COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 361

Rôle N° RG 24/11889 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNYFQ

[F] [W]

C/

[D] [W]

[T] [J] EPOUSE [W] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin CARDELLA

M^e Franck-clément CHAMLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 26 Août 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/4988.

APPELANT

Monsieur [F] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-9940 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 14 Avril 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin CARDELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [D] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 20 Mars 1927 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Franck-Clément CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [J] épouse [W]

née le 01 Mars 1935 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Franck-Clément CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] sont propriétaires d’un bien situé à [Localité 3], occupé par M.[F] [W], fils d’une première union de M.[D] [W].

Par exploit du 03 octobre 2022, M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] ont fait assigner M.[F] [W] aux fins principalement de le voir déclarer occupant sans droit ni titre, de l’expulser et de le condamner au versement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :

— déclaré régulière la procédure introduite par M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] ;

— constaté que M.[F] [W] occupe sans droit ni titre des locaux appartenant à M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] situés [Adresse 1] ;

— ordonné en conséquence à M. [F] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés

dans le délai de sept jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant

avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [F] [W] à payer à M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750 euros, à compter de l’assignation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— débouté M. [F] [W] de toutes ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M.[F] [W] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a rejeté la demande de nullité de l’acte introductif d’instance en relevant que son irrégularité n’était pas démontrée et que M.[F] [W] ne démontrait pas avoir subi un grief.

Il a estimé que M.[F] [W] ne justifiait pas de l’existence d’un bail verbal. Il a indiqué qu’il ne démontrait pas que les parties se seraient entendues sur le montant et les modalités de paiement d’un loyer déterminé. Il l’a déclaré occupant sans droit ni titre, a ordonné son expulsion et l’a condamné au versement d’une indemnité d’occupation.

Il a relevé qu’aucun congé n’avait été délivré à M.[F] [W].

Par déclaration du 04 octobre 2024, M. [F] [W] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] ont constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 février 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[F] [W] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

*Statuant à nouveau

— de prononcer la nullité de l’assignation,

Subsidiairement

— de dire et juger qu’il est titulaire d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 portant sur le pavillon situé [Adresse 1],

— de prononcer la nullité des 3 congés donnés par [D] [W] ,

— de rejeter toutes les demandes d'[D] et [T] [W],

Très subsidiairement,

— de fixer l’indemnité d’occupation à 180 euros,

— de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

En tout état de cause

— de condamner [D] et [T] [W] à verser à M^e Benjamin CARDELLA la somme de 2 400 euros TTC au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— de condamner [D] et [T] [W] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner [D] et [T] [W] aux dépens.

In limine litis, il soulève la nullité de l’acte introductif d’instance, en raison d’une violation de l’article 56 du code de procédure civile, en faisant valoir qu’aucun fondement juridique n’accompagne la demande. Il ajoute qu’aucune régularisation n’était possible en appel et souligne que M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] n’avaient pas conclu après leur assignation. Il estime avoir subi un grief pour n’avoir pas été utilement en mesure de se défendre, ignorant le fondement juridique de la demande, alors que les demandeurs avaient, en cours d’instance, délivré un congé pour vente.

Il expose bénéficier d’un bail verbal depuis le 14 juin 2012, la contrepartie de l’occupation du bien appartenant à son père et sa belle-mère étant le paiement des charges incombant normalement au propriétaire du bien (taxe foncière; charges de copropriété ; gardiennage) ainsi que la réalisation de travaux d’entretien et d’embellissement du bien. Il soutient que le loyer a été fixé à un faible montant, compte tenu de ses ressources. Il précise que les frais qu’il a exposés et qui s’analysent comme une contrepartie de l’occupation du bien excèdent le montant qu’il devait acquitter lorsqu’il résidait dans un logement social.

Il souligne qu’en cours de procédure, après l’acte introductif d’instance, M.[D] [W] et Mme [T] [W] ont reconnu l’existence d’un bail d’habitation et donné congé pour vente par le biais d’une lettre.

Il soulève la nullité des congés qui lui ont été délivrés les 02 mai 2022 (congé pour vendre) , 11 juillet 2022 et septembre 2023, ces derniers n’ayant aucun motif.

Subsidiairement, il discute le montant de l’indemnité d’occupation en indiquant que les propriétaires du bien ne rapportent pas la preuve du préjudice lié à l’occupation sans droit ni titre de leur local.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[D] [W] et Mme [T] [J] épouse [W] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— de condamner M. [F] [W] à leur verser 3000 euros sur le fondement de la’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Ils contestent toute nullité de l’acte introductif d’instance. Ils déclarent que cet acte développe un argumentaire juridique et donc un moyen de droit. Ils soutiennent que M.[F] [W] ne subit aucun grief lié à l’absence de texte visé dans l’assignation et qu’il a parfaitement compris l’argumentaire auquel il a répondu.

Ils exposent avoir accepté que M.[F] [W] occupe gracieusement le bien dont ils sont propriétaires depuis le mois de mai 2012.

Ils relèvent être âgés respectivement de 95 ans et 87 ans, avoir de faibles ressources et devoir vendre leur bien immobilier pour financer un accueil en établissement.

Ils contestent l’existence d’un bail verbal liant les parties. Il déclarent que l’occupant ne justifie pas du paiement d’un loyer, qu’il s’agisse de numéraire ou d’un paiement en nature. Ils ajoutent qu’il n’établit pas l’accord des parties sur le montant d’un loyer.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance

M.[F] [W] sollicite l’infirmation du jugement déféré alors que la demande de nullité de l’acte introductif d’instance a pour conséquence une demande d’annulation du jugement de première instance.

Selon l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 : (…)

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

L’article 114 du même code énonce qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, l’assignation délivrée à M.[F] [W], même si elle ne vise aucun article au soutien de la demande d’expulsion, comprend des moyens de droit puisqu’il est noté qu’il n’existe aucun contrat entre les parties et que M.[F] [W] est occupant sans droit ni titre. Ainsi, le défendeur pouvait facilement comprendre les termes du débat. M.[W], qui a fait valoir ses arguments et soutenu qu’il disposait d’un bail verbal, ne justifie d’aucun grief, lié à l’absence de texte juridique visé dans l’assignation.

Le jugement déféré, qui a rejeté cette exception de nullité, sera confirmé.

Sur l’existence d’un bail verbal

Le bail se définit comme la jouissance d’une chose accordée par son propriétaire à un tiers pendant un certain temps et moyennant un certain prix que l’occupant s’oblige à payer selon l’article 1709 du code civil.

Il peut être verbal selon les dispositions de l’article 1714 du même code.

La preuve du bail verbal qui incombe à celui qui entend s’en prévaloir ne peut en principe être rapportée par témoins conformément à l’article 1715 de ce code.

Cependant, lorsqu’il a reçu exécution, il peut être prouvé pour tous moyens y compris par témoins ou présomptions.

L’occupation des lieux et le paiement de sommes en contrepartie d’une occupation sont insuffisantes à établir la preuve d’un bail en l’absence de démonstration de l’intention du bailleur de donner le bien en location. Ainsi, le fait que M.[F] [W] occupe les lieux et justifie verser les taxes foncières du bien ainsi que des charges de copropriété n’est pas suffisant à démontrer l’existence d’un bail conclu entre les parties. Il en est de même de l’exécution par ce dernier de divers travaux.

Le prêt à usage se définit comme la remise d’une chose par l’une des parties à l’autre pour s’en servir à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi selon l’article 1875 du code civil.

L’article 1876 du même code précise qu’il est essentiellement gratuit même si ce caractère n’exclut pas l’obligation pour l’emprunteur de rembourser au prêteur les impenses faites par ce dernier telles que sa part de taxes ou de consommations diverses.

L’existence d’un bail n’est pas non plus démontrée par la lettre recommandée dont M.[W] indique qu’elle lui a été envoyée en septembre 2023 (soit postérieurement aux sommations d’avoir à quitter les lieux qui évoquent une occupation sans droit ni titre des 10 mai 2022 et 11 juillet 2022 et postérieurement à l’acte introductif d’instance ), qui mentionne que 'le bail’ prendra fin en mars 2024, alors que la conclusion d’un contrat a toujours contesté par les propriétaires des lieux, nés respectivement en 1927 et 1935.

Enfin, comme l’indique avec pertinence le premier juge, aucun congé pour vendre, au sens de la loi du 06 juillet 1989 n’a été délivré à M.[F] [W].

L’occupation des lieux par M.[W] s’analyse en réalité comme un prêt à usage consenti sans terme convenu, prêt qui a donc un caractère permanent, auquel les propriétaires sont en droit de mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable. Il convient de préciser, même si ce point n’est pas débattu dans le cadre de la présente instance, que l’absence de respect d’un délai de préavis raisonnable n’invalide pas la résiliation d’un prêt à usage à caractère permanent mais est sanctionnée éventuellement par des dommages et intérêts.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a estimé M. [F] [W] occupant sans droit ni titre et prononcé son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Les parties ne discutent pas la date à laquelle le premier juge a fait courir l’indemnité d’occupation. M.[F] [W] discute en revanche le montant fixé par le premier juge à la somme mensuelle de 750 euros.

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local.

Il n’est pas contesté que le bien est un pavillon de type T4 de 80m² avec jardin situé à [Localité 4].

Le bien avait été acquis le 09 mai 2012 moyennant un prix de 260.000 euros.

L’occupation sans titre du bien par M.[F] [W] crée un préjudice aux propriétaires qui ne peuvent utiliser celui-ci.

Ce préjudice sera intégralement réparé par une indemnité mensuelle de 540 euros.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M.[W] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné M.[W] aux dépens et dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 750 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par M.[F] [W] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M.[F] [W] à la somme mensuelle de 540 euros ;

CONDAMNE M.[F] [W] au paiement de cette indemnité, selon les modalités prévues par le jugement déféré ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[F] [W] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,