COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 251

Rôle N° RG 24/08690 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNLQZ

[U] [Y]

C/

S.A. LOGIS FAMILIAL VAROIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX

M^e Elisabeth WELLAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de FREJUS en date du 15 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23-000966.

APPELANT

Monsieur [U] [Y]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-4484 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 08 Décembre 1969 à [Localité 1] (Maroc), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A. LOGIS FAMILIAL VAROIS Le LOGIS FAMILIAL VAROIS, Société Anonyme d’habitations à loyer modéré du Var, Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance, au capital social de 975 000 €, créée par arrêté ministériel du 06 juillet 1961, immatriculée au RCS de TOULON sous le n°619 500 796, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites de son Directeur en exercice, domicilié de droit audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 2]/FRANCE

représentée par M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 1991, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS a donné à bail à Monsieur et Madame [Y] un appartement de type 4 sis [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel initial de 2.212,50 francs, outre les charges locatives.

La SA LOGIS FAMILIAL VAROIS, interpellée par la Mairie du [Localité 2] qui l’informait que les locataires n’avaient plus été vus depuis au moins six ans, notait que, depuis la pose du compteur d’électricité LINKY, en fin d’année 2020, les consommations d’électricité étaient à zéro et que le robinet d’eau était fermé, bien que les loyers soient régulièrement payés.

Par procès-verbal dressé par commissaire de justice le 25 avril 2022, assisté des forces de l’ordre, il était constaté que l’eau et l’électricité étaient coupées, que personne n’était sur place, que les meubles étaient poussiéreux, que du courrier de 2017 et 2018 était présent et que des voisins rencontrés avaient indiqué que la famille était partie depuis des années.

Suivant exploit de commissaire de justice du 28 septembre 2022, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS assignait Monsieur et Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner leur expulsion et les voir condamnés au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du contrat de bail.

L’affaire était évoquée à l’audience du 28 mars 2023

La SA LOGIS FAMILIAL VAROIS demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur et Madame [Y] n’étaient ni présents, ni représentés.

En cours de délibéré, une note était adressée par le conseil de Monsieur [U] [Y], fils des locataires, pour informer la juridiction du décès de ces derniers à la date de l’assignation.

Par jugement du 16 mai 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus ordonnait la réouverture des débats aux fins de recueillir les observations des parties concernant la nullité de l’exploit introductif d’instance.

Par jugement du 31 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a :

*déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [U] [Y] ;

*prononcé la nullité de l’exploit introductif d’instance signifié le 28 septembre 2022 ;

*débouté Monsieur [U] [Y] de ses autres demandes.

Suivant exploit de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS assignait Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus aux fins de voir :

*prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail souscrit le 29 avril 1991 entre la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS d’une part et Monsieur et Madame [Y] d’autre part à la date du 5 janvier 2022

*ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Y]

*ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

*condamner Monsieur [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n’était pas résilié et indexé suivant les mêmes règles à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés

*dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir

*condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 5.395,07 euros arrêtée au 31 octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation.

*condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Monsieur [U] [Y] au paiement aux entiers dépens.

*ordonner l’exécution provisoire.

*débouter Monsieur [U] [Y] de toutes demandes de retrait de l’exécution provisoire.

L’affaire était appelée à l’audience du 27 février 2024.

La SA LOGIS FAMILIAL VAROIS sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance et concluait au rejet des demandes adverses.

M. [U] [Y] demandait au tribunal de débouter la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS de ses demandes, d’ordonner la transmission du bail à son profit en date du 04 août 2022 et de condamner cette dernière aux frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 15 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 29 avril 1991 à effet au 1er mai 1991 entre la demanderesse d’une part et Monsieur [Y] [S] et Madame [T] [X] d’autre part, au 04 août 2022 en l’état du décès survenu à cette date du dernier locataire ;

*constaté que Monsieur [Y] [U] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] (83), propriété de la société anonyme à directoire et conseil de surveillance LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, société anonyme d’habitation à loyer modéré du Var, depuis le 04 août 2022, date du décès du dernier titulaire du contrat de bail ;

*ordonné la libération immédiate des lieux querellés par le défendeur sous astreinte de 100 euros par jour commençant à courir à compter de la signification de la décision, pendant une durée de 60 jours à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée ;

*ordonné à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2] (83), propriété de la société anonyme à directoire et conseil de surveillance LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, société anonyme d’habitation à loyer modéré du Var, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

*s’est réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte prononcée ;

*fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 607,17 euros ;

*condamné Monsieur [Y] [U] au paiement de ladite indemnité à compter du 04 août 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

*dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera régi selon les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

*rejeté l’intégralité des demandes du défendeur ;

*débouté le demandeur pour le surplus de ses prétentions ;

*condamné Monsieur [Y] [U] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût de l’assignation qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Suivant déclaration en date du 08 juillet 2024, Monsieur [U] [Y] relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— prononce la résiliation du contrat de bail conclu le 29 avril 1991 à effet au 1er mai 1991 entre la demanderesse d’une part et Monsieur [Y] [S] et Madame [T] [X] d’autre part , au 04 août 2022 en l’état du décès survenu à cette date du dernier locataire ;

— constate que Monsieur [Y] [U] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] (83), propriété de la société anonyme à directoire et conseil de surveillance LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, société anonyme d’habitation à loyer modéré du Var, depuis le 04 août 2022, date du décès du dernier titulaire du contrat de bail ;

— ordonne la libération immédiate des lieux querellés par le défendeur sous astreinte de 100 euros par jour commençant à courir à compter de la signification de la décision, pendant une durée de 60 jours à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée ;

— ordonne à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2] (83), propriété de la société anonyme à directoire et conseil de surveillance LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, société anonyme d’habitation à loyer modéré du Var, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte prononcée ;

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 607,17 euros ;

— condamne Monsieur [Y] [U] au paiement de ladite indemnité à compter du 04 août 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera régi selon les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— rejette l’intégralité des demandes du défendeur ;

— condamne Monsieur [Y] [U] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût de l’assignation qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [U] [Y] demande à la cour de :

*recevoir les demandes ayant pour objet d’annuler le constat du 25 avril 2022 de Maître [W] [E] [C] et d’écarter ce constat des débats ;

*annuler le constat de Maître [W] [E] [C] du 25 avril 2022 comme réalisé en violation de la procédure prévue par l’article 14-1 de de la loi du 6 juillet 1989 et de la protection du domicile en application de l’article 9 du Code civil ; à titre subsidiaire, le déclarer irrecevable ;

*écarter le constat de Maître [W] [E] [C] des débats ;

*recevoir Monsieur [U] [Y] en son appel ;

*infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 29 avril 1991 à effet au 1er mai 1991 entre la demanderesse d’une part et Monsieur [Y] [S] et Madame [T] [X] d’autre part au 04 août 2022 en l’état du décès survenu à cette date du dernier locataire ;

— constaté que Monsieur [Y] [U] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] (83), propriété de la société anonyme à directoire et conseil de surveillance LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, société anonyme d’habitation à loyer modéré du Var, depuis le 04 août 2022, date du décès du dernier titulaire du contrat de bail ;

— ordonné la libération immédiate des lieux querellés par le défendeur sous astreinte de 100 euros par jour commençant à courir à compter de la signification de la décision, pendant une durée de 60 jours à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée ;

— ordonné à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2] (83), propriété de la société anonyme à directoire et conseil de surveillance LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, société anonyme d’habitation à loyer modéré du Var, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— s’est réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte prononcée ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 607,17 euros ;

— condamné Monsieur [Y] [U] au paiement de ladite indemnité à compter du 04 août 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera régi selon les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté l’intégralité des demandes du défendeur ;

— condamné Monsieur [Y] [U] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût de l’assignation qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

En conséquence,

*rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS notamment celles aux fins de résiliation du contrat de bail du 29 avril 1991, d’expulsion de Monsieur [U] [Y] et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

*reconnaître que Monsieur [U] [Y] remplit les conditions posées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 2024 pour se voir transférer la titularité du bail d’habitation signé le 29 avril 1991 entre la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS d’une part et Monsieur [S] [Y] et Madame [X] [Y] d’autre part ;

*transférer le bail d’habitation signé le 29 avril 1991 entre la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS d’une part et Monsieur [S] [Y] et Madame [X] [Y] d’autre part au nom de Monsieur [U] [Y] ;

A titre subsidiaire,

*suspendre la résiliation du bail à la proposition par la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS d’un logement adapté au foyer de Monsieur [U] [Y] ;

*accorder à Monsieur [U] [Y] un échéancier de paiement de 36 mois pour régler le montant de la dette locative, et à titre subsidiaire un délai de 24 mois ;

*rappeler que les mesures d’exécution sont suspendues en raison de ce délai de paiement ;

*condamner la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS à payer à Maître Olivier COURTEAUX la somme de 2.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS aux entiers dépens de la procédure.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [U] [Y] fait valoir qu’il n’existait aucun indice objectif permettant de suspecter un décès, le bailleur suspectant en réalité un abandon de domicile.

Il relève qu’il n’est pas justifié qu’ait été signifiée préalablement une mise en demeure d’avoir à justifier que Monsieur et Madame [Y] occupaient le logement

Il soutient qu’ainsi le commissaire de justice est entré dans les lieux sans avoir préalablement signifié ou tenté une mise en demeure et sans avoir obtenu d’autorisation judiciaire aux fins de rentrer dans le logement de sorte que l’intrusion est illégale.

Il indique rapporter la preuve qu’il résidait dans le logement depuis 2011 avec ses parents.

Il maintient que le bailleur ne peut lui opposer la condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage car il bénéficie de la carte mobilité inclusion invalidité depuis le 1er février 2019 et de l’allocation adulte handicapé.

A titre subsidiaire, il demande à ce que soit ordonné au bailleur de lui attribuer un logement adapté à la taille de son foyer et de suspendre la résiliation du bail à la date à laquelle une proposition de logement lui sera adressée.

Il fait valoir qu’il sera en position de rembourser sa dette locative à compter du jour où l’arrêt reconnaîtra ses droits en lui attribuant la titularité du bail.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS demande à la cour de :

*débouter Monsieur [U] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

*déclarer irrecevable la demande de Monsieur [Y] de voir annuler, déclarer irrecevable ou écarter des débats le procès-verbal de constat dressé le 25 avril 2022 par Maître [W] [C];

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

— prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 29 avril 1991 à effet au 1er mai 1991 entre la demanderesse d’une part et Monsieur [Y] [S] et Madame [T] [X] d’autre part au 04 août 2022 en l’état du décès survenu à cette date du dernier locataire ;

— constaté que Monsieur [Y] [U] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 2] (83), propriété de la société anonyme à directoire et conseil de surveillance LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, société anonyme d’habitation à loyer modéré du Var, depuis le 04 août 2022, date du décès du dernier titulaire du contrat de bail ;

— ordonné la libération immédiate des lieux querellés par le défendeur sous astreinte de 100 euros par jour commençant à courir à compter de la signification de la décision, pendant une durée de 60 jours à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée ;

— ordonné à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef du bien situé [Adresse 1] à [Localité 2] (83), propriété de la société anonyme à directoire et conseil de surveillance LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, société anonyme d’habitation à loyer modéré du Var, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— s’est réservé le contentieux de la liquidation de l’astreinte prononcée ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 607,17 euros ;

— condamné Monsieur [Y] [U] au paiement de ladite indemnité à compter du 04 août 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera régi selon les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté l’intégralité des demandes du défendeur ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

— condamné Monsieur [Y] [U] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût de l’assignation qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

*condamner Monsieur [U] [Y] à lui verser la somme de 1.320 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Elisabeth WELLAND, Avocat sur son affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS fait valoir que l’intervention d’un commissaire de justice au domicile des locataires a été rendue nécessaire car elle suspectait un décès dans le logement compte tenu de quatre éléments objectifs, à savoir, les interpellations de la Mairie, l’absence de réponse au questionnaire d’enquête d’occupation du parc social de 2020, l’absence de consommation d’électricité et d’eau et le prélèvement régulier des loyers.

Elle relève par ailleurs que la demande de l’appelant à ce titre est nouvelle et donc irrecevable.

Elle soutient que les locataires sont décédés les 05 janvier et 04 août 2022 et que Monsieur [U] [Y] ne justifie pas avoir cohabité avec ses défunts parents depuis au moins un an avant la date de leur décès, les attestations produites et rédigées quelques jours avant l’audience étant sujettes à caution notamment celle de Monsieur [D] qui a fait l’objet d’une procédure d’expulsion.

Elle relève par ailleurs qu’elles sont contredites par les propos tenus par les voisins au commissaire de justice, et qu’en tout état de cause, les éléments produits ne sauraient contredire le procès-verbal de constat duquel il ressort que le logement était inoccupé depuis des années.

Elle expose qu’une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement a été adressée le 12 juillet 2022 aux locataires, laquelle est demeurée sans effet.

Elle explique que pour prétendre au transfert du bail, le logement doit entre autre être adapté à la composition familiale du locataire ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle indique que le locataire d’un logement social à l’obligation d’y résider au moins 8 mois par an, ce qui n’est pas démontré en l’état de la facture d’électricité produite de 10,53€.

Elle soutient que Monsieur [U] [Y] ne peut prétendre au transfert du bail et donc solliciter le relogement et la suspension de la résiliation du bail.

Aussi elle maintient que depuis le 04 août 2022, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [U] [Y] en tant qu’héritier des locataires décédés, et indique s’opposer aux délais sollicités par ce dernier .

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025.

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1°) Sur la demande d’annulation du constat d’huissier en date du 25 avril 2022

Attendu que Monsieur [U] [Y] demande à la cour d’annuler le constat de Maître [W] [E] [C] du 25 avril 2022 comme réalisé en violation de la procédure prévue par l’article 14-1 de de la loi du 6 juillet 1989 et de la protection du domicile en application de l’article 9 du Code civil et à titre subsidiaire, de le déclarer irrecevable

Qu’il fait valoir qu’il n’est pas justifié que le commissaire de justice ou un autre commissaire de justice ait tenté de signifier préalablement à la requête du bailleur une mise en demeure adressée à ses parents d’avoir à justifier qu’ils occupaient le logement.

Que ce n’est que s’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure aux termes d’un délai d’un mois que le commissaire de justice peut pénétrer dans les lieux comme il l’a fait dans les conditions déterminées par les articles L 142-1 et L 142-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Qu’en l’état le commissaire de justice est entré dans les lieux sans avoir préalablement signifié ou tenté une mise en demeure auprès des époux [Y] et sans avoir obtenu une autorisation judiciaire aux fins de rentrer dans ce logement.

Que Monsieur [U] [Y] soutient que l’intrusion étant illégale, ce constat de commissaire de justice devra être annulé, à tout le moins ses contestations rejetées.

Attendu que la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de Monsieur [Y] de voir annuler, déclarer irrecevable ou écarter des débats le procès-verbal de constat dressé le 25 avril 2022 par Maître [W] [C] au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle.

Attendu que l’article 564 du code de procédure civile dispose qu'« à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Qu’il appartient ainsi à la cour d’appel de rechercher d’office si la demande formée pour la première fois en cause d’appel lui est soumise pour faire écarter les prétentions adverses et est de ce fait recevable.

Qu’il convient de relever que la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS a sollicité en première instance que soit prononcée la résiliation du contrat de bail du fait du décès des locataires , Monsieur [U] [Y] ne remplissant pas les conditions de transfert de bail et par conséquent que soit ordonnée son expulsion.

Que le procès-verbal de constatations dressé le 25 avril 2022 par le commissaire de justice ne constituait pas une prétention, cette pièce n’étant exposée que dans le rappel des faits.

Que dès lors la demande d’annulation de ce procès-verbal formée pour la première fois en appel par Monsieur [U] [Y] n’est donc pas une prétention tendant à faire écarter les prétentions adverses mais une demande nouvelle.

Qu’il y a lieu par conséquent de déclarer cette demande irrecevable.

2°) Sur la résiliation du bail

Attendu que l’article 14 de la loi du 6 juillet1989 énonce qu'« en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

Que l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’article 14 qui régit les règles de transfert de bail est applicable aux logements du parc social, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution des logements sociaux et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Attendu qu’il est acquis aux débats que Madame [T] [X] épouse [Y] est décédée le 5 janvier 2022 et Monsieur [Y] [S] le 4 août 2022.

Qu’il appartient donc à l’appelant de justifier qu’il cohabitait effectivement avec ses défunts parents depuis au moins un an avant la date de leur décès, soit depuis au moins le 4 août 2021.

Attendu que Monsieur [U] [Y] soutient qu’il résidait dans le logement avec ses parents depuis 2011.

Qu’il produit à l’appui de ses dires un courrier du département du Var du 18 mars 2019 adressé à Monsieur [U] [Y] à l’adresse de ses parents, la facture de la SCP BANET du 15 avril 2014 adressée à Monsieur [U] [Y] à l’adresse de ses parents, la sommation interpellative du 10 avril 2014 signifiée à la demande de Monsieur [U] [Y] domicilié chez ses parents, divers attestations confirmant qu’il a toujours habité avec ses parents depuis des années ainsi que ses avis d’impôt sur le revenu des années 2014 à 2023 qui prouvent que son domicile est celui de ses parents.

Attendu qu’il convient de relever que le fait que l’appelant ait utilisé l’adresse postale de ses parents ne saurait prouver qu’il y vivait effectivement.

Que les éléments produits par ce dernier et notamment les attestations ne sauraient contredire le procès-verbal de constatations dressé le 25 avril 2022 par Maître [W] [C] , commissaire de justice qui mentionnait : « des voisins rencontrés m’indiquent que la famille est partie depuis des années. »

Que surtout ces déclarations sont corroborées par les constatations réalisées à l’intérieur du logement par Maitre [W] [C] qui relevait que :

— l’eau et l’électricité étaient coupées

— aucune personne n’était sur place

— les meuble étaient poussiéreux

— une odeur de renfermé était perceptible

— du courrier ouvert était présent. Les années relevées sur les courriers étaient 2017 et 2018

Qu’il résulte de la force probante de ces constatations que l’appartement n’était pas occupé depuis de nombreuses années.

Qu’il convient également de relever que l’intimée avait signifié aux locataires le 12 juillet 2022 une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement

Que la voisine rencontrée sur place confirmait au commissaire de justice qu’il s’agissait bien du domicile des époux [Y] qu’elle n’avait pas vus depuis plusieurs années.

Que cette affirmation est là encore corroborée par la facture annuelle EDF au nom des époux [Y] pour la période du 28 octobre 2019 au 28 novembre 2020 laquelle démontre une consommation annuelle de 10,53 € hors-taxes, une telle consommation électrique mensuelle étant impossible lorsqu’on réside effectivement dans un logement.

Que par ailleurs il convient de souligner qu’à aucun moment cette voisine indiquait au commissaire de justice que leur fils y vivait étant souligné que si ce dernier y résidait, il n’aurait pas manqué de contacter le commissaire de justice ou la bailleresse pour faire valoir ses droits.

Qu’enfin il convient de rappeler que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 12 juin 2001 que la durée des cohabitations antérieures ne pouvait pas être prise en compte, l’habitation commune devant être non seulement effective et réelle mais aussi continue.

Que dès lors le fait que celui-ci se domicilie chez ses parents le 10 avril 2014 pour faire signifier une sommation interpellative à un tiers ne démontre pas que ce dernier vivait depuis le 4 août 2021 de façon permanente et continue au domicile de ses parents.

Qu’il s’en suit que Monsieur [U] [Y] est défaillant dans l’administration de la preuve de son occupation effective, réelle et continue du logement de ses parents au moins un an avant leur décès.

Attendu que Monsieur [U] [Y] soutient que l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose une condition de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage en matière de logement social n’est pas applicable à l’égard de personnes présentant un handicap au sens de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles.

Que ce dernier expose qu’il bénéficie de la carte mobilité inclusion invalidité depuis le 1er février 2019 et de l’allocation adulte handicapé.

Qu’il ajoute que dans ces conditions la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS ne peut lui opposer la condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage et que dès lors il est fondé à solliciter la poursuite du bail de ses parents.

Attendu que l’article 40 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1986 dispose que « l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article .114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. »

Que si effectivement la condition de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage en matière de logement social n’est pas applicable à l’égard de personnes présentant un handicap au sens de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles, il n’en demeure pas moins qu’il résulte de cet article que l’éventuel bénéficiaire du transfert doit « vivre effectivement avec le locataire depuis plus d’un an »

Que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, a constaté que Monsieur [Y] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 04 août 2022, date du décès du dernier titulaire du contrat de bail et a ordonné la libération immédiate des lieux querellés par le défendeur, à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef du bien.

3°) Sur l’indemnité d’occupation.

Attendu que la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS rappelle que depuis le 4 août 2022, une indemnité d’occupation est due par les héritiers des époux [Y] à savoir leur fils Monsieur [U] [Y].

Que ce dernier fait valoir que faute de bail, il ne peut toucher les APL alors que ses parents en bénéficiaient.

Qu’il demande à la cour de lui accorder des délais de paiement.

Attendu que l’appelant étant héritier de ses parents, celui-ci est redevable de la dette depuis la date de résiliation du bail soit le 4 août 2022 sauf s’il a refusé la succession ce qui n’est pas démontré en l’état.

Que celui-ci étant occupant sans droit ni titre, il ne saurait reprocher à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS de l’empêcher de percevoir les allocations logement.

Que par ailleurs il convient d’observer que Monsieur [U] [Y] n’a versé aucune somme depuis plus de deux ans, faisant ainsi preuve d’une particulière mauvaise foi.

Qu’il sera par conséquent débouté de ses demandes et le jugement querellé confirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 607,17 euros et condamné Monsieur [Y] [U] au paiement de ladite indemnité à compter du 04 août 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

4°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [Y] [U] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [Y] [U] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 1.320 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [U] [Y] de voir annuler, déclarer irrecevable ou écarter des débats le procès-verbal de constat dressé le 25 avril 2022 par Maître [W] [C] ;

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 15 avril 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à payer à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 1.320 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,