COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 435

Rôle N° RG 21/02481 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7BP

S.A.S. LMD IMMOBILIER

C/

[G] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sabrina AMAR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 07 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00601.

APPELANTE

S.A.S. LMD IMMOBILIER

représentée par Monsieur [K] [I] en sa qualité de président

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sabrina AMAR, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Yanis MERSALI, avocat au barreau de MARSEILLE, et M^e Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [G] [C]

né le 27 Juin 1962 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparant ni représenté

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Le 20 mars 2017, M. [G] [C] a confié à la SAS LMD immobilier un mandat exclusif de vente au prix de 165 000 euros du bien immobilier dont il est propriétaire à [Localité 3], pour une durée de quinze mois.

Le contrat stipulait une clause pénale d’un montant de 15 000 euros en cas de manquement du mandant à ses obligations.

Le 3 janvier 2018, la société LMD immobilier a restitué à M. [C] les clés du bien, ainsi que les documents y afférents.

Se plaignant d’un manquement de M. [C] à ses obligations de mandant, la société LMD immobilier l’a assigné devant le tribunal de grande instance de Marseille, par acte du 14 décembre 2018, afin qu’il soit condamné à lui payer le montant de la clause pénale.

M. [C] a soulevé la nullité du contrat de mandat.

Par jugement contradictoire du 7 janvier 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Marseille a annulé le contrat de mandat et rejeté les demandes de la société LMD immobilier, condamné cette dernière à verser à M. [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour annuler le contrat, le tribunal a retenu une violation par la société LMD immobilier des dispositions des articles L. 111-1 et R. 111-1 du code de la consommation, au motif que les stipulations afférentes à la durée du mandat, qui figurent au verso du contrat, ne sont pas rédigées en caractères très apparents.

Par acte du 17 février 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société LMD immobilier a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 février 2025.

Par arrêt du 14 mai 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats et invité la société LMD Immobilier à s’expliquer, au regard des dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2015-724 du 24 juin 2015, applicable à compter du 1er juillet 2015, sur l’absence dans le contrat conclu le 20 mars 2017 avec M. [C] de mise en exergue de la clause pénale par des caractère très apparents.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions avant clôture notifiées le 3 mai 2021 et dans des conclusions signifiées le 30 juillet 2025 et remises au greffe le 1er août 2025, en réponse à la demande de la cour, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société LMD immobilier demande à la cour de :

' infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

' condamner M. [C] au paiement de la somme de 15 000 euros ;

' condamner M. [C] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [C], assigné par la SAS LMD immobilier, par acte d’huissier du 14 avril 2021, délivré à étude et contenant dénonce de l’appel, n’a pas constitué avocat devant la cour.

Motifs de la décision

A titre liminaire, il sera rappelé, au regard des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, qu’en appel, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond mais que le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

1/ Sur la demande d’annulation du contrat

1.1 Moyens des parties

La société LMD immobilier fait valoir que la clause du contrat relative à la durée du mandat est rédigée en des termes clairs et lisibles en ce que la taille des caractères n’est pas inférieure au corps 8 et les titres sont rédigés en taille 10 ; que dès lors que cette clause n’est pas rédigée dans une police inférieure au reste du texte, M. [C] a été en mesure de prendre connaissance des dispositions contractuelles relatives à la durée de son engagement et qu’il a, en tout état de cause, expressément reconnu avoir lu et approuvé le document ainsi que ses conditions générales et particulières.

M. [C], qui n’a pas comparu, est réputé s’approprier les motifs du jugement, qui a considéré que le contrat était nul en application des dispositions combinées des articles L 111-1 et R 111-1 du code de la consommation.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article L 111-1 du code de la consommation, avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations essentielles relatives à la prestation de service objet du contrat.

La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d’État.

Pour l’application de ce texte, l’article R 111.1 du même code astreint le professionnel à communiquer au consommateur les informations relatives à la durée du contrat ou, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée ou à tacite reconduction, les conditions de sa résiliation.

Ces textes instaurent à la charge du professionnel une obligation pré-contractuelle d’information.

La nullité du contrat n’est pas expressément prévue par ce texte en cas de manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information.

Il en résulte qu’un tel manquement n’entraîne l’annulation du contrat que lorsqu’il est démontré qu’elle porte sur des éléments essentiels du contrat et est à l’origine d’un vice du consentement.

En l’espèce, il ne ressort pas des termes du jugement que M. [C], qui n’a pas comparu devant la cour, ait, devant le premier juge, excipé, pour solliciter l’annulation du contrat de mandat, d’un vice du consentement causé par le manquement de la société LMD immobilier à son obligation d’information.

Il n’y a donc pas lieu à annulation du contrat de mandat de ce chef.

2/ Sur la demande de paiement en application de la clause pénale

2.1 Moyens des parties

La société LMD immobilier fait valoir que les dispositions légales et réglementaires qui exigent que la clause pénale soit rédigée en caractères très apparents ne sont pas prescrites à peine de nullité ; qu’à supposer qu’une nullité soit encourue, celle-ci étant relative, seul M. [C] est fondé à la soulever et qu’en tout état de cause, la taille des caractères n’est pas inférieure au corps 8, de sorte que la clause n’est pas rédigée dans une police inférieure au reste du texte.

2.2 Réponse de la cour

La SARL LMD sollicite la condamnation de M. [C] au paiement de la clause pénale stipulée au contrat.

En application de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issu du décret n° 2015-724 du 24 juin 2015, applicable à compter du 1er juillet 2015, qui constitue une application particulière des textes précités aux contrats de mandat en matière immobilière, lorsqu’un mandat immobilier est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Il en résulte que la clause pénale doit non seulement être expressément formulée mais également qu’elle doit l’être en caractères très apparents, de nature à la mettre en exergue afin qu’elle se distingue des autres stipulations contractuelles et attire l’attention du mandant sur son existence et sa portée.

Le défaut de tels caractères est susceptible d’entraîner, non la nullité du contrat de mandat, mais celle de la clause pénale qui, comme le prévoit le texte, « ne peut recevoir application ».

Il en résulte que le juge, saisi d’une demande de condamnation en exécution d’une clause pénale insérée dans un contrat de mandat en matière immobilière, doit rechercher si la clause pénale est rédigée en caractères très apparents, et que, lorsque tel n’est pas le cas, il ne peut en faire application.

L’article 6-1, alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 est d’ordre public.

Il en résulte que l’article 78, alinéa 1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, pris en application de ce texte, dans sa rédaction applicable en l’espèce, en ce qu’il impose la mention en caractère très apparents de la clause pénale l’est également. Il impose au juge de s’assurer du respect du formalisme qu’il impose et qui est destiné à renforcer la protection économique des consommateurs.

Plus largement, la réglementation mise en place par les pouvoirs publics dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application, particulièrement en ce qui concerne les clauses pénales qui sont susceptibles de mettre en échec le principe de rémunération de l’agent immobilier au résultat, a pour vocation de réduire l’asymétrie d’information qui existe entre le professionnel et le consommateur, en imposant au premier de clarifier les conditions dans lesquelles il peut prétendre à la perception de sommes d’argent en cas de non réalisation de la transaction, afin que le particulier contracte en toute connaissance de cause des conséquences financières de l’échec de la transaction pour laquelle l’agent immobilier s’est mobilisé.

En l’espèce, le mandat conclu entre la société LMD immobilier et M. [C] est un mandat de vente exclusif. Il est précisé, page 2, au paragraphe 'durée du mandat’ que le contrat est consenti pour une durée de quinze mois avec une période irrévocable de trois mois et que, passé ce délai et sauf dénonciation, il se poursuivra aux mêmes clauses et conditions et prendra automatiquement fin à son échéance avec possibilité, pour chaque partie, de le dénoncer à tout moment après la période de trois mois.

Il contient une clause pénale, stipulée page 2 au paragraphe 'pouvoirs et obligations', selon laquelle 'tout manquement à ses engagements de la part du mandant peut entraîner le versement à titre de clause pénale d’une indemnité forfaitaire égale au montant de la rémunération.

En l’espèce, celle-ci est fixée à la somme de 15 000 euros.

Cette clause pénale est rédigée dans une police identique à celle utilisée pour les autres clauses. Elle ne figure ni en gras ni en majuscules et n’est mise en exergue par aucun dispositif particulier ayant pour vocation d’attirer l’attention du mandant sur sa teneur et sa portée.

Si M. [C] n’a pas comparu devant la cour, il a contesté, devant le premier juge, devoir une quelconque somme à la société LMD immobilier en exécution du contrat de mandat.

La cour, tenue, pour faire application de la clause pénale, de s’assurer du respect du formalisme imposé par l’article 78, alinéa 1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, a invité les parties, conformément aux exigences de l’article 16 du code de procédure civile, à s’expliquer sur le moyen de droit tiré de l’absence de rédaction en termes très apparents de la clause pénale.

L’argumentation de la société LMD Immo selon laquelle, la cour n’aurait pas le pouvoir de soulever d’office la nullité de la clause pénale, en ce que celle-ci serait destinée uniquement à protéger le mandant, est inopérante au regard des explications qui précèdent, étant observé que l’interdiction faite aux juge au juge de modifier les prétentions des parties ne s’applique qu’aux demandes et non aux défenses au fond qui ne modifient pas l’objet du litige.

En conséquence, faute de rédaction en termes très apparents de la clause pénale stipulée au contrat de mandat conclu entre la société LMD Immo et M. [C], cette clause est nulle et ne peut recevoir application.

Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de l’entier mandat. En revanche, la clause pénale stipulée par ce dernier étant nulle, ne peut recevoir application, de sorte que la société LMD Immo sera déboutée de ses demandes à ce titre à l’encontre de M. [C].

3/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La société LMD Immo, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Marseille le 7 janvier 2021 en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de mandat conclu le 20 mars 2017 entre M. [G] [C] et la SAS LMD immobilier ;

Confirme le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Dit que la clause pénale stipulée au contrat de mandat conclu le 20 mars 2017 entre M. [G] [C] et la SAS LMD immobilier est nulle et ne peut recevoir application ;

Déboute la SAS LMD Immobilier de ses demandes à l’encontre de M. [G] [C] ;

Condamne la SAS LMD Immobilier aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS LMD Immobilier de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés devant la cour.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE