMNER in solidum l ' ASL [Adresse 78], Madame [JO] [RN] épouse [N], Monsieur [X] [FN], Madame [ZU] [FN], SCI LES ANNEAUX, SCI VER LUISAN, SCI SOLEMAR, Monsieur [G] [XT], Madame [CD] [HH] épouse [XT], Monsieur [Z] [MF], Madame [RC] [ZB] épouse [MF], Madame [NB] [MF], Monsieur [IW] [OR], Madame [U] [OR] épouse [YX], Madame [JA] [OR] épouse [TG], Monsieur [Y] [OR], Monsieur [RV] [OR], Monsieur [TO] [OR], Monsieur [OJ] [JH], Madame [ZU] [JT] [IA], Monsieur [YU] [EC], Madame [YB] [JE] épouse [EC], Madame [EJ] [OM] épouse [XX] [KE], Monsieur [XI] [SC], Madame [CV] [VT] épouse [SC], Monsieur [EZ] [TD], Madame [S] [AR] épouse [TD], Madame [UD] [TZ] épouse [PN], Monsieur [ID] [UH], Madame [LE] [E] épouse [UH], Monsieur [EZ] [OR], Madame [HS] [LX], Monsieur [SG] [HW], Madame [GO] [KP], l’ ASSOCIATION VAROISE READAPTATION SOCIALE, la SCI ZONE D’ ACTIVITE DU MUSEE DE LA DOA, Monsieur [X] [KX], Madame [NF] [SS] épouse [FS], Madame [LL] [KA] épouse [RZ], Madame [ES] [CL] épouse [KA], Monsieur [UW] [KA], Monsieur [B] [KA], Monsieur [MP] [KA], Monsieur [XA] [KA], Monsieur [ID] [DJ], Madame [DV] [DJ] et la SCI LE CHATEAU DE MA MERE in solidum à payer d’ une part à Monsieur [WA] [FG] et d’ autre part à Monsieur et Madame [OY] et [CD] [DF] la somme chacun de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER les mêmes in solidum à payer à Monsieur [WA] [FG] et à Monsieur et Madame .[OY] et [CD] [DF] la somme de 5.000,00 € en application de l’ article 700 du CPC ainsi qu’ en tous les frais et dépens.

Ils ont soutenu que :

— Les consorts [I]-[PZ] ont vendu la parcelle AF [Cadastre 47] ainsi que les 391/1533 èrne indivis de la parcelle AF [Cadastre 48] à Monsieur [WA] [FG] et aux époux [DF] suivant acte en date du 24 avril 2019, revendu le même jour à la société GUILLEMARD INVEST;

— la société CLARDI qui n’ est jamais devenue propriétaire des parcelles AF [Cadastre 47] et des

391/1533ème indivis de la parcelle AF [Cadastre 48], que le courrier qu’elle excipe du 18 mars

2019 ne leur est pas opposable ni 1' accord pris par la société CLARDI quant à son engagement de participer aux frais d’ entretien et de réfection de la parcelle AF [Cadastre 32];

Par conclusions post clôture, les demandeurs ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture aux fins de :

CONSTATER le désistement d’instance et d’action à 1'égard de : La SARL GUILLEMARD INVEST, Monsieur [WA] [FG] , Madame [CD] [DF] née [GD], Monsieur [OY] [DF] , Monsieur [PR] [I], Madame [BJ] [I] née [HO], Madame [PF] [EN] veuve [PZ] venant aux droits de Monsieur [HK] [PZ] décédé le 25/02/2004, Monsieur [KL] [PZ]';

Homologuer l’ accord conclu avec La SARL GUILLEMARD INVEST, Monsieur [WA] [FG], Madame [CD] [DF] née [GD] et Monsieur [OY] [DF] et lui donner force exécutoire';

Venir les requis s’ entendre dire et juger, pour les causes ci-dessus énoncées, que l’ ensemble des parties à la présente instance seront tenus de participer aux frais d’ entretien et de conservation de l'[Adresse 73] incluant la bande de roulement, les réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements outre les frais de gestion y afférents, décidés à la majorité en fonction du tableau joint ( cf ci-dessus)';

Venir les requis s’ entendre dire et juger que les charges d’entretien et de conservation seront engagées et approuvées à l’ occasion des assemblées générales de l’ Association Syndicale Libre (ASL) [Adresse 78] lors d’ un vote propre spécialement étendu à l’ ensemble desdits usagers, à la majorité simple.

Dire et juger que les requis seront tenus de participer aux travaux conservatoires qui ont dû être exécutés en 2018 pour un montant de 28 936,00 € qui seront répartis selon le tableau ci-dessus visé.

Venir les requis [FG] et [DF] s’entendre condamner au paiement de la somme de 50 000 € à parfaire dans l’ hypothèse où la société GUILLEMARD INVEST parviendrait à obtenir le débouté des demandes principales formées à son encontre.

Dire et juger que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière de Draguignan à la requête de la partie la plus diligente.

Condamner les requis conjointement et solidairement au paiement de la somme de 20000 € à titre dommages-intérêts pour résistance abusive';

Condamner les requis conjointement et solidairement au paiement de la somme de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’ aux entiers dépens au profit des requérants.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2021, [WA] [FG], [CD] [GD] épouse [DF], [OY] [DF], la SARL GUILLEMARD INVEST ont indiqué accepter le désistement d’instance et d’action formé par les demandeurs à leur égard.

N’ ont pas constitué avocat': [WE] [CY] et [IL] [VW] épouse [CY] (lot 6 de la parcelle AF [Cadastre 1]), [VA] [TW] (lot 7 de la parcelle AF [Cadastre 1]), SCI LES FIGUIERS ( parcelles AF [Cadastre 67] et [Cadastre 49]), , [RV] [IH] et [GS] [YE] épouse [IH], [EV] [IH], [WA] [IH] et [U] [IH] ( parcelle AF [Cadastre 43]), [YB] [WH] épouse [VD], [EV] [VD] et [MI] [RJ] épouse [XL] ( parcelle AF [Cadastre 44]), [DC] [SZ], [U] [C] épouse [SZ], [OJ] [SZ], [LL] [SZ] et [GZ] [SZ] épouse [LB] ( parcelle AF [Cadastre 45]), [AW] [K] et [MU] [BI] ( lots 5, 8, 9 et 14 de la parcelle AF [Cadastre 46]), [XI] [NM] ( lots 4, 12 et 17 de la parcelle AF [Cadastre 46]), [CO] [PV] ( lots 3,11 et 16 de la parcelle AF [Cadastre 46]), [JO] [RS] épouse [LP] ( lots 2, 13 et 15 de la parcelle AF [Cadastre 46]), la SCI LEGASI ( lots 1, 10 et 18 de la parcelle AF [Cadastre 46]), [IT] [AJ] et [J] [BR] épouse [AJ] ( lots 6, 7 et 19 de la parcelle AF [Cadastre 46]), [GW] [DN] épouse [OJ] ( parcelle AF [Cadastre 62]), [OF] [F] et [ZP] [JX] épouse [F] ( parcelles AF [Cadastre 63], [Cadastre 65] et [Cadastre 66]).

Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan 's’est prononcé de la manière suivante':

REVOQUE l 'ordonnance de clôture et FIXE la clôture des débats au 14 septembre 2021,

CONSTATE le désistement d’instance et d’ action de Madame [RN] [JO] épouse [N], Monsieur [FN] [X], Madame [FN] [ZU], La société civile LES ANNEAUX, La société civile immobilière DU VER LUISAN, La société civile immobilière SOLEMAR, Monsieur [XT] [G] et Madame [HH] [CD] épouse [XT], Monsieur [MF] [Z] et Madame [ZB] [RC] [NR] épouse [MF], Madame [MF] [NB], Monsieur [OR] [IW], Madame [OR] [U] épouse [YX], Madame [OR] [JA] épouse [TG], Monsieur [OR] [Y], Monsieur [OR] [RV], Monsieur [OR] [TO], Monsieur [JH] [OJ], Madame [JT] [IA] [ZU], Monsieur [EC] [YU] et Madame [JE] [YB] épouse [EC], Madame [OM] [EJ] épouse [XX] [KE], Monsieur [SC] [XI] et Madame [VT] [CV] épouse [SC], Monsieur [TD] [EZ] et Madame [AR] [S] épouse [TD], Madame [TZ] [UD] épouse [PN], Monsieur [UH] [ID] et Madame [E] [LE] épouse [UH], Monsieur [OR] [EZ], Madame [LX] [HS] épouse [KT], Monsieur [HW] [SG] et Madame [KP] [GO], L’ association A.V.R.S, Association Varoise Réadaptation Sociale, la SCI ZONE D’ACTIVITE. DU MUSEE DE LA DOA, Monsieur [KX] [X], Madame [SS] [JL] épouse [FS], Madame [KA] [LL] épouse [RZ], Madame [CL] [ES] épouse [KA], Monsieur [KA] [UW], Monsieur [KA] [B], Monsieur [KA] [MP], Monsieur [KA] [XA], Monsieur [DJ] [ID] et Madame [DJ] [DV] à l’encontre de [WA] [FG], [CD] [GD] épouse [DF], [OY] [DF], la SARL GUILLEMARD INVEST ;

DIT que les parties propriétaires des parcelles ci-après dénommées sont tenues de participer aux frais d’entretien et de conservation de l'[Adresse 73] sis à [Localité 86] en ce compris la bande de roulement, les réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements outre les frais de gestion y afférents, décidés à la majorité selon cette répartition':

Numéros de parcelles Propriétaires Parts

[Cadastre 12] Mme [RN] 1

[Cadastre 13] M et Mme [FN] 1

[Cadastre 14] SCI LES ANNEAUX 1

[Cadastre 15] SCI DU VER LUISAN 1

[Cadastre 16] SCI SOLEMAR 1

[Cadastre 17] M. et Mme [XT] 1

[Cadastre 18] M et Mme [MF] [Z] 1

[Cadastre 19] Mme [MF] [NB] 1

[Cadastre 20] Indivision [OR] 1

[Cadastre 21] M. [JH] Mme [JT] 1

[Cadastre 22] M. et Mme [EC] 1

[Cadastre 23] Mme [XX] 1

[Cadastre 71]/[Cadastre 39] M. et Mme [SC] 1

[Cadastre 24] M. et Mme [TD] 1

[Cadastre 26] lot n°1 M. et Mme [UH] 1

[Cadastre 26] lot n°2 M. [OR] 1

[Cadastre 27] Mme [KT] 1

[Cadastre 28] M. [HW] et Mme [KP] 1

[Cadastre 31] Association A.V.R.S 3

[Cadastre 50] SCI Zone d’activité 1

du Musée de la DOA

[Cadastre 51] M. [KX] 1

[Cadastre 52] Mme [FS] 1

[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] Syndicat de copropriété 9+1

[Cadastre 67] et [Cadastre 49] VILLAS [Adresse 84] et

SCI LES FIGUIERS

[Cadastre 42] INDIVISION [KA], [LL], 1

[ES], [UW], [MP] et [XA]

[Cadastre 43] indivision [IH] 1

[Cadastre 44] Mme [WH], M [VD], 1

Mme [RJ]

[Cadastre 45] M. [SZ] [DC], 1

M. [SZ] [OJ],

Mme [C],M [SZ] [LL],

Mme [SZ] [GZ]

[Cadastre 46] COPROPRIETE REPRESENTEE 6

PAR son syndic Mme [LP] [RS]

[Cadastre 47] M [I] 1

M. [PZ] [HK]

M. [PZ] [KL]

Mme [HO]

[Cadastre 62] Mme [GW] [DN] 1

[Cadastre 63]-[Cadastre 65]-[Cadastre 66] M. [F] et 1

Mme [JX] épouse [F]

[Cadastre 64] SCICHÂTEAU DE MA MÈRE 1

[Cadastre 72] M. et Mme [DJ] 1

CONDAMNE Le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU, elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG] [WX], Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE], Monsieur [AT] [W] [CW] [X], Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK], Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W], Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC], Monsieur [TS] [HD] [DC] [EG] et Madame [VO] [P] [YB] épouse [TS] à participer selon cette grille de répartition aux travaux conservatoires réalisés par la partie demanderesse pour un montant de 28.936,00 € indexés au coût de l’indice BT 01 à compter de la présente décision;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise-en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI] Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP] Monsieur [XP] [SG] [WX] Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE] Monsieur [AT] [W] [CW] [X] Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT] Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK] Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W] Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC] Monsieur [TS] [HD] [DC] [EG] et Madame [VO] [P] [YB] épouse [TS] à payer aux demandeurs la somme de 5.000 € au titre de l’ article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la Société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI] Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP] Monsieur [XP] [SG] [WX] Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE] Monsieur [AT] [W] [CW] [X] Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT] Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK] Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W] Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC] Monsieur [TS] [HD] [DC] [EG] et Madame [VO] [P] [YB] épouse [TS] aux dépens

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

REJETTE le surplus des demandes ;

Pour statuer en ce sens, le tribunal a notamment retenu les motifs suivants':

Sur la recevabilité de l’action des demandeurs':

— L’ ASL a mis ses statuts en conformité avec les dispositions réglementaires, justifie de la publication de ses statuts au journal officiel et de leur mise à jour ensuite de la tenue de l’ assemblée générale des colotis en date du 6 décembre 2019.

— Elle justifie de son intérêt à agir en considération de l’ implantation de la voie litigieuse dans son périmètre foncier et de la justification de la prise en charge à son compte des frais d’entretien de celle-ci.

Sur l’action principale':

— L’assiette du [Adresse 74] est constituée des parcelles cadastrées AF [Cadastre 48], [Cadastre 32], [Cadastre 33] et [Cadastre 29]. -Il n’est pas contesté que les copropriétaires de 1'ensemble immobilier VILLA [Adresse 84] empruntent le [Adresse 74], qui est une voie privée, et reconnaissent à ce titre devoir une participation financière à 1'entretien de cette voie.

— Il est relevé le caractère indispensable, pour l’ ensemble des parties, d’ utiliser 1'unique voie constituée par le [Adresse 74] pour rejoindre la [Adresse 85], et la nécessité d’ entretenir à la fois la voirie et les différents réseaux présents sur celle-ci.

— Le rapport d’expertise du 5 janvier 2005 a retenu, compte tenu de la complexité des imbrications des quatre ensembles immobiliers, la clef de répartition «'1 lot = 1 part de charge d’entretien à l’exception des parcelles AF [Cadastre 31] et [Cadastre 47]'».

— Les défendeurs proposent quant à eux une répartition par nombre d’utilisateurs sur un tronçon compris entre la parcelle [Cadastre 29], [Cadastre 32], et [Cadastre 48] et non sur la totalité dont la partie supérieure.

— Le constat d’huissier établi le 25 février 2019 relève que la voie de 4 mètres est «'en forme de raquette, qu’elle est formée d’ une ligne droite dont la circulation est en double sens et d’une boucle à sens unique, qu’au droit de la boucle nous constatons l’ existence d’une signalétique à l’ entrée de la boucle un panneau flèche directionnelle et un panneau sens interdit pour 1'autre partie en retour'», que l’accès à l’ensemble immobilier VILLA [Adresse 84] se situe à 1'entrée droite de la boucle, de sorte que pour quitter cet ensemble immobilier il n’est pas indispensable compte tenu de la signalétique d’emprunter l’intégralité de la boucle encerclant l’ ASL. Les défendeurs ne produisent quant à eux aucune pièce permettant de remettre en cause la pertinence des constatations effectuées par l’ expert.

— L’ opportunité d’une répartition par nombre d’uti1isateurs présente de nombreux inconvénients liés aux nécessaires ajustements au nombre d’utilisateurs, aux critères à retenir quant à la nature et aux modalités de 1'uti1isation, alors que la répartition proposée par l’ expert a le mérite de l’objectivité et de la permanence des critères.

II conviendra en conséquence de retenir la grille de répartition par lot proposée par l 'expert judiciaire, en pondérant le nombre de parts affectées à la parcelle AF [Cadastre 31] à 3 parts, 10 parts au syndicat de copropriété VILLA [Adresse 84] et la SCI LES FIGUIERS, 6 parts à la copropriété représentée par Mme [LP] [RS], 2 parts à GUILLEMARD INVEST, et de condamner les défendeurs selon cette grille de répartition à participer aux travaux conservatoires réalisés par la partie demanderesse pour un montant de 28.936 € indexés sur le coût de l’indice BT 01 à compter de la présente décision.

sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

La partie demanderesse ne démontre pas l’existence d’une faute dans le refus opposé par les défendeurs de participer à la prise en charge des frais d’entretien de la voirie, compte tenu de la complexité des lieux et du nombre de parties en présence.

Par déclarations séparées du 4 mars 2022 le SDC VILLA [Adresse 84], d’une part, et les copropriétaires de huit des lots privatifs de cette copropriété horizontale, d’autre part, ont relevé appel de ce jugement . Par ordonnance du 18 octobre 2024, les deux instances ont été jointes.

L’instruction a été clôturée le 10 juin 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions notifiées le 2 avril 2025 par le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et M. [TO] [KI], Mme [H] [BM] épouse [KI], M. [ZM] [XP], Mme [GS] [T] épouse [XP], M. [SG] [XP], Mme [UD] [XP] épouse [XE] , M. [W] [AT], Mme [DR] [M] épouse [AT], M. [TK] [MB], Mme [YI] [MY] épouse [MB], M. [W] [PJ], Mme [BY] [D] épouse [PJ], Mme [SK] [GK] épouse [TW] venant aux droits de M. [VA] [TW] décédé le 23 juillet 2012, M. [DC] [O], Mme [BU] [VH] épouse [O], M. [HD] [TS], Mme [P] [VO] épouse [TS], appelants principaux, tendant à':

DIRE ET JUGER recevable l’ appel interjeté à l’ encontre du jugement rendu le 14 Décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan,

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a :

— Dit que les parties propriétaires des parcelles ci-après dénommées sont tenues de participer aux frais d’entretien et de conservation de l'[Adresse 73] sise à [Localité 86] en ce compris la bande de roulement, les réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements outre les frais de gestion y afférents, décidés à la majorité selon cette répartition :

Numéros de parcelles Propriétaires Parts

[Cadastre 12] Mme [RN] 1

[Cadastre 13] M et Mme [FN] 1

[Cadastre 14] SCI LES ANNEAUX 1

[Cadastre 15] SCI DU VER LUISAN 1

[Cadastre 16] SCI SOLEMAR 1

[Cadastre 17] M. et Mme [XT] 1

[Cadastre 18] M et Mme [MF] [Z] 1

[Cadastre 19] Mme [MF] [NB] 1

[Cadastre 20] Indivision [OR] 1

[Cadastre 21] M. [JH] 1

Mme [JT]

[Cadastre 22] M. et Mme [EC] 1

[Cadastre 23] Mme [XX] 1

[Cadastre 71]/[Cadastre 39] M. et Mme [SC] 1

[Cadastre 24] M. et Mme [TD] 1

[Cadastre 26] lot n°1 M. et Mme [UH] 1

[Cadastre 26] lot n°2 M. [OR] 1

[Cadastre 27] Mme [KT] 1

[Cadastre 28] M. [HW] et 1

Mme [KP]

[Cadastre 31] Association A.V.R.S 3

[Cadastre 50] SCI Zone d’activité du 1

Musée de la DOA

[Cadastre 51] M. [KX] 1

[Cadastre 52] Mme [FS] 1

[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] Syndicat de copropriété 9+1

[Cadastre 67] et [Cadastre 49] VILLAS [Adresse 84]

et

SCI LES FIGUIERS

[Cadastre 42] INDIVISION [KA], [LL], [ES], 1

[UW], [MP] et [XA]

[Cadastre 43] indivision [IH] 1

[Cadastre 44] Mme [WH], M [VD], 1

Mme [RJ]

[Cadastre 45] M. [SZ] [DC], 1

M. [SZ] [OJ],

Mme [C],

M [SZ] [LL],

Mme [SZ] [GZ]

[Cadastre 46] COPROPRIETE REPRESENTEE PAR 6

son syndic Mme [LP] [RS]

[Cadastre 47] M [I] 1

M. [PZ] [HK]

M. [PZ] [KL]

Mme [HO]

[Cadastre 62] Mme [GW] [DN] 1

[Cadastre 63]-[Cadastre 65]-[Cadastre 66] M. [F] et Mme [JX] 1

épouse [F]

[Cadastre 64] SCICHÂTEAU DE MA MÈRE 1

[Cadastre 72] M. et Mme [DJ] 1

Condamné le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG] [WX], Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE], Monsieur [AT] [W] [CW] [X] et Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK], Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W], Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC], Monsieur [TS] [HD] [DC] [EG] et Madame [VO] [P] [YB] épouse [TS] à participer selon cette grille de répartition aux travaux conservatoires réalisés par la partie demanderesse pour un montant de 28.936 euros indexés au coût de l’indice BT 01 à compter de la présente décision;

Condamné le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG] [WX], Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE], Monsieur [AT] [W] [CW] [X] et Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK], Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W], Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC], Monsieur [TS] [HD] [DC] [EG] et Madame [VO] [P] [YB] épouse [TS] à payer à «'DEM'» (SIC) la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG] [WX], Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE], Monsieur [AT] [W] [CW] [X] et Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK], Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W], Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC], Monsieur [TS] [HD] [DC] [EG] et Madame [VO] [P] [YB] épouse [TS] aux dépens;

STATUANT A NOUVEAU

DÉBOUTER I’ASL [Adresse 78] de l’ ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

EN TOUTE HYPOTHÈSE,

LIMITER la participation du syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84] et des copropriétaires qui le composent aux seules dépenses d’entretien et de conservation justifiées de la bande de roulement du [Adresse 74] au prorata de la longueur utilisée depuis la voie publique jusqu’à l’entrée de la résidence VILLA [Adresse 84], à l’ exclusion des frais de réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements.

EN TANT QUE DE BESOIN,

ORDONNER une nouvelle expertise pour déterminer la clef de répartition applicable.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

DIRE que le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84] ne pourra être tenu que de 9 parts et non 10 parts au titre des seuls frais d’entretien et de conservation de la bande de roulement de l'[Adresse 73] sise à [Localité 86] au prorata de la longueur utilisée depuis la voie publique jusqu’à l’entrée de la résidence VILLA [Adresse 84] à l’exclusion des frais de réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements.

DÉBOUTER l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] de sa demande de paiement de la somme de 28936,00 euros au titre des travaux conservatoires.

DIRE n’y avoir lieu à condamnation à l’encontre de Monsieur [HD] [TS] et Madame [P] [VO] épouse [TS] et les mettre hors de cause compte tenu du fait qu’ils ne sont plus propriétaires de leurs lots au sein de la résidence VILLA [Adresse 84] depuis le 9 Avril 2015.

ORDONNER la publication du jugement à intervenir ( SIC) en marge de l’état descriptif de division de chacune des copropriétés parties à la procédure, aux frais de l’ASL [Adresse 78]

CONDAMNER I’ASL LOTISSEMENT LE [Adresse 78] à payer la somme de 12000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir les moyens et arguments suivants':

— Sur l’adhésion de la copropriété à l’ASL du LOTISSEMENT [Adresse 78]':

— Les copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84], composée de 9 lots principaux outre des lots communs à usage de parkings ne font pas partie du lotissement du [Adresse 78]. L’assiette de la copropriété se situe aujourd’hui sur les parcelles cadastrées AF [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

— A proximité se situe également une villa construite sur les parcelles AF [Cadastre 49] et [Cadastre 67] dénommée [Adresse 79] qui ne fait pas partie de la copropriété VILLA [Adresse 84], ni non plus du lotissement [Adresse 78].

— Les copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84] empruntent l'[Adresse 73] pour accéder à la voie publique.

— La copropriété VILLA [Adresse 84] et les copropriétaires ne discutent pas le principe d’une participation à l’entretien de l'[Adresse 73], mais ses modalités.

— La copropriété résidence VILLA [Adresse 84] , contrairement à ce que soutient la partie adverse, n’ est pas membre de l’ASL. L’ ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] a produit pour la première fois en cause d’appel de nouveaux statuts datés du 5 septembre 2020, qui ont donné lieu à un dépôt en préfecture le 3 mars 2021, et ont été publiés le 16 mars 2021. Contrairement aux précédents statuts établis en 2011, ces statuts intègrent dans le périmètre de l’ASL les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] qui constituent l’assiette de la copropriété VILLA [Adresse 84].

— Or les copropriétaires de la copropriété VILLA [Adresse 84] n’ont jamais adhéré à l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78]. Des mises en demeure ont été adressées au président de l’ ASL et à son délégataire CITYA MER ET SOLEIL, pour que cette mention soit supprimée des statuts. Face au refus de l’ASL de rectifier ses statuts, le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] a engagé une nouvelle procédure devant le tribunal judiciaire de Draguignan pour obtenir cette rectification

— Le règlement de copropriété de la VILLA [Adresse 84] ne mentionne pas l’appartenance de la copropriété à l’ASL du lotissement [Adresse 78] mais uniquement, à titre de convention particulière, relative audit lotissement, les dispositions suivantes':

«'Ainsi qu’il est indiqué en annexe du présent règlement concernant l’alimentation en eau et électricité de l’immeuble objet des présentes, ainsi que son accès depuis la [Adresse 85], le syndicat des propriétaires sera tenu de participer aux charges du lotissement [Adresse 78] en ce qui concerne les points ci-dessus, conjointement avec les propriétaires de la propriété cadastrée section AF numéros [Cadastre 49] et ( ' manque un numéro)

Ces charges sont réparties entre les copropriétaires et les propriétaires de la villa AF n°s [Cadastre 49] et [Cadastre 67] ci-dessus à raison de 9/10 èmes pour la copropriété, et de 1/10 ème pour la villa appartenant à Monsieur et Madame [IA].'»

— Cette convention particulière démontre que la copropriété VILLA [Adresse 84] ne fait pas partie de l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78].

— Le cahier des charges du lotissement [Adresse 78] ne vise pas les parcelles de la copropriété et les parcelles [IA].

— Contrairement à ce que soutient l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78], M [R], auteur de la copropriété VILLA [Adresse 84] n’a jamais signé aucun engagement qui serait opposable aux copropriétaires de la VILLA [Adresse 84] . Le document auquel se réfère l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] indique que «'M. [R] qui n’accepte pas de faire partie du syndicat s’engage toutefois à régler annuellement le montant des charges d’entretien et d’administration, il règle actuellement sa quote-part pour deux lots'» .

— Sur l’étendue de la participation des copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84]':

— La copropriété VILLA [Adresse 84] se compose uniquement de 9 villas et 1 piscine construites sur les parcelles AF [Cadastre 1]-AF[Cadastre 2] et AF[Cadastre 3]. Il n’y a pas 10 copropriétaires contrairement à ce que soutient la partie adverse. La villa construite sur les parcelles AF [Cadastre 67] et [Cadastre 49] ne fait pas partie de la copropriété VILLA [Adresse 84] et le propriétaire actuel de ces parcelles n’est pas dans la cause . C’est à tort que le tribunal a retenu d’imputer 10 parts au syndicat des copropriétaires regroupant 9 copropriétaires.

— Le jugement doit également être réformé sur les modalités de répartition des charges retenues .

— En effet la participation des copropriétaires concluants est liée à la servitude de passage qu’ ils utilisent et ne peut se concevoir que dans la limite de l’assiette du passage qu’ils utilisent. L’ensemble immobilier VILLA [Adresse 84] n’utilise qu’une petite partie seulement du [Adresse 74] pour accéder à la voie publique située en contrebas de leurs lots, à savoir un petit tronçon de la parcelle AF [Cadastre 29] et les parcelles AF [Cadastre 32] et [Cadastre 48], mais aucune autre voie gérée par l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78].

— Or la participation demandée et validée par le tribunal porte sur la totalité de l’assiette du [Adresse 74] et notamment la partie supérieure de la parcelle AF [Cadastre 29] que les copropriétaires de la VILLA [Adresse 84] n’utilisent pas.

— Alors que depuis 30 ans le sens de circulation était toujours le même à l’intérieur du lotissement [Adresse 78], l’ASL a fait installer en sortie de la résidence VILLA [Adresse 84] un panneau sens interdit ( à gauche) pour contraindre ses utilisateurs à faire un détour les obligeant à passer par la partie supérieure du [Adresse 74] afin de justifier d’une utilisation complète de son assiette.

— La voie de circulation du lotissement est formée d’une ligne droite à double sens de circulation se prolongeant par une boucle dont la circulation est à sens unique . A l’entrée de la boucle, il existe un panneau bleu flèche directionnelle indiquant un sens de circulation obligatoire à droite et un panneau sens interdit à l’entrée de la voie de circulation située à gauche . Ces panneaux n’existaient pas avant le constat d’huissier de justice établi le 25 février 2019, par Me [L], à la demande de l’ASL. Ces panneaux ont été installés pour les besoins de la cause.

— Les panneaux sont dangereux et compliquent les man’uvres de sortie de la copropriété VILLA [Adresse 84] .

— Soit le domaine est privé et interdit à la circulation publique et le code de la route ne s’applique pas et l’installation de panneaux de signalisation n’est pas possible'; soit le domaine est privé mais ouvert à la circulation publique , auquel cas le code de la route s’applique en vertu de l’article R 111-1 du code de la route, mais l’apposition de panneaux de signalisation n’est possible que par le maire de la commune.

— D’autre part, la participation des copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84] doit être limitée à la bande de roulement puisqu’elle s’inscrit uniquement dans le cadre de la servitude de passage en raison de l’enclavement des lieux.

— La répartition par lots est contestable pour fixer une participation au titre d’un passage.

Le [Adresse 74] est utilisé aujourd’hui par 31 maisons individuelles de plain-pied, et au moins 14 piscines individuelles , 1 hôtel, 1 maison de l’enfance , 3 copropriétés dont la copropriété VILLA [Adresse 84]. La règle selon laquelle 1 lot de la résidence VILLA [Adresse 84] est équivalent à 1 maison individuelle n’apparaît pas équitable . En effet, il ne peut être soutenu que la copropriété VILLA [Adresse 84], qui est sur une assiette de 3400 m², soit équivalente à 9 maisons individuelles incluses dans le périmètre du [Adresse 78]. L’assiette de la copropriété représente 4,5 % de l’ensemble des terrains du [Adresse 78]. La répartition d’un lot/une part conduirait la copropriété à supporter 20 % des charges , ce qui n’est pas équitable.

— Pour le cas où la cour estimerait que la répartition doit se faire par lot, l’expertise de 2005 est ancienne et ne correspond plus à la réalité de sorte qu’ une nouvelle expertise devra être ordonnée. Cette nouvelle expertise permettra de déterminer les participations au prorata de la valeur fiscale des propriétés du domaine.

— En cas de répartition par parts, celle-ci devra nécessairement être limitée aux seules dépenses liées à la bande de roulement du [Adresse 74] utilisée par les copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84].

— Rien ne justifie que les copropriétaires participent aux dépenses liées aux réseaux à ciel ouvert et enterrés, leurs aménagements appartenant à l’ASL.

— Le jugement doit être réformé sur les dépenses conservatoires . Les pièces versées par l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] ne justifient en aucune façon du paiement de travaux conservatoires concernant le [Adresse 74] pour 28936,00 euros .

— A supposer que des travaux aient eu lieu, les copropriétaires ne pourraient être tenus qu’au paiement des sommes exposées sur l’assiette de la servitude et pour la seule utilisation de la bande de passage du [Adresse 74] qui est empruntée.

— En toute hypothèse, les époux [TS] ont vendu le lot dont ils étaient propriétaires au sein de la résidence VILLA [Adresse 84], à M et Mme [US] le 9 avril 2015, de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à leur encontre.

Vu les conclusions notifiées le 16 février 2024 par l’ ASL Lotissement [Adresse 78] tendant à':

DÉBOUTER les appelants de leurs demandes ;

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire en ce qu’il a’ condamné les requis à participer selon la clé de répartition sus évoquée aux travaux conservatoires réalisés par l’ ASL [Adresse 78] pour un montant de 28.916,00 € indexé au coût de l’indice BT 01 pour la période antérieure au dit jugement

RÉFORMER le jugement en ce qu’il a retenu une clé de répartition aujourd’hui obsolète,

Statuant à nouveau,

JUGER que la clé de répartition sera la suivante :

[Cadastre 12] 1

[Cadastre 13] 1

[Cadastre 14] 1

[Cadastre 15] 1

[Cadastre 16] 1

[Cadastre 17] 1

[Cadastre 18] 1

[Cadastre 19] 1

[Cadastre 20] 1

[Cadastre 21] 1

[Cadastre 22] 1

[Cadastre 23] 1

[Cadastre 71]/[Cadastre 39] 1

[Cadastre 24] 1

[Cadastre 25] 1

[Cadastre 26] lot n°1 1

[Cadastre 26] lot n°2 1

[Cadastre 27] 1

[Cadastre 28] 1

[Cadastre 31] 3

[Cadastre 50] 1

[Cadastre 51] 1

[Cadastre 52] 1

[Cadastre 1], [Cadastre 2], 10 + 2

[Cadastre 3], [Cadastre 67] et

[Cadastre 49]

[Cadastre 42] 2

[Cadastre 43] 1

[Cadastre 44] 1

[Cadastre 45] 1

[Cadastre 46] 6

[Cadastre 47] 2

[Cadastre 62] 1

[Cadastre 63]-[Cadastre 65]-[Cadastre 66] 1

[Cadastre 64] 1

[Cadastre 72] 1

Total 54 parts

CONFIRMER le jugement en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant ;

CONDAMNER les appelants à participer selon cette clé de répartition mise à jour aux travaux conservatoires réalisés par la concluante en ce compris les travaux réalisés depuis le jugement du 14/12/21':

' pour l’année 2022 : budget 14.428,00€

' pour l’année 2023 de 14.000,00 €

' Pour l’année 2024 : 15.000,00 €

CONDAMNER le syndicat de la copropriété VILLA [Adresse 84] au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens au profit des requérants.

L’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] réplique que':

— Avant 1990, les parcelles cadastrées AF [Cadastre 49] ( [Cadastre 68]') et [Cadastre 35] constituaient l’assiette de la propriété de M [R] qui l’avait acquise des consorts [V]-[OV], le 3 février 1976. On y accédait depuis la voie publique par un chemin de terre , le long du ruisseau Antiboul. Progressivement , cet accès fut abandonné pour laisser place à de nouvelles constructions. Ainsi , la nouvelle route du lotissement [OR]-[Adresse 78] a servi à son désenclavement.

— M [R] , tout comme le faisait ses prédécesseurs confirma sa participation aux frais de gestion de l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] à raison de deux parts en contrepartie de piquages sur les canalisations et le transformateur «'[OR]'» pour son alimentation en eau et en électricité.

— Le 31 octobre 1983, lors de l’assemblée générale, M. [R] accepta que sa participation soit portée à 3 parts au lieu de 2 pour son utilisation de la route de l’ ASL. Cette modification n’a jamais été appliquée par les syndics successifs, par négligence.

— Après l’année 1990, M [R] ayant vendu sa propriété aux marchands de biens [GG] et [BE], ces derniers y construisirent 9 maisons supplémentaires et piscine.

— Le 25 mai 1990, la copropriété VILLA [Adresse 84] a été constituée sur l’ensemble des parcelles nouvellement cadastrées AF [Cadastre 49], [Cadastre 67], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

— Cet ensemble comporte aujourd’hui une villa propriété de la SCI LES FIGUIERS construite sur les parcelles cadastrées AF [Cadastre 67] et [Cadastre 49] ainsi que 9 villas et une piscine construites sur les parcelles cadastrées AF [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

— La résidence VILLA [Adresse 84] est désormais composée de 10 copropriétaires et la parcelle AF [Cadastre 38], appartenant au lotissement voisin [Adresse 81] sert de liaison pour leur désenclavement et permet la circulation entre leur parking et l'[Adresse 73] pour accéder à la voie publique.

— Le règlement de copropriété relatif à cette copropriété comporte un chapitre intitulé «' Sur le lotissement'» aux termes duquel, il est précisé que le propriétaire initial acquittait depuis son acquisition, et ses prédécesseurs avant lui, une quote-part des charges du lotissement, aux assemblées générales auxquelles il était régulièrement convoqué , l’adhésion résultant d’une assemblée générale du 10 septembre 1961. Ces charges devaient être réparties entre les copropriétaires de la VILLA [Adresse 84] et le propriétaire de la villa édifiée sur les parcelles AF numéros [Cadastre 49] et [Cadastre 67] à raison de 9/10 ème pour la copropriété et 1/10 ème pour la villa appartenant à M et Mme [IA]. Pour autant, à ce jour, la participation de la VILLA [Adresse 84] au budget de l’ASL n’a pas été modifiée. Elle est toujours de 2 parts.

— Le syndicat des copropriétaires de la VILLA [Adresse 84] a , depuis toujours, était considéré comme étant membre de l’ASL aux assemblées générales de laquelle il fut convoqué.

— L’engagement de M [R] de contribuer à hauteur de trois parts fut ensuite repris par le propriétaire suivant M. [IA] qui a même expressément manifesté l’intention d’adhérer à l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] ( le 12 septembre 2002) et de contribuer aux charges pour un lot.

— Les statuts de l’ ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] adoptés par l’assemblée générale du 6 décembre 2019, à laquelle les membres du SDC VILLA [Adresse 84] ont été régulièrement convoqués, publiés et enregistrés, mentionnent notamment les parcelles AF [Cadastre 49], [Cadastre 67], [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] comme faisant partie de l’ ASL. Ce point n’a jamais été contesté lors de la présentation des statuts à voter aux assemblées générales des 2 juillet 2010 et 6 décembre 2019.

— Le plan joint à la déclaration en préfecture le confirme.

— L’engagement de Monsieur [R] aux droits de qui viennent les membres du syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] leur est parfaitement opposable.

— A titre subsidiaire, s’il était jugé que les appelants ne sont pas membres de l’ASL , en qualité d’usagers de l'[Adresse 73], voie privée du lotissement, ils sont débiteurs d’une participation à l’entretien de cette voie sans laquelle ils seraient enclavés . De ce seul fait et compte tenu de l’utilisation plus que trentenaire de cette avenue , «'la servitude est constituée par application de la loi'»

— La communauté d’usage de l’assiette de la servitude légale par le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant impose une participation à l’entretien que nécessite cette communauté d’usage.

— L’absence de servitude de passage juridiquement constituée n’est pas exclusive de l’exercice effectif d’un passage et l’établissement juridique de l’existence de la servitude de passage ne constitue pas un préalable à l’action dont «' le tribunal est saisi'» (SIC).

— La clef de répartition doit être déterminée sur la base du rapport d’expertise judiciaire de M. [CH] qui a conclu à une clef de répartition d’une part de charges d’entretien pour un lot, excepté pour la parcelle AF [Cadastre 31], villa [Adresse 78], qui est une maison d’enfants qui participe à raison de 3 parts , sans difficulté depuis l’origine. Il convient également d’affecter 2 parts à la société GUILLEMARD INVEST, parcelle [Cadastre 47], selon le protocole d’accord du 5 mai 2021.

— Depuis le dépôt du rapport, certains lots ont été divisés et/ou ajoutés. En cours de procédure, la parcelle [Cadastre 42] a été lotie de deux maisons dont les propriétaires sont adhérents de l’ASL. La répartition pour la VILLA [Adresse 84] sera désormais de 10 parts ajoutées aux 2 parts actuelles payées depuis toujours, bien avant M. [R], et prévues par leur règlement de copropriété.

— La voirie a été conçue pour être à double sens de circulation sur la ligne droite et à sens unique sur la boucle dite «' raquette'». Les constats d’huissier versés aux débats démontrent que le passage de deux véhicules est d’ailleurs dangereux. La voie sur cette portion est de quatre mètres de large au maximum.

— Comme tous les autres utilisateurs de l'[Adresse 73] , la voie est utilisée en totalité par les membres de la copropriété VILLA [Adresse 84], compte tenu du sens unique créé de longue date dès l’origine et rendu obligatoire pour des questions de sécurité , nonobstant la mauvaise volonté de certains à le respecter.

— Ce sens unique ancien figure sur des cartes IGN .

— Les services municipaux ont confirmé l’absence de dangerosité de cette signalisation notamment pour les usagers provenant de la copropriété VILLA [Adresse 84].

— Compte tenu de la durée de la procédure, la voie se dégradant, l’association syndicale a été contrainte de faire effectuer des travaux urgents de manière conservatoire afin de permettre un accès aux différents lots. Ces travaux sont justifiés par les factures produites.

MOTIVATION':

Sur la saisine de la cour':

À hauteur d’appel , les fins de non-recevoir tirées du défaut de capacité à agir et du défaut de qualité à agir de l’association syndicale libre ne sont plus soutenues , de sorte que le jugement est définitif sur la recevabilité de l’action de l’ASL du LOTISSEMENT [Adresse 78].

Il convient de constater que la cour n’est saisie que de l’ appel du syndicat des copropriétaires de la VILLA [Adresse 84] et des copropriétaires de huit de ses lots, de sorte que la cour ne saurait examiner les demandes de majoration de parts contributives affectées aux lots de propriétaires qui ne sont pas dans la cause.

Il s’ensuit que la cour n’est pas saisie des demandes de l’ASL [Adresse 78] tendant à voir porter à 2 parts la contribution de la SCI LES FIGUIERS pour les parcelles AF [Cadastre 67] et [Cadastre 49] , à 2 parts la contribution des propriétaires de la parcelle AF [Cadastre 42] et à 2 parts la contribution des propriétaires de la parcelle AF [Cadastre 47].

Sur ce dernier point, il convient de relever que l’affectation de deux parts à la parcelle AF [Cadastre 47] résulte du protocole d’accord transactionnel du 5 mai 2021 passé entre l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78], d’une part, la société GUILLEMARD INVEST, M [WA] [FG], Mme [GD] [CD] épouse [DF] et M. [OY] [DF], d’autre part'.

Aux termes de ce protocole transactionnel , il a été notamment convenu':

«' Article 1

La société GUILLEMARD INVEST s’engage tant pour elle-même que pour ses ayants-droits éventuels en qualité de propriétaire des parcelles cadastrées AF [Cadastre 47] et les 391/1533 indivis de la parcelle AF [Cadastre 48] à assumer le paiement de 2 parts du coût des travaux de réfection et d’aménagement de l'[Adresse 73] (aussi dénommé [Adresse 74]), en ce inclus le coût de fourniture et pose d’un portail, des réseaux à ciel ouvert et enterrés outre frais de gestion, et ce à hauteur du coût évalué des travaux, d’un montant de 620.840,00 euros TTC.

La société GUILLEMARD INVEST s’engage donc à procéder au paiement de la somme de':

620.840 euros x2/50= 24833,60 euros TTC correspondant à sa quote-part en fonction du nombre actuel d’utilisateurs .

Cette somme sera révisée au vu du montant effectif et actualisé des travaux à la date de leur exécution '

Article 2

S’agissant des dépenses qui devront être engagées par l’ASL, indépendamment des travaux ci-dessus visés à l’ Art. 1.

La société GUILLEMARD INVEST s’oblige, tant pour elle-même que ses ayants droits, à y participer pour un montant équivalent à 2 parts de son budget.

Sauf pour tous travaux exceptionnels dont le montant serait supérieur à 1500 euros et pour lesquels une autorisation de sa participation devra lui être préalablement demandée…

Le montant de la participation de la société GUILLEMARD INVEST ne pourra jamais excéder 2 parts, calculé par rapport au nombre de propriétaires usagers de la voie, et ce quelle que soit l’évolution du nombre de propriétaires usagers…'»

En l’état de leurs dernières conclusions devant le tribunal', les demandeurs, dont l’ASL, avaient sollicité l’homologation de ce protocole d’accord, prétention rejetée par le tribunal qui a débouté les parties du surplus de leurs demandes. Il apparaît également que le tribunal , dans la motivation de sa décision avait retenu d’affecter 2 parts contributives à la parcelle AF [Cadastre 47]. Toutefois, le tableau figurant au dispositif du jugement n’ affecte qu’ une seule part à cette parcelle. L’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] ne justifie pas d’une requête en rectification d’erreur matérielle, ni ne formule demande en ce sens à hauteur d’appel, demande qui serait au demeurant irrecevable en l’absence des propriétaires de la parcelle AF [Cadastre 47].

S’agissant de la contribution des copropriétaires de la VILLA [Adresse 84] et du syndicat de la copropriété au paiement de la somme de 28936 euros indexés sur le coût de l’indice BT 01 à compter du jugement, au titre des travaux conservatoires réalisés en 2018, il convient de retenir que l’ASL et ses membres demandaient en première instance la condamnation de l’ensemble des requis au paiement de cette somme. Le tribunal n’a fait droit que partiellement à cette demande, sans motivation particulière quant au cantonnement de cette condamnation à la seule copropriété VILLA [Adresse 84]. A hauteur d’appel, l’ASL intimée demande la confirmation du jugement de ce chef et sollicite la condamnation des appelants à contribuer aux travaux conservatoires de l’ [Adresse 73] réalisés en 2022, 2023 et 2024, selon la clef de répartition actualisée qu’elle propose.

Sur l’appartenance de la copropriété VILLA [Adresse 84] à l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78]':

Il ressort des actes versés aux débats et du rapport d’expertise judiciaire de M [HD] [CH], en date du 5 janvier 2005, que la résidence VILLA [Adresse 84] a été constituée par acte notarié du 25 mai 1990 portant règlement de copropriété et état descriptif de division déposés par M [CT] [GG] et Mme [A] [BE] épouse [WT], marchands de biens.

Ce document ne fait nullement référence à l’adhésion de la copropriété à l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 78]. Il contient en revanche le rappel d’un acte de vente antérieur des parcelles [Cadastre 35] et [Cadastre 68] formant l’assiette de la copropriété, indiquant': «' la venderesse précise que la propriété présentement vendue étant mitoyenne avec le lotissement [Adresse 78], dont elle bénéficie de l’alimentation notamment en eau et électricité, elle acquitte depuis son acquisition et ses prédécesseurs avant elle, une quote-part dans les charges du lotissement, assiste ou se fait représenter aux Assemblées Générales des propriétaires de ce lotissement, auxquelles elle est d’ailleurs régulièrement convoquée.

Par ailleurs, il résulte d’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires dudit lotissement, en date du 10 septembre 1961, dont une copie est demeurée annexée à l’acte du 3 février 1976, ce qui suit littéralement rapporté':

«' Après question posée à ce dernier ( Monsieur [NY] représentant Madame [OV] venderesse) relativement au groupage de ses propriétés avec notre syndicat, Monsieur [NY] a donné son accord de principe, sous réserve bien entendu de l’accord définitif qui devra être donné par Madame [OV].'»

L’acquéreur déclare avoir pris acte de ces énonciations , et vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre la venderesse pour quelque cause que ce soit..

Il déclare en outre être en possession d’une copie du cahier des charges du lotissement dont il a pris connaissance et dont un exemplaire lui a été remis.'»

Par acte du 2 octobre 1989 établi par Maître [W] [YP] notaire à [Localité 86], Madame [WL] [FZ] épouse [R] avait vendu à Monsieur [CT] [GG] époux de Madame [ZI] et à Madame [A] [BE] épouse [WT], marchands de biens , les parcelles cadastrées AF n° [Cadastre 35] et n° [Cadastre 68].

Mme [FZ] en était propriétaire par suite de l’acquisition qu’elle en avait faite de Madame [SN] [OV] divorcée et non remariée de Monsieur [NY] suivant acte établi le 3 février 1976.

Ces parcelles appartenaient en propre à Madame [SN] [OV] pour les avoir recueillies dans la succession de sa mère Madame [RG] [UO] veuve [OV], ainsi que le constate l’ acte de notoriété et l’attestation de propriété établis par Maître [FC], notaire à [Localité 80], le 16 août 1972.

L’assiette de la résidence VILLA [Adresse 84] se situe aujourd’hui sur les parcelles nouvellement cadastrées AF n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. A proximité se trouve une villa construite sur les parcelles AF [Cadastre 49] et [Cadastre 67] dénommée [Adresse 79] qui ne fait pas partie de la copropriété VILLA [Adresse 84], contrairement à ce que soutient l’intimée, mais qui a été vendue aux époux [IA], par les consorts [GG]-[BE], aux termes d’un acte notarié établi en octobre 1989 et contenant une servitude de passage constituée sur les parcelles [Cadastre 35] et [Cadastre 68] ( fonds servant) au bénéfice des parcelles [Cadastre 49] et [Cadastre 67] ( fonds dominant). Ces deux parcelles sont aujourd’hui la propriété de la SCI LES FIGUIERS qui n’a pas été intimée.

Les statuts de l’ASL [Adresse 78] établis le 3 octobre 2011 contenaient un article 1 prévoyant la formation de l’association syndicale libre «'entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement [Adresse 78] sur le territoire de la commune de [Localité 86], en vertu d’un arrêté de Monsieur le Préfet du Var en date du 12 mai 1956'».

Selon le plan annexé à cet arrêté , les parcelles [Cadastre 35], [Cadastre 68], [Cadastre 49] et [Cadastre 67] n’étaient pas intégrées au lotissement.

Les nouveaux statuts de l’ ASL établis le 5 septembre 2020 prévoient dans leur article premier que «'cette association syndicale libre existera entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement [Adresse 78] sur le territoire de la commune de [Localité 86] en vertu d’un arrêté de Monsieur Le Préfet du Var en date du 12 mai 1956 et tous les propriétaires de parcelles utilisant ses voies et réseaux qui ont adhéré à l’association syndicale après sa constitution'».

Cette mention est complétée par la précision suivante': «'A ce jour', indépendamment des parcelles constituant l’assiette foncière de l'[Adresse 73] ( AF [Cadastre 29] de 38a 88 ca, AF [Cadastre 32] de 08a16ca, AF [Cadastre 33] de 01a02ca, AF[Cadastre 48] de 15a 33ca et AF [Cadastre 53] de 02a 50 ca) le périmètre de l’ASL’ «'Syndicat du Lotissement [Adresse 78]'» regroupe donc les parcelles suivantes':…

Suit le tableau des références cadastrales des parcelles regroupées au sein de l''ASL avec indication de leur superficie. Figurent sur ce tableau les parcelles AF [Cadastre 49] et [Cadastre 67] propriété de la SCI LES FIGUIERS et les parcelles AF [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] du syndicat de la copropriété VILLA [Adresse 84], alors que ce dernier réfute avoir adhéré à l’association syndicale libre du LOTISSEMENT [Adresse 78] et indique avoir au contraire engagé une action pour obtenir la rectification des derniers statuts de l 'ASL déposés le 3 mars 2021 en préfecture et publiés le 16 mars 2021.

Pour soutenir l’appartenance de la copropriété VILLA [Adresse 84] à l’ASL du LOTISSEMENT [Adresse 78], l’intimée soutient en substance que le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] a toujours été convoqué et a participé aux assemblées générales de l’ASL; que M. [R] précédent propriétaire de la parcelle appartenant au syndicat VILLA [Adresse 84] aurait accepté de participer au paiement des charges de l’ASL'; que le règlement de copropriété relatif à cet ensemble immobilier comporte un chapitre intitulé «' Sur le Lotissement'» qui prévoit cette adhésion.

Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, «' Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.'»

En l’espèce, il ne ressort d’aucun acte écrit émanant du syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84], ni de ses auteurs, qu’ une décision d’ adhérer à l’ASL du LOTISSEMENT [Adresse 78] aurait été prise qui serait opposable audit syndicat. A cet égard le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du lotissement [Adresse 78] du 14 août 1976 indique dans la rubrique «' admission de nouveaux membres'» que «' Monsieur [R] qui n’accepte pas de faire partie du syndicat s’ engage toutefois à régler annuellement le montant des charges d’entretien et d’administration . Il règle actuellement sa quote-part pour 2 lots. ( à l’exclusion de toute servitude concernant ledit cahier des charges)'».

Il convient d’ajouter que selon le rapport d’expertise judiciaire et l’acte du 25 mai 1990 valant règlement de copropriété et état descriptif de division, M. [R] n’était pas le propriétaire des parcelles cadastrées [Cadastre 35] et [Cadastre 68] constitutives de l’assiette de la copropriété VILLA [Adresse 84], bien propre de Mme [WL] [FZ] épouse séparée de biens de M. [R], de sorte que les décisions de ce dernier n’auraient pu engager Mme [FZ], sauf mandat exprès.

De même, si le règlement de copropriété de la VILLA [Adresse 84] contient un paragraphe intitulé «'Sur le lotissement'» qui rappelle que M [NY], représentant de la précédente propriétaire des parcelles [Cadastre 35] et [Cadastre 68], Madame [OV], avait donné, lors d’une assemblée générale des copropriétaires du lotissement [Adresse 78], un accord de principe «' relativement au groupage de ses propriétés avec celles du syndicat du lotissement [Adresse 78]'» , c’était sous réserve de l’accord définitif qui devait être donné par Mme [OV]. Or , il n’est pas justifié de cet accord.

De même , il n’est justifié d’aucune adhésion des propriétaires des parcelles AF [Cadastre 49] et [Cadastre 67] à l’ASL du LOTISSEMENT [Adresse 78].

Il convient en conséquence de considérer que les parcelles en question ne font pas partie du périmètre de l’association LOTISSEMENT [Adresse 78].

Pour autant, le règlement de copropriété de la VILLA [Adresse 84] contient au chapitre des dispositions diverses un paragraphe «'conventions particulières'» « relatives au lotissement [Adresse 78]'» qui dispose': «'Ainsi qu’il est indiqué en annexe du présent règlement, concernant l’alimentation en eau et électricité de l’immeuble objet des présentes, ainsi que son accès depuis la [Adresse 85], le syndicat des copropriétaires sera tenu de participer aux charges du lotissement [Adresse 78] en ce qui concerne les points ci-dessus, conjointement avec les propriétaires de la propriété cadastrée section AF numéros [Cadastre 49] et (un numéro absent)

Ces charges sont réparties entre les copropriétaires et les propriétaires de la villa AF n°s [Cadastre 49] et [Cadastre 67] ci-dessus à raison de 9/10 èmes pour la copropriété , et de 1/10 ème pour la villa appartenant à Monsieur et Madame [IA]'».

Le rappel figurant en page 7 du règlement intitulé «'Sur le Lotissement'» précise que la propriété vendue ( aujourd’hui les parcelles [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3]), mitoyenne avec le lotissement [Adresse 78], bénéficie de l’alimentation, notamment en eau et électricité, de celui-ci et s’acquitte en conséquence d’ une quote-part des charges du lotissement.

Ainsi, le caractère indispensable de la voie privée du lotissement dite [Adresse 73] pour les parcelles riveraines et notamment pour celles du syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84], quand bien même elles ne sont pas intégrées au lotissement, est manifeste dans la mesure où cette avenue permet une desserte depuis la voie publique, en l’occurrence la [Adresse 85] et un accès à différents réseaux, de distribution d’ eau et d’électricité notamment, sans lesquels ces parcelles seraient en état d’enclave.

Cet usage commun aux membres du lotissement et à des propriétaires extérieurs à celui-ci implique un partage des frais d’entretien de cette voie, ce qu’admettent le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et ses membres représentés à la présente procédure.

Sur la contribution de la copropriété VILLA [Adresse 84] aux charges d’entretien et de conservation de l'[Adresse 73].

L’assiette du [Adresse 74] est constituée des parcelles cadastrées AF [Cadastre 48], [Cadastre 32], [Cadastre 33] et [Cadastre 29]. On accède à la copropriété VILLA [Adresse 84] en empruntant, depuis la voie publique, la ligne droite à double sens de circulation de l'[Adresse 73] aménagée sur les parcelles [Cadastre 48], [Cadastre 32] et [Cadastre 33] puis la voie circulaire ou boucle cadastrée AF n° [Cadastre 29].

Le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et les copropriétaires appelants soutiennent qu’ils n’ utilisent que pour partie l’avenue ou le [Adresse 74] et contestent la répartition par lots pour les motifs précédemment rappelés. Ils sollicitent une nouvelle expertise aux motifs que le rapport de M. [CH] retient 10 parts à la charge de la copropriété alors qu’ elle ne regroupe que 9 copropriétaires, et que le périmètre de l’ASL a changé à de nombreuses reprises depuis 2006.

En toute hypothèse et si une répartition par parts devait être retenue, ils considèrent que leur contribution devrait être limitée aux seules dépenses liées à la bande de roulement du [Adresse 74] utilisée par les copropriétaires de la résidence VILLA [Adresse 84], rien ne justifiant que les copropriétaires participent aux dépenses liées aux réseaux à ciel ouvert et enterrés, leurs aménagements appartenant à l’ASL.

Au terme de ses investigations, l’expert [CH] est parvenu à la conclusion suivante':

«'Compte tenu de la complexité des imbrications des quatre ensembles immobiliers ( [Adresse 78], lotissement familial [Adresse 83], [Adresse 77] ainsi que la Villa [Adresse 84]), nous proposons 1 lot = 1 part de charge d’entretien, excepté pour':

— la parcelle n°[Cadastre 31] villa [Adresse 78], maison d’enfants qui devra participer un peu plus,

— la parcelle AF n° [Cadastre 47] qui ne doit pas participer ( voir chapitre IV.4.1 ci-dessus': acte du 9 et 12 juillet 1968)'»

Il a été vu précédemment que la participation du propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 47], aux charges d’entretien de l'[Adresse 73], a été fixée par un protocole transactionnel du 5 mai 2021. Quant à la contribution de la villa [Adresse 78] , elle a été fixée dès l’origine du lotissement, dans le cahier des charges du 12 janvier 1956 publié le 31 août 1956, à 3/21 èmes correspondant à un ensemble de 18 lots plus la Villa [Adresse 78].

Dans la partie « Programme d’aménagement – VOIES'» du cahier des charges , il est indiqué':

«' un boulevard de 7 mètres part de la [Adresse 85] suivant une ligne droite de 250 mètres, se divisant en deux tronçons , pour former une boucle de 400 mètres de développement.

Une antenne part de la ligne droite pour desservir quatre lots.'»

Le chapitre «'X'» du cahier des charges générales intitulé «' COPROPRIÉTÉ DES PARTIES COMMUNES'» contient le paragraphe suivant': «' Ainsi qu’il résulte du plan de partage de la propriété des hoirs [OR], ci-annexé , les voies projetées sont situées soit en bordure, soit à proximité immédiate de terrains appartenant à des propriétaires de terrains qui ne participent pas aux travaux de viabilité ci-dessus précisés.

En conséquence, toutes les voies de communication, leurs fossés et talus, les plantations qui les bordent, les carrefours, font partie des choses communes, et chacun des attributaires en aura la propriété et la charge dans la proportion des millièmes affectés à chaque lot de terrain.

Pour faciliter les calculs de répartition des charges , celles-ci sont divisées en fractions de 1/21 ème pour chacun des lots, les attributaires de la villa [Adresse 78], participant pour 3/21 èmes.

Les décisions en ce qui concerne les dépenses d’aménagement et d’entretien des parties communes seront prises à la majorité des attributaires , et engageront l’ ensemble de ceux-ci.'»

Le paragraphe «' Accès possibles des terrains voisins'» indique que «' Les copropriétaires se réservent le droit de concéder à des tiers le droit de passage sur les voies du lotissement, ainsi que le droit de se brancher sur les canalisations , à charge par ces tiers de participer aux frais d’établissement et d’entretien .

Les indemnités qui seraient versées par les tiers qui se rendraient cessionnaires du droit d’usage de la viabilité exécutée, seront réparties au prorata des millièmes des parties communes appartenant à chaque propriétaire ( ex-co-indivisaire, leurs héritiers, acquéreurs ou ayants-droits).

Une nouvelle répartition des parties communes serait alors faite consécutivement aux cessions de droits de passage , celle-ci étant d’ores et déjà fixée sur le nombre de m² possédés par chaque usager par rapport à l’ensemble des lots desservis.'»

Si un calcul au prorata des m² est évoqué pour la répartition des parties communes après cession de droits de passage sur les voies du lotissement , à des tiers, rien n’est dit quant aux modalités de calcul de la participation de ces mêmes tiers aux frais d’établissement et d’entretien de l'[Adresse 73].

Selon l’état descriptif de division du 25 mai 1990, la copropriété VILLA [Adresse 84] se compose des lots 1 à 9 supportant chacun une maison d’habitation qualifiée de «' Mas'», comprenant un rez-de-chaussée avec garage et cellier ou cave et un rez-de-jardin comportant séjour, cuisine, salle de bains, WC, 1 ou 2 chambres, dégagement, rangement, loggia, terrasse, ainsi que le droit à la jouissance exclusive , particulière et privative d’un jardin de superficie variable ( 35 m² au minimum , 150 m² au maximum) outre une fraction des tantièmes des parties communes générales et notamment du sol.

Les lots 10 à 17 sont constitués de places de parking extérieur non couvert et d’une fraction des parties communes générales attachée à chacun de ces lots, fixée à 1/10000.

L’expert a proposé en conséquence d’affecter 9 parts contributives correspondant à 9 lots d’habitation à la copropriété VILLA [Adresse 84] en excluant les lots parking de cette contribution.

La part unique affectée aux parcelles [Cadastre 67] et [Cadastre 49] qui sont l’assiette d’une villa propriété de la SCI LES FIGUIERS a été notée + 1 , s’ajoutant aux 9 parts affectées à la copropriété, dans le tableau proposé par l’expert et dans celui retenu par le tribunal, en considération de la clef de répartition figurant au règlement de copropriété de la VILLA [Adresse 84] au paragraphe des conventions particulières relatives au lotissement [Adresse 78].

Ce paragraphe prévoit, compte tenu du raccordement de la copropriété VILLA [Adresse 84] aux réseaux notamment d’alimentation en eau et électricité du lotissement, et de la desserte depuis la voie publique via l’ [Adresse 73], une contribution de la copropriété aux charges du lotissement [Adresse 78], conjointement avec la propriété cadastrée section AF n°s [Cadastre 49] et [Cadastre 67], à raison de 9 /10èmes pour la copropriété et de 1/10ème pour la villa appartenant à «'Monsieur et Madame [IA]'», devenue depuis la propriété de la SCI Les Figuiers.

Toutefois, c’est en raison de la servitude de passage dont bénéficient les parcelles [Cadastre 49] et [Cadastre 67] sur les parcelles AF numéros [Cadastre 35] et [Cadastre 68], devenues les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] que cette association a été formalisée par l’expert et que le tribunal l 'a ainsi reportée dans le tableau figurant au dispositif de sa décision. Toutefois, s’agissant d’une participation conjointe, la part affectée aux parcelles [Cadastre 49] et [Cadastre 67] supportant une seule maison d’habitation ne saurait être imputée à la copropriété VILLA [Adresse 84].

A défaut de clef de répartition plus pertinente , il convient par conséquent de retenir une participation par lot d’habitation, un lot correspondant à une part contributive aux charges d’entretien et de conservation de l’ [Adresse 73] et de ses réseaux puisqu’il n’est pas contesté que les propriétés riveraines bénéficient de l’accès aux réseaux notamment de distribution d’eau et d’électricité implantés le long de cette voie privée

Sur l’assiette de la contribution , il convient de constater que l’accès à la VILLA [Adresse 84] se fait par la branche Nord de la boucle de circulation cadastrée AF n° [Cadastre 29] située au débouché de la portion de ligne droite à double sens de circulation de l'[Adresse 73]. Cette boucle circulaire de largeur plus étroite, fait l’objet d’un sens unique de circulation décidé à l’occasion de deux assemblées générales ordinaires de l’ASL [Adresse 78] du 12 août 1993 et du 11 août 1994. Un panneau sens obligatoire à droite et un panneau sens interdit à gauche ont été placées à l’entrée de la voie circulaire obligeant les véhicules à emprunter cette voie en totalité pour accéder à cette partie du lotissement et aux propriétés riveraines qui bénéficient d’un accès sur cette boucle, puis pour en sortir.

Aussi, au débouché de la voie d’accès de LA VILLA [Adresse 84] sur la voie circulaire du lotissement un panneau sens interdit a-t-il été positionné à gauche sur la voie circulaire afin de contraindre les véhicules sortant de la copropriété à respecter le sens unique de circulation .

Cette décision de l’assemblée des membres de l’ASL n’est nullement contestable , celle-ci ayant le pouvoir de décider des mesures de sécurité applicables aux véhicules empruntant les voies de circulation privées placées sous sa responsabilité .

La direction des services techniques de la ville de [Localité 86] a été interrogée à ce sujet et après une visite des lieux a fait savoir à l’association syndicale libre du domaine [Adresse 78] que la signalisation en place permet d’informer correctement les usagers de la voie que celle-ci est à sens unique et d’éviter qu’un véhicule ne s’engage à contre sens, qu’aucune dangerosité n’a été relevée, notamment pour les usagers provenant des «' villas de La Nartelle'».

Ce service ajoute que l’ASL a la possibilité de restreindre l’usage de cette voie privée à sa convenance et que la commune n’a pas à intervenir dès lors qu’aucun élément de dangerosité n’a été relevé.

Il ressort des éléments qui précèdent que la participation de la copropriété VILLA [Adresse 84] implantée sur les parcelles AF [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] doit être fixée à 9 parts rien ne justifiant de lui attribuer une part supplémentaire pour porter sa contribution à 10 parts comme le demande l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78].

Sa participation, dans la limite de 9 parts, portera sur les frais d’entretien et de conservation de l'[Adresse 73] sur tout son parcours, rien ne justifiant le cantonnement demandé, en ce compris la bande de roulement, les réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements outre les frais de gestion y afférents, décidés à la majorité selon le tableau arrêté par le tribunal, à défaut d’autre accord.

Le jugement est donc confirmé sur le nombre de parts attribuées aux parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la copropriété appelante, regroupant 9 lots d’habitation. Mais pour plus de clarté la participation de la copropriété VILLA [Adresse 84] sera isolée de celle affectée aux parcelles AF [Cadastre 49] et [Cadastre 67] qui ne font pas partie de ladite copropriété, le tableau de participation aux charges, retenu par le tribunal, étant modifié en ce sens.

Sur la participation aux travaux conservatoires':

L ' ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] sollicite la condamnation des copropriétaires appelant et du syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] à contribuer aux travaux conservatoires de l’ [Adresse 73] , engagés depuis 2018.

Elle sollicite à ce titre la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI] Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP] Monsieur [XP] [SG] [WX] Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE] Monsieur [AT] [W] [CW] [X] Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT] Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK] Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W] Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC] Monsieur [TS] [HD] [DC] [EG] et Madame [VO] [P] [YB] épouse [TS] à participer selon cette grille de répartition aux travaux conservatoires réalisés par la partie demanderesse pour un montant de 28.936 euros indexés au coût de l’indice BT 01 à compter de la présente décision.

Elle sollicite en outre la condamnation des appelants à payer selon la clef de répartition mise à jour, au titre des travaux de conservation réalisés par la concluante postérieurement au jugement du 14 décembre 2021':

pour l’année 2022': 14428 euros de budget

pour l’année 2023': 14000 euros

pour l’année 2024': 15000 euros

Les appelants concluent à l’ infirmation de ce chef et répliquent notamment que les sommes réclamées ne sont pas justifiées, qu’en tout état de cause , les époux [TS] qui ont vendu leur lot en 2015 ne peuvent être condamnés à prendre en charge des dépenses effectuées à partir de 2018.

Pour justifier de la somme de 28936 euros , l’ASL produit les pièces 39 et 40, soit une facture de la société MAKADAM datée du 28 mai 2018 pour la réfection de la voie principale en 13 points et sur 795 m² d’un montant TTC de 25000,00 euros outre une lettre de cette société du 30 juin 2018, indiquant que les travaux réalisés ont été exécutés dans l’urgence et qu’il faudra prévoir rapidement la réfection totale de la voirie en tenant compte de la maîtrise des eaux pluviales.

Ainsi cette dépense n’est justifiée qu’ à hauteur de 25000,00 euros .

En outre , M et Mme [TS] établissent avoir vendu leur lot de copropriété aux époux [US] par acte du 9 avril 2015. Ils ne peuvent donc être condamnés au paiement de travaux effectués postérieurement à cette vente.

Le jugement sera en conséquence réformé en ce sens .

S’agissant des dépenses pour travaux réalisés en 2022, 2023 et 2024, l’ASL produit le PV d’assemblée générale ordinaire de l’ASL [Adresse 78] du 3 août 2023, au cours de laquelle les 21 sociétaires représentant 27 tantièmes sur 44 ont approuvé les comptes de charge de l’ exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 d’un montant de 14438,34 euros TTC , ont porté à 15000,00 euros TTC le budget prévisionnel pour ''exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, initialement de 14000,00 euros, et approuvé le budget prévisionnel pour l’ exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 arrêté à la somme de 15000,00 euros TTC.

Sont également produits l’annexe 3 du 21 juin 2019 et celle du 7 juillet 2020 intitulées respectivement':

compte de gestion pour opérations courantes de l’ exercice clos réalisé( N) du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice ( N+2) du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021';

compte de gestion pour opérations courantes de l’ exercice clos réalisé( N) du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice ( N+2) du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Sont également jointes les situations des «'copropriétaires'», parmi lesquels figure le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84], arrêtées respectivement au 30 juin 2019 et au 30 juin 2020.

Toutefois ces documents ne permettent pas d’établir à quel type de travaux correspondent les budgets votés et les fonds appelés et notamment s’ils concernent des travaux conservatoires exécutés sur l’ [Adresse 73] ou bien sur d’autres voies ou équipements communs du lotissement. Dès lors , ces demandes seront rejetées.

Il convient d’ ordonner la publication du présent arrêt en marge de l’état descriptif de division de la copropriété VILLA [Adresse 84], uniquement, aux frais partagés, par moitié, entre le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et l’ ASL [Adresse 78], les parties appelantes ne pouvant former la même demande au nom des copropriétés qui ne sont pas dans la cause, nul ne plaidant pas procureur.

Sur les demandes accessoires':

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de l’issue du litige, le jugement est confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance, sauf en ce qu’il a condamné les époux [TS] à payer avec le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et les autres copropriétaires constitués la somme de 5000,00 euros et les a condamnés aux dépens

A hauteur d’appel, à l’exception des époux [TS], chacune des parties succombe partiellement, de sorte qu’ il convient de faire masse des dépens et de dire qu’ils seront supportés par moitié par les appelants, hors époux [TS], d’une part, et par l’ intimée, d’autre part.

Il n’ y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais non compris dans les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG] [WX], Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE], Monsieur [AT] [W] [CW] [X] et Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK], Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W], Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC], Monsieur [TS] [HD] [DC] [EG] et Madame [VO] [P] [YB] épouse [TS] à participer selon cette grille de répartition aux travaux conservatoires réalisés par la partie demanderesse pour un montant de 28.936 euros indexés sur le coût de l’indice BT 01 à compter du jugement, ainsi que sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Modifie également la présentation du tableau de répartition des charges, figurant au dispositif du jugement, dans la mesure où il convient de distinguer les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la copropriété VILLA [Adresse 84], des parcelles [Cadastre 67] et [Cadastre 49] qui ne dépendent pas de cette copropriété,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Dit que les propriétaires des parcelles ci-après dénommées participeront aux frais d’entretien et de conservation de l'[Adresse 73] sise à [Localité 86] en ce compris la bande de roulement, les réseaux à ciel ouvert et enterrés et leurs aménagements outre les frais de gestion y afférents, décidés à la majorité selon la répartition suivante, à défaut d’autre accord:

Numéros de parcelles Propriétaires Parts

[Cadastre 12] Mme [RN] 1

[Cadastre 13] M et Mme [FN] 1

[Cadastre 14] SCI LES ANNEAUX 1

[Cadastre 15] SCI DU VER LUISAN 1

[Cadastre 16] SCI SOLEMAR 1

[Cadastre 17] M. et Mme [XT] 1

[Cadastre 18] M et Mme [MF] [Z] 1

[Cadastre 19] Mme [MF] [NB] 1

[Cadastre 20] Indivision [OR] 1

[Cadastre 21] M. [JH] Mme [JT] 1

[Cadastre 22] M. et Mme [EC] 1

[Cadastre 23] Mme [XX] 1

[Cadastre 71]/[Cadastre 39] M. et Mme [SC] 1

[Cadastre 24] M. et Mme [TD] 1

[Cadastre 26] lot n°1 M. et Mme [UH] 1

[Cadastre 26] lot n°2 M. [OR] 1

[Cadastre 27] Mme [KT] 1

[Cadastre 28] M. [HW] et Mme [KP] 1

[Cadastre 31] Association A V R S 3

[Cadastre 50] SCI Zone d’activité du Musée 1

de la DOA

[Cadastre 51] M. [KX] 1

[Cadastre 52] Mme [FS] 1

[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] Syndicat de copropriété 9

VILLAS[Adresse 84]

[Cadastre 67] et [Cadastre 49] SCI LES FIGUIERS 1

[Cadastre 42] Indivision [KA], 1

[LL], [ES], [UW],

[MP] et [XA]

[Cadastre 43] Indivision [IH] 1

[Cadastre 44] Mme [WH], M [VD], 1

Mme [RJ]

[Cadastre 45] M. [SZ] [DC], 1

M. [SZ] [OJ],

Mme [C],

M [SZ] [LL],

Mme [SZ] [GZ]

[Cadastre 46] COPROPRIETE représentée 6

par son syndic

Mme [LP] [RS]

[Cadastre 47] M. [I] 1

M. [PZ] [HK]

M.[PZ] [KL]

Mme [HO]

[Cadastre 62] Mme [GW] [DN] 1

[Cadastre 63]-[Cadastre 65]-[Cadastre 66] M. [F] et Mme [JX] 1

épouse [F]

[Cadastre 64] SCICHÂTEAU DE MA MÈRE 1

[Cadastre 72] M. et Mme [DJ] 1

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG] [WX], Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE], Monsieur [AT] [W] [CW] [X] et Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK], Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W], Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC] à participer selon cette grille de répartition aux travaux conservatoires réalisés par la partie demanderesse pour un montant de 25000,00 euros TTC indexés sur le coût de l’indice BT 01 à compter du jugement.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG] [WX], Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE], Monsieur [AT] [W] [CW] [X] et Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK], Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W], Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC] aux dépens de première instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [KI] [TO] et Madame [BM] [H] [LU] épouse [KI], Monsieur [XP] [ZM] et Madame [T] [GS] [ZF] [LE] épouse [XP], Monsieur [XP] [SG] [WX], Madame [XP] [UD] [JO] épouse [XE], Monsieur [AT] [W] [CW] [X] et Madame [M] [DR] [UK] [YI] épouse [AT], Monsieur [MB] [TK] [VL] [RG] [MM] et Madame [MY] [YI] [RG] [BJ] épouse [MB] [TK], Monsieur [PJ] [W] [OY] et Madame [D] [BY] épouse [PJ] [W], Monsieur [O] [DC] [ID] [FK] et Madame [VH] [BU] épouse [O] [DC] à payer aux demandeurs la somme de 5000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance,

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant ,

Déboute l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] de sa demande de condamnation des appelants à participer selon la clef de répartition mise à jour aux dépenses de travaux conservatoires afférentes aux années 2022, pour 14428 euros, 2023 pour 14000 euros et 2024, pour 15000 euros,

Ordonne la publication du présent arrêt en marge de l’état descriptif de division de la copropriété VILLA [Adresse 84], uniquement, aux frais partagés, par moitié, entre le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] et l’ ASL [Adresse 78],

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ ils seront supportés par moitié, par le syndicat des copropriétaires VILLA [Adresse 84] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA GRAND BLEU elle-même prise en la personne de son représentant légal, et M. [TO] [KI], Mme [H] [BM] épouse [KI], M. [ZM] [XP], Mme [GS] [T] épouse [XP], M. [SG] [XP], Mme [UD] [XP] épouse [XE] , M. [W] [AT], Mme [DR] [M] épouse [AT], M. [TK] [MB], Mme [YI] [MY] épouse [MB], M. [W] [PJ], Mme [BY] [D] épouse [PJ], Mme [SK] [GK] épouse [TW] venant aux droits de M. [VA] [TW] décédé le 23 juillet 2012, M. [DC] [O], Mme [BU] [VH] épouse [O], d’une part, et par l’ASL LOTISSEMENT [Adresse 78] , d’autre part,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leur demande respective au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT