COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/

Rôle N° RG 21/09396 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHV42

S.C.I. SCI DU CHATEAU 1

C/

S.A.S. MB GROUP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphanie GARCIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01783.

APPELANTE

S.C.I. SCI DU CHATEAU 1, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie GARCIA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.A.S. MB GROUP société en liquidation judiciaire en suite d’un jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Cannes en date du 6 octobre 2020, représentée par la SELARL GM prise en la personne de Maître [P] [U]

demeurant à [Adresse 15] ([Adresse 1]) désigné en qualité de liquidateur judiciaire de ladite société

demeurant [Adresse 3]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller-rapporteur, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [D] [O] exerce une activité dans le cadre de laquelle il a procédé au cours des années 2010 à plusieurs opérations immobilières de même nature susceptibles d’être appréhendées sous la qualification de marchand de biens.

Ainsi, Monsieur [O] s’est engagé dans un tel projet concernant un bien situé [Adresse 5] à [Localité 10] ; ce bien a été acquis par la SCI [Adresse 14], dont Monsieur [Z] [C] est le gérant.

Dans ce contexte, Monsieur [O] a occupé le bien concerné en vertu d’un contrat de bail et y a réalisé des travaux par l’intermédiaire de la SAS MB GROUP dont il était le gérant. Plusieurs litiges sont survenus entre ces deux sociétés (SCI DU CHATEAU 1 et SAS MB GROUP) dans le cadre de ce projet.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 22 décembre 2015, la SAS MB GROUP a mis en demeure la SCI [Adresse 14] d’avoir à payer une facture du 22 décembre 2014 d’un montant de 42.000€ pour les travaux réalisés au sein de ce logement (démolition et travaux d’extension).

Reprochant à la SCI DU CHÂTEAU 1 de lui avait fait réaliser d’importants travaux au sein de cette propriété et de lui en refuser le règlement, la SAS MB GROUP a, par acte d’huissier du 4 mars 2016 fait assigner la SCI [Adresse 14] devant le Tribunal de grande instance de Grasse, devenu Tribunal judiciaire de Grasse.

Par jugement en date du 17 mai 2021, le Tribunal judiciaire de GRASSE :

Déclare l’exception de nullité de l’assignation soulevée la SCI CHÂTEAU 1 irrecevable pour avoir été soulevée devant le juge du fond ;

Déboute la SCI [Adresse 13] de sa fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de la SAS MB GROUP pour défaut d’intérêt et de qualité à agir ;

Dit que la SAS MB GROUP justifie d’un lien contractuel avec la SCI [Adresse 13] concernant la réalisation de travaux sur la propriété sise [Adresse 8] ;

Dit que la SAS MB GROUP rapporte la preuve qu’elle a effectué des travaux au [Adresse 8], commandés par la SCI [Adresse 13] ;

Condamne la SCI CHÂTEAU 1 à payer à la SAS MB GROUP la somme de 42.000 euros, correspondant au montant facturé le 22 décembre 2014, suivant facture 12/2014 ;

Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2015 ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne la SCI [Adresse 13] à payer à la SAS MB GROUP la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens de l’instance, distraits en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS MB GROUP de sa demande relative à l’article 10 du décret n0961080 du 12 décembre 1996 tel que modifié par le décret n°2001-212 du 08 mars 2001 ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 23 juin 2021, la SCI DU CHATEAU 1 a formé appel de cette décision à l’encontre de la SAS MB GROUP en ce qu’elle a :

— Dit que la SAS MB GROUP justifie d’un lien contractuel avec la SCI [Adresse 13] concernant la réalisation de travaux sur la propriété sise [Adresse 8] ;

— Dit que la SAS MB GROUP rapporte la preuve qu’elle a effectué des travaux au [Adresse 7]), commandés par la SCI CHATEAU 1 ;

— Condamné la SCI [Adresse 13] à payer à la SAS MB GROUP la somme de 42.000 euros, correspondant au montant facturé le 22 décembre 2014, suivant facture 12/2014 ;

— Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2015 ;

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

En ce que la juridiction aurait dû juger :

— que la SCI DU CHATEAU 1 n’a jamais commandé ou accepté les travaux faisant l’objet de la facture 12/2014 datée a posteriori du 22 décembre 2014.

— que les travaux litigieux réalisés par la SAS MB GROUP ont été commandés par Monsieur [D] [O], alors locataire de la SCI DU CHATEAU 1.

— le non-respect des règles de facturation par la SAS MB GROUP.

— que les travaux litigieux réalisés par la SAS MB GROUP ont dus être démolis, pour avoir été réalisés de manière illégale, en l’absence de tout permis de démolir et de construire.

— Débouter en conséquence la SAS MB GROUP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI DU CHATEAU 1. »

Deuxième chef de jugement critiqué en ce qu’il a :

— Condamne la SCI [Adresse 13] à payer à la SAS MB GROUP la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens de l’instance, distraits en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En ce que la juridiction aurait dû :

— CONDAMNER Monsieur [D] [O] à payer à la SCI DU CHATEAU 1 la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

***

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Par conclusions notifiées le 23 septembre 2021, la SCI DU CHATEAU 1 demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles 122 et suivants du Code de Procédure Civile :

Vu les dispositions des articles 1315 et 1341 du Code Civil (ancien) :

— JUGER la SCI DU CHATEAU tant recevable que bien fondée en son appel.

— JUGER que la SCI DU CHATEAU 1 n’a jamais commandé ou accepté les travaux faisant l’objet de la facture 12/2014 datée a posteriori du 22 décembre 2014.

— JUGER que les travaux litigieux ont été commandés par Monsieur [D] [O] sans l’accord de la SCI DU CHATEAU 1.

— JUGER que les travaux litigieux réalisés à la requête de Monsieur [D] [O] ont dus être démolis, pour avoir été réalisés de manière illégale, en l’absence de tout permis de démolir et de construire.

— REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a considéré qu’un lien contractuel était établi entre la SAS MB GROUP et la SCI DU CHATEAU 1 concernant les travaux réalisés sur le bien immobilier considéré et en conséquence, débouter la SAS MB GROUP de ses demandes en paiement à l’encontre de la SCI DU CHATEAU 1.

Vu les dispositions de l’article L 441-3 du Code de Commerce et des articles 289 et 242 nonies A du Code Général des Impôts Annexe 2 :

— JUGER que la facture litigieuse datée a posteriori du 22 décembre 2015 est affectée d’irrégularités d’une gravité telle que cet acte doit être jugé inexistent.

— INFIRMER en conséquence en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE le 17 mai 2021 et en conséquence, débouter la SAS MB GROUP de ses demandes en paiement à l’encontre de la SCI DU CHATEAU 1.

— CONDAMNER la SAS MB GROUP prise en la personne de son liquidateur judiciaire à payer à la SCI DU CHATEAU 1 la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI DU CHATEAU 1 fait valoir qu’aucun lien contractuel n’existait entre elle et la SAS MB GROUP, qu’elle ne lui a commandé aucuns travaux et qu’aucun devis n’a été émis à cette fin. Elle soutient ainsi n’avoir ni commandé ni accepté les travaux qui ont donné lieu à la facture n°12/2014 relative à des travaux de démolition et de construction. Elle expose également que les travaux réalisés par la SAS MB GROUP sur demande de Monsieur [O] l’ont été en toute illégalité et hors décision administrative de sorte qu’ils ont dû être démolis. Enfin, elle soutient que la facture émise par la SAS MGB GROUP contient des irrégularités qui justifient de la considérer comme inexistante.

La SAS MB GROUP n’a pas constitué avocat et n’est pas intervenue en cause d’appel. Elle a fait l’objet d’une ouverture de procédure collective par décision du Tribunal de commerce de CANNES du 3 mars 2020, convertie en liquidation judiciaire.

La déclaration d’appel a été signifiée à Maître [P] [U] en qualité de liquidateur de la SAS MB GROUP par acte d’huissier en date du 23 septembre 2021 par acte remis à domicile.

La décision sera qualifiée de réputée contradictoire.

L’affaire a fait l’objet d’une clôture par ordonnance en date du 19 mai 2025 et a été appelée à l’audience du 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale :

A l’appui de son appel, la SCI CHATEAU 1 soutient donc qu’il n’existe aucun lien contractuel entre elle et la SAS MB GROUP et qu’aucun devis émis par cette dernière n’aurait été accepté, et que les travaux qui font l’objet de la facture n°12/2014 n’ont jamais été commandés ni acceptés. Elle explique que :

— Les rapports qui existent entre ces deux sociétés s’envisagent également en considération de relations qui ont uni leurs gérants respectifs : Monsieur [C] (gérant de la SCI DU CHATEAU 1) et Monsieur [O] (président de la SAS MB GROUP),

— que des relations partenariales ont bien eu lieu entre eux sous des formes juridiques différentes en vue de la réalisation d’opérations de marchands de biens mais qu’ils n’ont pas concerné l’acquisition du bien situé [Adresse 6] (lieu où les travaux facturés auraient été réalisés),

— la facture litigieuse à laquelle le premier juge a fait droit a été émise après que la SCI CHATEAU 1 ait mis en demeure Monsieur [O] de restituer les clés de cette maison située [Adresse 9] qu’elle lui avait loué au cours de l’année 2014 pour une durée déterminée et après lui avoir également demandé de payer les loyers dus au titre de cette location.

Ainsi, elle soutient que la facture litigieuse n’a été émise au titre d’aucun devis qu’elle aurait accepté ou de travaux dont elle aurait commandé ou accepté la réalisation.

Il est produit aux débats une convention du 9 septembre 2013, conclue entre Monsieur [O] et la SCI SUN EDEN dont l’objet était d’organiser un partenariat pour l’acquisition du lot de copropriété 9/2/10 du [Adresse 4] à [Adresse 11], en vue d’une revalorisation et revente de ce bien. Ce document atteste de l’existence, par ailleurs non contestée, de relations d’affaires engagées par ces parties au titre d’autres projets.

Selon attestation en date du 19 mai 2014 de Maître [M], Notaire à MOUGINS, la SCI DU CHATEAU 1 a acquis la pleine propriété d’un bien immobilier situé à CANNES [Adresse 5] (maison à usage d’habitation avec dépendances et terrain attenant) ; des éléments, produits, il ressort donc que la SCI DU CHATEAU 1 était la seule propriétaire de ce bien situé [Adresse 9].

Est donc en litige une facture d’un montant de 42.000€ TTC émise par la société MB GROUP (Monsieur [O]) sous le numéro 12/2014 pour un chantier également situé [Adresse 5], donc sur le bien acquis par la SCI DU CHATEAU 1.

Cette facture a été suivie d’une mise en demeure datée du 22 décembre 2015.

Il est produit par la SCI DU CHATEAU 1 une décision du Tribunal d’instance de CANNES du 22 février 2018, rendue dans un litige opposant la SCI DU CHATEAU 1 et Monsieur [O]. Ce litige portait :

— sur les loyers dus par Monsieur [O] pour l’occupation de cette maison du [Adresse 9] (au titre du bail qui lui avait été consenti),

— sur la démolition des travaux réalisés par Monsieur [O] pendant son occupation sur ce même bien.

Dans cette décision, le juge d’instance a relevé que l’occupation de cette maison par Monsieur [O] se faisait dans le cadre d’un projet de société portant sur cet immeuble en vue de la réalisation d’une opération de promotion (création de plusieurs lots d’habitation). L’existence des relations d’affaire unissant les partis était relevée. Il a également été noté par le juge d’instance que les travaux de démolition avaient en tout état de cause été réalisés.

Tenant compte de ces circonstances, le juge d’instance a considéré que « M. [C], gérant de la SCI DU CHATEAU 1, envisageait bien une opération de marchands de bien en coopération avec M. [O] sur cet immeuble. Dès lors, la SCI DU CHATEAU 1 ne saurait solliciter une quelconque condamnation pour démolition à l’encontre de M. [O], gérant de la société MB GROUP ». Il a été fait droit à la demande de paiement des loyers, mais la demande relative à la démolition et à son coût a été rejetée.

Le 7 octobre 2020, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a confirmé en toutes ses dispositions la décision du Tribunal d’instance de CANNES, en adoptant les motifs du premier juge.

Les enjeux de cette instance étaient distincts de la présente procédure. Cependant, il convient de noter que la facture litigieuse de 42.000€ que conteste devoir la SCI DU CHATEAU 1 concerne notamment des prestations de démolition, d’enlèvement de gravats, de décaissement, de reprise en sous-'uvre, de pose d’isolant, de création de dalle de plancher, d’élévation de murs et de pose d’une clôture.

Ainsi, cette facture est manifestement relative aux travaux réalisés par Monsieur [O] dans la maison du [Adresse 9], travaux dont la SCI DU CHATEAU 1 demandait la démolition devant le juge d’instance dans le cadre de l’instance précitée. Cette demande a été rejetée par le juge d’instance selon les raisons indiquées ci-dessus, tenant au projet immobilier existant entre la SCI DU CHATEAU 1 (Monsieur [C]) et la société MB GROUP (Monsieur [O]).

Les travaux réalisés par la société MB GROUP et dont le paiement est en litige ont par ailleurs été réalisés alors que Monsieur [C] (SCI DU CHATEAU 1) avait présenté une déclaration préalable au service de l’urbanisme de la Mairie de [12] en vue de la modification de façades et la création d’ouvertures (autorisation accordée par la Mairie de [12] le 31 janvier 2014).

Cependant, le service de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 10], a établi un rapport de visite du 7 janvier 2016 constatant au [Adresse 5] :

« construction de trois murs sur dalle d’une hauteur de 2.00m et deux piliers section 0.25m*0.25m, cette construction est verbalisable, il a été demandé au propriétaire M. [C] de déposer rapidement une demande de permis de démolir afin de régulariser la situation ».

Ce document est daté du 29 juillet 2016.

Par un autre document daté également du 29 juillet 2016, il est indiqué par le même service qu’il a été constaté à cette date que « les travaux de démolition de l’ouvrage en cours de construction ont été réalisés conformément au permis de démolir cité en objet ».

Au vu de ces éléments, il est donc constant que la SCI DU CHATEAU 1 et la SAS MB GROUP étaient engagées dans des relations contractuelles relatives à des projets distincts et qu’une création de société était aussi envisagée pour le projet relatif au bien situé [Adresse 5]. Il est désormais acquis qu’en l’état du projet commun relatif à l’opération immobilière au [Adresse 5], la SCI DU CHATEAU 1 a été déboutée de ses demandes visant à voir mettre à la charge de Monsieur [O] les frais de démolition des travaux que ce dernier avait effectué.

Pour condamner en l’espèce la SCI DU CHATEAU 1 au paiement de la facture de 42.000€, le premier juge a notamment retenu la nature des relations d’affaire existantes entre les parties et que, selon le jugement du Tribunal d’instance de CANNES du 22 février 2018, il avait été considéré que les travaux réalisés par Monsieur [O] l’avaient été à la demande de la SCI DU CHATEAU 1.

Ainsi, pour déterminer si la SCI DU CHATEAU 1 est redevable de la facture émise par la SAS MB GROUP, il convient d’apprécier si elle a consenti à la réalisation des travaux et si un contrat avait été conclu à ce titre entre ces deux sociétés. Il est constant que par application du principe du consensualisme, un seul échange de volonté suffit pour faire naître un contrat et obliger les parties à celui-ci, même en l’absence de fixation d’un prix déterminé s’agissant d’un contrat d’entreprise. En la matière, la preuve de l’existence du contrat pèse sur celui qui s’en prévaut. Or, en l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que la SCI DU CHATEAU 1 ait consenti à prendre à sa charge le paiement de la facture litigieuse.

Certes, en l’état des décisions précédemment rendues et rappelées ci-avant, il n’est pas contestable que les travaux entrepris par Monsieur [O] correspondaient à un projet commun avec la SCI DU CHATEAU 1 de telle sorte que cette dernière ne pouvait prétendre à une condamnation de Monsieur [O] au paiement des frais de démolition.

Il n’est également pas contestable que les travaux en question ont été réalisés de façon illégale, raison pour laquelle leur démolition a été nécessaire ; qu’en effet, seule une autorisation relative à des travaux de façade avaient été accordée par la Mairie de [Localité 10], sans permettre une extension du bien situé [Adresse 5].

Cependant, aucun élément ne permet de considérer que la SCI DU CHATEAU 1 avait donné son accord pour supporter le coût des travaux réalisés par Monsieur [O] dans le contexte décrit précédemment. Si les relations d’affaire entre ces parties, à la fois en leur noms personnels et par l’intermédiaire des sociétés dont ils assuraient la gérance sont avérées, de ces circonstances ne peut pas se déduire l’existence d’un accord quant à la charge finale du coût des travaux litigieux. Si ces travaux ont bien été accomplis, la SAS MB GROUP ne rapporte pas la preuve qui lui incombe au sens de l’article 1315, désormais 1353 du Code civil, que leur paiement devait être pris en charge par la SCI DU CHATEAU 1 en vertu du système de relations d’affaires dans lequel ces sociétés agissaient.

Dès lors, le premier juge a justement retenu qu’un lien contractuel existait entre la SCI DU CHATEAU 1 et la SAS MB GROUP s’agissant de la réalisation de ces travaux. Cependant, il n’est pas démontré qu’en vertu de ce contrat, la charge du coût de ces travaux devait être supportée par la SCI DU CHATEAU 1.

En conséquence, en l’absence de justification du contenu de cette relation contractuelle, il convient d’infirmer la décision contestée en ce qu’elle a condamné la SCI DU CHATEAU 1 au paiement de la facture n°12/2014 d’un montant de 42.000€.

En l’état de cette solution, il n’y a pas lieu d’apprécier si cette facture est affectée d’irrégularité la rendant inexistante.

Sur les demandes annexes :

La décision du Tribunal judiciaire de GRASSE sera également infirmée en ses dispositions relatives à l’article 700 du Code de procédure civile et au sort des dépens.

Statuant à nouveau, compte tenu de la nature des relations contractuelles qui ont existé entre les parties dans des conditions qui ne pouvaient que rendre incertaines la portée et la nature de leurs droits, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SAS MB GROUPE et fixés au passif de la procédure collective de cette société.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 17 mai 2021 en ce qu’il :

— Condamne la SCI [Adresse 13] à payer à la SAS MB GROUP la somme de 42.000 euros, correspondant au montant facturé le 22 décembre 2014, suivant facture 12/2014 ;

— Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2015 ;

— Condamne la SCI [Adresse 13] à payer à la SAS MB GROUP la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens de l’instance, distraits en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

Déboute la SAS MB GROUP de sa demande en paiement de la somme de 42.000€ correspondant au montant facturé le 22 décembre 2014, suivant facture 12/2014 ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que les dépens sont mis à la charge de la SAS MB GROUPE et fixés au passif de la procédure collective de cette société ;

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La Présidente,