RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00391 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JCN6

VH

PRESIDENT DU TJ D’AVIGNON

28 décembre 2023

RG:22/02014

[E]

[E]

C/

[O]

[U]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selarl HCPL

Selarl Riviere-Gault

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Président du TJ d’AVIGNON en date du 28 Décembre 2023, N°22/02014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M^me Leila REMILI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [M] [E]

né le 13 Décembre 1972 à [Localité 17] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représenté par M^e Hugues DE CHIVRE de la SELARL HCPL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

M. [P] [E]

né le 01 Janvier 1949 à [Localité 20] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représenté par M^e Hugues DE CHIVRE de la SELARL HCPL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

M. [Z] [O]

né le 31 Décembre 1976 à [Localité 18]

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représenté par M^e Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE – GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Mme [ZP] [U] épouse [O]

née le 26 Mai 1985 à [Localité 16] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentée par M^e Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE – GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Août 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 13 Novembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un acte notarié en date du 6 octobre 2000, dressé en l’étude de Me [N], notaire à [Localité 19], M. [P] [E] et son épouse Mme [X] [R] d’une part et M. [M] [E] d’autre part ont fait l’acquisition chacun pour moitié d’un immeuble d’habitation situé sur le territoire de la commune de [Localité 15] (Vaucluse), n° [Adresse 5], figurant au cadastre rénové de la commune sous les références section BH numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 3], lieu-dit [Localité 22].

Selon document d’arpentage en date du 11 mai 2006, ces parcelles ont fait l’objet de divisions en vue de la mise en copropriété de l’immeuble appartenant aux propriétaires.

Aux termes d’un acte de partage du 29 septembre 2006 dressé en la même étude notariale et après constitution des lots, il a été attribué à :

— M. [P] [E] le premier lot, constitué d’un bâtiment à usage de garage avec abri et terrain attenant, d’un appartement situé au premier étage de l’immeuble et les combles sous toiture, cadastré section BH, numéro [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 14],

— M. [M] [E], le deuxième lot, constitué d’un bâtiment à usage de remise avec cour, chemin et terrain attenant et d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble cadastré section BH, numéro [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 14].

Suivant acte notarié dressé le 26 février 2007 dressé en l’Etude de maître [J], notaire à [Localité 21], M. [Z] [O] et Mme [ZP] [U] épouse [O] ont fait l’acquisition d’une maison avec cour attenante et dépendance cadastrée section BH n° [Cadastre 7], située [Adresse 6] dans la même commune, parcelle mitoyenne de la propriété [E].

Les consorts [E] exposent qu’en janvier 2019, leurs voisins ont entrepris des travaux d’une part d’édification d’un mur, au droit du mur de leur immeuble, ayant pour effet d’obturer la fenêtre de la chambre et l’aération de la salle d’eau de l’appartement du rez-de-chaussée, et d’autre part fait construire un balcon donnant des vues directes sur leur propriété.

Se plaignant du fait que leurs voisins ont créé une ouverture en rez-de-chaussée permettant d’accéder directement à la cour de leur maison, M. et Mme [O] ont, par acte du 4 mars 2020, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de voir procéder par les consorts [E] à des travaux de remise en état et en paiement de provisions, sollicitant à titre subsidiaire que soit ordonnée une expertise.

Par ordonnance du 9 novembre 2020, une mesure d’expertise a été ordonnée et il a été sursis à statuer sur les demandes.

L’expert judiciaire, Mme [H] [Y], a déposé son rapport le 10 janvier 2022.

Par acte du 19 juillet 2022, les consorts [E] ont fait assigner M. et Mme [O] devant le tribunal judiciaire d’Avignon, afin de voir principalement, sur le fondement des articles 678 et 2278 du code civil, ordonner sous astreinte la démolition par les époux [O] de l’ouvrage édifié devant la fenêtre et l’aération de l’appartement de M. [M] [E] ainsi que la suppression de toutes vues prohibées depuis le balcon des époux [O] sur leur propriété, et de condamner in solidum les époux [O] à leur payer la somme de 26 650 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance.

Le tribunal judiciaire d’Avignon, par jugement contradictoire en date du 28 décembre 2023, a :

— Débouté M. [P] [E] et M. [M] [E] de leur demande de démolition par les époux [O] de l’ouvrage édifié devant la fenêtre et l’aération de l’appartement en rez-de-chaussée,

— Ordonné à M. et Mme [O] la suppression des vues droites et obliques depuis le balcon du fonds [O] sur la propriété [E], dans le respect des dispositions des articles 678 et 679 du Code civil, ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois, passé lequel délai il devra être à nouveau statué sur l’astreinte,

— Débouté M. [P] [E] et M. [M] [E] de leur demande de démolition du balcon érigé sur le fonds [O],

— Débouté M. [P] [E] et M. [M] [E] de leur demande de dommages-intérêts,

— Débouté M. et Mme [O] de leur demande de remise en état du mur donnant sur la cour de leur fonds,

— Ordonné à M. [P] [E] et M. [M] [E] de boucher la fenêtre en hauteur située au-dessus de la porte emmurée figurant en page 16 du rapport d’expertise, avec pose d’enduit de la même teinte que le mur [O], ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois, passé lequel délai il devra être à nouveau statué sur l’astreinte,

— Jugé que M. et Mme [O] ne disposent pas d’une vue droite sur le fonds [E] acquise par prescription trentenaire, à partir d’une fenêtre située au deuxième étage de leur fonds et les a déboutés de leur demande de suppression de la cheminée appartenant aux consorts [E],

— Débouté M. et Mme [O] de leur demande de dommages-intérêts et de celle au titre des frais d’établissement du constat d’huissier du 3 août 2022,

— Fait masse des dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’expertise, et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties,

— Dit que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles exposés au cours de l’instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [E] et M. [P] [E] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 31 janvier 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00391.

Le 29 avril 2024, une ordonnance portant injonction de rencontrer un médiateur et désignation d’un médiateur en cas d’accord des parties a été rendue.

La médiation a échoué.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 21 août 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2025, M. [M] [E] et M. [P] [E], appelants, demandent à la cour de :

Vu les articles 678 et suivants et 690 et suivants du code civil,

Vu l’article 2278 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces de la procédure,

Vu le jugement dont appel du 28 décembre 2023,

— Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* Débouté M. [P] [E] et M. [M] [E] de leur demande de démolition par les époux [O] de l’ouvrage édifié devant la fenêtre et l’aération de l’appartement en rez-de-chaussée,

* Débouté M. [P] [E] et M. [M] [E] de leur demande de démolition du balcon érigé sur le fonds [O],

* Débouté M. [P] [E] et M. [M] [E] de leur demande de dommages-intérêts,

* Ordonné à M. [P] [E] et M. [M] [E] de boucher la fenêtre en hauteur située au-dessus de la porte emmurée figurant en page 16 du rapport d’expertise, avec pose d’enduit de la même teinte que le mur [O], ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois, passé lequel le délai il devra être à nouveau statué sur l’astreinte,

Statuant de nouveau,

— Ordonner la démolition par les époux [O] de l’ouvrage édifié devant la fenêtre et l’aération de l’appartement de M. [M] [E] de manière à rétablir les lieux en leur état initial de vue, d’éclairage et de ventilation,

— Ordonner la suppression de toutes vues prohibées depuis le balcon des époux [O] sur la propriété [E] et, par conséquent, ordonner la démolition de ce dernier, édifié sans respect des normes d’urbanisme,

— Juger que ces démolitions seront ordonnées sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— Condamner solidairement les époux [O] à payer à M. [M] [E] la somme de 34.450 euros, au titre de son préjudice de jouissance de janvier 2019 au 31 mai 2024, sauf à parfaire de 650 euros par mois au-delà et jusqu’à la décision à intervenir,

— Condamner solidairement les époux [O] à payer aux consorts [E] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que chacune des parties gardera ses dépens à sa charge.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, M. [Z] [O] et Mme [ZP] [U] épouse [O], intimés, demandent à la cour de :

— Rejeter comme infondées l’ensemble des demandes fins et conclusions des consorts [E] en cause d’appel,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes des époux [O] visant à voir :

* Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à remettre le mur dégradé donnant sur la cour [O] dans son état initial, repeint avec un enduit de la même teinte, et ceci sous astreinte comminatoire de 100 euros/jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

* Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à boucher la fenêtre en hauteur constituant une vue illicite sur le fonds [O] avec pose d’enduit de la même teinte que le mur [O] et ceci sous astreinte comminatoire de 100 euros/ jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

* Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à détruire intégralement la cheminée venant boucher la fenêtre du 2e étage de l’immeuble [O] et ceci sous astreinte comminatoire de 100 euros/ jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

* Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à verser aux époux [O] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice né de l’intrusion illicite dans leur propriété le 3.01.2019 ainsi que le dommage esthétique souffert par les époux [O] en raison du rebouchage sommaire de l’ouverture pratiquée en vue de l’intrusion,

* Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à verser aux époux [O] la somme de 378.80 euros au titre des frais d’établissement du constat d’huissier de Me [ZW] [B] du 3.08.2022,

Et statuant à nouveau des chefs critiqués :

— Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à remettre le mur dégradé donnant sur la cour [O] dans son état initial, repeint avec un enduit de la même teinte, et ceci sous astreinte comminatoire de 100 euros/jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à boucher la fenêtre en hauteur constituant une vue illicite sur le fonds [O] avec pose d’enduit de la même teinte que le mur [O] et ceci sous astreinte comminatoire de 100 euros/jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à détruire intégralement la cheminée venant boucher la fenêtre du 2e étage de l’immeuble [O] et ceci sous astreinte comminatoire de 100 euros/ jour de retard passé un délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à verser solidairement aux époux [O] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice né de l’intrusion illicite dans leur propriété le 3.01.2019 ainsi que le dommage esthétique souffert par les époux [O] en raison du rebouchage sommaire de l’ouverture pratiquée en vue de l’intrusion,

— Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à verser solidairement aux époux [O] la somme de 378.80 euros au titre des frais d’établissement du constat d’huissier de Me [ZW] [B] du 3.08.2022,

Et y ajoutant :

— Condamner Messieurs [S] et [P] [E] à verser solidairement aux époux [O] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

1 . Sur la demande de démolition de l’ouvrage édifié devant la fenêtre et l’appartement de M. [M] [E]: (la trappe d’aération et les fenêtres de carreaux de verre)

Le premier juge retient que les consorts [E] succombent dans l’administration de la preuve d’une servitude acquise par prescription trentenaire relativement aux ouvertures du RDC, s’agissant de la fenêtre et de la ventilation de la salle de bains. En conséquence, il déboute les appelants de leur demande de démolition de l’ouvrage édifié devant la fenêtre et l’aération du rez-de-chaussée.

* * *

Les appelants affirment qu’en 1946 le rez-de-chaussée de la maison [E] a toujours comporté une fenêtre, dans une pièce actuellement affectée à l’usage de chambre, ainsi qu’un trou d’aération donnant sur la cour de la maison voisine. Au premier étage, des jours d’éclairage constitués de pavés de verre donnent aussi sur cette cour. Ils arguent d’attestations depuis au moins 1982 et de la mention des fenêtres dans l’acte de partage de 1946. Ils soutiennent que trente-sept (37) années se sont écoulées en présence de ces fenêtres, entre l’acte de donation et le décès de Monsieur [A] (date à partir de laquelle les fenêtres étaient supposées devoir être fermées), de sorte que la vue et les jours sont acquis par prescription. Ils répondent que les époux [O] n’apportent aucune preuve de l’extinction de la servitude de vue et de jour qui avait été acquise depuis largement plus de 30 ans, au décès de Monsieur [A], et à la date à laquelle les fenêtres ont été éventuellement bouchées. En tout état de cause selon eux, la servitude d’origine revivant en application de l’article 704 du code civil. Enfin, ils arguent d’une possession depuis au moins 2001 au titre de l’article 2278 du code civil.

Ils soutiennent qu’en 2019, leurs voisins ont eu la volonté d’obstruer la fenêtre de la chambre ainsi que l’aération de la salle d’eau voisine. Ils indiquent ne pas avoir pu louer le bien depuis, leur causant un préjudice de jouissance.

Enfin, ils arguent qu’est expressément prévu une interdiction à perpétuité pour tout propriétaire de la cour, d’édifier une construction. Il existe donc une servitude non aedificandi laquelle est prévue dans un titre constitué par la donation de 1946, conformément aux articles 689 et 691 du Code civil.

* * *

Les intimés soutiennent que les consorts [E] ont créé une trappe d’aération de WC salle de bains, une fenêtre, ainsi que deux fenêtres formées de carreaux de verre dans la façade de leur maison donnant directement sur leur façade nord.

Ils se prévalent à ce titre de l’acte de donation partage de 1946 selon lequel M. [A], donateur, devra fermer toutes les ouvertures donnant sur la cour. Ils affirment qu’au décès de M. [A] cette clause est devenue opposable aux différents propriétaires. Selon eux l’expert conclut que les ouvertures existaient bien en 1946 puis ont été rebouchées et réouvertes par M. [E] en 2001 pour la fenêtre formant des vues sur la cour, et entre février 2006 et février 2007 s’agissant de l’ouverture confectionnée en pavés de verres.

Réponse de la cour :

Sur la prescription :

Selon l’article 690 du Code civil, lequel dispose : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

Il n’est pas contesté par les parties que la fermeture des fenêtres était convenue dans l’acte de donation de 1946, à réaliser au décès de Monsieur [A], lequel est intervenu le 19 janvier 1983.

L’attestation de Monsieur [D] [K], ancien propriétaire indique : « Le rez-de-chaussée a toujours comporté un fenestron servant pour l’aération et donnant sur la cour extérieure des voisins, La fenêtre dans la chambre (de mon père) a toujours existé. Il en est fait mention lors de la donation à la mort de Mr [A]. Les ouvertures existaient déjà en 1946. Je certifie donc que ces ouvertures étaient bien présentes lors de l’achat en 1993 par mes parentes et qu’elles n’ont jamais fait l’objet de fermeture, même momentanée. » (sic).

Cependant ce dernier a aussi attesté antérieurement que : « j’atteste sur l’honneur avoir résidé chez mes parents de 1990 à 2000. Il ressort que le RDC n’a jamais été habitable, ni habité, qu’aucune fenêtre ou fenestron, ou ouverture quelconque et même aération donnant dans la cour des voisins n’existaient. Aucune servitude aux portes n’existait et mes parents n’en n’ont jamais aménagé. La maison fut vendue en cet état à la famille [E]. Si aujourd’hui ces étables sont aménagées elles le furent par M. [E] sans risques d’erreur. Nous pouvons donc attester qu’aucune fenêtre, fenestron ou ouverture n’existait avant 2000. Date de la vente de la maison familiale.». (sic)

Ces attestations ne sont pas probantes vu le caractère changeant des déclarations.

Monsieur [G] [V] qui était locataire de Monsieur [C] de 2001 à fin 2005 atteste : « Je peux certifier que les fenêtres misent en cause sur la façade Sud de M. [E] existaient bien. La fenêtre au rez-de-chaussez sur la façade Sud disposée d’un gros barreau de sécurité. La fenêtre de l’étage de la façade Est de la propriété de M. [E] présenté deux barreaux de sécurité. Les deux fenêtres donnée déjà sur la cour voisine et cela bien avant mon arrivée dans le quartier. » (sic)

Cette attestation n’est pas probante en ce que les ré-ouvertures sont datées par l’expert en 2001 et que le locataire n’arrive que postérieurement à cette date.

Quatre attestations sont versées par les époux [O] lesquelles sont concordantes pour expliquer qu’il n’y avait aucune fenêtre ou ouverture au RDC, ce dernier n’étant ni habité, ni aménagé.

L’expert judiciaire indique (page 18) qu’en consultant les photographies de Mme [L] il voit bien que la façade a été réenduite avec réouverture d’orifices. En page 21 l’expert réaffirme : « concernant les ouvertures sur la face sud [E], nous ne referons pas l’historique établit précédemment mais en résumé : elles existaient. Suite à l’application de l’acte de donation partage de 1946, elles ont été fermées. Ce sont bien ces messieurs [E] qui les ont rétablis en 2001 avec une fenêtre en RDC (Vues) à moins de 26 dm du sol et pour les deux autres en étage avec des pavés de verres (jours) à moins de 19 cm du plancher apparemment plus tardivement entre février 2006 et février 2007 suivant les photographies communiquées par Mme [L] et cela avec l’accord réservé à une possible re fermeture par M. [F], précédent propriétaire de [O] ». En page 22 sur les photographies de février 2006 l’expert indique : « on distingue des taches d’un autre ton sur l’enduit qui n’existent plus et on note l’absence des ouvertures en pavés de verre. » En page 27, l’expert réaffirme une nouvelle fois que selon lui les fenêtres ont bien été fermées au décès de M. [T] [A] et que c’est bien M. [E] qui les a réouvertes sous accord conditionné de M. [F].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les ouvertures crées au moins en 1946 ont bien fait l’objet d’une fermeture puis d’une réouverture en 2001 pour la création d’une fenêtre avec vue sur la cour [O] puis entre 2006 et 2007 s’agissant d’une ouverture en pavés de verre.

Le point de départ de l’éventuelle prescription acquisitive au profit des consorts [E] via le percement le plus ancien effectué par ces derniers date donc de l’année 2001.

Les consorts [E] échouent donc a rapporter la preuve d’une prescription acquisitive qu’ils n’ont pu avoir depuis 2001.

La décision du premier juge qui les a déboutés sera confirmée sur ce point.

Sur la possession :

Comme l’a indiqué le premier juge, il est rappelé que l’on ne peut prescrire en vertu d’une possession en contravention de la législation relative aux vues droites prévues à l’article 678 du Code civil.

La décision du premier juge qui a écarté ce moyen sera confirmée sur ce point.

Sur la servitude non aedificandi :

Les appelants font valoir que l’acte de donation de 1946 interdit aux époux [O] d’édifier une construction dans la cour.

Il ressort de l’étude des pièces versées aux débats que comme l’a pertinemment indiqué le premier juge la servitude visée dans cet acte concerne une parcelle de terre vendue selon acte notarié du 28 juillet 1936 par M. [T] [A] à M. [I] [W], lequel n’est pas l’auteur des consorts [O].

La décision du premier juge qui a écarté ce moyen sera confirmée sur ce point.

2 . Sur la demande de suppression des vues depuis le balcon des époux [O] sur la propriété [E], demande de démolition du balcon et la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance :

Le premier juge a ordonné aux consorts [O] la suppression des vues droites et obliques depuis leur balcon sur la propriété des consorts [E], sous astreinte.

Il a en revanche débouté les appelants de leur demande de démolition du balcon.

* * *

Les appelants affirment qu’il est manifeste que des vues anormales existent et que ne sont pas respectées les dispositions des articles 678 et 679 du code civil, comme le relève clairement l’expert. Ils sollicitent la destruction du balcon.

* * *

Les intimés concluent qu’ils ont pris conscience du caractère illégal de cette vue à la suite du dépôt du rapport d’expertise. Ils indiquent que M. [O] a immédiatement réagi en déposant auprès du service de l’urbanisme de la commune de [Localité 15] une déclaration préalable de travaux reçue en mairie le 31.08.2022. Cette demande avait pour objet la réalisation de deux petits murets au nord et à l’ouest du balcon existant en conformité avec le rapport d’expertise. Ils affirment que cette demande a malheureusement fait l’objet d’un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France. M. [O] va donc se rapprocher d’un architecte conseil afin de finaliser un dossier conforme aux règles locales d’urbanisme.

Par ailleurs, ils s’opposent à la demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance. Ils affirment que leurs voisins ne démontrent pas leur volonté de placer ce logement à la location et au surplus pour la somme de 650 €/mois depuis janvier 2019.

Réponse de la cour :

L’article 678 du code civil dispose : « On ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

L’article 679 du même code ajoute : « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance ».

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que les époux [O] ont fait construire un balcon donnant totalement vue sur la propriété [E] sans respect des dispositions du code civil, ce que ces derniers ne contestent pas.

L’expert conclut que la terrasse crée sur l’ancien balcon crée des vues droites, obliques et plongeantes en page 27. Il indique que les époux [O] vont devoir (page 24) se mettre en « conformité et rendre opaque l’angle sur une hauteur de 1,90, une longueur de 85 cm et un retour minimal de 60 cm ».

Il résulte des pièces du dossier que comme l’ont indiqué les appelants, une autorisation administrative était subordonnée à l’avis favorable des bâtiments de France qui a été octroyée le 26.01.2023 en vue de la construction d’un mur interdisant la vue sur le fonds [E].

L’autorisation administrative a été obtenue en 2023 via la notification par le service de l’urbanisme de la commune de [Localité 15] d’un certificat de non-opposition à déclaration préalable en vue de la réalisation des travaux suivants « réalisation de deux petits murets au nord et à l’ouest d’un balcon existant ».

Un mur en angle a bien été édifié durant le temps de l’appel ce qui n’est pas contesté et les photographies versées aux débats l’attestent.

L’angle ayant été rendu opaque, supprimant ainsi la vue droite et oblique selon les préconisations de l’expert, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de destruction du balcon.

Concernant le préjudice de jouissance allégué de M. [E], ce dernier ne rapporte aucun élément démontrant, bien qu’il en supporte la charge, qu’il avait l’intention de louer ce bien et qu’il n’a pas pu le faire en raison d’une vue du balcon de ses voisins.

Il y a donc lieu de confirmer la décision du premier juge sur ce point.

3 . Sur la demande de remise en état du mur donnant sur la cour :

Le premier juge a débouté les consorts [O] de leur demande de remise en état du mur donnant sur la cour de leur fonds considérant qu’il n’y a pas de préjudice esthétique.

* * *

Les appelants affirment que ce n’est qu’en désespoir de cause qu’il a été créé une ouverture qu’ilsont immédiatement rebouchée. Ils arguent qu’il n’est pas démontré que le rebouchage du mur serait inesthétique et soulignent que le mur leur appartient.

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Les intimés arguent que M. [E] a cassé son propre mur pour s’introduire illégalement dans leur cour. Ils font remarquer que ce dernier a tracé de manière totalement aléatoire au pistolet à peinture une ligne noire encore existante sensée matérialiser la limite divisoire des deux fonds, alors que le rapport d’expertise a clairement indiqué que cette limite était constituée par le mur des consorts [E] et a aussi rebouché de manière totalement inesthétique son propre mur le laissant nu de parpaings dans l’état décrit en page 19 du rapport.

Ils se prévalent d’un préjudice esthétique en raison des dégradations réalisées.

Réponse de la cour :

L’expert en page 15 constate que le rebouchage du mur est fait avec des parpaings agglomérés, qu’il est aléatoire et non fini. En page 27, il indique que : « M. [E] a bien cassé un mur pour rentrer dans la cour [O] et a bien tracé des bandes noires. Le rebouchage du passage a été fait grossièrement ». (sic)

Toutefois, les consorts [O] ne démontrent pas leur préjudice de jouissance, aucun état des lieux ou photographies claires des lieux avant après n’étant versée aux débats.

La décision du premier juge sera donc confirmée sur ce point aussi.

4 . Sur la demande de suppression d’une fenêtre en hauteur crée par les consorts [E] :

Le premier juge a ordonné aux consorts [E] de boucher la fenêtre en hauteur située au-dessus de la porte emmurée, avec pose d’un même enduit, sous astreinte.

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Les appelants soutiennent la même argumention que concernant la demande n°1, considérant que les ouvertures bénéficient d’une prescription acquisitive.

Les intimés arguent que cette ouverture contrevient aux dispositions de l’article 678 du code civil.

Réponse de la cour :

L’article 678 du code civil dispose : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

Il n’est pas contestable que cette fenêtre dispose d’une vue directe sur la cour des époux [O].

En page 2 l’expert indique que M. [E] n’a pas de justificatif d’autorisation administrative concernant la modification de façade par la création ou la modification d’ouverture.

Comme il a été indiqué précédemment, les consorts [E] échouent à démontrer une prescription acquisitive de vue.

La décision du premier juge qui a fait droit à la demande de rebouchage sera donc confirmée.

5 . Sur la demande de suppression de la cheminée (située devant la fenêtre) :

Le premier juge a indiqué que les consorts [O] ne disposent pas d’une vue droite sur le fonds [E] acquise par prescription trentenaire et les a en conséquence déboutés de leur demande de suppression de la cheminée appartenant aux consorts [E]. Le premier juge souligne la transformation d’un grenier avec agrandissement de l’aération en fenêtre en 2011.

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Les intimés indiquent que M. [E] a déplacé sa cheminée pour la reconstruire devant la fenêtre du 2eme étage des concluants tel que cela résulte du procès-verbal établi par commissaire de justice. Ils arguent que l’ancienneté des matériaux de construction de la fenêtre démontre que la vue droite sur le fonds voisin qu’elle engendre bénéficie d’une prescription acquisitive trentenaire. Ils indiquent que les servitudes continues et apparentes, au nombre desquelles figurent, selon les articles 688 et 689 du Code civil, les servitudes de vue, s’acquièrent par titre ou par la prescription de 30 ans. Ils arguent que cette fenêtre a toujours été présente depuis un temps immémorial.

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Les appelants sont taisants sur ce point mais sollicitent la confirmation de la décision de première instance.

Réponse de la cour :

Il est constant que la cheminée est construite devant la fenêtre de M. [O]. Selon les constatations effectuées par le commissaire de justice en date du 30 aout 2025 « devant cette fenêtre le conduit de cheminée crépi de la maison voisine masque totalement la vue et empêche la lumière d’éclairer le palier d’arrivée qui s’en trouve assombri » (sic).

Cependant l’expert relève en page 27 que « cette cheminée est extérieurement indépendante du mur [O] » et que pour « son tracé intérieur une attestation de conformité et tubage a été fournie par M. [E]. » (sic).

L’expert indique que les consorts [E] bénéficient d’une déclaration de non-opposition du 25.05.2020 établie par la commune de [Localité 15] ayant pour objet de déclarer les travaux suivants « réfection de la toiture mitoyenne existante (nord) à l’identique, déplacement d’un conduit de cheminée et pose de deux vélux de toit ».

Si les intimés arguent de l’acquisition d’une vue droite par prescription trentenaire, ils ne versent aux débats aucun éléments de quelque nature que ce soit. Ils échouent donc à en rapporter la preuve et la décision du premier juge doit nécessairement être confirmée.

Sur les frais du procès :

Les frais de première instance seront confirmés.

Les consorts [E] en ce qu’ils succombent en appel seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité dans cette affaire regrettable entre voisins et anciens amis commande de ne faire droit à aucune demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,

— Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

— Condamne M. [P] [E] et M. [M] [E] aux dépens d’appel,

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,