COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2025

N° 2025 / 002

N° RG 23/04031

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7HM

[P] [W]

C/

[A] [J] [X] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Catherine MEYER-ROYERE

M^e Elisabeth WELLAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 16 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03463.

APPELANTE

Madame [P] [W]

née le 23 Mars 1981 à [Localité 7] (83), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001178 du 20/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Catherine MEYER-ROYERE, membre de l’AARPI ROYERE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [A] [J] [X] [I]

née le 11 Août 1956 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er juin 2019, Madame [A] [I] a donné à bail d’habitation à Madame [P] [W] un appartement de type 5 situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 900 euros révisable annuellement et une provision pour charges de 48 euros.

M. [S] [M] s’est porté caution solidaire des obligations souscrites par la locataire.

Par lettre datée du 19 octobre 2021, Madame [W] s’est plainte auprès de la bailleresse de l’insalubrité des locaux. Elle a également signalé la situation à la caisse d’allocations familiales du Var qui a fait diligenter une enquête concluant à l’indécence du logement, à la suite de laquelle l’organisme social a suspendu le versement de l’allocation logement et demandé au propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité.

Parallèlement, Madame [I] a fait signifier le 14 février 2022 à sa locataire un commandement de payer un arriéré de loyer de 4.727,40 euros visant la clause résolutoire du bail, régulièrement dénoncé à la caution, puis les a assignées toutes deux le 9 juin 2022 à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon pour voir constater l’acquisition de ladite clause, avec toutes ses conséquences de droit.

Les défendeurs n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 16 décembre 2022, le tribunal a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 avril 2022,

— ordonné l’expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef,

— condamné solidairement Mme [W] et M. [M] à payer la somme de 12.085,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 octobre 2022, outre une indemnité de 996,60 euros par mois à compter du 1er novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné les défendeurs aux dépens comprenant le coût du commandement, ainsi qu’au paiement d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [W], qui a reçu signification de cette décision le 3 mars 2023, a interjeté appel le 17 mars 2023, intimant uniquement la bailleresse. Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 25 septembre 2023, elle fait valoir :

— qu’elle a quitté le logement dès le 31 août 2022 sans préavis en raison de son insalubrité,

— qu’à compter du mois de mars 2022, date à laquelle le versement de l’allocation logement a été suspendu, la bailleresse ne pouvait prétendre qu’au règlement de la part de loyer résiduelle,

— que la dernière augmentation de loyer intervenue au mois de juin 2021 est infondée,

— et que le décompte de la dette locative produit devant le premier juge est erroné.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de réduire le montant de sa dette locative à la somme de 3.669,80 euros, ou subsidiairement à celle de 4.398,80 euros pour le cas où la dernière augmentation du loyer serait jugée régulière,

— de débouter Mme [I] du surplus de ses prétentions,

— de lui accorder les plus larges délais de grâce pour s’acquitter de sa dette,

— et de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimée, outre une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 17 octobre 2024, Madame [A] [I] soutient pour sa part :

— que l’appelante n’a pas donné régulièrement congé et n’a jamais restitué les clés du logement,

— que la preuve de l’indécence du logement n’est pas rapportée, et que les désordres constatés sont imputables à un défaut d’entretien de la part de la locataire,

— que cette dernière a en outre refusé l’accès aux ouvriers chargés de procéder aux réparations, qui n’ont pu être réalisées qu’en septembre 2022,

— qu’elle n’a cependant perçu aucun rappel d’allocation logement de la part de la CAF,

— et qu’une indemnité d’occupation lui est due jusqu’au 2 février 2023, date à laquelle elle a vendu l’immeuble.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion, mais de l’infirmer quant au montant des condamnations pécuniaires prononcées et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner Mme [W] à lui payer la somme totale de 15.110,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’au 1er février 2023.

Elle réclame également paiement de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus de l’indemnité qui lui a été allouée en première instance, outre ses entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

DISCUSSION

Sur la date de résiliation du bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 avril 2022, soit deux mois après la signification à la locataire d’un commandement de payer l’arriéré de loyer, régulièrement dénoncé à la caution et demeuré infructueux.

Sur le montant de la dette locative :

La dernière augmentation du loyer intervenue au mois de juin 2021, bien que conforme à la clause de révision stipulée au bail, doit être jugée irrégulière dans la mesure où le logement loué présentait un caractère indécent ainsi qu’il résulte du constat établi par l’assocation SOLIHA pour le compte de la caisse d’allocations familiales du Var, les désordres relevés à cette occasion ne relevant pas d’un simple défaut d’entretien de la part de la locataire.

D’autre part, à compter du 1er avril 2022, date à laquelle le versement de l’allocation logement a été suspendu par la CAF, la bailleresse ne pouvait prétendre qu’au règlement de la part de loyer résiduelle, soit 333 euros.

Enfin Madame [I], qui ne justifie pas avoir procédé à une quelconque régularisation des charges locatives depuis la date de prise d’effet du bail, en méconnaissance de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ne peut réclamer paiement des provisions stipulées au contrat.

Il convient en conséquence de corriger à la baisse le décompte de créance produit aux débats et de fixer le montant de la dette locative à la date de la résiliation du bail à la somme de 3.324 euros, sur lequel doit s’imputer le dépôt de garantie de 1.000 euros.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [W] justifie avoir quitté les lieux le 31 août 2022, date à laquelle elle a pris en location un logement conventionné situé à [Localité 6].

Madame [I] a reconnu cet état de fait puisqu’elle a proposé la signature d’un document actant la résiliation du contrat au 30 septembre 2022 en tenant compte d’un délai de préavis d’un mois, lequel n’a cependant pas lieu de s’appliquer puisque le bail avait été résilié dès le 14 avril précédent ainsi qu’il a été dit plus avant.

S’il est exact que la locataire sortante n’a pas restitué le double des clés en sa possession, cela n’a pas empêché la propriétaire de reprendre possession du logement dès le mois de septembre et d’y faire réaliser les travaux de réparation qui lui ont ensuite permis de mettre l’immeuble en vente, étant précisé que ceux-ci ont consisté notamment dans la réfection de l’étanchéité de la toiture, l’installation d’entrées d’air, la remise en état des dispositifs d’extraction de l’air vicié dans la cuisine et les salles de bain et le remplacement de trois convecteurs électriques, ce qui démontre a contrario que le logement loué ne respectait pas les critères de décence imposés par la loi.

Cependant, Madame [W] a elle-même manqué à ses obligations en faisant obstacle à la réalisation des travaux au cours des derniers mois durant lesquels elle a occupé les lieux, ainsi qu’il ressort de l’attestation rédigée par M. [R] [K], gérant de l’entreprise [N].

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation due pour la période du 15 avril au 31 août 2022 à la somme de 2.400 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, et compte tenu des situations financières respectives des parties, il convient d’échelonner le paiement de la dette de Madame [W] sur 24 mois, la totalité de la somme redevenant immédiatement exigible pour le cas où cet échéancier ne serait pas respecté.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [W], partie perdante, devra supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle dont elle est bénéficiaire.

En revanche, l’équité ne commande pas d’allouer à Madame [I] une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 avril 2022,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Constate que Madame [P] [W] a quitté les lieux le 31 août 2022,

La condamne à payer à Madame [A] [I] la somme de 4.724 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des loyers et indemnités d’occupation restant dus,

Accorde à Madame [W] la faculté de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités, la totalité de la somme redevenant immédiatement exigible pour le cas où cet échéancier ne serait pas respecté,

Condamne Madame [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT