COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/209

Rôle N° RG 24/09340 N° Portalis DBVB-V-B7I-BNOGL

[E] [W]

C/

[F] [D] [C] [N]

[B] [T] [U] [A] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Didier CAPOROSSI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de TOULON en date du 02 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/02645.

APPELANT

Monsieur [E] [W]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 11]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4] – [Localité 9]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Béatrice FAVAREL de la SELARL FAVAREL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMES

Monsieur [F] [D] [C] [N]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 13]

Madame [B] [T] [U] [A] épouse [N]

née le [Date naissance 5] 1987 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 13]

Tous deux représentés et plaidant par M^e Didier CAPOROSSI de l’ASSOCIATION FAURE MARCELLE ET CAPOROSSI DIDIER, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS :

Le 17 décembre 2020, monsieur [W] et les époux [N] signaient une promesse de vente, dont l’expiration était fixée au 18 mars 2021, d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 13] comprenant notamment une maison d’habitation sur trois niveaux avec terrain, piscine, garage couvert, contre un prix de 1 110 000 '. Une liste de travaux exécutés par monsieur [W] entre le 28 juin 2018 et le 28 juin 2020 était annexée à la promesse. L’acte authentique de vente du bien immobilier précité était signé le 20 mai 2021.

Les époux [N] faisaient constater le 4 août suivant par huissier des dégradations aux embellissements en lien avec des infiltrations en façade, toiture et au niveau de la piscine.

Une ordonnance de référé du 7 janvier 2022 ordonnait une expertise et désignait monsieur [O], lequel déposait son rapport le 28 septembre 2022.

Une ordonnance du 27 octobre 2022 du juge de l’exécution de Toulon autorisait monsieur [N] et madame [A] à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un bien immobilier situé à [Localité 9], propriété de monsieur [W], aux fins de garantie de paiement d’une créance évaluée provisoirement à 167 125 '.

Le 16 janvier 2023, monsieur [N] et madame [A] procédaient à l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire précitée, laquelle était dénoncée, le18 janvier 2023, à monsieur [W].

Le 19 avril 2023, monsieur [W] faisait assigner les époux [N] devant le juge de l’exécution de Toulon aux fins de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire.

Monsieur [N] et madame [A] demandaient à titre reconventionnel à être autorisés à faire pratiquer sur le bien immobilier de monsieur [W] une saisie conservatoire aux fins de garantie de paiement d’une créance évaluée provisoirement à 1 110 000 '.

Par jugement du 2 juillet 2024, le juge de l’exécution de Toulon :

— déboutait monsieur [W] de sa demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire,

— autorisait monsieur [N] et madame [A] à faire pratiquer une saisie conservatoire sur le bien immobilier appartenant à monsieur [W] sis [Adresse 6] [Localité 9], cadastré section C n°[Cadastre 7] à C n°[Cadastre 8], pour garantir leur créance provisoirement évaluée à la somme de 1 110 000 ' représentant le prix de la vente initiale,

— déboutait monsieur [W] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— déboutait monsieur [N] et madame [A] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881,

— condamnait monsieur [W] au paiement d’une indemnité de 1 000 ' pour frais irrépétibles et aux dépens de l’instance.

Ledit jugement était notifié par voie postale à monsieur [W] par lettre recommandée avec accusé de réception dont l’avis de réception n’était pas retourné au greffe.

Par déclaration du 18 juillet 2024 au greffe de la cour, monsieur [W] formait appel du jugement précité.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 25 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, monsieur [W] demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’i1 a débouté les époux [N] de leur demande de dommages et intérêts au visa de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 et statuant à nouveau,

— ordonner la rétractation de l’ordonnance rendue en date du 27 octobre 2022,

— ordonner en conséquence mainlevée pure et simple de 1'inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur 1e bien immobilier sis [Adresse 6] – [Localité 9] cadastré section C [Cadastre 7] a C [Cadastre 8],

— ordonner en conséquence la libération à son profit des sommes séquestrées, soit la somme de 167.125 ', entre les mains de 1'Etude de Notaires Lourme à [Localité 12], suite à la vente du bien sis [Adresse 6] [Localité 9] cadastré section C [Cadastre 7] a C [Cadastre 8],

— condamner les époux [N] à lui payer la somme de 5.000 ' de dommages et intérêts avec anatocisme à compter de 1'assignation introductive d’instance.

— débouter les époux [N] de toutes leurs demandes et rejeter en particulier la demande tendant à les autoriser à prendre une mesure conservatoire ou une hypothèque judiciaire provisoire sur 1e bien sis [Adresse 6], [Localité 9] en garantie d’une créance évaluée à 1.100.000 ',

A titre subsidiaire

— cantonner l’assiette de l’hypothèque judiciaire (et donc le montant du séquestre qui s’y substitue) à hauteur de 42 316,10 ',

— ordonner en conséquence la libération du solde des sommes séquestrées entre les mains de 1'Etude de Notaires Lourme à [Localité 12] à son profit, soit la somme de 124.808,90 '.

En tout état de cause

— condamner les intimés au paiement de la somme de 8.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il invoque l’absence de créance paraissant fondée en son principe au motif que la créance alléguée ne peut avoir qu’une apparence trompeuse : si l’expert mentionne que le bien a été acquis sur photographies et que les désordres ont été découverts après leur prise de possession, le 29 mai 2021, le bien avait en réalité fait l’objet d’une promesse de vente du 17 décembre 2020 précédée de trois visites en présentiel.

Il invoque une créance fictive et hypothétique de restitution du prix de vente aux motifs que les intimés ne justifient pas de leur domiciliation à [Localité 13] et de l’exécution de travaux de réparation.

De plus, ils ont exercé une action en résolution de la vente et en restitution du prix au cours de l’année 2023 sur la base de constats d’huissier dont le dernier du 19 janvier 2023 et de témoignages d’agent immobilier sur le prétendu caractère inhabitable de la maison alors qu’ils l’ont mis en vente au prix de 1 260 000 ' en le présentant comme une ' pièce de collection'.

De plus, ils produisent une offre d’achat signé le 9 février 2025 au prix de 1 100 000 '.

En outre, il invoque l’impossibilité matérielle d’exécuter le jugement déféré aux motifs qu’il a vendu son bien immobilier, en mars 2024, que la somme de 167 125 ' a été séquestrée entre les mains du notaire, et qu’il a perçu le prix de vente de son bien immobilier pour se reloger.

Il soutient qu’il appartient aux époux [N] de solliciter une nouvelle autorisation du juge de l’exécution en respectant le contradictoire.

Enfin, il fonde sa demande subsidiaire de cantonnement de l’hypothèque judiciaire provisoire à la somme de 42 316 ' correspondant au montant des travaux de reprise évalués par l’expert.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 25 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, monsieur [N] et madame [A] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

— débouter monsieur [W] de sa demande de main levée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur les biens immobiliers dont il est propriétaire sis [Adresse 6] ' [Localité 9], cadastré Section C n° [Cadastre 7] à C n° [Cadastre 8], en vertu de l’Ordonnance sur Requête du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Toulon du 27 Octobre 2022,

— débouter monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— les autoriser à faire pratiquer une saisie conservatoire sur le bien immobilier appartenant à monsieur [W] sis [Adresse 6] ' [Localité 9], cadastré section C n° [Cadastre 7] à C n° [Cadastre 8], pour garantir leur créance provisoirement évaluée à la somme d'1.110.000 ' représentant le prix de la vente initiale.

— y ajoutant, condamner monsieur [W] à leur payer la somme de 5.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, – le condamner aux dépens.

Ils invoquent une créance paraissant fondée en son principe au motif qu’ils ont découvert des désordres après la signature de l’acte authentique de vente du 20 mai 2021 et leur entrée dans les lieux et que les désordres ont été constatés par l’expert judiciaire qui les impute à une mauvaise pose des étanchéités en terrasse et sur les balcons ainsi qu’à leur traitement, l’ensemble des infiltrations rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Ils précisent que la nouvelle expertise ordonnée par le juge de la mise en état est fondée non sur une remise en cause de la première mais sur la nécessité de faire examiner par l’expert les nouveaux désordres constatés par huissier au contradictoire du vendeur.

Ils fondent leur créance sur l’inexécution par le vendeur de son obligation de garantie contre les vices cachés au motif que monsieur [W] est présumé connaître les vices affectant l’immeuble vendu en qualité de vendeur-constructeur en l’état de la liste très importante des travaux annexés à la promesse de vente. La créance paraît également fondée en son principe sur la garantie décennale compte tenu de l’impropriété de l’ouvrage à sa destination du fait des infiltrations.

Ils affirment que les désordres sont apparus quelques semaines après leur entrée dans les lieux et ont été constatés par huissier, le 4 août 2021.

Ils précisent que leur intention de revendre la maison est sans incidence sur l’existence de leur créance de restitution du prix d’achat, laquelle paraît fondée en son principe. S’ils ont reçu une offre à 1 070 000 ' net vendeur, ils rappellent qu’aucune promesse de vente n’a été régularisée à ce jour.

Ils affirment que la menace dans le recouvrement de leur créance est établie par la vente par monsieur [W], en mars 2024, du bien immobilier sur lequel l’hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite. Sa résidence principale a déjà été revendue et à un prix inférieur à la valeur du bien, objet du litige, alors qu’il constitue le seul élément de solvabilité en l’absence d’autre bien, revenu ou capital, de nature à garantir leur créance.

De plus, ils soutiennent que le montant important de la créance, supérieur à 1 100 000 ', suffit à caractériser une menace de non-recouvrement.

Ils concluent qu’ils doivent être autorisés à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire pour ce montant.

A l’audience avant l’ouverture des débats, à la demande des parties, l’ordonnance de clôture rendue le 25 février 2025, a été révoquée et la procédure a été clôturée par voie de mention au dossier, ce dont les parties ont été avisées verbalement sur le champ.

Par note RPVA du 21 mars 2025, la cour demandait la justification de la date de publication de l’acte de vente du 25 mars 2024, laquelle était communiquée par note RPVA du 26 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur la demande de madame [A] et de monsieur [N] d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire aux fins de garantie de paiement de la somme de 1 110 000 ',

L’article R 531-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sur présentation de l’autorisation du juge ou du titre en vertu duquel la loi permet qu’une mesure conservatoire soit pratiquée, une sûreté peut être prise sur un immeuble, un fonds de commerce,…., appartenant au débiteur.

Ainsi, une autorisation d’hypothèque judiciaire provisoire ne peut être délivrée que sur un bien immobilier dont le débiteur est resté propriétaire. Le droit de suite, effet de l’inscription, est sans incidence sur la condition précitée.

Le droit positif considère que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte de cession au bureau des hypothèques, règle applicable en matière de publicité foncière depuis la loi du 23 mars 1855 en son article 3 reprise en l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 (Civ 3ème 22 octobre 1974 n°73-12.127).

En l’espèce, le dispositif du jugement déféré ' autorise monsieur [N] et madame [A] à faire pratiquer une saisie conservatoire sur le bien immobilier appartenant à monsieur [W] sis [Adresse 6]- [Localité 9], cadastré section C n°[Cadastre 7] à C n°[Cadastre 8] pour garantir leur créance provisoirement évaluée à la somme de 1 110 000' représentant le prix de vente initiale'.

Les motifs mentionnent qu’il 'sera fait droit à la demande reconventionnelle de monsieur [N] et de madame [A] lesquels seront autorisés à faire pratiquer une saisie conservatoire sur le bien immobilier appartenant à monsieur [W] sis [Adresse 6] [Localité 9]…..'.

Ainsi, le jugement déféré du 2 juillet 2024 a autorisé l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire (et non une saisie conservatoire mentionnée par erreur) sur le bien appartenant à monsieur [W] et situé [Adresse 6] [Localité 9] alors que ledit bien a été vendu par monsieur [W] selon acte notarié du 25 mars 2024 publié le 11 avril suivant à la Conservation des hypothèques. Le transfert de propriété de ce bien immobilier est donc opposable aux intimés à compter du 11 avril 2024.

Au jour de l’audience de plaidoirie du 16 avril 2024 et du prononcé de la décision, le 2 juillet 2024, monsieur [W] n’était plus propriétaire du bien précité de sorte que le jugement déféré ne pouvait délivrer, une nouvelle autorisation d’inscrire, sur le bien immobilier vendu, une hypothèque à hauteur de1110 000 '.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a délivré à monsieur [N] et madame [A] une autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien précité aux fins de garantie de paiement d’une créance évaluée provisoirement à 1 110 000 '.

L’objet du litige qui subsiste consiste donc à examiner la demande de monsieur [W] de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire autorisée aux fins de garantie de paiement de la somme de 167 125 '.

— Sur les demandes de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire autorisée par ordonnance du 27 octobre 2022 et subsidiaire de cantonnement à hauteur de 42 316 ',

L’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge, l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

* sur l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe,

L’autorisation contestée a été délivrée aux fins de garantir le paiement de la somme de 167 125 ' correspondant au montant des travaux de reprise des désordres selon devis produits par les intimés.

En l’état de la vente du bien immobilier, objet de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, une convention de séquestre de la somme de 167 125 ' est stipulée en page 11 de l’acte notarié du 25 mars 2024, laquelle correspond manifestement à l’obligation réglementaire du notaire de consigner la somme précitée auprès de la Caisse des dépôts et consignations en application de l’article R 532-8 du code des procédures civiles d’exécution. Les intimés doivent donc justifier d’un principe de créance étant précisé que la revente du bien qu’ils ont acquis n’est pas établie au jour où la cour statue.

A ce titre, il n’appartient pas au juge de l’exécution de déterminer les droits des parties mais seulement d’examiner le caractère vraisemblable d’un principe de créance à partir des éléments de preuve produits par les intimés.

Ces derniers produisent un rapport de l’expert judiciaire [O] du 28 septembre 2022, lequel a constaté l’existence de 26 désordres de nature différente, déjà constatés par huissier le 4 août 2021, affectant les différentes pièces (trous grossiers au niveau des boîtes d’encastrement), la cuisine (traces de moisissure, fissures verticale et horizontale, écart important entre sous-face et encadrement) couloir (absence de plinthes et de joint en silicone), salle de bains (traces d’infiltration en plafond), chambre (auréoles sur les menuiseries), salon/séjour (décalage entre l’unité de climatisation et le mur), buanderie (infiltration d’eau dans le boîtier électrique), piscine (fissures), contrebas (éboulement des pierres du mur), escalier (traces d’infiltrations), chambre (moisissures et infiltrations sous les chassis) ….

L’expert impute la majorité des désordres à une mauvaise pose des étanchéités en terrasses et balcon et à leur traitement. Il considère qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination attendue d’habitation et que certains désordres n’étaient pas forcément visibles pour un profane à la vente du bien et se sont aggravés lors des pluies postérieures.

Une ordonnance du 24 septembre 2024 du juge de la mise en état a ordonné une nouvelle expertise aux motifs d’une aggravation des désordres initiaux et de l’apparition de nouveaux désordres selon constat d’huissier du 19 janvier 2023.

Une note du 24 mars 2025 de l’expert judiciaire mentionne notamment après examen de chaque désordre que le premier rapport prévoit une somme insuffisante pour la reprise des désordres et qu’en l’état de l’obligation réglementaire d’installer les huisseries sur des rejingots, les travaux de reprise seront ' sans communes mesures avec le chiffrage de l’expert [O]'.

Il résulte des pièces précitées (rapport d’expertise judiciaire, constat d’huissier) des éléments suffisants pour établir l’existence d’un principe de créance d’un montant de 167 125 ' au titre du montant des travaux de réparation tant sur le fondement de la responsabilité décennale du constructeur/vendeur que de la garantie des vices cachés.

Ainsi, les intimés justifient d’un principe de créance, provisoirement évaluée à 167 125 ', correspondant au montant cumulé des devis de travaux de reprise soumis au premier juge en octobre 2022 en l’état actuel de vente non résolue, et susceptible d’être allouée par le juge du fond en lecture du rapport d’expertise judiciaire à intervenir.

* sur l’existence de circonstances de nature à menacer son recouvrement,

Il appartient à monsieur [N] et à madame [A] d’établir l’existence d’un péril dans le recouvrement de leur créance d’un montant provisoire de 167 125 '.

Il résulte des expertises précitées que certains désordres ont été dissimulés par monsieur [W] notamment par des travaux de peinture.

Après la vente du 20 mai 2021, objet du litige, ils établissent que monsieur [W] s’est relogé dans une villa à [Localité 9] qu’il a revendue le 25 mars 2024 alors que sa procédure de contestation de l’hypothèque judiciaire provisoire, en cours depuis son assignation du 19 avril 2023, a été plaidée le 16 avril 2024.

Ils invoquent utilement que monsieur [W] ne justifie, ni du remploi du prix de vente d’un montant de 1 970 000 ' notamment pour faire l’acquisition de son nouveau domicile d’une valeur alléguée de 850 000 ', ni de l’achat de son logement actuel.

Ainsi, ils établissent que le bien vendu en mars 2024 était le seul élément de solvabilité de l’appelant qui procède par voie d’affirmation mais ne justifie ni de ses ressources ni d’une épargne susceptible de garantir la créance.

Ainsi, les éléments précités suffisent à établir l’existence d’un péril dans le recouvrement de la créance provisoirement évaluée à 167 125 '.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes principale de mainlevée et subsidiaire de cantonnement à 42 316 ' de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire.

En l’état du maintien de l’hypothèque judiciaire provisoire initialement autorisée, la demande de dommages et intérêts de monsieur [W] n’est pas fondée. Son rejet sera donc confirmé.

— Sur les demandes accessoires,

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W], partie perdante, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a autorisé monsieur [F] [N] et madame [B] [A] à faire pratiquer une saisie conservatoire sur le bien immobilier appartenant à monsieur [E] [W] sis [Adresse 6]- [Localité 9], cadastré section C n°[Cadastre 7] à C n°[Cadastre 8] pour garantir leur créance provisoirement évaluée à la somme de 1 110 000 ' représentant le prix de vente initiale,

STATUANT à nouveau du chef infirmé,

DÉBOUTE monsieur [F] [N] et madame [B] [A] de leur demande d’autorisation d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier appartenant à monsieur [E] [W] sis [Adresse 6]- [Localité 9], cadastré section C n°[Cadastre 7] à C n°[Cadastre 8] aux fins de garantie de paiement de leur créance provisoirement évaluée à la somme de 1 110 000 ' représentant le prix de vente initiale,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [E] [W] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE