COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 JUIN 2025

N° 2025/339

Rôle N° RG 24/08940 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNMVW

SCI LES BAINS

C/

SARL F & A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS

M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 26 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06047.

APPELANTE

SCI LES BAINS

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

SARL F & A

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Mehdi CHEBEL, avocat au barreau de LYON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. DESGOUIS, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 mai 1989, M. et Mme [N] ont donné à bail commercial à la société AJD, des locaux commerciaux situés au sein d’un immeuble en copropriété [Adresse 1] à [Localité 4].

Aux termes de ce bail, les locaux sont constitués par « (') le sous-sol de l’immeuble décrit ci-dessus ouvrant sur la [Adresse 3] et comportant une salle d’environ 98, 80 m2 et diverses dépendances », exclusivement destiné à « l’exercice de l’activité de débit de boissons et de restauration sous la forme que le preneur jugera bon d’adopter ».

La propriété des locaux a été acquise par la société civile immobilière (SCI) PAK puis, suivant acte authentique du 1er juin 2022, par la SCI Les Bains.

Le bail commercial a été cédé par la société AJD à la SARL Rodip. Par acte sous seing privé du 24 novembre 2008, cette dernière l’a cédé à la SARL F&A.

Le bail commercial a fait l’objet d’un premier renouvellement le 8 juillet 1998, puis, d’un deuxième renouvellement, le 1er mai 2007. Par avenant du 1er janvier 2018, il a fait l’objet d’un troisième renouvellement, pour une durée de 9 années, aux conditions initiales, à l’exception du loyer qui a été révisé, son terme étant fixé au 31 décembre 2027.

Les locaux ont fait l’objet d’une fermeture administrative le 23 novembre 2018.

Suite à des travaux réalisés et sous condition de limitation de la capacité d’accès, une autorisation dérogatoire de réouverture a été octroyée le 11 juillet 2022 et jusqu’au 31 décembre 2022, le bailleur s’engageant à déposer une demande d’agrandissement de la porte auprès du syndicat des copropriétaires.

Ce dernier ayant opposé un refus, la commune de [Localité 4] a pris un nouvel arrêté de fermeture administrative le 6 février 2023.

Par décision de l’assemblée générale du 2 juin 2023, les copropriétaires ont autorisé un agrandissement de la porte.

Estimant qu’il revenait à la SCI Les Bains de faire réaliser ces travaux, la SARL F&A a, suivant exploit délivré le 24 août 2023, fait assigner cette dernière devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de la voir, au principal, condamner, sous astreinte, à déposer une demande d’autorisation de travaux auprès des autorités administratives et de faire réaliser, sous astreinte, les travaux de mise en conformité prescripts par ces dernières.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 26 juin 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan :

a ordonné à la SCI Les Bains de déposer auprès de l’autorité administrative compétente les demandes d’autorisation relatives à la modification de la façade par l’agrandissement de la porte d’entrée du [Adresse 1] à [Localité 4] à deux unités de passage soit 1,40 m à savoir le formulaire CERFA n° 13404*11 pour la bailleresse et le formulaire CERFA n°13824*4 pour la locataire (ERP) ;

a condamné la bailleresse, une fois l’autorisation obtenue de l’autorité administrative à faire réaliser les travaux d’agrandissement de la porte d’entrée à deux unités de passage soit 1, 40 m dans un délai de 3 mois à compter de celle-ci et sous astreinte de 300 € par jour de retard au-delà pour une durée de 60 jours passée laquelle astreinte pourrait être liquidée et une nouvelle astreinte fixée ;

s’est réservée la liquidation de l’astreinte ;

a condamné la SCI Les Bains à payer à la SARL F&A la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

a condamné la SCI Les Bains aux dépens.

Ce magistrat a notamment retenu que :

l’élargissement de la porte dont question était en lien direct avec l’exploitation du commerce de boîte de nuit, activité qui n’avait pas fait l’objet de modifications contractuelles lors de la cession du fonds de commerce, en 2008, par la SARL Rodip à la SARL F&A ;

cet élargissement était ainsi rendu nécessaire par les mesures règlementaires imposées par l’administration, sans qu’il ne faille distinguer entre normes relatives aux établissements recevant du public de catégorie N (restaurant et débits de boisson) et P (salles de danse et salles de jeux) ;

les stipulations contractuelles ne prévoyaient pas que ces travaux d’élargissement, qui ne correspondaient, à l’évidence, pas à une réparation, soient à la charge du preneur, de sorte que l’obligation de la bailleresse ne se heurtait à aucune contestation sérieuse ;

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 11 juillet 2024, la SCI Les Bains a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

déboute la SARL F&A de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire, déboute la SARL F&A de ses demandes de fixation d’astreintes, demande d’autorisation de réaliser les travaux d’élargissement de la porte d’entrée ayant été déposée à la Mairie de [Localité 4] le 23 septembre 2024, de telle sorte qu’une demande de fixation d’astreinte apparaît sans objet ;

à titre reconventionnel, condamne la SARL F&A à lui payer la somme de 5 000 € pour procédure abusive outre celle de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, ceux d’appel étant distraits auprès de la SCP Jourdan-Wattecamps & Associés, avocats.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SARL F&A sollicite de la cour qu’elle :

juge que la SCI Les Bains a manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux loués ;

juge que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

juge, en toute hypothèse, que le manquement de la SCI Les Bains constitue un trouble manifestement illicite ;

confirme, en conséquence, l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

déboute la SCI Les Bains de l’ensemble de ses demandes ;

condamne la SCI Les Bains à lui payer la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’appel principal :

Le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Partant, l’existence de contestations n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite que si elles amènent à douter ni de son existence ou de son illicéité.

Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

En outre, le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle il est statué l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, étant précisé qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

En revanche, la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; (') ».

L’article 1720 du même code dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il s’évince de ces dispositions que l’obligation de délivrance du bailleur s’entend d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination contractuelle, comme aux normes de sécurité et aux prescriptions administratives générales en vigueur qui y sont attachées.

En l’espèce, l’établissement « discothèque [2] », exploité dans les lieux loués par la SARL F&A, a, suivant arrêté du 6 février 2023, fait l’objet d’une fermeture administrative en l’état de l’absence de réalisation de l’agrandissement de l’issue principale sur la [Adresse 3] à deux unités de passage, soit 1, 40 m, conditionnant son exploitation avec l’accueil d’un public de 50 à 100 personnes.

Pour contester l’ordonnance déférée, l’appelante soutient que son obligation de faire réaliser les travaux d’agrandissement de la porte d’entrée se heurte à des contestations sérieuses. En premier lieu, il fait valoir que l’activité exercée par le preneur n’est pas conforme à celle visée aux termes du bail commercial. En second lieu, il prétend qu’il appartient au preneur, qui souhaite exercer une activité différente de celle résultant dudit bail, de supporter la charge des travaux, et ce, dès lors qu’il a délibérément choisi d’accueillir au sein de son établissement un nombre plus importants de personnes, par référence aux normes administratives en vigueur au regard de la destination contractuelle des lieux loués.

En réplique, la SARL F&A prétend que l’activité exercée au sein des locaux loués est conforme aux stipulations contractuelles, d’une part, et qu’il appartient au bailleur de faire réaliser les travaux d’aménagement de la porte principale, d’autre part. Elle précise à ce titre que la porte principale n’est, en toute hypothèse, pas conforme aux règles de sécurité, qu’il s’agisse de son activité actuelle ou de celle dont le bailleur affirme qu’elle devrait résulter des stipulations contractuelles, le nombre de personnes accueillies restant sur ce point indifférent.

Partant, le bail commercial initial du 27 mai 1989 stipule en son article premier que « l’objet des présentes est constitué : par un sous-sol de l’immeuble décrit ci-dessus ouvrant sur la [Adresse 3] et comportant une salle de 98, 80 m2 et diverses dépendances (') ».

En son article 3, relatif à la destination des lieux, il stipule également que « les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à l’exercice d’une activité de débit de boissons et de restauration sous la forme que le preneur jugera bon d’adopter ».

En date du 1er janvier 2018, l’avenant n°3 au bail commercial initial stipule en page 2 que « par acte en date du 27 mai 1989, Monsieur et Madame [L] [N], aux droits desquels se trouve la SCI SPAK, ont donné à bail à la SA ADJ, aux droits de laquelle se trouve actuellement la SARL F&A, du fait de l’acquisition auprès de la SARL Rodip en date du 24/11/2008 du fonds de commerce d’un piano bar, night-club, restauration, discothèque, débit de boissons, vente de vis à domicile, situé au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1] ( '), conformément à la description du bail d’origine ».

A l’évidence, les dispositions du bail relatives à la nature de l’activité commerciale exercée n’ont pas subi de modifications substantielles, eu égard à la mention figurant au bail initial, selon laquelle elle sera exercée « (') sous la forme que le preneur jugera bon d’adopter ».

Il convient, à ce titre, de relever que si le bail commercial, cédé par la SARL Rodip à l’intimée, le 24 novembre 2008, vise l’activité de piano bar, night-club et discothèque, cette cession est antérieure à l’acquisition des locaux, objet du bail, par la SCI Les Bains. Or l’acte d’acquisition, daté du 1er juin 2022, stipule en page 6, au titre du contrat de location, que le bail est détenu par la SARL F&A et que la SCI Les Bains atteste en avoir eu une copie préalable et en connaître les charges et conditions.

L’appelante ne peut ainsi valablement prétendre que l’activité de discothèque, exercée par le preneur, relèverait d’une simple tolérance de sa part.

Il doit ainsi être observé que cette activité de discothèque est parfaitement admise et connue par l’appelante pour être conforme aux stipulations du bail, dès lors qu’elle a saisi, à deux reprises, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble abritant le local litigieux, d’une demande tendant à être autorisée à l’élargir l’accès « (') au local utilisé par la boîte de nuit », demande rejetée par décision de ladite assemblée le 19 janvier 2023 puis acceptée par décision du 2 juin 2023.

Par ailleurs, l’établissement Le Saphir, exploité par la SARL F&A, est désigné comme un établissement recevant du public (ERP) de 4e catégorie, classé de type P (salle de danse et salle de jeux), suivant la nomenclature retenue par l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les ERP, tel que cela ressort expressément des procès-verbaux, dressés par la commission communale de sécurité de [Localité 4] les 14 mai 1984, 22 novembre 1988, soit antérieurement au bail initial, les 9 novembre 1992, 1er septembre 2021, 24 février et 25 mai 2022, et 7 mars 2025, soit postérieurement au bail initial et à son avenant du 1er janvier 2028 pour les 4 derniers.

L’appelante ne peut enfin valablement soutenir que le code APE 36.30Z, désignant une activité de débit de boissons et figurant sur l’extrait du registre national des entreprises de la SARL F&A, serait exclusive de toute activité de discothèque. Il convient ainsi de relever que ce code renvoie à une activité de préparation et de service de boissons, destinée à la consommation sur place, et peut être exercée au sein d’une activité de discothèque, tel que cela ressort des données INSEE, produites aux débats par l’intimée.

Au surplus, l’appelante ne peut davantage soutenir que son obligation de délivrance conforme des lieux serait parfaitement satisfaite si le preneur n’avait pas choisi, d’élargir de 50 à 100 le nombre de personnes accueillis au sein de son établissement, suite à la réalisation de travaux d’aménagement du local, intervenus en 2009.

Il doit ainsi être rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article P2 de l’arrêté du 25 juin 1980, relatives au calcul de l’effectif admissible, l’effectif maximal n’est pas déterminé par la volonté de l’exploitant mais procède d’un résultat mathématique, calculé sur la base de la seule surface de l’établissement. Il doit également être pointé le fait qu’un mode de calcul identique de l’effectif maximal admissible est retenu par les dispositions de l’article N2 du même texte, relatif au ERP de type N (restaurants et débits de boissons). En ce sens, le moyen, développé par l’appelante, tiré du fait que les locaux donnés à bail permettraient d’exploiter un restaurant ou un débit de boissons de type N, dans le respect des normes de sécurité relative à l’aménagement des dégagements déjà existants, s’avère inopérant.

Il convient de relever avec le premier juge que l’article C038 de l’arrêté du 25 juin 1980 ne distingue pas entre les établissements de catégorie P et N s’agissant du nombre de dégagements imposés, celui-ci ne pouvant varier, pour chacune des catégories, qu’en considération du nombre de personnes accueillies. A ce titre, M. [S] [P], ingénieur chargé d’affaire pour l’APAVE, a expressément conclu dans son rapport, établi le 2 janvier 2024, qu’au regard de la surface de l’établissement, permettant d’accueillir un effectif maximal compris entre 50 et 100 personnes, les issues présentes demeuraient insuffisantes au regard de la règlementation en vigueur, indifféremment applicable aux établissements de type N ou P. Il est à noter que les conclusions de ce rapport ne sont pas utilement contestées par l’appelante, qui ne verse aux débats aucun document technique susceptible d’apporter la contradiction de ce chef.

Partant, la réalisation de travaux d’agrandissement de l’issue principale, affectant la façade de l’immeuble au sein duquel se situe le local litigieux, aux fins de respecter les mesures règlementaires de sécurité, relatives aux ERP, ne peut, à l’évidence, être comprise comme relevant de la catégorie des réparations, mises à la charge du preneur aux termes des stipulations du bail.

De plus, aucune clause contractuelle n’impose au preneur de faire réaliser des travaux de cette nature, à sa charge de surcroît.

Dès lors que ces travaux n’ont pas été engagés par le bailleur avant que le premier juge ne statue, occasionnant une perte d’exploitation consécutive à la fermeture administrative de l’établissement du 6 février 2023 au 24 mars 2025, la SCI Les Bains a manqué à son obligation de délivrance, générant pour le preneur un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

Par ailleurs, l’appelante peine à démontrer que le retard enregistré dans l’exécution des travaux serait imputable au silence gardé par le preneur à compter de la délivrance de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires, le 2 juin 2023.

Elle ne saurait pas davantage soutenir que la condamnation sous astreinte, prononcée par le premier juge, serait devenue sans objet, suite à la production du récépissé du dépôt d’une demande d’autorisation de modifier un ERP en date du 23 septembre 2024.

Il doit être rappelé à ce titre que le bailleur était valablement informé de la nécessité d’adapter les locaux loués, à tout le moins, depuis le 20 février 2019, tel que cela ressort du procès-verbal dressé par la commission communale de sécurité le 1er septembre 2021, et qu’il ne justifie pas avoir engagé les démarches nécessaires pour faire réaliser les travaux à compter de cette date, auprès de l’assemblée générale des copropriétaires notamment.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a :

a ordonné à la SCI Les Bains de déposer auprès de l’autorité administrative compétente les demandes d’autorisation relatives à la modification de la façade par l’agrandissement de la porte d’entrée du [Adresse 1] à [Localité 4] à deux unités de passage soit 1,40 m à savoir le formulaire CERFA n° 13404*11 pour la bailleresse et le formulaire CERFA n°13824*4 pour la locataire (ERP) ;

a condamné la bailleresse, une fois l’autorisation de réaliser les travaux obtenus de l’autorité administrative à faire réaliser les travaux d’agrandissement de la porte d’entrée à deux unités de passage soit 1, 40 m dans un délai de 3 mois à compter de celle-ci et sous astreinte de 300 € par jour de retard au-delà pour une durée de 60 jours passée laquelle astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte fixée ;

réservé au premier juge la liquidation de l’astreinte.

La demande tendant à la condamnation de la SARL F&A à verser à la SCI Les Bains la somme de 5 000 € pour procédure abusive sera en conséquence rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Dès lors que l’appelante succombe en ses prétentions en cause d’appel, l’ordonnance entreprise sera confirmé en ce qu’elle l’a condamné à payer à la SARL F&A la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

Pour la même raison, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera en outre déboutée de sa demande formée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SARL F&A la charge des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager en cause d’appel. Il lui sera ainsi alloué une somme de 3 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute la SCI Les Bains de sa demande tendant à la condamnation de la SARL F&A à lui verser la somme de 5 000 € pour procédure abusive ;

Déboute la SCI Les Bains de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Les Bains à payer à la SARL F&A la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés par elle en cause d’appel ;

Condamne la SCI Les Bains aux dépens d’appel.

La greffière Le président