COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 20 NOVEMBRE 2025

N°2025/653

Rôle N° RG 24/14991 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BODRT

[Y] [U] épouse [O]

[C] [J] [R] [O]

C/

[D] [W]

[H] [A]

S.A.R.L. VISTA BELLA IMMOBILIER REAL ESTATE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier PEISSE

M^e Guillaume TATOUEIX

M^e Jean-Bernard GHRISTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 5] en date du 04 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04269.

APPELANTS

Madame [Y] [U] épouse [O]

née le 18 Février 1978 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [C] [J] [R] [O]

né le 30 Janvier 1978 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [D] [W],

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. VISTA BELLA IMMOBILIER REAL ESTATE,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

Madame [H] [A]

née le 12 Janvier 1971 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 1er juin 2022, Mme [H] [A] a acquis de Mme [Y] [U] épouse [O] et de M. [C] [O] une maison de ville située [Adresse 2] à [Localité 6] au prix de 215 000 euros.

La société Vista bella immobilier est intervenue dans le cadre des visites du bien tandis que M. [D] [W], gérant de la société ATE diagnostic est intervenu dans le cadre du diagnistic énergétique.

Se prévalant de désordres affectant le bien, et notamment d’une consommation énergétique non conforme aux diagnostiques de performance annexés à l’acte de vente, Mme [A] a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, Mme et M. [C] [O] aux fins d’obtenir la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire en vue d’une action en non-conformité ou garantie des vices cachés.

Par actes de commissaire de justice en date des 25 et 26 juin 2024, Mme [A] a mis en cause M. [D] [W] et la société à responsabilité limitée (SARL) Vista bella immobilier afin que l’expertise judiciaire leur soit déclarée commune et opposable.

Par ordonnance en date du 4 décembre 2024, après avoir joint les deux procédures, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— ordonné la mise en oeuvre en oeuvre d’une expertise judiciaire en désignant pour y procéder M. [P] [X] aux frais avancés de Mme [A] ;

— laissé les dépens à la charge de Mme [A] ;

— rejeté le surplus des demandes.

Ce magistrat a estimé que les actions qu’envisageait d’exercer Mme [A] en garantie des vices cachés ou d’annulation pour vice du consentement n’étaient pas manifestement vouées à l’échec au regard des pièces produites. Il a toutefois limité la mission d’expertise sollicitée par Mme [A] aux seuls désordres portant sur l’affaissement du plancher et la colonne d’évacuation des eaux pluviales bouchée et a refusé d’étendre la mission à la perte de chance invoquée par Mme et M. [O] au motif qu’il s’agissait d’une notion purement juridique.

Suivant déclaration transmise au greffe le 17 décembre 2024, Mme et M. [O] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 20 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, ils sollicitent de la cour qu’elle :

— rejette les demandes formulées par Mme [A] à leur encontre et de réformation de l’ordonnance entreprise ;

— complète la mission de l’expert de manière à ce qu’il procède à une comparaison des prix de vente d’un immeuble équivalent à l’immeuble vendu le 1er juin 2022 en précisant pour chaque point de comparaison la lettre de classification de performance énergétique et donne son avis, à la connaissance des éléments de comparaison relevés, si la lettre visée dans le dignostic de performance énergétique a eu ou non une influence sur le prix de vente de l’immeuble ;

— condamne tout succombant à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Ils exposent que leur demande est justifiée dès lors que lorsque la responsabilité du diagnostiqueur professionnel est retenue en raison d’une faute commise dans la classification de performance énergétique d’un bien, la jurisprudence actuelle retient comme préjudice indemnisable du vendeur vis-à-vis du diagnostiqueur la perte de chance de ne pas acquérir le bien ou d’en négocier le prix à la baisse. Il entendent donc établir s’ils ont perdu une chance ou non de vendre leur maison au même prix, quelle que soit la classification retenue, ce qui suppose de savoir si le fait pour le diagnostiquer d’avoir classé le bien sous la lettre D au lieu de la lettre F a eu une incidence sur le prix de vente. Ils indiquent que la comparaison de prix relève bien des compétences techniques d’un expert.

Ils s’opposent à la demande de Mme [A] de voir étendre la mission d’expertise aux autres désordres dont elle se plaint (fuite de la cuve de fioul, évacuation des eaux usées, non-conformité du système électrique, insectes xylophages, absence de mousse isolante aux fenêtres, puits de lumière fuyard, toiture fuyarde…) dès lors qu’il s’agit soit de défauts qui étaient visibles au moment de la vente soit de désordres résultant d’un défaut patent d’entretien.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 19 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [D] [W] et la société Vista bella immobilier demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— réserver les dépens.

Ils formulent toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure sollicitée et s’en rapportent à la sagesse de la cour concernant la demande formulée au titre de l’extension de mission.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [A] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a limité la mission de l’expert aux désordres relatifs au diagnostic de performance énergétique non conforme à la performance réelle, à l’affaissement du plancher et à la colonne d’évacuation des eaux pluviales bouchée et défectueuse ;

— juge que l’expert désigné aura pour mission de dire si le bien présente les désordres visés dans l’assignation, le constat du commissaire de justice du 18 septembre 2023 et le rapport d’expertise du 11 octobre 2023, à savoir :

* la cuve de fioul fuyarde,

* l’affaissement du plancher,

* le puits de lumière situé dans la cage d’escalier non étanche,

* la toiture fuyarde,

* les défauts d’isolation thermique et acoustique des fenêtres,

* le risque de rupture des poutres infestées par les insectes xylophages,

* le défaut de conformité du DPE fourni par le vendeur aux performances énergétiques réelles de l’immeuble vendu ;

le reste de la mission étant sans changement ;

— condamne Mme et M. [W] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique que les actions qu’elles envisagent d’exercer à l’encontre de ses vendeurs se fondent sur les vices cachés et du consentement. Dès lors que la question est de savoir si, en tant qu’acquéreur, elle a été victime d’un vice du consentement, d’un vice caché et d’un préjudice, elle expose que le fait que le vendeur aurait pu vendre leur bien à un tiers au même prix n’a aucune influence sur son préjudice.

Elle conteste le fait que les désordres dont elle se plaint et qui résultent des pièces produites étaient apparents au moment de la vente et/ou qu’ils résultent d’un défaut d’entretien de sa part.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’extension de la mission de l’expertise judiciaire ordonnée par le premier juge

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Il convient de rappeler que les mesures d’instruction légalement admissibles, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, sont celles prévues par les articles 232 à 284-1.

Aux termes du premier et de l’avant dernier alinéa de l’article 265 du code de procédure civile, la décision qui ordonne l’expertise énonce les chefs de la mission de l’expert.

Il est admis que les juges du fond fixent souverainement l’étendue de la mission confiée à un expert.

En l’espèce, aux termes de l’expertise ordonnée par le premier juge, l’expert a pour mission de se prononcer sur la réalité du 'surclassement’ dénoncé par les parties à l’acte de vente du 1er juin 2022, en ce que le bien vendu aurait été classé, s’agissant de la performance énergétique, D au lieu de F et, le cas échéant, sur la nature et le coût des travaux nécessaires pour rendre le bien conforme au diagnostic qui a été remis à Mme [A] ainsi que sur l’ensemble des préjudices invoqués.

Alors même que sous le régime antérieur au 1er juillet 2021, lorsque le diagnostic de performance énergétique n’avait qu’une valeur indicative, l’acquéreur, qui ne disposait que d’un recours contre le diagnostiqueur, ne pouvait pas solliciter, en réparation du préjudice subi du fait d’une information erronée portant sur le classement, la prise en charge du coût des travaux nécessaires, mais une perte de chance de ne pas acquérir ou de négocier une réduction du prix de vente, il se peut que, depuis qu’il peut se prévaloir des informations figurant dans le diagnostic, au nombre desquelles figurent les classements, il pourrait disposer d’un recours contre le vendeur.

En effet, dans le cas où l’erreur a conduit au 'surclassement’ de l’immeuble, l’acquéreur pourrait solliciter, non seulement la condamnation du diagnostiqueur à acquitter le prix des travaux permettant d’atteindre le classement indiqué dans le diagnostic et/ou à l’indemniser des préjudices subis, mais également se prévaloir à l’encontre du diagnostiqueur et/ou du vendeur d’une perte de chance de ne pas acquérir ou de négocier une réduction du prix de vente.

Dans ces conditions, les éléments de comparaison qu’entendent recueillir les vendeurs afin de déterminer si l’erreur de classement qu’aurait commise le dignostiqueur a eu ou non une incidence sur le prix de vente de l’immeuble se justifient par un motif légitime au regard de l’évolution des actions en responsabilité pouvant résulter de la nouvelle législation en matière de dignostics.

La mission de l’expert sera donc complétée conformément à ce qui est demandé par les vendeurs et à ce qui sera dit dans le dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, aux termes de la même expertise, l’expert a pour mission de se prononcer sur les désordres portant sur l’affaissement du plancher et la colonne d’évacuation des eaux pluviales.

Outre ces désordres, le procès-verbal de constat établi le 18 septembre 2023 et le rapport technique dressé par le cabinet Global Expertises le 11 octobre 2023 à la demande de Mme [A] révèlent une fuite sous le bouchon de la cuve à fioul pour la chaudière, avec un dessus humide et gras, des ouvertures présentant des défauts d’isolation thermique et acoustique et des trous d’insectes au niveau de la charpente.

Si le premier juge a exclu les défauts d’isolation thermique et acoustique des fenêtres de la mission d’expertise, au motif que le diagnostic énergétique, joint à l’acte de vente, contenait des informations sur la performance de l’isolation du bien, il résulte de ce qui précède que le diagnostic en question est critiqué s’agissant du classement de la performance énergétique qui a été retenu. Dès lors, l’extension de la mesure d’expertise portant sur l’isolation sollicitée est justifiée au vue des actions garantie de vices caches ou pour non-coformités que pourrait exercer Mme [A] à l’encontre de ses vendeurs.

De même, s’il a exclu de la mission d’expertise les fuites relevées au niveau de la cuve à fioul, il n’est pas certain, comme il l’indique, que ce désordre était apparent au moment de la vente ou qu’il résulte d’un défaut d’entretien. Dès lors que cette cuve pouvait, au moment de la vente, contenir des défauts cachés dont Mme [A], acheteur non professionnel, ne pouvait se convaincre, l’expert devra également se prononcer sur ce point.

En revanche, en l’état d’un dignostic établi préalablement à la vente révélant la présence d’insectes à larves xylophages dans les éléments de bois et du fait que Mme [A] a indiqué au commissaire de justice avoir traité et repeint la poutre en question (page 24 du procès-verbal de constat du 18 septembre 2023), la mesure d’expertise sollicitée sur ce point n’est ni pertinente ni utile.

De même, en l’absence d’éléments établissant la probabilité des désordres allégués par Mme [A] concernant la toiture (fuite) et la cage d’escalier (non étanche), c’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’expertise sollicitée sur ces points n’était pas justifiée.

Pour toutes ces raisons, il y a lieu non pas d’infirmer l’ordonnance entreprise mais de compléter la lettre de mission qui a été ordonnée conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la mission.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [A] aux dépens de première instance.

Pour les mêmes raisons, il y a lieu de condamner Mme [A] aux dépens de la procédure d’appel.

En revanche, compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par Mme et M. [O], d’une part, et Mme [A], d’autre part, non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à compléter la lettre de mission qui a été ordonnée ;

Y ajoutant,

Complète l’expertise judiciaire ordonnée par le premier juge en disant que l’expert aura également pour mission :

— de procéder à une comparaison des prix de vente d’un immeuble équivalent à l’immeuble vendu le 1er juin 2022 en précisant pour chaque point de comparaison la lettre de classification de performance énergétique et de donner son avis, à la connaissance des éléments de comparaison relevés, si la lettre visée dans le dignostic de performance énergétique a eu ou non une influence sur le prix de vente de l’immeuble ;

— d’examiner également les désordres relatifs :

* à la cuve de fioul fuyarde ;

* aux défauts d’isolation thermique et acoustique des fenêtres ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [H] [A], Mme [Y] [U] épouse [O] et M. [C] [O] ;

Condamne Mme [H] [A] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente