ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/00562 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PJOR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 DECEMBRE 2021

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 15/02162

APPELANTS :

Monsieur [L] [Z]

né le 04 Novembre 1936 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Antoine SILLARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [D] [Z]

née le 07 Avril 1939 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Antoine SILLARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

Syndic de copropriétaire RÉSIDENCE [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, son syndic la SAS AB GESTION 34 exerçant à l’enseigne VERSION IMMOBILIER GESTION, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

S.A.S. AB GESTION 34 – La SAS AB GESTION 34 exerçant à l’enseigne VERSION IMMOBILIER GESTION, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son gérant en exercice, demeurant ès qualités audit siège social, agissant ès qualites de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

M. [L] [Z] et Mme [D] [Z] étaient propriétaires des lots n° 22 et n° 5, constitués respectivement d’un appartement et d’une cave, au sein de la copropriété sise [Adresse 2].

Le 9 août 2013, un incendie détruisait et rendait inhabitable l’immeuble 3, Rue des bains à Béziers, mettant 10 copropriétaires dans l’obligation de se reloger.

Le sinistre a été déclaré et instruit par la compagnie d’assurance LE GAN, assureur multirisque de l’immeuble.

Les époux [Z] sont intervenus dans le cadre d’une procédure en référé diligentée à la requête du syndicat des copropriétaires, régularisée par exploit du 19 août 2013, afin de solliciter désignation d’un expert judiciaire afin notamment d’évaluer l’étendue des préjudices.

Suivant une ordonnance du 27 août 2013, Monsieur [X] a été désigné ès qualités d’expert et s’est adjoint un sapiteur en la personne de Monsieur [S] aux fins de soumettre des estimations immobilières.

Leurs rapports ont été respectivement déposés le 10 avril et le 10 mai 2014.

Dénonçant une absence d’indemnisation ainsi que des anomalies perçues dans la gestion du dossier sinistre les concernant, les époux [Z] ont fait assigner, par acte du 5 août 2015, l’assureur de la copropriété, LE GAN, leur propre assureur, la compagnie Allianz, ainsi que le syndicat des copropriétaires et le syndic AB GESTION à qui ils reprochaient un certain nombre de fautes.

Les époux [Z] sollicitaient dans le cadre de cette procédure l’indemnisation et la réparation de leur entier préjudice, en raison de fautes de gestion commises par AB GESTION dans la gestion du dossier sinistre sollicitant ainsi la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et en tant que de besoin délictuelle.

Lors de l’assemblée générale du 24 août 2015, il a été décidé de la désignation du cabinet AB GESTION 34 VERSION IMMOBILIER en qualité de syndic, de l’introduction d’une action en justice à l’encontre de la compagnie d’assurances LE GAN, en indemnisation au titre de la police pour les sommes nécessaires à la reconstruction de l’immeuble et en réparation de tout préjudice causé par sa faute dans la gestion du sinistre, ainsi qu’une action en défense de l’action engagée par les époux [Z] selon assignation délivrée le 5 août 2015.

Une assignation était ainsi délivrée en ce sens le 26 août 2015 à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] au GAN assurances.

Par ordonnance du 3 mars 2016 confirmée par la cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 8 décembre 2016, le juge de la mise en état a condamné le GAN Assurances à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34, les sommes suivantes :

101.000 euros au titre des mesures conservatoires outre la somme mensuelle de 16.016 euros du 1er septembre 2015 jusqu’à la fixation définitive de l’indemnité d’assurance ;

2.500.000 euros à valoir sur le montant de la construction à neuf déduction faite de la vétusté ;

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018 concernant la copropriété [Adresse 2], il a été décidé de :

Ne pas remettre en état le bâtiment sinistré selon l’article 38 de la loi du juillet 1965 ;

De répartir entre les copropriétaires, tel qu’indiqué sur le tableau joint à la présente convocation, l’indemnité d’assurance à recevoir du GAN minorée des frais déjà acquittés ou à venir notamment au titre des mesures conservatoires, d’entretien de copropriété, de contrats de prestataires, d’honoraires, de consultation et de manière générale qui aura contribué à la sauvegarde et la gestion de la copropriété ;

Donner autorisation au syndic au nom de la copropriété de signer le projet de protocole d’accord (joint en annexe à la convocation) avec décision d’accepter la somme de 3.990.000 euros ttc proposée par le GAN pour solde de tout compte sans obligation de procéder et justifier des réparations avec les fonds reçus ;

Autoriser le syndic à se désister des instances actions contre le GAN d’accepter sans réclamer de remboursement de frais irrépétibles et dépens le désistement d’instance et d’action de M. et Mme [Z] dans l’instance où ces deniers recherchent la responsabilité de la copropriété.

Il était également décidé que l’ensemble des copropriétaires vendrait à un promoteur pour l’euro symbolique leur lot de copropriétés à charge pour eux de conserver l’indemnité d’assurance du GAN et au promoteur de reconstruire à ses seuls frais l’immeuble, et puisque la copropriété allait disparaître pour être réunie en une seule main, il était convenu aussi la désignation au jour de la dissolution de la copropriété de la société AB GESTION 34 en qualité de liquidateur avec pour mission de percevoir l’indemnité d’assurance, payer les dettes, distribuer le boni de liquidation aux anciens copropriétaires.

Le protocole d’accord établi entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et LE GAN, annexé à la convocation, prévoyait notamment l’autorisation de transiger avec le GAN, moyennant le versement de la somme de 3 990 000€ sans obligation de reconstruction, sous condition de désistement du syndicat des copropriétaires, de la tutelle de Madame [P], des époux [Z] contre le GAN.

En exécution de celui-ci, le syndicat des copropriétaires, et la tutrice de Madame [P] se désistaient au cours du mois de janvier 2019.

Le 27 février 2019, tous les copropriétaires vendaient leurs lots au promoteur désigné, la copropriété disparaissait, ainsi que le syndicat des copropriétaires, mettant ainsi un terme à la mission de la SAS AB GESTION 34 ès qualités de syndic de copropriété.

Par une sommation délivrée le 10 mai 2019 à la demande de 7 copropriétaires sur 10 puis dans le cadre d’une assignation en référé délivrée le 27 mai 2019 par ces mêmes copropriétaires, il était réclamé la condamnation solidaire des époux [Z] à déposer par voie de RPVA dans le cadre de l’instance RG 15/02162 des écritures de désistement d’instance et d’action contre LE GAN.

Le 16 septembre 2019, les époux [Z] se désistaient de leurs demandes contre le GAN et Allianz mais maintenaient leurs prétentions à l’encontre la société AB GESTION 34 , saisissant le juge de la mise en état pour solliciter la distribution des fonds ainsi que le rejet des factures acquittées pour un montant de 48 000 € et de celle provisionnelle représentant le solde des honoraires sur les fonds à recevoir.

Par ordonnance du 17 septembre 2020 rectifiée le 15 octobre 2020, le juge de la mise en état prenait acte de désistement de ces derniers, rejetait leurs autres demandes comme ne relevant pas de sa compétence.

Les époux [Z] ont donc maintenu leur action engagée devant le tribunal judiciaire de Béziers à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société AB GESTION 34, sollicitant la production des comptes sous astreinte, de faire défense de payer à quiconque des sommes, ainsi que la condamnation au règlement de diverses sommes :

199 424.90 € pour solde de leur indemnisation avec intérêts ;

50 000 € à titre de perte de chance ;

20 000 € de dommages et intérêts pour tracasseries ;

20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers :

rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son liquidateur la SAS AB GESTION 34, tendant à voir écarter les dernières écritures de Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z];

rappelle que Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] se sont désistés de leurs actions contre la compagnie ALLIANZ IARD SA et la compagnie GAN ASSURANCES SA ;

déboute Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions ;

condamne Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] in solidum à une amende civile de 6000 € pour abus de procédure ;

rejette la demande d’indemnité formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son liquidateur la SAS AB GESTION 34, de ce chef ;

condamne Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son liquidateur la SAS AB GESTION 34, la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

rejette toute demande plus ample ou contraire.

Le premier juge indique à titre liminaire que la SAS AB GESTION 34, qui exerçait la mission de syndic, intervient seulement en sa qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires et non en son nom personnel.

Sur la demande principale des époux [Z] consistant à se voir allouer les fonds bloqués à la CARPA à hauteur de 199.484,90 euros et le boni de trésorerie restant à répartir, le premier juge considère que la liquidation judiciaire s’oppose à la répartition des sommes possiblement disponibles car elles doivent garantir l’apurement intégral du passif tout en rappelant l’existence de créances litigieuses, qui doivent être garantis par une provision et qui sont relatives aux frais de démontage de « parapluie » et aux frais d’avocat engagés par le syndicat pour sa défense.

Le premier juge a ainsi refusé de voir intégrer dans les comptes de la copropriété la somme de 48.000 euros correspondant aux frais de démontage de « parapluie » en l’absence d’éléments établissant que ces frais doivent rester à la charge de la copropriété alors que l’échafaudage n’était pas démonté à la date de cession des lots soit le 27 février 2019.

Sur la contestation des frais d’honoraires, la demande n’est pas fondée dans la mesure où la convention d’honoraires, qui les prévoyait, a été approuvée par l’assemblée générale du 21 mars 2016.

S’agissant de la communication des pièces sous astreinte, le premier juge la refuse considérant l’astreinte comme une mesure vexatoire.

Sur l’action en responsabilité engagée contre le liquidateur, le premier juge écarte toute faute dans le règlement des comptes dans un délai raisonnable attribuant la lenteur, dont il est fait état, à la présence de l’immeuble dans un secteur sauvegardé retardant ainsi la réponse aux questions de construction, au traitement du sinistre par l’assurance outre l’attitude de résistance des époux [Z], qui en refusant de se désister de leur action pendant deux ans, ont privé l’ensemble des copropriétaires du versement par le GAN d’un solde de 671.000 euros.

Pour finir, le premier juge qualifie le comportement procédural adopté par les époux [Z] d’indigne, considérant qu’ils ont multiplié à l’envie les procédures dilatoires sans égard des nuisances imposées aux autres parties. Ainsi, tout en faisant droit à la condamnation à une amende civile, il rejette l’indemnisation réclamée par les parties en défense sur le constat de l’absence d’un préjudice.

M. [L] [Z] et Mme [D] [Z] ont fait appel de cette décision par déclaration en date du 28 janvier 2022.

Par conclusions notifiées le 7 septembre 2022, les époux [Z] demandent à la cour d’appel, de :

déclarer recevable et bien fondé l’appel des époux [Z] ;

infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Béziers en date du 13 décembre 2021 en ce qu’il a débouté M. [L] [Z] et Mme [D] [Z] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions ;

au visa des articles 16, 16-1, 17, 18, 10-1, 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les articles 1217, 1231, 1991 et suivants puis 1240 du code civil ;

Juger que la SAS AB GESTION 34 ès qualités de syndic puis de liquidateur a manqué à ses obligations et à son mandat ;

Juger que la somme de 48 000 € correspondant aux frais de démontage de parapluie réglée à l’acquéreur ne constitue pas une dette du syndicat et doit figurer au crédit des bilans et comptes à distribuer au prorata des droits de chaque copropriétaire ;

Juger que la somme de 11 765 € correspondant à l’honoraire de résultat de Maître [T] appliquée sur l’indemnité des époux [Z] au titre de leurs parties privatives ne constitue pas une dette et doit figurer au crédit de leur compte ;

débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son liquidateur et la SAS AB GESTION 34 ès qualités sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à venir à :

— intégrer la somme de 48.000 € au crédit des bilans et comptes à distribuer au prorata des droits de chaque copropriétaire ;

— intégrer la somme de 11 765 € au crédit du compte des époux [Z];

— intégrer la somme de 6.996,23 € au crédit du compte des époux [Z] et toute autre somme indûment portée au débit des comptes ;

— présenter la comptabilité et l’état de la trésorerie, actifs et avoirs financiers et bancaires de la copropriété à ce jour ;

— dresser un état des paiements des factures exigibles;

— établir d’un état actualisé faisant figurer les sommes de 48 000 € au crédit de l’indivision et celle de 11 765,61 € et de 6.996,23 € au crédit des époux [Z] et toute autre somme indûment portée au débit des comptes ;

— établir un état rectifié du compte des époux [Z];

— présenter un état des factures contestées avec tous justificatifs comptables ;

— communiquer les justificatifs des prestations et factures d’entreprises, assurances, honoraires et frais de conseils juridiques et techniques et conformes aux mandats s’y rapportant ;

— établir une reddition des comptes définitifs.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son liquidateur et la SAS AB GESTION 34 ès qualités à payer aux époux [Z] la somme de 199.424,90€ avec intérêts à compter du 6 novembre 2020 ainsi que toutes les sommes devant être réintégrés à leurs comptes ;

Faire interdiction au syndicat des copropriétaires représenté par son liquidateur et la SAS AB GESTION 34 ès qualités d’avoir à se dessaisir des fonds revenant aux époux [Z] au profit de quelconque tiers ou parties au procès ;

Condamner in solidum le syndicat pris en la personne de son représentant et la SAS AB GESTION ès qualités à leur verser les sommes suivantes avec intérêt à compter du 5 août 2015 :

-50.000 € à titre de perte de chance de maintenir leurs capacités financières de réinvestissement foncier et immobilier comparable au bien sinistré ;

-20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

-12.000 € en remboursement des frais de garanties

financières ;

-20.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum le syndicat pris en la personne de son représentant et la SAS AB GESTION ès qualités aux entiers dépens et frais, d’incident, d’expertises et honoraires d’expert.

Au soutien de leurs conclusions, les appelants soulignent à titre liminaire que leur action s’inscrit dans le simple exercice de leur droit à obtenir une reddition de comptes clairs et sincères.

Ils critiquent le jugement exposant en premier lieu que les créances contestées ont déjà été portées au passif de la liquidation du syndicat des copropriétaires de sorte que rien ne s’oppose à la perception d’une somme de 199.424,90 euros, indemnisation versée par LE GAN qui leur revient sans aucune contestation possible, cette indemnité étant certaine, liquide et exigible.

Sur la contestation de sommes portées au débit des bilans du syndicat des copropriétaires, les époux [M] contestent l’intégration au passif de la liquidation du syndicat des copropriétaires des frais de location et démontage du parapluie. Selon eux, ils ne peuvent leur être imputés alors même que les copropriétaires ont voté pour une vente de leur lot à l’euro symbolique et non à la remise en état de l’immeuble qu’ils n’ont pas à supporter financièrement.

Ils ajoutent que l’acte de subrogation signé le 27 février 2019 par la SAS AB GESTION, le syndicat des copropriétaires et la SAS AFM, leur est inopposable alors que la somme de 48.000 euros a été payée par le liquidateur avant la rédaction de l’acte sous seing privé. Ils n’ont jamais consenti ni discuté de la mise à la charge du syndicat des copropriétaires d’une telle dépense contrairement à ce que soutient l’intimée, la question n’ayant jamais été abordée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018.

Ils réclament donc la restitution de cette somme au prorata de leurs millièmes de copropriété.

S’agissant de la convention d’honoraires de Me [T], ils contestent les frais expliquant que seul le syndicat des copropriétaires a consenti à cette convention alors qu’ils ont toujours été assisté par leur propre conseil depuis la survenance du sinistre. Selon eux, la convention ne portait que sur l’indemnisation devant être perçue par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes et non celles à percevoir par les copropriétaires pour leurs parties privatives.

Ils ajoutent que l’assemblée générale a porté sur une convention prévoyant un honoraire de résultat de 3% sur l’indemnité perçue au titre des parties communes uniquement. Ainsi, s’ils reconnaissent l’application d’un taux de 3% sur l’indemnité d’un montant de 119.506,02 euros concernant les parties communes, ils la contestent pour la somme de 392.183,84 euros leur revenant et qui correspond à leur partie privative.

Enfin, les époux [M] soutiennent que cette convention, approuvée par l’assemblée générale du 21 mars 2016, ne pouvaient régir que les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires en l’absence de mandat express donné à Me [T] pour représenter l’ensemble des copropriétaires.

S’agissant des autres dépenses injustifiées, les époux [Z] les contestent au regard du manque de clarté des pièces communiquées. Il s’agit notamment des honoraires de suivi de dossier réclamé par le liquidateur en l’absence de production d’une convention les régissant, ou d’une attestation de travaux établie par le liquidateur le 8 mars 2022 qui manque de clarté. C’est la raison pour laquelle les appelants réclament une reddition de comptes sous astreinte.

Enfin, les appelants mettent en cause la responsabilité de la SAS AB GESTION ès qualités, critiquant sur ce point la gestion des opérations qui lui ont été confiées, celle-ci ayant fait preuve d’une résistance abusive dans la communication de pièces, outre le fait que les opérations de liquidation dont elle a la charge n’ont toujours pas été finalisées. Ils relèvent que la SAS AB GESTION 34 s’oppose au règlement de l’indemnité transmise depuis novembre 2020 par l’assureur et fait preuve de résistance dans la préparation de comptes définitifs en toute transparence.

Ils font état plus précisément d’une :

Absence de projet de distribution des fonds permettant de connaître l’état de la trésorerie et les postes de dépenses ;

Absence de justificatifs des dépenses, du paiement des factures de 2018 à 2020 ;

Absence de justificatifs de l’état des créances et des dettes ;

De la violation par AB GESTION 34 des clauses de l’acte notarié et des termes de l’accord sur les conditions de vente ;

Du paiement de la somme de 48.000 euros avant la signature de l’acte de cession du 27 février 2019 et sans avenant porté à leur connaissance ;

Du paiement d’une somme de 48.000 euros sans utilité.

Ils rappellent enfin les dispositions de l’article 41 de la loi du 10 juillet 1965 les autorisant à obtenir l’état des comptes précis et définitifs des sommes à percevoir par chacun des copropriétaires.

Ils allèguent que cette situation et les fautes contractuelles de l’intimée leur a causé un préjudice indéniable qui doit être entièrement réparé. Ils ajoutent que leur action n’est nullement abusive au regard des nombreux manquements susvisés et que le temps perdu dans la perception du solde des fonds versés par l’assurance est imputable aux seules carences de la SAS AB GESTION 34.

Par conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la SAS AB Gestion 34, exerçant à l’enseigne Version Immobilier Gestion, ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], demande à la cour de :

Confirmer la décision sur le rejet de toutes les demandes de Mr et Mme [Z], leur condamnation à une amende civile, aux dépens, à l’article 700 code de procédure civile ;

Eventuellement sur la demande de condamnation personnelle d’AB GESTION substituer le motif de rejet de première instance à celui de l’irrecevabilité de la demande en condamnation personnelle de la société AB Gestion qui est présente dans cette instance ès qualités ;

Rejeter toute autre demande des époux [Z] comme injustes et mal fondées ;

Recevant l’appel incident sur le rejet des demandes de condamnation à réparer le préjudice de la liquidation du fait de cette procédure abusive ;

Infirmant et statuant à nouveau sur ce point ;

Condamner in solidum les époux [Z] à payer au liquidateur ès qualités les sommes de 12000 € depuis le 27 février 2019, en remboursement de frais de garantie financières et 90.000 € en réparation du dommage causé par leur action intempestive à l’égard de la liquidation et des indivisaires anciens copropriétaires ;

Dire que les époux [Z] ne pourront se voir distribuer le fruit de cette indemnisation ;

Les condamner de même sans possibilité de distribution à leur profit et in solidum, à la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile en réparation des frais irrépétibles d’appel outre les dépens d’appel.

Au soutien de ses écritures, l’intimée relève que l’appel interjeté à l’encontre du syndicat des copropriétaires est irrecevable, celui-ci étant dissous en suite de la réunion entre les mains d’un seul acquéreur de tous les lots.

Pour le surplus, elle demande la confirmation de l’analyse du premier juge ajoutant que pour que la cour tranche pour un boni de liquidation d’une indivision, à savoir le partage de l’allocation de 199.424,90 euros, il est nécessaire que tous les indivisaires soient appelés en la cause.

Sur la demande d’astreinte, elle se réfère à la motivation du premier juge indiquant néanmoins que les documents sollicités ont fait l’objet d’un envoi le 25 mars 2022.

Sur la somme de 48.000 euros, l’intimée expose que la mise en place de l’échafaudage fait partie d’une mesure d’urgence sollicitée par la copropriété, le toit ayant totalement disparu. Elle explique que le coût du démontage a été mis à la charge du syndicat des copropriétaires conformément au vote de l’assemblée générale du 19 décembre 2018 à laquelle les époux [Z] étaient représentés ; il s’agissait alors de répondre à une exigence du promoteur et permettait de ne pas retarder la vente.

Sur les honoraires d’avocat, elle soutient que cette convention a également fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale du mois de mars 2016, et que ces honoraires doivent s’analyser comme une charge de copropriété à répartir suivant la grille des charges convenue et signée par les appelants. Elle ajoute que la somme versée à hauteur de 3.990.000 euros ne faisait aucune distinction entre les parties communes et privatives.

Sur la mise en cause de sa responsabilité, elle rappelle intervenir ès qualités de liquidateur de sorte qu’elle ne peut être poursuivie à titre personnel et que la demande présentée à son encontre à titre personnel est irrecevable.

Surabondamment, elle se conforme à la motivation du premier juge et de manière subsidiaire, soutient que les époux [M] ont participé à la survenance de leur propre préjudice en faisant preuve d’une résistance abusive dans le déroulement de la procédure notamment par un désistement tardif. Elle ajoute que les autres copropriétaires ont eu à souffrir de cette opposition infondée indiquant que beaucoup sont décédés sans avoir pu percevoir leur indemnité et elle se prévaut de nombreuses diligences pour amener à bien les démarches.

Elle s’oppose enfin à la demande portant sur la somme de 12.000 euros au titre de la garantie financière réclamée soutenant que le coût a été payé par le liquidateur en frais de conservation des fonds et doit être supporté par l’indivision.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance rendue le 18 septembre 2024.

MOTIVATION

1/ Sur la mise en cause de la SAS AB GESTION 34 :

Les époux [Z] entendent mettre en cause la responsabilité de la SAS AB GESTION 34 en raison de fautes qu’ils lui reprochent dans le cadre de l’exécution de son mandat de syndic, puis en sa qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires, mission qu’elle exerce depuis le 27 février 2019 à la suite de la vente par tous les copropriétaires de leurs lots au promoteur désigné entraînant la disparition de la copropriété.

Cela étant, si le dispositif des écritures déposées par les appelants met en cause la SAS AB GESTION 34 en visant ses deux qualités puisqu’il est demandé à la cour de juger que celle-ci ès qualités de syndic puis de liquidateur a manqué à ses obligations, il résulte tant du jugement entrepris que de la déclaration d’appel que l’instance a été engagée à l’encontre de la SAS AB GESTION 34 ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], qui est intervenue volontairement à la procédure en cette seule qualité.

Il convient en conséquence de prononcer l’irrecevabilité de la demande en condamnation de la société AB Gestion 34 en son nom personnel.

2/ Sur les demandes des époux [Z] :

Les époux [Z] réclament la somme de 199.424,90 euros correspondant à l’indemnisation versée par LE GAN qui leur revient selon eux sans aucune contestation possible, cette indemnité étant certaine, liquide et exigible alors que les créances contestées ont déjà été portées au passif de la liquidation du syndicat des copropriétaires de sorte que rien ne s’oppose à sa perception.

Le premier juge a au contraire considéré que la liquidation amiable de la copropriété impose l’apurement intégral du passif et que les créances litigieuses doivent être garanties par une provision. Or, la contestation des créances litigieuses par les époux [Z] est selon le premier juge un obstacle à la répartition des sommes possiblement disponibles.

En l’espèce, un protocole d’accord a été conclu le 20 décembre 2018 entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] d’une part et le GAN d’autre part aux termes duquel l’assureur offre pour solde de tout compte en exécution de la police d’assurance une somme de 3.990.000 euros qui couvre l’entier préjudice des victimes de l’incendie à savoir le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires sans qu’ils ne soient obligés de justifier de l’utilisation des fonds pour la réalisation des travaux de reconstruction.

Lors de l’assemblée du 19 décembre 2018, les copropriétaires ont voté à l’unanimité l’autorisation donnée au syndic au nom de la copropriété de signer ce protocole d’accord joint en annexe de la convocation.

L’assemblée a également décidé de « répartir entre les copropriétaires tel qu’indiqué sur le tableau joint à la présente convocation l’indemnité à recevoir du GAN minorée des frais déjà acquittés ou à venir notamment au titre des mesures conservatoires, d’entretien de copropriété de contrats de prestataires, d’honoraires, de consultation et de manière générale qui aura contribué à la sauvegarde et la gestion de la copropriété ».

Les pièces jointes en annexe de la convocation de cette assemblée générale (pièce10) sont produites par l’intimé et comprennent :

Un prévisionnel de distribution des fonds en cas de liquidation de la copropriété paraphé de tous les copropriétaires présents ou représentés prévoyant s’agissant des époux [Z] le versement d’une somme de 498.562,25 euros, prévisionnel avec frais estimés déduits, soit une indemnité totale pour l’ensemble des copropriétaires d’un montant de 2.379.069,27 euros -pièce 12 intimé-

Un tableau portant mention de :

La trésorerie disponible au 30 novembre 2018 pour un montant de 1.965.507,80 euros ;

Les charges sinistre incendie à prévoir lesquelles englobent notamment le démontage parapluie pour une somme de 48.000 euros, le solde convention avocat pour 24.000 euros, etc’soit une somme totale de 257.958,75 euros ;

Les charges courantes à prévoir (électricité, honoraires syndic') pour une somme de 862.50 euros ;

Il est porté mention d’un solde de trésorerie d’un montant de 2.379.069,27 euros.

Un tableau sur les indemnités reçues faisant état du versement effectif d’une somme de 3.318.389 euros avec un restant à percevoir par l’ensemble des copropriétaires de la somme de 671.611 euros.

En pièce 12, l’intimé produit également un prévisionnel de distribution des fonds en cas de liquidation de la copropriété signé le 6 décembre 2018 par [H] [Z], fils des appelants, prévoyant s’agissant des époux [Z] le versement d’une somme de 498.562,25 euros, prévisionnel avec frais estimés déduits, soit une indemnité totale pour l’ensemble des copropriétaires d’un montant de 2.375.977,02 euros.

Il s’évince de l’ensemble de ces pièces plusieurs informations qui conditionnent la solution du litige.

En premier lieu, l’indemnisation prévue pour chaque copropriétaire a été fixée sur la base d’un prévisionnel avec frais estimés déduits ; il ne s’agit donc pas d’une indemnité fixe et les époux [Z] ne peuvent revendiquer une créance certaine, liquide et exigible.

La somme fixée dans le tableau de répartition à hauteur de 498.562,25 euros sera nécessairement « minorée des frais déjà acquittés ou à venir notamment au titre des mesures conservatoires, d’entretien de copropriété de contrats de prestataires, d’honoraires, de consultation et de manière générale qui aura contribué à la sauvegarde et la gestion de la copropriété ».

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires représenté par son liquidateur, la SAS AB GESTION 34 ès qualités, ne peut pas être condamné à payer aux époux [Z] la somme de 199.424,90€ avec intérêts à compter du 6 novembre 2020, et au mieux il peut être condamné au paiement de la somme de 199.424,90 euros minorée des frais à venir notamment au titre des mesures conservatoires, d’entretien de copropriété de contrats de prestataires, d’honoraires, de consultation et de manière générale qui aura contribué à la sauvegarde et la gestion de la copropriété.

Cette analyse va dans le sens de la pièce 11 produite par l’intimé, selon laquelle les copropriétaires ont signé un procès-verbal de « désignation d’un liquidateur amiable et mandat de signer un protocole » par lequel ils ont accepté de désigner la société AB GESTION 34 en qualité de liquidateur amiable de la copropriété [Adresse 2] comprenant diverses missions à savoir :

Représenter la copropriété dans les instances juridiques en cours ;

Régler les dettes de la copropriété ;

Distribuer le boni de la liquidation entre les copropriétaires suivant la grille de répartition signée par tous les copropriétaires et jointes au procès-verbal.

En outre, aux termes de ce procès-verbal, il est dit que les copropriétaires signataires seront convoqués à la fin des opérations à une assemblée de clôture de liquidation pour la distribution du boni.

Dès lors, la libération des fonds suppose que soit imputé l’ensemble des charges.

En second lieu, les époux [Z] contestent les frais relatifs au démontage du parapluie, ainsi que les honoraires d’avocat soutenant notamment qu’ils n’ont jamais consenti ni discuté de la mise à la charge du syndicat des copropriétaires de telles dépenses, la question n’ayant jamais été abordée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018.

L’analyse des pièces produites démontre tout le contraire puisque le tableau prévisionnel communiqué dans le cadre de la convocation de l’assemblée générale du 19 décembre 2018 fait expressément référence à ces dépenses étant rappelé qu’il intègre les charges « sinistre incendie » à prévoir lesquelles englobent notamment le démontage parapluie pour une somme de 48.000 euros, le solde convention avocat pour 24.000 euros.

Ainsi, à titre de rappel, le 19 décembre 2018, l’assemblée générale a voté à l’unanimité de « répartir entre les copropriétaires tel qu’indiqué sur le tableau joint à la présente convocation l’indemnité à recevoir du GAN minorée des frais déjà acquittés ou à venir notamment au titre des mesures conservatoires, d’entretien de copropriété de contrats de prestataires, d’honoraires, de consultation et de manière générale qui aura contribué à la sauvegarde et la gestion de la copropriété », qui comprennent nécessairement les charges contestées.

Les époux [Z] ne peuvent donc valablement soutenir qu’ils ignoraient l’existence de telles charges et qu’elles n’ont jamais donné lieu à discussion.

De surcroit, s’agissant des frais de démontage parapluie, l’incendie a rendu nécessaire la mise en 'uvre de mesures conservatoires dont la mise en place d’un parapluie destiné au maintien hors d’eau du bâtiment qui a été assuré par la société SBPR; il ne s’agit en rien d’une dépense inutile et a été engagée dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

Enfin, il résulte de la convention portant subrogation signée le 27 février 2019 entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], et le SAS AB Gestion, d’une part, la SAS AFM d’autre part que cette dernière va racheter à tous les copropriétaires leur lot pour un euro moyennant conservation par les copropriétaires de l’indemnité du protocole d’accord. Il est encore prévu que :

« Le syndicat des copropriétaires toujours lié avec la société SBPR souhaite transférer aux acquéreurs des lots le soin de mettre un terme à ses relations contractuelles à l’égard de l’entreprise SBPR et subroge les acquéreurs dans ses droits et obligations à l’égard de cette dernière’aux conditions suivantes :

Le règlement de la location mensuelle s’est arrêté le 27 févier 2019 dès lors les bénéficiaires de la location la prendront en charge à compter du 28 février 2019 ;

Le syndicat des copropriétaires verse à la signature des présentes une somme de 48.000 euros incluant forfaitairement l’ensemble des couts de l’enlèvement de la protection mise en place par la société SBPR ;

Moyennant le respect de ces deux clauses, la copropriété subroge la société AFM dans ses droits et obligation vis-à-vis de la société SBPR et OMLB Architectures relativement à la mise en place de la protection provisoire et son enlèvement de telle sorte que la société supporte tous les frais à venir et bénéficie en contrepartie de tous les droits de la copropriété ». (pièce 44 intimé)

L’intégration des frais de démontage du parapluie au passif de la liquidation de la copropriété est donc justifiée et correspond au tableau de ventilation voté par l’assemblée générale du 19 décembre 2018 de sorte que les appelants ne peuvent se prévaloir de l’inopposabilité de cette convention.

La demande présentée par les époux [Z] sera donc rejetée sur ce point.

S’agissant des frais d’avocat, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2015, il a été donné autorisation au syndic de copropriété, la SAS AB Gestion 34, d’ester en justice contre le GAN, et de confier la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires à Me [T].

Lors de l’assemblée générale du 21 mars 2016, la convention d’honoraires de Me [T] a été validée par une adoption à l’unanimité des voix exprimées. Cette résolution n°10 portait sur la fixation des honoraires d’avocat pour la procédure contre LE GAN. (pièce 40).

La convention d’honoraires est alors signée entre le syndicat des copropriétaires et la SCP [T] le 21 mars 2016.

En l’état, si les intimés justifient d’une convention d’honoraires engageant le syndicat des copropriétaires, il n’est pas justifié d’un tel acte engageant personnellement les époux [Z] à l’égard de ce conseil. Il résulte par ailleurs de la pièce 16 produite par les appelants, que l’ensemble des copropriétaires, à l’exception des époux [Z] et M. [N], ont signé une convention d’honoraires pour la défense de leurs intérêts personnels.

En conséquence, si les frais d’honoraires sont justifiés pour les parties communes, les époux [Z] sont en droit de les contester s’agissant de la partie privative et de réclamer de voir intégrer la somme de 11 765 € au crédit de leur compte.

Enfin, s’agissant de la somme de 6.996,23 €, les époux [Z] demandent la réintégration de celle-ci au crédit de leur compte. Ils exposent que ces frais correspondent à des honoraires de suivi « dossier avocat [Z]/SDC » par le liquidateur et en contestent le montant relevant sur ce point l’absence de production d’une convention les régissant tant sur le principe que sur le quantum.

Cette somme correspond plus précisément, au visa de la pièce 48 communiquée par l’intimée, à l’état des dépenses 2020 et aux charges générales comprenant l’assurance multirisque, les honoraires avocats huissiers (honoraires suivi dossier avocat-[Z] / SDC) et les frais bancaires.

Ces sommes sont engagées pour le compte de la copropriété et ne souffrent en conséquence d’aucune contestation puisqu’elles ont été portées à la connaissance des anciens copropriétaires à lors de la réunion d’information du 29 avril 2022 sans que cela ne donne lieu à aucune observation.

Cette dernière demande sera rejetée.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son liquidateur, la SAS AB GESTION 34 ès qualités, à payer aux époux [Z] la somme de 199.424,90€ minorée des frais à justifier notamment au titre des mesures conservatoires, d’entretien de copropriété de contrats de prestataires, d’honoraires, de consultation et de manière générale qui aura contribué à la sauvegarde et la gestion de la copropriété et avec intégration au crédit de leur compte la somme de 11 765 euros.

S’agissant de la demande présentée par les époux [Z] portant sur l’interdiction à faire au syndicat des copropriétaires représenté par son liquidateur et la SAS AB GESTION 34 ès qualités d’avoir à se dessaisir des fonds revenant aux époux [Z] au profit de quelconque tiers ou parties au procès, cette prétention n’est pas fondée ni étayée de sorte qu’elle sera rejetée par la cour.

3/ Sur la demande de communication de pièces :

Les époux [Z] demandent la condamnation de l’intimé à leur communiquer sous une astreinte de 1.000 euros par jour de retard les pièces suivantes :

— présenter la comptabilité et l’état de la trésorerie, actifs et avoirs financiers et bancaires de la copropriété à ce jour ;

— dresser un état des paiements des factures exigibles ;

— établir d’un état actualisé faisant figurer les sommes de 48 000 € au crédit de l’indivision et celle de 11 765,61 € et de 6.996,23 € au crédit des époux [Z] et toute autre somme indûment portée au débit des comptes ;

— établir un état rectifié du compte des époux [Z];

— présenter un état des factures contestées avec tous justificatifs comptables ;

— communiquer les justificatifs des prestations et factures d’entreprises, assurances, honoraires et frais de conseils juridiques et techniques et conformes aux mandats s’y rapportant ;

— établir une reddition des comptes définitifs.

Il résulte de la pièce 31 communiquée par les appelants, que diverses pièces telles que les états des comptes, la répartition des charges, des extraits de compte comptable, une balance générale ou encore un état des dépenses sur plusieurs exercices ont été produites par la société AB GESTION 34 ès qualités de liquidateur en vue de la réunion d’information organisée le 29 avril 2022 ce qui rend cette prétention pour partie sans objet.

Par ailleurs, les copropriétaires ont signé un procès-verbal de « désignation d’un liquidateur amiable et mandat de signer un protocole » par lequel ils ont accepté de désigner la société AB GESTION 34 en qualité de liquidateur amiable de la copropriété [Adresse 2] comprenant diverses missions dont la distribution du boni de la liquidation entre les copropriétaires suivant la grille de répartition signée par tous les copropriétaires et jointes au procès-verbal.

C’est dans le cadre des opérations de liquidation définitive, qui aboutiront à la distribution du boni, que la société AB GESTION 34, chargée de convoquer l’ensemble des anciens copropriétaires, adressera en annexe de la convocation l’ensemble des pièces sollicitées.

Cette demande sera donc rejetée à charge pour les époux [Z] de solliciter de la société AB GESTION 34 l’organisation de l’assemblée générale en vue de finaliser la liquidation.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

4/ Sur la mise en cause de la responsabilité de la société AB GESTION 34 :

Les époux [Z] dénoncent les manquements de la société AB GESTION 34, ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires, dans la gestion des opérations qui lui ont été confiées, ces derniers critiquant notamment la résistance abusive dans la communication de pièces, outre le fait que les opérations de liquidation dont elle a la charge n’ont toujours pas été finalisées.

Ils relèvent que la SAS AB GESTION 34 s’oppose au règlement de l’indemnité transmise depuis novembre 2020 par l’assureur et fait preuve de résistance dans la préparation de comptes définitifs en toute transparence.

En l’état, l’absence de reddition des comptes et d’organisation d’assemblée afin de procéder à la liquidation définitive des comptes de la copropriété liquidée et par voie de conséquence au paiement de l’indemnité restante, soit la somme de 671.000 euros, est à mettre en lien avec les contestations élevées par les époux [Z] sur le bien-fondé des sommes inscrites au passif de la liquidation.

Il n’est nullement justifié par les époux [Z] de carence de la SAS AB GESTION 34 en charge des opérations de liquidation compte-tenu du contentieux les opposant, ni de fautes dans l’exécution de leur mandat de liquidateur puisque l’inscription de la somme de 48.000 euros au passif de la liquidation résulte bien d’une décision prise lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2018.

L’opportunité d’une telle dépense est liée à la nécessité de prendre toutes mesures conservatoires de l’immeuble à la suite du sinistre du 9 août 2013 alors même que la destruction du bâtiment n’étant pas envisageable du fait de sa localisation dans un secteur protégé.

En l’absence de faute dûment démontrée, les époux [Z] sont mal fondés dans leurs demande indemnitaires qui seront rejetées.

5/ Sur la demande indemnitaire présentée par l’intimé :

La société AB GESTION 34 ès qualités réclame une somme de 12.000 euros correspondant aux frais de garantie financière qu’elle a dû régler en raison de l’opposition injustifiée des époux [Z], ainsi que la somme de 90.000 euros en réparation de leur action intempestive à l’égard de la liquidation et des indivisaires anciens copropriétaires.

En l’état, il n’est nullement démontré de faute imputable aux époux [Z] qui ont usé des voies de recours afin de voir reconnaître la légitimité de leurs prétentions.

S’il est à déplorer un manque de dialogue et de conciliation entre les parties qui auraient pu, par exemple, convenir de la libération d’une partie des fonds restant à titre de provision à l’exception des sommes contestées, il n’est nullement démontré de faute imputable aux appelants de nature à expliquer la perte de temps dans la perception du solde des fonds versés par l’assurance.

En l’absence de preuve de faute imputable aux époux [Z], l’intimé sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

6/ Sur l’amende civile :

Le premier juge a condamné les époux [Z] à une somme de 6.000 euros à titre d’amende civile considérant leur comportement procédural indigne, ces derniers multipliant à l’envie les procédures dilatoires sans égard des nuisances imposées aux autres parties.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En appel, les époux [Z] ont obtenu partiellement gain de cause ce qui démontre la légitimité de l’action judiciaire qu’ils ont engagé .

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

7/ Sur les frais accessoires :

La décision déférée sera confirmée sur les dépens et infirmée sur les frais irrépétibles. Les époux [Z], qui succombent, seront condamnés au paiement d’une somme de 2.000 euros.

L’équité commande en appel de laisser à chacune partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Prononce l’irrecevabilité de la demande en condamnation présentée par [L] [Z] et [D] [Z] à l’encontre de la société AB Gestion 34 en son nom personnel,

Infirme le jugement rendu le 13 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu’il a :

débouté Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] de la demande tendant à voir dire et juger que la somme de 48.000 euros payée pour frais de démontage de parapluie ne constitue pas une dette du syndicat et doit figurer au crédit des bilans et comptes à distribuer au prorata des droits de chaque copropriétaire et ordonner la réintégration dans les comptes restant à faire;

débouté Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] de leur demande de communication de pièces sous astreinte,

rejeté la demande des époux [Z] tendant à voir constater la responsabilité de la société AB GESTION 34 et les demandes indemnitaires afférentes ;

rejeté la demande d’indemnité formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son liquidateur la SAS AB GESTION 34;

condamné Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] in solidum aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

Dit que la convention d’honoraires signée entre le syndicat des copropriétaires et la SCP [T] le 21 mars 2016 n’est pas opposable aux époux [Z] s’agissant de leur partie privative,

Dit que les époux peuvent réclamer la réintégration au crédit de leur compte de la somme de 11 765 € correspondant au prorata des frais d’avocat applicable à leur partie privative,

Condamne le syndicat des copropriétaires représenté par son liquidateur, la SAS AB GESTION 34 ès qualités, à payer aux époux [Z] la somme de 199.424,90€ minorée des frais à justifier notamment au titre des mesures conservatoires, d’entretien de copropriété de contrats de prestataires, d’honoraires, de consultation et de manière générale qui aura contribué à la sauvegarde et la gestion de la copropriété et avec intégration au crédit de leur compte la somme de 11 765 euros,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], représenté par son liquidateur la SAS AB GESTION 34, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne Monsieur [L] [Z] et Madame [D] [Z] in solidum aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente