OUR D’APPEL D'[Localité 4]

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2025

MM

N° 2025/ 279

N° RG 22/05883 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIR2

Société [Adresse 8]

C/

[B] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SELARL GIRARD ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 04 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/1501.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE [Adresse 15] MARC sis [Adresse 2], prise en la person ne de son syndic CABINET CENTRAL GESTION – Administrateur de biens dont le siège social est [Adresse 12]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [B] [C]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine GIRARD-GIDEL de la SELARL GIRARD ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Sonia OULED-CHEIKH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE':

Par acte notarié du 20 novembre 2009, Madame [B] [C] a acquis de Monsieur et Madame [J] un appartement situé en rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] dénommé communauté immobilière [Adresse 16].

Se plaignant de désordres liés à l’existence de moisissures et d’humidité, Mme [C] a saisi son assureur de protection juridique qui a missionné un expert le 18 juillet 2014. Celui-ci a conclu dans son rapport non-contradictoire que les désordres étaient liés «'au mode constructif du bâtiment et aggravés par des aménagements défaillants au niveau des EP ( eaux pluviales)'». Il précisait également que le vendeur et le syndic ne pouvaient ignorer l’ existence des désordres au moment de la vente et qu’une procédure avait été engagée en 2004/2005 par M. [R], ancien propriétaire avant M. [J].

A cette époque et par ordonnance contradictoire du 20 octobre 2004 du juge des référés, à la demande de M. [R] et au contradictoire du [Adresse 14], Mme [I] avait été mandatée en sa qualité d’expert et avait remis son rapport le 16 août 2005.

A la suite, un protocole d’accord avait été validé lors de l’assemblée générale du 23 mai 2006. Ce protocole prévoyant l’abandon de toute procédure par M. et Mme [J] en contrepartie de la réalisation de travaux et l’octroi d’une indemnité pour les désordres intérieurs.

De nouveaux travaux de réfection du réseau extérieur ont été votés lors de l’assemblée générale du 29 avril 2014.

Par ordonnance du 23 novembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a ordonné une expertise confiée à M. [G] visant à constater les désordres dénoncés par Mme [C] et à rechercher leurs causes. Celui-ci a rendu son rapport le 15 janvier 2018.

Lors de l’assemblée générale du 18 juin 2019, des travaux «'concernant le réseau eaux pluviales et eaux usées suite procédure [C]'» ont été votés et ont été réalisés le 16 juillet 2019.

Estimant que les travaux n’avaient pas mis fin aux désordres, le'10 avril 2020,'Mme [C] a fait assigner’le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], afin qu’il soit condamné à réaliser les travaux préconisés par l’expert et à l’indemniser pour les différents préjudices découlant des désordres.

Par jugement du'4 février 2022, le tribunal judiciaire de’Grasse a':

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à réaliser les travaux préconisés par le rapport d’expertise judiciaire du 15 janvier 2018 soit :

— remplacement des parties de réseau cassées avec reprise des étanchéités aux jonctions avec les regards

— réfection complète du réseau d’ eaux pluviales depuis l’existant au niveau de la terrasse [C] jusqu’au réseau d’ eaux pluviales de la ville (existant avec contre pente et exutoire borgne non valide)

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à payer à Madame [B] [C] la somme de 15'000 € en réparation du préjudice correspondant au coût de la remise en état de son appartement, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 10 avril 2020,

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à payer à Madame [B] [C] la somme de 1'241,40'€ au titre des frais de déplacement et d’hébergement pour l’assistance aux réunions d’expertise judiciaire,

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à payer à Madame [B] [C] la somme de :

—  64'800'€ au titre du préjudice de jouissance du 23 septembre 2014 au 14 juin 2021,

—  1'052'€ au titre du préjudice de jouissance durant la reprise des parties communes,

—  394,50'€ au titre du préjudice de jouissance durant la reprise de l’appartement.

— rejeté le surplus des demandes de Madame [B] [C],

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] à payer à Madame [B] [C] la somme de 3'500'€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire

Rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, Madame [C] sera dispensée de toute participation, au titre des charges de copropriété, à la dépense commune des frais de procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires,

Jugé n’y avoir lieu d’ écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu la responsabilité entière du syndicat des copropriétaires en application de l’ article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et s’est appuyé sur les conclusions de l’expert judiciaire.

Par déclaration du'21 avril 2022,'le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] a interjeté appel du jugement.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'16 mai 2025,'le SDC [Adresse 16] demande à la cour de':

Vu les articles 2 et 14 de la loi du 10juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

A titre principal,

— annuler, à défaut infirmer et pour le moins réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en date du 4 février 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— ordonner la réduction des condamnations pécuniaires prononcées par le tribunal judiciaire de Grasse à l’encontre du [Adresse 14] à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris de son appel incident,

— condamner Mme [C] au paiement d’une somme de 3'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] aux entiers dépens d’appel.

Le SDC Villa Saint Marc fait notamment valoir les moyens et arguments suivants:

Sur les responsabilités':

Le tribunal ne pouvait retenir la responsabilité exclusive du syndicat, dès lors que les désordres trouvent, au moins pour partie, leur cause dans les parties privatives de l’appartement de Mme [C] et non exclusivement dans les parties communes. L’expert retient en effet l’existence d’une fuite d’eau au niveau de l’alimentation en eau de la douche, chez Mme [C].

Il découle donc de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, des expertises, du règlement de copropriété, de l’attestation du 26 avril 2023 de la SARL Chaput et du courriel du 27 avril 2023 de M. [X], Maître d''uvre, que la responsabilité exclusive du syndicat concluant ne peut être retenue.

Le syndicat n’est responsable que de la conservation des parties communes en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les condamnations prononcées':

Les travaux auraient dû être réalisés par Mme [C] puisque les canalisations fuyardes se situent au niveau de son appartement.

La somme de 15'000'€ allouée au titre de la réfection de l’appartement comprend également les réparations des parties privatives à l’origine des désordres et dont la charge incombe exclusivement à Mme [C].

Mme [C] est défaillante dans l’administration de la preuve de la persistance des désordres, puisque le nécessaire a été fait, comme le démontrent les différents devis votés en assemblée générale et le début de la réalisation des travaux par la société SNADEC en juillet 2019. Étant précisé que le faible montant des travaux ne démontre pas que les préconisations de l’expert n’ont pas été suivies d’effets et aucun document probant n’est produit pour démontrer que les désordres auraient persisté après les travaux.

La demande est sans objet du fait de la réalisation des travaux préconisés par l’expert en 2023, sous le suivi d’un maître d''uvre la Société SAVLE ELENA.

Mme [C] à vraisemblablement déjà été indemnisée par son assureur puisqu’elle a indiqué qu’elle était assurée pour les dommages affectant son appartement et qu’elle n’a jamais produit de justificatif relatif à une indemnisation par son assureur.

Le préjudice de jouissance a été surévalué par le juge de première instance puisqu’il a retenu 100% de 800 € par mois pour la valeur locative, somme qui ne correspond pas à la réalité et qui n’est pas justifiée. De plus, l’expert avait évalué la valeur locative à 400'€ par mois.

Mme [C] ne démontre pas la réalité de son préjudice puisqu’elle ne démontre pas qu’elle a été dans l’impossibilité absolue de jouir de son bien et de le louer. Au contraire elle fournit elle-même des contrats de location pour plusieurs périodes. Si le bien était inhabitable comme elle le prétend il n’aurait pas pu être loué.

Les dommages constatés ne permettent pas de déterminer que l’appartement était totalement inutilisable. Il s’agit uniquement d’un problème esthétique d’humidité au niveau des murs de l’appartement. Il n’y a jamais eu de dégât des eaux important, avec écoulements et/ou fuites d’eau.

Madame [C] ne rapporte par la preuve du caractère actuel de son préjudice ni même de son ampleur. Les seules photographies produites ne sont pas probantes et démontrent même que Mme [C] n’a pas entretenu son bien en ce qu’elle n’a pas fait d’anciens travaux.

Sur les frais d’hôtellerie et de déplacement, Madame [C], qui vit à [Localité 5], argue qu’elle n’aurait pas pu résider personnellement dans son appartement pour ses vacances et qu’elle aurait dû loger à l’hôtel lors de ses venues à [Localité 7].

Il n’est pas anormal pour un propriétaire de se déplacer pour gérer son appartement, fût-ce dans le cadre d’une expertise judiciaire. Par ailleurs, dans le cadre des opérations expertales, Madame [C] a été assistée d’un avocat mais surtout d’un conseil technique, Monsieur [P], qui pouvaient la représenter sans difficulté.

D’autre part, les accédits ont été fixés selon la convenance de l’ensemble des parties, à commencer par la demanderesse qui, pour mémoire, vient régulièrement à [Localité 7] pour ses vacances. En outre, il ressort de ses factures d’hôtel que Madame [C] ne venait pas seule mais était accompagnée d’une autre personne.

Sur les frais de justice et dépens,

Il apparaît que Mme [C] bénéficie d’une assurance de protection juridique qui a dû prendre en charge l’ensemble des frais de justice liés à la présente procédure, y compris les frais de l’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'19 mai 2025,'Mme [C] demande à la cour de':

Vu les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civil anciennement 1147 disposition applicable au moment des faits,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a retenu le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 16],

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné le SDC [Adresse 16] à réaliser les travaux préconisés par le rapport d’ expertise judiciaire du 15 janvier 2018 soit':

— remplacement des parties de réseau cassées avec reprise des étanchéités aux jonctions avec les regards,

— réfection complète du réseau eaux pluviales depuis l’existant au niveau de la terrasse [C] jusqu’au réseau eaux pluviales de la ville (existant avec contre pente et exutoire borgne non valide),

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné le [Adresse 14] à verser à Mme [B] [C] la somme de 15'000'euros en réparation du préjudice correspondant au coût de la remise en état de son appartement, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 10 avril 2020,

Confirmer la décision déférée en ce qu’e1le a condamné le SDC Villa Saint Marc à verser à Mme [B] [C] la somme de 64'800'euros au titre du préjudice de jouissance du fait de l’absence de location de son appartement du 23 septembre 2014 au 14 juin 2021,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné le [Adresse 14] à verser à Mme [C] la somme de 1'052'euros au titre de son préjudice de jouissance durant la reprise des parties communes sur le principe de la dette mais entend que son quantum soit réévalué,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné le SDC Villa Saint-Marc à verser à Mme [C] la somme de 394,50'euros au titre de son préjudice de jouissance durant la reprise de son appartement sur le principe de la dette mais entend que son quantum soit réévalué,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné le [Adresse 14] à verser à Mme [B] [C] la somme de 1'241,40'euros au titre de ses frais de déplacement et d’hébergement,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné le SDC Villa Saint-Marc à verser à Mme [B] [C] la somme de 3'500'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné le [Adresse 14] aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rappelé la dispense pour Mme [C] de toute participation aux charges et dépense commune des frais de procédure,

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a jugé n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Infirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes formulées par Mme [B] [C].

Et y ajoutant en cause d’appel :

Indexer la condamnation du SDC Villa Saint-Marc à verser à Mme [C] la somme de 15'000'euros en réparation du préjudice correspondant au coût de la remise en état de son appartement, sur l’indice du coût de la construction en fonction du dernier indice connu au jour de la décision à intervenir en fonction du dernier indice connu à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Condamner le [Adresse 14] à verser à Mme [C] la somme de 37'600 euros au titre de son préjudice de jouissance du fait de l’absence de mise en location de son bien, somme à actualiser jusqu’à la réalisation des travaux de réfection des embellissements.

Condamner le SDC Villa Saint-Marc à verser la somme de 1'600'euros à Mme [C] au titre de son préjudice de jouissance durant la reprise des parties communes,

Condamner le [Adresse 14] à verser la somme de 600'euros au titre de son préjudice de jouissance durant la reprise de l’appartement.

Condamner le SDC Villa Saint-Marc à verser à Mme [B] [C] la somme de 7'000'euros au titre de son préjudice moral.

Condamner le [Adresse 14] à verser à Mme [B] [C] la somme de 5'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamner le SDC Villa Saint-Marc aux entiers dépens d’appel.

Mme [C] réplique que':

Sur la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires,

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable, même sans faute, pour le défaut d’entretien des parties communes ou les vices de construction afférents à l’immeuble. Cette responsabilité est de nature contractuelle et conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil, l’octroi de dommages et intérêts est possible.

En l’espèce l’expert retient que :

— la fuite d’eau au niveau de l’alimentation en eau de la douche «'relève a notre avis de la vétusté ou de l’entretien Cette installation est exclusivement réservée à l’appartement'».

— les cassures au niveau des canalisation [Localité 9]/EV et EP «'relève à notre avis de la vétusté ou de l’entretien Ces installations évacuent des eaux de l’immeuble et de plusieurs appartements'»

— le rejet de l’eau pluvial sur un exécutoire borgne «'relèvent de la conception'».

La responsabilité de la copropriété est exclusive des lors que l’ existence de dommages résultant au moins pour partie, de la dégradation de parties privatives, n’a jamais été soulevée avant l’appel, même lors de l’expertise judiciaire. De plus, le défaut de conception a clairement été mis en exergue par l’expert et l’ensemble des désordres subis par la concluante, prend racine dans un défaut d’entretien par le syndicat des canalisations [Localité 9]/EV et EP, parties communes, ainsi que dans leur vétusté.

Depuis le rapport du 16 août 2005, les causes et origines des désordres sont clairement identifiées. L’expertise de juin 2014 montre que les causes et origines des désordres sont ici clairement liées aux parties communes et plus spécifiquement au réseau des eaux pluviales.

Les travaux réalisés en 2019, pour une somme trop modeste de 2'145'€, étaient insuffisants puisqu’il était nécessaire de refaire l’intégralité du réseau EP.

Il serait inique de considérer que les premiers travaux réalisés par la SNADEC sont suffisants quand ils représentent 4,29 % de l’estimation faite par l’expert.

La persistance des désordres après le passage du professionnel mandaté par la copropriété est démontrée par les photographies.

Les pièces 6 et 7 ne sont pas des marchés de travaux mais des procès-verbaux de réception de travaux, datés du 29 mars 2023, concernant les lots Maçonnerie-carrelage et VRD. Ces pièces ne démontrent pas la réalisation effective des travaux préconisés par l’expert, alors qu’ elle démontre la persistance des désordres.

Si des travaux ont été réalisés sur les parties communes il y a lieu de constater:

— à l’intérieur de l’appartement, de plus en plus de dégradations des murs et des alcôves, ainsi que de nouvelles fissures, ce qui revient à confirmer que les désordres en partie privative sont en lien avec les désordres affectant les parties communes,

— à l’extérieur, une descente d’eaux pluviales en très mauvais état qui fuit en permanence sur sa terrasse, alors même que l’expert judiciaire a préconisé la reprise des réseaux cassés.

A la lecture des devis établis et annexés aux marchés de travaux sur lequel le SDC se base pour justifier les travaux, il convient de se demander s’ils sont rattachables au présent dossier puisqu’il est indiqué que les documents sont établis pour une copropriété dénommée [Adresse 11] avec un syndic de copropriété FONCIA AZUR, totalement étrangers à la présente instance. De plus, les documents ont été établis en septembre 2023, soit après les travaux présumés exécutés.

Sur le préjudice matériel,

Dans le cadre de l’expertise judiciaire, l’expert compte tenu des devis communiqués, a chiffré le coût de travaux relatifs au poste embellissements à 15'000'€ et leur durée’à trois semaines. Ce coût n’a pas été pris en charge par son assureur.

La concluante rappelle n’avoir pu entreprendre les travaux de réfection, tant que le système d’évacuation des eaux pluviales n’était pas repris.

Sur le préjudice de jouissance,

La concluante a acquis son appartement par acte du 20 novembre 2009 pour un prix de 158'000'€ dans un but de rentabilité pour générer des revenus fonciers, comme le démontre les baux meublés fournis.

La valeur locative est démontrée par l’avis qu’elle fournit qui la fixe à une somme comprise entre 780 € et 830 €.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de louer un logement indécent et l’appartement litigieux ne remplissait pas le critère de décence, compte tenu des désordres générés par la vétusté des conduites d’eaux à réparer ou remplacer.

Les mensualités de son crédit s’élèvent à 882,25'€ et elle n’a pu percevoir que la somme de 2'850'€ de loyers pour la période allant du 11 mars au 22 juin 2013. L’appartement n’a pu être loué par la suite.

La perte de jouissance est totale depuis, à tout le moins, la venue d’un expert privé qui a dressé son rapport le 23 septembre 2014.

Le préjudice perdure jusqu’à la réalisation effective des travaux, ce qui n’est toujours pas le cas à l’heure actuelle. Pour la période allant de juillet 2021 à mai 2025 cette perte de jouissance est évaluée à 37'500'€.

Les quantum des préjudices de jouissance pendant la reprise des parties communes et durant la reprise de l’appartement doivent être réévalués puisque la perte de jouissance est démontrée et reconnue par l’expert.

Les frais de déplacement et d’hébergement sont justifiés puisqu’elle a dû se déplacer pour les rendez-vous d’expertise et qu’elle fournit la reconstitution des coûts des trajets et les factures d’hôtel. En plus des déplacements pour l’expertise elle s’est également déplacée pour vérifier l’évolution de l’état de l’appartement à quatre reprises.

Sur le préjudice moral,

Le préjudice moral est caractérisé par l’ impossibilité de la concluante de percevoir des loyers pour payer les mensualités du crédit immobilier ce qui l’a obligée à réduire son train de vie pour assurer le remboursement de l’emprunt. C’est une source d’anxiété que l’on peut aisément comprendre.

MOTIFS

Sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

Lors de sa visite de l’appartement de Mme [C], le 17 février 2016, en présence des parties, l’expert judiciaire, M. [G], a constaté , dans la pièce principale, une humidité en partie basse des murs, sur une hauteur importante, en plusieurs endroits. Il a mesuré un taux d’humidité compris entre 30 et 50 %. Il a également constaté une humidité sur le sol.

Dans la chambre et la cuisine, les murs étaient également humides toujours en partie basse.

Lors de la visite du 21 septembre 2016, en présence des parties, l’expert a constaté une aggravation des désordres, avec remontée d’eau au sol, traces sur les murs et une porte de cuisine difficile à fermer en raison du soulèvement du carrelage.

Lors d’une troisième visite , un an plus tard, l’expert a relevé que les désordres ne s’étaient pas aggravés . L’appartement était moins humide avec un taux d’humidité mesuré entre 30 et 35 % sur les murs du séjour, l’expert ajoutant que l’année 2017 avait été particulièrement sèche.

Au terme de ses observations, l’expert a conclu que les désordres, caractérisés par la présence d’humidité et de moisissure dans l’appartement de Mme [C], étaient avérés.

Selon les renseignements communiqués à l’expert, le local n’était pas à l’origine destiné à l’ habitation et les désordres seraient apparus en 2009, très peu de temps après l’acquisition du bien par Mme [C].

Les dommages résultant de ces désordres sont une dégradation des murs de l’appartement avec des décollements, moisissures et présence d’ humidité, un sol de l’appartement humide, une impossibilité d’ouvrir la porte de la cuisine vers l’extérieur car le sol de la terrasse se soulève.

L’expert ajoute que la ventilation du logement est de type naturel et semble correctement dimensionnée.

A l’extérieur, à proximité de l’appartement litigieux, le réseau [Localité 9]/EV( eaux usées , eaux vannes) est sous-dimensionné , mais l’évacuation se fait correctement. Le réseau EP ( eaux pluviales) s’écoule correctement, même si le regard situé au niveau du parc de stationnement est obstrué. Le passage d’une caméra depuis le regard EP situé à gauche de la porte d’entrée a montré que le conduit sous la terrasse est en bon état. En revanche il a été constaté une mauvaise étanchéité au niveau du regard. Ce réseau EP se raccorde au niveau d’un caniveau avec grille. Ce réseau est encombré par des feuilles, végétaux, terre'; l’eau ne peut s’évacuer correctement mettant ainsi en charge la canalisation EP située sous la terrasse. Ce caniveau se raccorde ensuite dans un regard circulaire, à partir duquel une canalisation est raccordée à un regard avec grille qui est borgne ( sans sortie). Le réseau EP n’est donc pas raccordé au réseau de la ville . Le passage d’une caméra depuis le regard [Localité 9]/ EV situé à gauche de la terrasse carrelée a montré des traces de mise en charge sur les parois de ce regard maçonné , d’une part, et deux cassures de la canalisation qui va vers le regard situé à l’extérieur de la parcelle [C]. La canalisation située entre ce regard , désigné R2, et le regard désigné R1 ([Localité 9]) est également cassée en plusieurs endroits.

La communication des relevés de compteur d’eau a montré qu’il n’y a pas d’anomalie de consommation d’eau dans l’appartement [C], même si la mise en pression du réseau d’eau froide a permis de mettre en évidence une fuite au niveau de l’alimentation en eau froide du receveur de douche de la salle de bains de Mme [C].

De nouvelles investigations en septembre 2018 ont montré une contre-pente sur le réseau EP devant la terrasse de l’appartement.

Sur la cause des désordres, l’expert indique que':

— La fuite d’eau au niveau de l’alimentation en eau de la douche au sein de l’appartement de Mme [C] relève de la vétusté ou du défaut d’entretien. Il précise que l’installation est exclusivement réservée à l’appartement.

— Les cassures au niveau des canalisations [Localité 9]/EV et EP enterrées et situées au niveau ou à proximité de l’appartement litigieux relèvent de la vétusté et/ou de l’entretien. Ces installations évacuent des eaux de l’immeuble et de plusieurs appartements.

— La contre-pente du réseau EP situé devant la terrasse de l’appartement litigieux relève d’une malfaçon dans la mise en 'uvre de cette partie du réseau. A fortiori ce réseau est sujet à la stagnation de feuilles, terres etc., ce qui nécessite un entretien régulier et rigoureux. Par conséquent le choix d’un caniveau avec grille n’était pas pertinent et cela relève de la conception de l’ouvrage. Ces installations sont collectives.

— Le rejet de l’eau pluviale sur un exutoire borgne relève d’ un défaut de conception, de même l’anomalie de diamètre de ce réseau EP, avec une conduite de diamètre 100 reliée à une conduite de diamètre 125.

Afin de remédier aux désordres, l’expert a arrêté le principe des travaux suivants':

[Adresse 6]':

— Réfection complète des murs et plafonds

— Nettoyage du carrelage au sol

— Réparation de la fuite d’eau alimentation douche

— Reprise peinture mobiliers divers, cuisine

— Remplacement literie ( matelas)

— Réfection de la terrasse carrelée à l’extérieur, y compris remise à niveau du sol

Réseau [Localité 9]/EV/EP':

— Remplacement des parties de réseaux cassées et reprise des étanchéités aux jonctions avec les regards

— Réfection complète du réseau EP depuis l’existant au niveau de la terrasse [C] jusqu’au réseau EP de la ville ( existant avec contre contre-pente et exutoire borgne non valide)

Selon les devis qui lui ont été communiqués, l’expert a évalué à 15'000,00 euros le coût des travaux à exécuter pour remédier aux travaux dans l’appartement [C] et leur durée à trois semaines. Il a estimé à 50'000,00 euros le coût des travaux de remise en état des réseaux [Localité 9] EP EV et leur durée à deux mois.

L’expert ajoute que selon les éléments portés à sa connaissance des travaux ont été ou devaient être réalisés sur certains réseaux en mauvais état, selon un protocole d’accord [J] (précédent propriétaire)/ [Adresse 13] et devis et facture de l’entreprise Azur Copropriété, mais que les parties à ce protocole d’accord n’ont pas été en mesure de retrouver ces documents.

Sur les autres éléments techniques':

Il ressort des pièces communiquées par l’intimée que le 20 octobre 2004, Madame [I], architecte , expert judiciaire a été désignée en référé, à la demande de Monsieur [R] , précédent propriétaire de l’appartement, lequel s’était plaint de désordres similaires dues à des infiltrations. Cet expert avait constaté d’importantes traces de moisissures sur la partie basse de plusieurs murs maîtres, dans les deux pièces en façade Sud; cuisine et salon, ainsi que dans la chambre, et sur les murs situés dans la partie arrière de l’appartement. La mesure au testeur avait confirmé la présence d’une forte humidité . La salle de bains entièrement carrelée, était la seule pièce n’ayant subi aucun désordre. Dans le reste de l’appartement, les peintures étaient décollées et les enduits de plâtre fortement dégradés sur une hauteur variable ne dépassant pas 1,50 m depuis le sol. Une forte odeur de moisi témoignait de la dégradation de l’air intérieur du logement malgré la présence d’ extracteurs électriques donnant sur l’extérieur, dans la cuisine et la salle de bains , et une menuiserie du salon équipée d’une imposte à ailettes verticales créant une importante amenée d’air frais.

Les murs de façade, côté Sud, étaient également dégradés avec des fissures importantes en tableau des menuiseries et décollement de l’enduit extérieur.

La terrasse carrelée, limitée au Sud par un muret dépourvu de barbacanes était fendue sur toute la longueur y compris sur les murets en retour. Une végétation importante ainsi que des plaques de mousse poussaient entre les carreaux témoignant d’une forte humidité du sous-sol.

Selon Madame [I], les désordres étaient liés au flux des eaux pluviales arrivant de la toiture de l’immeuble, par la descente verticale jusque dans la canalisation PVC horizontale passant sous la terrasse, l’eau ne pouvant s’évacuer du fait que le terrain extérieur était à un niveau supérieur à celui de la terrasse , formant une «' cuvette'» autour de cette sortie d’eau pluviale . L’eau pluviale , empêchée de s’évacuer, s’infiltrait à travers le revêtement goudronné, puis migrait sous la terrasse, favorisant la pousse de végétation et la remontée de l’eau, par capillarité dans l’épaisseur des murs intérieurs de l’appartement. Ce phénomène était aggravé par l’absence de vide sanitaire, par l’occupation intermittente des lieux et par le colmatage partiel de l’extrémité du tuyau, par une surépaisseur d’enduit à la jonction entre la rampe et les parties communes ( travaux réalisés par les époux [R]).

Afin de remédier aux causes des désordres, l’expert [I] a recommandé comme seule solution efficace d’éloigner définitivement les eaux pluviales de la façade en créant dans la partie la plus basse de la zone commune un caniveau équipé d’une grille , récupérant le ruissellement des eaux de surface ainsi que les eaux provenant de la canalisation PVC'; ce caniveau étant à relier à une canalisation traversant l’espace commun non goudronné au Sud, sur une douzaine de mètres et rejetant l’ensemble de ces eaux sur la partie goudronnée en direction du portail. Elle préconisait également la réfection de la terrasse fissurée avec vérification de l’intégrité des canalisations d’eaux pluviales enterrées.

Il n’est pas justifié de l’exécution des travaux recommandés par Madame [I].

L’appartement ayant été acquis par Mme [C] en 2009, très rapidement après son entrée dans les lieux , celle-ci aurait constaté l’apparition de désordres affectant les murs de son logement, matérialisés par des traces d’humidité et de moisissure. Elle a fait intervenir son assureur PACIFICA, lequel a mandaté un expert , le cabinet IXI représenté par M. [P].

Ce dernier est parvenu aux conclusions suivantes': «' nous sommes en présence de désordres anciens , liés au mode constructif du bâtiment et selon toute vraisemblance à des aménagements inappropriés en matière d’évacuation d’eaux pluviales .

Comme nombre d’autres appartements situés en rez-de-chaussée, l’appartement de l’assuré n’est pas isolé. Il ne bénéficie pas de vide sanitaire’ Par le passé , ces locaux n’avaient pas vocation à être habitables ' Le changement de destination ne s’est pas accompagné de travaux d’aménagement susceptibles de remédier aux phénomènes d’humidité et de remontées capillaires. Des problèmes annexes affectant le réseau d’évacuation d’eaux pluviales viennent en sus se greffer aux désordres sus mentionnés. Il s’agit dans un premier temps d’un défaut d’évacuation des eaux pluviales, lié à une différence de niveau entre l’évacuation, c’est-à-dire le jardin où circule le ( ou les) canalisation(s) et le niveau du rez-de-chaussée du bâtiment. Ce problème diagnostiqué lors de l’expertise judiciaire qui s’est déroulée , devait faire l’ objet de travaux d’aménagement selon préconisations et chiffrage de l’expert. Nous ignorons si le syndic de l’époque a diligenté ces travaux et il conviendrait de s’en assurer par la production d’une facture.

Il s’agit dans un second temps de fuites affectant au moins deux canalisations d’évacuation EP, appartenant probablement au même réseau que celui déjà défaillant en 2004-2005. Des travaux réparatoires ont été votés en AGO d’avril 2014. Il convient de vérifier si ces travaux ont été effectivement réalisés.

Les désordres affectant l’appartement de Mme [C] étaient indubitablement connus du vendeur et du syndic au moment de la vente'. Il ne s’ agit pas de désordres ponctuels et accidentels, mais de phénomènes liés au mode constructif du bâtiment et aggravés par des aménagements défaillants au niveau des E P.'»

Ces éléments qui confirment le rôle causal des anomalies affectant le réseau d’évacuation des eaux pluviales ne remettent pas en cause les conclusions de l’expert [G]. En effet , si celui-ci n’a pas évoqué l’absence de vide sanitaire et l’existence de remontées capillaires indépendamment des vices affectant le réseau d’évacuation des eaux pluviales, il a cependant visité l’appartement voisin de celui de Mme [C], situé lui aussi en rez-de-chaussée, pour constater qu’il n’était pas affecté par des remontées ou infiltrations humides, y compris au niveau du sol contrairement à l’appartement de Mme [C].

Dès lors il convient de retenir les conclusions de l’expert [G] et d’évaluer les responsabilités et les préjudices revendiqués sur la base de son analyse.

Sur la ou les responsabilités':

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige prévoit en son dernier alinéa que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes , sans préjudice de toute action récursoire.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires appelant, les désordres n’ ont pas pour origine une partie privative. En effet, les défauts constructifs ou le défaut d’entretien, affectant le réseau d’évacuation des eaux pluviales, trouvent leur origine dans la rupture en plusieurs endroits des parties enterrées des canalisations sous la terrasse de Mme [C], partie commune à usage privatif, l’absence de raccordement de ce réseau au réseau d’évacuation des eaux pluviales de la ville et une contre-pente existant entre cette terrasse et la partie commune goudronnée située au-delà, ce qui avait déjà été constaté par Mme [I] en 2005. Si l’entreprise Chaput et M [X], maître d''uvre, chargés par le syndicat de réaliser les travaux préconisés par l’expert ont attesté que seule la canalisation provenant de l’appartement de Mme [C] est raccordée à la grille d’ évacuation des eaux pluviales, l’expert judiciaire a au contraire indiqué que les canalisations [Localité 9] EV et EP branchées sur les regards desservaient plusieurs appartements ( page 25 de son rapport), cet avis n’a pas été remis en cause par les parties au cours de l’expertise. Dès lors, les canalisations présentes sous la terrasses , partie commune à usage privatif sont bien des parties communes, de sorte que leur entretien et les réparations éventuelles incombent à la copropriété.

Par ailleurs , s’agissant de la fuite sur l’alimentation en eau froide du receveur de douche , révélée par une mise sous pression du réseau d’alimentation le 21 septembre 2016, le rôle causal de cette fuite dans les désordres constatés n’est pas précisé par l’expert qui a relevé qu’il n’y avait pas eu de consommation anormale d’eau et pas de consommation entre avril et septembre 2016, ce qui indique que cette fuite était inactive sur la période précédant l’accédit du 21 septembre 2016. En outre, l’expert n’a pas constaté de dégâts dus à l’humidité dans la salle de bains.

Dès lors, seule la responsabilité du syndicat doit être retenue pour les vices de construction et défauts d’entretien affectant les parties communes que sont les canalisations enterrées sous la terrasse à usage privatif, cette terrasse, le caniveau d’évacuation et les regards du réseau d’eaux pluviales.

Sur la réparation des dommages':

Le préjudice matériel induit par la dégradation de l’appartement':

L’expert judiciaire a évalué à 15'000,00 euros le coût des travaux de remise en état de l’appartement. Le réparation de la conduite d’ alimentation en eau froide du receveur de douche, partie privative, incombant à Madame [C], cette somme doit être diminuée de 500,00 euros coût de la réparation de cette conduite d’ alimentation, tel qu’évalué par l’expert. Dès lors le jugement sera réformé et le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Madame [C] une somme de 14500,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 avril 2020. Aucun élément versé aux débats n’est de nature à justifier l’indexation de cette somme sur l’indice du coût de la construction. Il n’est notamment versé aucun devis de nature à détailler les postes de travaux et leur coût actuel.

Sur le préjudice financier ' lié aux frais de déplacement et d’hébergement au cours de l’expertise':

Il est établi que le logement était inhabitable du fait d’ une forte humidité et de moisissures et que Mme [C], habitant [Localité 5], a dû prendre un hôtel lors de ses déplacements sur [Localité 7] pour assister aux réunions d’expertise . Elle a également exposé des frais de déplacement que le tribunal a exactement évalués. Etant précisé qu’il ne saurait être reproché à Madame [C] d’avoir voulu défendre ses intérêts en assistant aux réunions d’expertise, c’est par une appréciation fondée en droit et en fait que la cour fait sienne que le tribunal lui a accordée une somme de 1241,40 euros au titre des frais de déplacement et d’hébergement pour l’assistance aux opérations d’expertise.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice immatériel':

Madame [C] justifie avoir loué son appartement en 2011 et 2013. Depuis au moins septembre 2014, elle ne peut ni l’ occuper personnellement, ni louer un appartement devenu inhabitable depuis au moins cette époque. Les rapports d’expertise et les photographies versées aux débats rendent compte, en effet, d’un appartement qui peut être qualifié d’ indécent, impropre à la location et à la limite de l’insalubrité compte tenu des infiltrations humides en provenance du réseau d’eaux pluviales et des désordres qu’elles induisent.

Il ressort des pièces des marchés et des procès-verbaux de réception produits par le syndicat des copropriétaires que des travaux correspondant à ceux préconisés par l’expert ont été réalisés et achevés le 29 mars 2023.

En dépit des planches photographiques versées aux débats par Mme [C] sur l’état de son appartement, qui n’ont pas dates certaines, et en l’absence de constat d’huissier ou de rapport d’expertise postérieur à mars 2023, même non contradictoire, il n’est pas établi que les causes des désordres, inhérentes aux parties communes, auraient perduré au- delà du 29 mars 2023.

Dès lors il y a lieu de considérer que les travaux qu’ a fait réaliser la copropriété en 2023 sont satisfactoires, à défaut de preuve contraire, de sorte que Mme [C] était en mesure de faire procéder à la réfection de son appartement dans le mois suivant la réception des travaux entrepris par la copropriété , soit courant avril 2023.

La valeur locative du bien peut être évaluée à 800 euros par mois retenue par le premier juge sur la base de l’avis de valeur produit. Sur la période du 23 septembre 2014 au 29 mars 2023, date de réception des travaux sur les parties communes, c’est donc la somme de 81'761,70 euros auxquels il convient d’ajouter 600 euros pour les trois semaines de travaux à réaliser au sein de l’appartement qui réparera ce poste de préjudice.

Dès lors la réparation du préjudice immatériel qualifié de perte de jouissance sera fixée à la somme de 81'761,70 euros + 600 euros pour la privation de la jouissance du bien pendant la phase des travaux intérieurs à exécuter.

Il convient en conséquence de rejeter le surplus des demandes de Madame [C].

Sur le préjudice moral':

Madame [C] ne justifie pas d’un préjudice moral distinct du préjudice immatériel qui vient d’être réparé de sorte qu’elle sera déboutée de cette demande, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes annexes':

Compte tenu de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires de la communauté [Adresse 10] sera condamné aux dépens et frais irrépétibles d’appel qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée.

En application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, Madame [C] sera dispensée de toute participation , au titre des charges de copropriété , à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la communauté Immobilière Villa Saint Marc à payer à Mme [B] [C], les sommes de:

—  15000,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2020 au titre du coût des travaux de remise en état de son appartement,

—  64800,00 euros au titre du préjudice de jouissance du 23 septembre 2014 au 14 juin 2021,

—  1052,00 euros au titre du préjudice de jouissance durant la reprise des parties communes,

—  394,50 euros au titre du préjudice de jouissance durant la reprise de l’appartement,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la communauté [Adresse 10] à payer à Mme [B] [C], les sommes de:

—  14500,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2020 au titre du coût des travaux de remise en état de son appartement,

—  81761,70 euros au titre du préjudice de jouissance du 23 septembre 2014 au 29 mars 2023,

—  600,00 euros au titre du préjudice de jouissance durant l’ exécution des travaux de remise en état de son appartement,

Y ajoutant,

Dit qu’ en application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, Madame [C] sera dispensée de toute participation , au titre des charges de copropriété , à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la communauté Immobilière Villa Saint Marc aux dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la communauté [Adresse 10] à payer à Mme [B] [C], la somme de 3500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel,

LE GREFFIER LE PRESIDENT