RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00292 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IWC5

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS

21 juillet 2022

RG:21/01721

[X]-[O]

C/

[U]

[K]

Grosse délivrée

le

à M^e Rau

Selarl Avocajuris

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PRIVAS en date du 21 Juillet 2022, N°21/01721

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [E] [W] [H] [X]-[O]

né le 27 Août 1967 à [Localité 7]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représenté par M^e Geoffrey RAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ARDECHE

INTIMÉS :

Mme [P] [S] [U] épouse [K]

née le 25 Juin 1962 à [Localité 9]

[Adresse 12]

[Localité 13]

Représentée par M^e Roland DARNOUX de la SELARL AVOCAJURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ARDECHE

M. [Z] [K]

né le 11 Août 1957 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par M^e Roland DARNOUX de la SELARL AVOCAJURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’ARDECHE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Septembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 Décembre 2024,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 15 janvier 2016, M. [E] [X]-[O] est devenu propriétaire d’une maison d’habitation cadastrée section AP n°[Cadastre 5] située [Adresse 11] a [Localité 13].

Le bâtiment est partiellement contigu à une maison d’habitation, située sur la parcelle AP n°[Cadastre 6] appartenant, avec l’immeuble implanté sur la parcelle n° [Cadastre 2], à M. [Z] [K] et à Mme [P] [U] épouse [K] (les époux [K]) depuis le 14 décembre 2004.

Le 28 mars 2018, M. [X]-[O] a fait sommation à Mme [K] de : reboucher la porte-fenêtre donnant sur la toiture de son immeuble avec des pierres, découper la passerelle béton surplombant la toiture du requérant et remettre en état la toiture en fermant la terrasse réalisée sur la parcelle AP n° [Cadastre 5].

Par ordonnance du 6 décembre 2018, le juge des référés du Tribunal de grande instance de PRIVAS a fait droit à la demande de M. [X]-[O] tendant à ordonner une expertise judiciaire et a désigné M. [G] [F] pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 septembre 2019.

Par exploit d’huissier du 15 juillet 2021, M. [X]-[O] a assigné les époux [K] devant le Tribunal judiciaire de PRIVAS aux fins principalement de :

— se voir déclaré seul propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 4]° [Cadastre 5] comprenant le 2ème étage et la toiture terrasse à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée,

— condamner in solidum les époux [K] à reboucher la porte-fenêtre donnant sur la toiture et la toiture-terrasse de 1'immeuble [X]-[O] avec des pierres de manière à ce que le mur pignon de la propriété [K] ait le même aspect, à découper et supprimer la passerelle béton surplombant la toiture existante [X]-[O], à supprimer les gardes corps, à recouvrir l’intégralité de l’actuelle toiture-terrasse de la parcelle AP n° [Cadastre 5] par la mise en place d’une toiture,

— condamner in solidum les époux [K] à procéder à la restitution du 2ème étage et de la toiture terrasse à Monsieur [X]-[O],

— condamner in solidum les époux [K] à lui payer à la date de la décision à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros,

— voir ordonné l’expulsion immédiate les époux [K] et de tout occupant de leurs chefs.

Le tribunal judiciaire de Privas, par jugement contradictoire en date du 21 juillet 2022, a :

— Condamné M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] à supprimer la passerelle béton et les garde-corps surplombant la toiture dc M. [E] [X]-[O] et dit que le devis du 2 septembre 2019 établi par la société GUIRON MACONNERIE GENERALE est insuffisant pour remédier à l’intégralité de l’empiètement ;

— Débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamné M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] aux dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé et d’expertise,

— Condamné M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] à payer à M. [E] [X]-[O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Le premier juge sur la propriété et la restitution du 2ème étage et la toiture terrasse, rappelle la présomption de l’article 522 du code civil mais aussi qu’elle peut être combattue par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription acquisitive.

Le juge de première instance expose qu’il ressort de l’acte de propriété de M. [X]-[O] en date du 15 janvier 2016 qu’il est propriétaire d’une maison d’habitation cadastrée AP n° [Cadastre 5] comprenant au rez-de-chaussée un garage, un local avec à l’arrière une réserve et une cave, au premier étage un balcon, une cuisine, un dégagement, une pièce, une salle d’eau, un WC, un salon, une chambre, un couloir ainsi qu’au deuxième étage deux pièces et que cet acte précise également « qu’une pièce se situant au-dessus de la cave voutée (n°3 au plan annexé aux présentes ) n’appartient pas au vendeur. Qu’à ce jour aucune mise en copropriété n’a été effectuée pour régulariser cette situation ».

Il ajoute qu’il n’est pas établi qu’une copropriété ait été créé postérieurement, ni que le mur de refend ne constitue pas la limite de propriété entre les parties, excluant un régime de copropriété.

Il relève qu’il ressort du rapport d’expertise, lequel est corroboré par les photographies des lieux, que le toit-terrasse a été construit sur une dalle réalisée sur le grenier au-dessus d’un volume formant deux pièces, volume qui se situe au-dessus de la cave mentionnée dans l’annexe de l’acte de vente de M. [X]-[O].

La décision critiquée ajoute que le seul fait que les attestations de mutation immobilière du 16 juillet 1997 et du 14 juin 2014 ne fassent pas mention du fait que la pièce se situant au-dessus de la cave voutée n’appartienne pas au vendeur n’est pas suffisant à établir qu’elle lui appartient.

Elle relève au contraire qu’il ressort des schémas établis par l’expert en corrélation avec les plans cadastraux, les actes de vente et le relevé succinct des lieux que le caractère attenant des deux immeubles ne peut se situer qu’aux premier et deuxième étage au-dessus de la cave n°3 qui n’appartiennent pas à M. [X]-[O] aux termes de son acte de propriété et qu’ainsi il n’est pas démontré que le deuxième étage sur lequel est établi la dalle du toit terrasse appartienne à ce dernier, lequel doit donc être débouté de ses demandes tendant à se voir déclaré seul propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 4]° [Cadastre 5] comprenant le 2ème étage et la toiture terrasse à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée, à se voir restituer le 2ème étage et la toiture terrasse, à ordonner l’expulsion des époux [K] et à les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’empiètement sur la propriété de M. [X]-[O], en premier lieu sur la demande tendant à la suppression de l’empiètement, le premier juge rappelle qu’il est de droit que lorsqu’il est techniquement possible de supprimer l’empiétement, le rétablissement de la construction dans ses limites est ordonné, sans qu’il y ait lieu de la démolir en entier.

Il ajoute qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire l’existence d’un empiétement sur la propriété de M. [X]-[O], résultant de la construction de la dalle en béton et du décalage de la porte fenêtre et des garde-corps en bois par les époux [K], qui le reconnaissent eux-mêmes et dont le caractère minime est inopérant.

Il n’est pas ailleurs pas contesté que cet empiétement n’a pas été autorisé.

En revanche, il ressort du rapport d’expertise que la mitoyenneté du mur séparant les propriétés des parties ne s’étend que jusqu’à la toiture de M. [X]-[O], de sorte que le mur pignon sur lequel se situe l’ouverture donnant accès à la terrasse est exclu de cette mitoyenneté.

Or, l’ouverture sur ledit mur pignon, appartenant exclusivement aux époux [K], n’empiète pas en elle-même sur la propriété en surplomb de M. [X]-[O].

En outre, il ressort du croquis inséré par l’expert judiciaire dans son rapport et des photographies y 'gurant qu’il reste possible d’accéder à la terrasse depuis la chambre, même en l’absence de la dalle en béton litigieuse et que l’ouverture du mur de la chambre donnant sur la terrasse peut techniquement être élargie comme le confirme le devis versé aux débats.

Ainsi pour le premier juge il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner aux époux [K] de supprimer l’ensemble de la construction à l’origine de l’empiétement en rebouchant dans son intégralité la porte fenêtre et en recouvrant l’ensemble de toiture-terrasse de la parcelle AP n° [Cadastre 5] par la mise en place d’une toiture, comme sollicite par le demandeur, mais en revanche ils devront être condamnés à supprimer la passerelle béton et les garde-corps surplombant la toiture de M. [X]-[O].

En ce qui concerne ensuite la demande en dommages et intérêts le juge après avoir rappelé la règle de droit applicable relève qu’en l’espèce il est établi que M. [X]-[O] a créé une ouverture par toit-fenêtre au dernier étage de sa propriété postérieurement aux travaux de construction du toit-terrasse dont la déclaration préalable a été déposée en mairie le 20 mars 2009, et qu’il s’ensuit que la survenance de l’existence d’une vue sur sa propriété depuis le toit-terrasse, au demeurant non démontrée, ne résulte pas d’une faute commise par les époux [K] et qu’en outre si l’empiétement sur la propriété d’autrui suffit à caractériser l’existence d’une faute, il convient de relever que le demandeur au cas présent ne démontre pas l’existence d’un préjudice découlant de cet empiétement qui se situe en surplomb de sa toiture et sur une partie très circonscrite.

En ce qui concerne la vue sur la propriété des époux [K] le jugement rappelle les dispositions du code civil en la matière, et ajoute qu’en l’espèce les époux [K] ne démontrent pas que la fenêtre-toit implantée par M. [X]-[O], génère une vue sur leur propriété.

M. [X]-[O] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 24 janvier 2023.

Par ordonnance du 17 mai 2024 la clôture a été fixée au 5 septembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2023, M. [X]-[O] demande à la cour de :

Vu les articles 545 et 552 du code civil,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces versées au débat,

CONFIRMER le jugement dont appel sur les chefs suivants :

. Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [P] [U] épouse [K] à supprimer la passerelle béton et les garde-corps surplombant la toiture de Monsieur [X]-[O] et dit que le devis du 2 septembre 2019 établi par la société GUIRON MACONNERIE GENERALE est insuffisant pour remédier à l’intégralité de l’empiètement;

. Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [P] [U] épouse [K] les consorts [U]/[K] aux dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé et d’expertise

. Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [P] [U] épouse [K] à payer à Monsieur [X]-[O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 CPC.

INFIRMER ET REFORMER le jugement dont appel sur le chef suivant:

. Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires;

STATUANT A NOUVEAU

DECLARER Monsieur [X]-[O] seul propriétaire de la parcelle sise à [Localité 13] cadastrée section AP [Cadastre 5] comprenant le 2ème étage et la toiture terrasse à l’exclusion une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et Monsieur [K] à procéder à la restitution du 2ème étage et de la toiture terrasse à Monsieur [X]-[O] ;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et Monsieur [K] à payer à Monsieur [X]-[O] de la date de la décision à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros ;

ORDONNER ET PRONONCER l’expulsion immédiate de Madame [U] et Monsieur [K] et de tout occupant de leurs chefs, si besoin avec le concours de la force publique du 2ème étage et de la toiture terrasse de la parcelle sise à [Localité 13] cadastrée section AP [Cadastre 5] ;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et Monsieur [K] à payer à Monsieur [X]-[O] la somme de 10.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral ;

DIRE ET JUGER par voie de conséquence illégaux les travaux réalisés par les consorts [U]/[K] ;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et Monsieur [K] :

— à reboucher la porte-fenêtre donnant sur la toiture et la toiture-terrasse de l’immeuble [X]-[O] avec des pierres de manière à ce que le mur pignon de la propriété [K] ait le même aspect

— à recouvrir l’intégralité de l’actuelle toiture-terrasse de la parcelle sise à [Localité 13] cadastrée section AP [Cadastre 5] par la mise en place d’une toiture

ASSORTIR les travaux mis à la charge des consorts [U]/[K] d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DEBOUTER les consorts [U]/[K] de l’intégralité de leurs demandes, moyens, fins et prétentions ;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et Monsieur [K] à payer à Monsieur [X]-[O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 CPC ;

CONDAMNER in solidum Madame [U] et Monsieur [K] aux dépens de l’appel.

M. [X]-[O] fait essentiellement valoir :

— que les époux [K] se sont frauduleusement appropriés le deuxième étage et la toiture de la partie Ouest de la parcelle AP n° [Cadastre 5] et ont transformé illégalement la toiture en toit terrasse ;

— que l’analyse de l’expert puis du tribunal selon lesquelles les époux [K] seraient propriétaires du 2ème étage et de la toiture terrasse est critiquable au regard du fait que M. [X]-[O] est propriétaire de l’intégralité du rez-de-chaussée de la parcelle AP [Cadastre 5] laquelle comprend notamment trois caves, dont la cave n°3 et que l’existence d’un mur de refend entre les propriétés [K] et [X]-[O] ne saurait matérialiser la limite entre lesdites propriétés,

— que la situation de fait retranscrite dans l’acte de propriété de M. [X]-[O] ne peut pas plus justifier que la désignation des biens dans les titres est conforme à la configuration des lieux, l’acte se limitant à décrire une situation de fait au jour de la vente en 2016, situation qui était différente antérieurement puisque les attestations de mutation immobilière de 1997 et 2014 n’indiquent pas que le 1er étage au-dessus de la cave n’appartient pas au propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 5], et si les auteurs de M. [X]-[O] ne se sont pas opposés à l’appropriation par leurs voisins de la pièce située au-dessus de la cave au 1er étage, cela ne signifie pas que la parcelle AP [Cadastre 6] doit aussi comprendre le 2ème étage et la toiture au-dessus de cette pièce,

— que si l’acte de propriété des époux [K] mentionne que l’immeuble AP [Cadastre 6] est attenant à l’immeuble AP [Cadastre 2] c’est en raison d’une erreur du notaire rédacteur car ces deux parcelles ne se confrontent pas comme le démontre l’acte notarié du 24 juin 1971 (acte d’acquisition de la parcelle AP n°[Cadastre 6] par l’auteur des époux [K]) et la configuration des lieux,

— qu’en réalité le 1er étage sur la cave de la parcelle AP [Cadastre 5] n’est pas attenant à la parcelle AP n° [Cadastre 2] mais à la parcelle AP n° [Cadastre 3],

— qu’alors que l’acte des époux [K] ne fait état que d’une seule pièce tant au 1er qu’au 2ème étage l’expert n’a pu que constater qu’il y en avait deux et que donc la configuration actuelle ne correspond pas aux titres de propriété,

— qu’il doit être au contraire tiré des différents éléments que M. [X]-[O] a acquis toute la parcelle AP n°[Cadastre 5] sauf une pièce au 1er étage, au-dessus de la cave voutée n°3 tandis que les époux [K] ont acquis les lots 2, 4 et 6 de la parcelle AP [Cadastre 2] et la parcelle AP [Cadastre 6],

— qu’outre le titre de propriété M. [X]-[O] peut aussi se prévaloir de la présomption posée à l’article 552 du code civil ainsi si les époux [K] sont propriétaires d’une pièce au 1er étage, M. [X]-[O] est lui propriétaire de l’intégralité du rez-de-chaussée de sorte qu’il est présumé être propriétaire des pièces au-dessus et les époux [K] ne peuvent combattre cette présomption,

— qu’il est donc seul propriétaire de l’intégralité de la parcelle AP [Cadastre 5] hormis une pièce située au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 et qu’il doit en être tiré toutes les conséquences à savoir en particulier la remise en état des lieux aux frais des époux [K], sous astreinte.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] demandent à la cour de :

Vu l’article 545 du code civil,

Vu les articles 678 et 679 du Code Civil

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces versées au débat,

DECLARER irrecevable la demande nouvelle de Monsieur [X] [O] aux fins de voir juger l’existence d’une copropriété,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Privas en ce qu’il a débouté Monsieur [X] [O] de ses demandes tendant portant à se voir déclarer seul propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 5] comprenant le deuxième étage et la toiture terrasse à l’exclusion de la pièce au premier étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée, à se voir restituer le deuxième étage et la toiture terrasse, à ordonner l’expulsion des concluants et à les condamner à une indemnité d’occupation,

DEBOUTER Monsieur [X]-[O] de sa demande de fermeture de la terrasse et de reboucher la porte-fenêtre,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté les époux [K] de leur demande portant sur la suppression de la vue,

CONDAMNER reconventionnellement Mr [X] '[O] à fermer l’ouverture effectué sur son toit

JUGER que le devis versé aux débats permet de résoudre l’empiétement

CONDAMNER Monsieur [X] [O] à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Les époux [K] font essentiellement valoir :

— que le rapport d’expertise est extrêmement clair et que l’expert contrairement à ce qu’allègue M. [X]-[O] ne s’est pas trompé et les actes notariés correspondent bien à la réalité,

— que l’acte de propriété de M. [X]-[O] mentionne expressément que la pièce située au-dessus de la cave voutée n°3 n’appartient pas au vendeur, et que le toit terrasse en litige a été réalisé sur une pièce comme n’appartenant pas à M. [X]-[O] selon l’acte de janvier 2016,

— que le toit terrasse a été réalisé au-dessus d’un volume formant deux pièces, ce volume étant située au-dessus de la cave qui n’appartient pas à M. [X]-[O],

— que le rapport d’expertise fait mention d’un léger empiètement sur la propriété de M. [X]-[O] la porte-fenêtre débordant sur la partie au-dessus de l’immeuble de ce dernier, et qu’ils ont d’ores et déjà réalisé les travaux pour mettre fin à cet empiètement lequel est par ailleurs sans conséquence pour la propriété de M. [X]-[O],

— que pour la première fois en appel M. [X]-[O] oppose l’existence d’une copropriété et de travaux réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale ce qui s’analyse en une demande nouvelle qui est donc irrecevable,

— qu’en tout état de cause l’expert exclut l’existence d’une copropriété au motif de l’hétérogénéité des parcelles,

— que contrairement à ce qu’a considéré le tribunal judiciaire, l’expertise met en évidence que M. [X]-[O] a créé l’ouverture sur la terrasse voisine, laquelle ouverture n’existait pas au moment de la construction, et qu’il existe donc bien une vue et ce même s’il faut monter sur un escabeau pour que la vue soit possible.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour rappelle tout d’abord qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c’est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir « dire et juger » et/ou « constater » ne constitue pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que la cour n’est donc pas tenue d’y répondre.

En l’espèce la cour relève que le dispositif des dernières écritures déposées par M. [X]-[O] ne contient aucune prétention relative à l’existence d’une copropriété, si bien que la cour qui n’est pas saisie d’une telle demande n’a pas à statuer sur la question de la recevabilité de ladite demande.

— Sur la propriété de la parcelle sise à [Localité 13] cadastrée section AP [Cadastre 5] comprenant le 2ème étage et la toiture terrasse à l’exclusion une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée :

En application de l’article 544 du code civil, les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et celui qui soutient être propriétaire d’un fonds peut invoquer à titre de présomption de fait l’existence d’un titre, laquelle présomption peut être combattu par tous moyens, il sera ajouté que c’est à celui qui revendique la propriété d’un bien d’en rapporter la preuve.

En l’espèce M. [X]-[O] soutient qu’il est propriétaire de la parcelle sise à [Localité 13] cadastrée section AP [Cadastre 5] comprenant le 2ème étage et la toiture terrasse à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée et il produit à l’appui de cette revendication de propriété immobilière l’acte notarié de son acquisition en date du 15 janvier 2016 de la parcelle AP [Cadastre 5].

Il ressort en effet de la lecture de cet acte que le 15 janvier 2016, M. [X]-[O] a acquis des consorts [N] et [J] [I] à [Localité 13] une maison de village à usage d’habitation cadastrée parcelle AP [Cadastre 5] comprenant :

— au rez-de-chaussée : un garage, un local avec à l’arrière une réserve et une cave,

— au 1er étage : un balcon, une cuisine, un dégagement, une pièce, une salle d’eau, un WC, un salon, une chambre, un couloir,

— au 2ème étage, deux pièces.

L’acte précise par ailleurs : « qu’une pièce se situant au-dessus de la cave voutée (n°3 au plan annexé aux présentes) n’appartient pas au vendeur. Qu’à ce jour aucune mise en copropriété n’a été effectuée pour régulariser cette situation ».

Il ressort de la lecture de cet acte notarié que M. [X]-[O] a donc bien acquis la parcelle AP [Cadastre 5] en son ensemble à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée.

Ce titre de propriété n’est contredit par aucun autre titre de propriété en faveur des époux [K], dans la mesure où leur acte d’acquisition en date du 14 décembre 2004 de la parcelle AP [Cadastre 2](comprenant 3 lots de copropriété 2, 4 et 6) et de la parcelle AP [Cadastre 6] ne fait pas mention de la parcelle AP [Cadastre 5].

Les époux [K] n’opposent pas non plus au titre de propriété de M. [X]-[O] sur la parcelle AP [Cadastre 5] en son ensemble à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée, la prescription acquisitive du 2ème étage et de la toiture terrasse de la parcelle AP [Cadastre 5].

Enfin en application de l’article 552 du code civil, il existe une présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol qui ne peut être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription acquisitive. En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [X]-[O] est propriétaire de l’intégralité du sol de la parcelle AP [Cadastre 5] et qu’il bénéfice donc de la présomption de propriété ce qui est -situé au-dessus à l’exclusion uniquement d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 conformément à son titre de propriété.

Il a déjà été exposé précédemment que les époux [K] ne disposent pas d’un titre combattant cette présomption de propriété, pas plus qu’ils ne justifient, ni même n’invoquent la prescription acquisitive, si bien que la présomption de propriété du dessus doit s’appliquer en faveur de M. [X]-[O] propriétaire du dessous.

Par ailleurs contrairement à ce qui a été analysé par l’expert judiciaire et retenu par le juge de première instance la propriété par titre de M. [X]-[O] de la totalité de l’habitation édifiée sur la parcelle AP [Cadastre 5] à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée, n’est pas non plus contredite par la configuration des lieux dans la mesure où l’immeuble AP [Cadastre 6] propriété des époux [K] n’est pas attenant à l’immeuble AP [Cadastre 2] également propriété des époux [K], et ces deux parcelles ne se confrontent pas, et ne sont reliées que par une passerelle, le premier étage de la parcelle AP [Cadastre 5] ne comprend pas qu’une seule pièce à savoir celle située au-dessus de la cave n° 3,( exclue dans l’acte d’acquisition de M. [X]-[O]) mais il comprend également d’autres pièces ( situées au-dessus du garage et des caves n° 1 et n°2) et en particulier un séjour, deux chambres et des pièces annexes, le deuxième étage comprend lui-aussi non pas une pièce mais deux en l’occurrence deux greniers.

Ces éléments factuels liés à la configuration des lieux viennent donc corroborer le titre de propriété de M. [X]-[O] selon lequel il a acquis l’intégralité de la parcelle AP [Cadastre 5] sauf une pièce située au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 et qu’il est donc bien propriétaire de la parcelle sise à [Localité 13] cadastrée section AP [Cadastre 5] comprenant le 2ème étage et la toiture terrasse à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée, infirmant par conséquent le jugement dont appel.

— Sur les demandes de restitution, de libération, d’expulsion et de remise en état des lieux :

Il n’est pas contesté que les époux [K] ont entrepris des travaux consistant en la création d’une terrasse sur toiture de 13 m² de la parcelle AP [Cadastre 5] et que pour accéder à cette toiture terrasse depuis la parcelle AP [Cadastre 3] il a été créé une porte fenêtre (parcelle [Cadastre 3]) et une passerelle allant de la porte-fenêtre à la toiture terrasse.

M. [X]-[O] en sa qualité de propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 5] à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée, est bien fondé à revendiquer que lui soit restitué la toiture terrasse du 2ème étage de la parcelle AP [Cadastre 5], comme il est bien fondé à demander que les époux [K] libèrent les lieux.

Par conséquent la cour condamne M. et Mme [K] à restituer à M. [X]-[O] la toiture terrasse du 2ème étage de la parcelle AP [Cadastre 5] et ordonne à défaut de libération volontaire dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision leur expulsion de la toiture terrasse du 2ème étage de la parcelle AP [Cadastre 5] au besoin avec le concours de la force publique, à défaut de libération dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

M. et Mme [K] seront également condamnés in solidum à payer à M. [X]-[O] une indemnité d’occupation d’une somme de 100 euros par mois, passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Les époux [K] doivent également remettre en état les lieux qu’ils se sont appropriés en l’occurrence la toiture terrasse du 2ème étage de la parcelle AP [Cadastre 5] en recouvrant l’intégralité de la l’actuelle toiture terrasse de la parcelle AP [Cadastre 5] par une toiture et ils seront condamnés à y procéder dans le délai de 8 mois à compter de la signification de l’arrêt et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, après quoi il devra être à nouveau statué sur ce point.

M. [X]-[O] sollicite également la suppression de la passerelle en béton et du garde-corps surplombant sa toiture, ainsi que le rebouchage de la porte fenêtre donnant sur la toiture terrasse.

Il est constant que pour pouvoir accéder depuis leur propriété à la toiture terrasse de M. [X]-[O] les époux [K] ont créé une porte fenêtre dans le mur pignon de leur immeuble qui a ensuite était reliée à la toiture en terrasse par une passerelle béton équipée d’un garde-corps.

M. [X]-[O] est bien fondé à solliciter la suppression de cette passerelle et de son garde-corps qui arrive et empiète sur sa propriété comme l’a retenu le jugement querellé, sur le motif d’un empiètement.

Les époux [K] doivent donc être condamnés à supprimer la passerelle béton et les garde-corps surplombant la toiture-terrasse de M. [X]-[O] confirmant sur ce point le jugement déféré.

En revanche il ressort du rapport d’expertise judiciaire qui n’est pas sérieusement critiqué sur ce point que le mur pignon sur lequel se situe l’ouverture donnant accès à la terrasse appartient exclusivement aux époux [K], et que la porte fenêtre qu’ils ont créé n’empiète pas en elle-même sur la propriété en surplomb de celle de M. [X]-[O], si bien qu’il n’y a pas lieu d’ordonner aux époux [K] de reboucher la porte-fenêtre, comme considéré à juste titre par la décision déférée.

— Sur les dommages et intérêts :

M. [X]-[O] au soutien de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, expose que les travaux illégalement réalisés par les époux [K] lui ont causé un préjudice dans la mesure où il n’a pu jouir pleinement de sa pleine et entière propriété.

Si les époux [K] ont effectivement porté atteinte au droit de propriété de M. [X]-[O] et ont donc commis une faute, ce dernier ne rapporte pas la preuve de son préjudice de jouissance, étant observé qu’il ressort des pièces de la procédure que les travaux litigieux ont été réalisés courant 2010 soit avant que M. [X]-[O] ne devienne propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 5] et que ce dernier a créé une ouverture en toiture sur laquelle ils reprochent aux époux [K] d’avoir une vue après l’acquisition de son bien et donc après la réalisation des travaux par les époux [K].

En ce qui concerne l’existence d’un préjudice moral, M. [X]-[O] ne développe pas le moindre moyen de droit ou de fait pour justifier de son existence.

M. [X]-[O] ne pourra donc qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts confirmant ainsi le jugement déféré.

— Sur la vue créée par M. [X]-[O] sur la propriété des époux [K] :

En vertu de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’i1 n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au pro’t du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édi’cation de constructions.

En application de l’article 679 du code civil, on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.

En l’espèce, les époux [K] soutiennent comme en première instance que la fenêtre de toit implantée par M. [X]-[O] est génératrice d’une vue sur leur propriété justifiant sa suppression conformément aux articles 678, et 679 du code civil, le fait qu’il soit éventuellement nécessaire de monter sur un escabeau pour que la vue soit possible étant indifférent.

Toutefois comme relevé en première instance les époux [K] ne démontrent pas que la vue qu’ils allèguent être générée sur leur propriété par la fenêtre de toit de M. [X]-[O], contreviendrait aux dispositions légales dans la mesure où ni le rapport d’expertise judiciaire, ni les pièces produites au débat ne permettent de déterminer, à quelle distance est située ladite ouverture et donc qu’elle se trouve à une distance inferieure aux distances légales.

Les époux [K] doivent donc être déboutés de leur demande tendant à la suppression de l’ouverture sur la toiture de M. [X]-[O], confirmant ainsi le jugement entrepris.

— Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera en outre confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Enfin, M. et Mme [K] succombant au principal devant la cour seront condamnés à payer à M. [X]-[O] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Privas en ce qu’il a débouté M. [E] [X]-[O] de sa demande de se voir déclarer seul propriétaire de la parcelle sise à [Localité 13] cadastrée section AP [Cadastre 5] comprenant le 2ème étage et la toiture terrasse à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée, et de ses demandes de restitution et de libération du 2ème étage et de la toiture terrasse, de sa demande d’indemnité d’occupation et de sa demande de condamnation de M. et Mme [K] à recouvrir l’intégralité de la toiture terrasse

S’y substituant sur ces points, et y ajoutant,

Dit que M. [E] [X]-[O] est seul propriétaire de la parcelle sise à [Localité 13] cadastrée section AP [Cadastre 5] comprenant le 2ème étage et la toiture terrasse à l’exclusion d’une pièce au 1er étage au-dessus de la cave voutée n°3 située au rez-de-chaussée ;

Condamne M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] à restituer à M. [E] [X]-[O] la toiture terrasse du 2ème étage de la parcelle AP [Cadastre 5] ;

Ordonne à défaut de libération volontaire dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision l’expulsion de M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] de la toiture terrasse du 2ème étage de la parcelle AP [Cadastre 5] au besoin avec le concours de la force publique, à défaut de libération dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne in solidum M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] à payer à M. [E] [X]-[O] une indemnité d’occupation d’une somme de 100 euros par mois, passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne in solidum M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] à recouvrir l’intégralité de l’actuelle toiture terrasse de la parcelle AP [Cadastre 5] par une toiture dans le délai de 8 mois à compter de la signification de l’arrêt et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, après quoi il devra être à nouveau statué sur ce point ;

Condamne in solidum M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] à payer à M. [E] [X]-[O] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [K] et Mme [P] [U] épouse [K] aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,