COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 03 Mars 2025

N° 2025/108

Rôle N° RG 24/00669 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOFEY

S.A.S. IDM LAVAGE AUTO

C/

S.C.I. CLARENTIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Céline SCHOPPHOFF

M^e Françoise BOULAN

Prononcée à la suite d’une assignation en référé en date du 24 Décembre 2024.

DEMANDERESSE

S.A.S. IDM LAVAGE AUTO, demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, M^e Fabien LEFEBVRE avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. CLARENTIN, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Céline SCHOPPHOFF, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

* * * *

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025 en audience publique devant

Pierre LAROQUE, Président,

déléguée par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025 prorogée au 28 Février 2025 prorogée au 03 mars 2025.

ORDONNANCE

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025 prorogée au 28 Février 2025 prorogée au 03 mars 2025.

Signée par Pierre LAROQUE, Président et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant un acte sous-seing privé du 12 mai 2018, la SCI CLARENTIN a donné à bail commercial à la SAS IDM Lavage Auto à compter du 1er juin 2018 et pour une durée de neuf années, un terrain à usage commercial situé à [Adresse 3], d’une superficie de 900 m² environ, destiné à l’exploitation de l’activité de lavage de véhicules automobiles.

Ce bail stipulait en outre, à la charge du preneur, une obligation de réaliser à ses frais exclusifs et sous sa propre responsabilité, en conformité avec le permis de construire dont bénéficiait la SCI CLARENTIN :

— les VRD, les travaux d’aménagement et de raccordement nécessaires pour l’implantation d’une station de lavage d’automobiles, ainsi que les espaces verts.

— la fourniture, l’installation et la pose des portiques de lavage, des pistes H.O et installations légères (bungalow ALGECO).

Il était prévu que ces constructions deviennent la propriété du bailleur sans indemnité en fin de bail.

Les relations entre les parties se sont dégradées.

Par un jugement du 24 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— Prononcé la nullité du commandement délivré par la SCI CLARENTIN à la SAS IDM Lavage Auto le 22 avril 2022 ;

— Débouté la SAS IDM Lavage Auto de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause contenue à l’article 1.4 du bail mettant les travaux de création et d’édification de la station de lavage à sa charge ;

— Débouté la SAS IDM Lavage Auto de sa demande de condamnation de la SCI CLARENTIN à payer la somme de 138 689,22 euros au titre des travaux de création et d’édification de la station de lavage ;

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 3 mai 2018 entre la SCI CLARENTIN et la SAS IDM Lavage Auto pour manquement du preneur à ses obligations contractuelles à compter de la présente décision ;

— Dit que, conformément à la clause 2.7 du bail, les travaux, constructions, embellissements et améliorations faits par la SAS IDM Lavage Auto sur le terrain loué demeureront la propriété de la SCI CLARENTIN à la suite de la résiliation judiciaire du bail commercial ;

— Ordonné l’expulsion de la SAS IDM Lavage Auto ainsi que celle de tous occupants de son chef situés sur le terrain donné à bail à [Adresse 4], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

— Débouté la SAS IDM Lavage Auto de ses demandes au titre des charges de raccordement électriques et des consommations électriques des autres locataires ;

— Condamné la SAS IDM Lavage auto à payer à la SCI CLARENTIN la somme de

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration du 13 novembre 2024, la SAS IDM Lavage Auto a interjeté appel de ce jugement.

Par acte du 24 décembre 2024, elle a fait assigner la SCI CLARENTIN devant le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Aux termes de ses conclusions, numérotées 1, elle demande à la juridiction de :

— Déclarer recevable sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement dont appel ;

— Ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 24 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Draguignan ;

— Condamner la SCI CLARENTIN à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut à la recevabilité de ses demandes sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile, indiquant avoir fait des observations sur l’exécution provisoire en première instance.

Sur le fond, elle expose qu’il existe des moyens sérieux de réformation du jugement entrepris qui résultent :

— d’une analyse erronée et contradictoire des obligations contractuelles des parties en ce que les manquements ayant conduit à la résiliation du bail sont les mêmes que ceux contenus dans le commandement du 22 avril 2024 dont l’annulation a été prononcée par le tribunal aux motifs qu’aucune clause du bail ne précisait les travaux concernés, celui-ci renvoyant à un permis de construire qui n’a pas été annexé et qu’elle n’a pas déposé, de sorte que leur non réalisation n’emportait pas de caractère de gravité nécessaire à la résiliation du bail ; du fait que la clause du bail mettant lesdits travaux à sa charge était contraire aux principes d’ordre public et à l’obligation de délivrance du bailleur ;

— du fait qu’étant simple locataire commercial et non le titulaire du permis de construire, elle n’est pas concernée par les procédures initiées par la mairie du [6] à l’encontre de la SCI CLARENTIN, laquelle pouvait solliciter un permis modificatif pour régulariser les travaux et les effectuer ; que les infractions reprochées ne résident pas dans les manquements qui lui sont imputés mais dans le fait que la SCI CLARENTIN n’a pas réalisé suffisamment d’espaces verts par rapport à l’ensemble de sa parcelle qui excède la superficie qui lui a été donnée à bail et n’a pas non plus réalisé un traitement des eaux pluviales suffisamment dimensionné pour l’ensemble de celle-ci, y compris ses locaux commerciaux situés en dehors de la surface louée ;

— du fait que l’article 1.4 du bail, ayant mis à sa charge les obligations de construction, doit être réputé non écrit en application des articles L145-40-2 et R 145-35 du code de commerce ;

— de la sévérité de la décision du tribunal alors qu’elle était demanderesse à la procédure et que la SCI CLARENTIN sollicitait subsidiairement qu’il soit fait injonction de réaliser les travaux litigieux.

Elle conclut à l’existence de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution du jugement dont appel qui se traduiront par des pertes financières irrémédiables aboutissant à un état de cessation des paiements et notamment à l’impossibilité de rembourser le solde de l’emprunt qui s’élevait à 112 619 € au 31 décembre 2024.

Elle indique qu’il existe un autre contentieux en cours entre les parties, relatif à la clause de refacturation des charges dont la légalité est discutée devant le tribunal judiciaire de Draguignan.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, la SCI CLARENTIN sollicite le rejet des demandes formées par la SAS IDM Lavage Auto et sa condamnation à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que contrairement aux allégations de cette dernière, c’est bien son gérant qui a supervisé les travaux de terrassement, de VRD, génie civil, d’enrobé d’aménagement et d’agencement du centre de lavage ; que dans le contexte de la dégradation continue de leurs relations contractuelles, notamment consécutive à un différent relatif au compteur EDF, elle l’a mise en demeure à plusieurs reprises de respecter les clauses du bail et d’effectuer les travaux conformément au permis de construire, notamment de réaliser le dallage EVERGREEN prévu, avant même que le service de l’urbanisme de la Mairie [Localité 2] [Localité 7] ne conteste la conformité des travaux réalisés et la mette elle-même en demeure de se conformer au permis de construire sous peine de poursuites pénales et ne saisisse le procureur de la République de [Localité 1], ce qui l’a amenée à faire délivrer à la SAS IDM Lavage Auto un nouveau commandement de respecter les clauses du bail relatives au respect du permis de construire, le 22 avril 2022.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par la SAS IDM Lavage Auto au motif qu’elle n’a fait aucune observation en première instance sur les conséquences manifestement excessives qu’auraient l’exécution provisoire du jugement, s’étant contentée de demander qu’elle soit écartée en raison de son incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Elle expose que les moyens de réformation invoqués par la SAS IDM Lavage Auto ne sont pas sérieux, faisant valoir qu’il n’existe pas de contradiction de motifs dans le jugement entrepris puisque le commandement du 22 avril 2022 n’a été annulé que pour des motifs de pure forme et que la résiliation prononcée a résulté d’une analyse des manquements imputés à cette dernière qui ont été considérés par le tribunal comme avérés et suffisamment graves pour justifier qu’elle soit prononcée ; que contrairement à ce que celle-ci soutient, les infractions au permis de construire relevées par le service de l’urbanisme concernent bien les manquements qui lui sont imputés ; que la clause de construction mise à sa charge relève de la liberté contractuelle et ne contrevient nullement aux articles L145-40-2 et R 135-35 du code de commerce puisqu’elle porte sur des travaux de construction et non sur les grosses réparations de l’article 606 du code civil ou sur la vétusté du bien loué.

Elle indique que les documents comptables, tableaux d’amortissement, et attestations produits par la SAS IDM Lavage Auto ne permettent pas de conclure à l’existence de conséquences manifestement excessives qui découleraient de l’exécution du jugement dont appel.

A titre superfétatoire, elle expose qu’une nouvelle instance a été introduite par cette dernière et qu’elle refusait d’acquitter sa consommation d’eau depuis le mois d’août 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025, lors de laquelle les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes de la SAS IDM Lavage Auto :

Il résulte des conclusions n°3 notifiées par la SAS IDM Lavage Auto le 18 mars 2024, dans le cadre de la première instance, que celle-ci a formulé des observations sur l’exécution provisoire du jugement à intervenir en faisant état du risque d’expulsion qu’elle encourait et de l’impossibilité d’une remise en état des parties en cas de réformation de celui-ci.

Le jugement dont appel mentionne par ailleurs que dans ses conclusions du 18 mars 2024, cette dernière a demandé au tribunal d’écarter l’exécution provisoire.

Il s’ensuit que les dispositions du premier alinéa de l’article 514-3 du code de procédure civile s’appliquent à la demande de la SAS IDM Lavage Auto qui est recevable.

Sur ce ;

Aux termes de l’article 514-3, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile :

« En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la

décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».

Pour que soit écartée l’exécution provisoire, deux conditions cumulatives doivent être réunies:

— l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation

— le risque de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution du jugement entrepris.

Sur l’existence des moyens sérieux d’annulation ou de réformation du jugement dont appel :

Il est rappelé que seule la cour au fond est compétente pour se prononcer sur le bien ou le mal fondé de l’analyse faite par le premier juge des éléments de preuve fournis et des arguments juridiques soulevés devant lui, de sorte que les moyens soulevés tendant à critiquer la motivation de la décision querellée ne sont pas des moyens sérieux de réformation dès lors que n’apparaît pas une violation manifeste des textes et principes de droit applicables, de l’état de la jurisprudence ou des principes directeurs du procès.En l’espèce, il résulte du jugement dont appel que les raisons pour lesquelles le tribunal a prononcé la nullité du commandement du 22 avril 2022 ont résidé dans le fait qu’il n’existait pas de clause du bail listant les travaux ainsi que les aménagements litigieux dont la violation pouvait fonder le commandement visant la clause résolutoire et non pas dans l’appréciation des manquements imputés à la SAS IDM Lavage Auto comme cela a été le cas pour prononcer la résiliation du bail.

Il n’existe donc pas de contrariété de motifs entre ceux ayant fondé l’annulation du commandement de respecter les clauses du bail et ceux ayant fondé le prononcé de sa résiliation.

Par ailleurs, il n’incombe pas au juge des référés de se substituer à la cour, saisie au fond, pour apprécier la gravité des manquements imputés à la SAS IDM Lavage Auto dans le contexte des courriers échangés, des mises en demeure reçues et des procédures initiées entre les parties, étant seulement relevé que le plan masse produit par la SCI en pièce n°3 bis comporte bien le tampon de la SAS IDM Lavage Auto, ce qui laisse supposer que cette dernière avait connaissance des limites de la surface donnée à bail, de la localisation au sein de celle-ci des équipements de la station de lavage et des parties de la surface devant être recouvertes de dalles EVERGREEN ; que par ailleurs, le montant des investissements engagés dans les travaux ne permet pas de penser que la SAS IDM Lavage Auto ait pu déléguer la direction de ceux-ci à la SCI concernant les locaux et les équipements qu’elle allait exploiter ; que son implication dans leur réalisation est aussi corroborée par les nombreuses factures libellées à son nom ainsi que par l’attestation établie par M. [F] [H], gérant de la Sarl [H] TP (pièce n°36 de la SCI).

Il est aussi constaté que, contrairement à ce que soutient la SAS IDM Lavage Auto, les poursuites de la mairie du [5] ne sont pas étrangères aux lieux données à bail par la SCI CLARENTIN, car tant le procès-verbal d’infractions (pièce n°47 de la SCI) que le courrier du maire de la commune du 16 mars 2022 (pièce n°41) énonce des non-conformités au permis de construire dont sept se rapportent précisément aux équipements et aux aménagements des lieux loués par la SAS IDM Lavage Auto.

Le tribunal a justement relevé que l’article L145-1 2° du code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux est applicable aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés- soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.

Par ailleurs, la qualification des travaux mentionnés à l’article 1.4 du bail comme pouvant être des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, qui seraient insusceptibles d’être transférées au locataire, ne peut être affirmée d’évidence, de sorte que l’appréciation du caractère non-écrit de cette clause du bail devra relever de l’appréciation de la cour statuant au fond mais ne constitue pas en l’état un moyen sérieux de réformation du jugement dont appel.

Il est donc conclu que la SAS IDM Lavage Auto n’apparaît pas étrangère, contrairement à ce qu’elle soutient, à la problématique des non-conformités des lieux loués avec les prescriptions du permis de construire, quand bien même la SCI en est le titulaire.

Elle ne peut soutenir n’avoir pas été informée de ces non-conformités ni n’avoir pu réagir pour régulariser la situation à défaut d’avoir été reconnu comme étant l’interlocuteur de la commune alors que celles lui ont été indiquées à de multiples reprises à l’occasion des mises en demeure adressées par la bailleresse.

Il résulte de l’ensemble de ces développements que la condition tenant à l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation du jugement dont appel n’est pas remplie.

Il convient en conséquence de débouter la SAS IDM Lavage Auto de l’intégralité de ses demandes sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur la condition tenant à l’existence d’un risque de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution de l’ordonnance, étant rappelé que les conditions édictées par l’article 514-3 alinéa 1er du code de procédure civile sont cumulatives.

La SAS IDM Lavage Auto, qui succombe, est condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle aussi condamnée à payer à la SCI CLARENTIN la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé ;

— Déclarons recevables les demandes de la SAS IDM Lavage Auto ;

— Déboutons la SAS IDM Lavage Auto de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 24 octobre 2024 ;

— Déboutons la SAS IDM Lavage Auto de sa demande en paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamnons la SAS IDM Lavage Auto à payer à la SCI CLARENTIN la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamnons la SAS IDM Lavage Auto au paiement des dépens de l’instance.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT