Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16762 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGO22

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17 – RG n° 22/02560

APPELANTS à titre principal

Intimés à titre incident

Monsieur [F] [B]

né le 23 février 1962 à [Localité 8] (92)

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Monsieur [X] [J]

né le 29 juillet 1932 à [Localité 10] (29)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant : M^e Laurence DENOT

INTIMÉ à titre principal

Appelant à titre incident

Monsieur [N] [L]

né le 3 janvier 1974 à [Localité 7] (Egypte)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : R072

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001561 du 17/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2014, M. [F] [B] et M. [X] [J] ont donné en location à M. [N] [L] un local à usage d’habitation de 24,31 m² , situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 531 euros, outre 70 euros de provision mensuelle sur charges et taxes et le versement d’un dépôt de garantie de 531 euros.

Par acte d’huissier de justice du 11 juin 2021, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.871,97 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte d’huissier de justice du 9 novembre 2021, M. [B] et M. [J], ont assigné en référé M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement, prononcé de la résiliation judiciaire du bail, outre l’expulsion sous astreinte du locataire et des occupants de son chef, paiement d’une somme provisionnelle de 4.371,50 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges au 18 octobre 2021, et égale au loyer courant au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation.

Par ordonnance du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a renvoyé l’affaire devant le juge du fond pour l’audience devant se tenir le 12 mai 2022.

A cette audience, M. [B] et M. [J] ont maintenu leurs demandes et actualisé la somme réclamée au titre des loyers et charges dus au 10 mai 2022 inclus, à hauteur de 3.649,61 euros, sollicitant en outre paiement d’une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la condamnation du locataire à une astreinte afin qu’ils puissent effectuer les travaux utiles notamment ceux concernant les toilettes.

M. [L] a demandé au juge de :

— fixer le montant de la dette locative après déduction des frais ;

— condamner les demandeurs à lui verser une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance de 3.181,60 euros ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder des délais sur 3 ans ;

— si l’expulsion est ordonnée, lui accorder un délai de 3 ans pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

— ordonner aux demandeurs de réaliser les travaux de réparation de la salle de bain et des WC;

— dans l’attente de la bonne réalisation des travaux, fixer le montant des sommes dues au titre de l’occupation des lieux à 50% du loyer actuel soit la somme de 313,16 euros ;

— débouter les demandeurs de leur demande au titre de frais irrépétibles et écarter l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

'Constate’ la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers aux torts de M. [L],

Dit que le locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi, le cas échéant avec le concours de la force publique.

Rejette la demande d’astreinte sollicitée à ce titre,

Fixe l’indemnité d’occupation due par le locataire à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejette la demande de M. [B] et M. [J] au titre des loyers et charges impayés,

Rejette la demande reconventionnelle de M. [L] au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

Rejette la demande de M. [L] au titre de la réalisation des travaux,

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par M. [B] et M. [J],

Rejette la demande d’astreinte présentée par M. [B] et M. [J] au titre des travaux à réaliser,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. [L] à payer à M. [B] et M. [J] l’indemnité mensuelle d’occupation précitée,

Dit avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] à payer à M. [B] et M. [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] aux entiers dépens,

Dit que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 septembre 2022 par M. [B] et M. [J],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 novembre 2024 par lesquelles M. [B] et M. [J] demandent à la cour de :

— Recevoir Messieurs [B] et [J] en leur appel et les y disant bien fondés,

— Infirmer le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (pôle de proximité) en ce qu’il a rejeté leur demande de condamnation au paiement les loyers arriérés et prononcé l’expulsion

— pour le surplus, confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions non contestées sauf à actualiser la dette locative,

— statuant à nouveau, condamner M. [L] à leur payer la somme de 8 406,41 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, dépôt de garantie déduit, dus au 19 septembre 2023 inclus date de reprise des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021 sur la somme de 1 871,97 euros et à compter de l’assignation initiale,

En tout état de cause, condamner M. [L] à payer :

— la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Stéphane Fertier sur son affirmation de droit.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 mars 2023, au terme desquelles M. [L] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 30 juin 2022 en ce qu’il a débouté Monsieur [B] [F] et Monsieur [J] [X] de leur demande au titre des loyers et charges impayés ;

A titre subsidiaire, déduire du montant de la dette invoquée par les appelants le montant mensuel de la provision pour charges de 70€ facturée depuis 2022, et le montant du commandement de payer, à parfaire au jour où la cour statuera,

Infirmer le jugement entrepris pour le surplus et, statuant à nouveau :

— Condamner solidairement Monsieur [B] [F] et Monsieur [J] à payer à Monsieur [N] [L] une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance de 6.889,52 € ;

— Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Accorder à Monsieur [L] un délai de trois ans pour s’acquitter de sa dette locative;

— A titre infiniment subsidiaire, accorder à Monsieur [L] un délai de trois ans pour quitter les lieux ;

En tout état de cause,

— Ordonner à Monsieur [B] [F] et Monsieur [J] de réaliser les travaux de réparation de la salle de bains et des wc ;

— Dans l’attente de la bonne réalisation de ces travaux, fixer le montant des sommes dues au titre de l’occupation des lieux à 50% du loyer actuel soit la somme de 313,16€ (626,32 x 50%)

— Débouter Monsieur [B] [F] et Monsieur [J] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du procès-verbal d’expulsion du 19 septembre 2023, que M. [N] [L] a été expulsé.

Sur la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion sous astreinte et l’indemnité d’occupation

M. [N] [L] a formé appel incident et demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a 'constaté’ la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers à ses torts, mais ne demande pas la réintégration dans les lieux.

Force est en outre de constater que la cour n’est pas saisie, dans le dispositif des conclusions d’appel, qui seul la saisit en application de l’article 954 du code de procédure civile, d’une demande de poursuite du bail.

La cour ne peut donc que confirmer le jugement en ce qu’il a 'constaté’ la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers aux torts de M. [L].

La demande de M. [L] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire, au demeurant sans objet dès lors que le premier juge n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire, doit être rejetée, confirmant le jugement déféré sur ce point.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qui concerne l’expulsion, sauf à constater que celle-ci est devenue sans objet.

Enfin, le rejet de la demande d’astreinte ainsi que la fixation de l’indemnité d’occupation due par le locataire à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux, seront également confirmés.

Sur la demande des appelants en paiement de l’arriéré locatif

M. [B] et M. [J] sollicitent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté leur demande au titre des loyers et charges impayés.

Devant la cour, ils demandent la condamnation du locataire à leur payer la somme de 8.406,41 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, dépôt de garantie déduit, dû au 19 septembre 2023 inclus, date de reprise des lieux.

M. [L] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande des appelants.

Il fait valoir que le jugement attaqué, assorti de l’exécution provisoire, a fixé l’indemnité d’occupation à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées, que les bailleurs ne respectent pas cette obligation et majorent unilatéralement, sans fondement juridique, le montant du loyer.

Il ajoute que les charges 2022 ne sont pas justifiées et qu’il n’a jamais été destinataire des régularisations de charges produites pour les années 2019 à 2021.

Subsidiairement, il demande la déduction des provisions de charges 2022, soit 840 euros (70 euros x 12 mois) et du coût du commandement de payer, soit 153,82 euros, de la dette locative.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)'.

En l’espèce, M. [B] et M. [J] versent aux débats, deux extraits de compte arrêtés au 2 mai et 1er décembre 2022, ainsi qu’un décompte chronologique sur la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, échéance d’octobre 2023 inclus, portant mention d’une dette locative de 8.406,41 euros, déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 531 euros.

¿ Sur l’indexation du loyer

Selon l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail litigieux :

'Le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :

(…) -le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle(…)'.

Il résulte du contrat de bail que le loyer est révisé automatiquement et de plein droit chaque année à la date anniversaire du bail en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Les augmentations annuelles de loyers figurant aux décomptes sont bien justifiées et conformes au contrat de bail.

Les montants de ces indexations ne sont pas contestés.

Le premier juge a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au loyer, soit tel que défini au bail, de sorte que l’indexation annuelle est bien justifiée jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur.

¿ Les charges

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Civ 3, 9 novembre 2017, n° 16-22. 445 ; 3e Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-23.895; 3e Civ., 8 mars 2018, Bull 29, pourvois 17-11.985, 17-12.015, 17-12.004 ; 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707).

En l’espèce, les régularisations de charges intervenues pour les années 2019 à 2021, sont justifiées par les décomptes individuels de charges locatives, les avis de régularisations de charges établis par le syndic de la copropriété, les 9 janvier 2020, 26 janvier 2021 et 14 janvier 2022, ainsi que les avis de taxes foncières.

Au demeurant, celles-ci ne sont pas contestées, M. [L] indiquant seulement ne pas avoir reçu les pièces produites par les appelants.

Néanmoins, dès lors que le bailleur peut justifier à tout moment des régularisations de charges, y compris devant le juge et qu’il résulte des conclusions de première instance que ces pièces étaient déjà produites devant le premier juge, ce moyen est inopérant.

S’agissant des provisions sur charges 2022, celles-ci sont conformes aux énonciations du contrat de bail qui les fixent à 70 euros par mois.

Elles ne sauraient être déduites du décompte, puisque les bailleurs conservent la possibilité d’effectuer leur régularisation jusqu’en décembre 2025.

¿ Sur le coût du commandement de payer

Contrairement aux affirmations des bailleurs, la somme réclamée à hauteur de 8.406,41 euros comprend bien le coût du commandement de payer (échéance de décembre 2021 à hauteur de 780,14 euros incluant le coût du commandement de payer), dont ils reconnaissent qu’il ne doit pas figurer au décompte de la dette locative.

Cette somme doit être déduite du décompte.

Par ailleurs, le décompte chronologique produit court du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, alors qu’il est constant que la reprise des lieux est intervenue le 19 septembre 2023.

Ainsi, la somme due par M. [L], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la reprise des lieux, déduction faite du dépôt de garantie de 531 euros, s’établit comme suit : 8.406,41 euros dont à déduire :

—  153,82 euros au titre du coût du commandement de payer

—  888,69 euros (222,17+ 666,52) au titre des loyers et charges comptabilisés du 20 septembre jusqu’au 31 octobre 2023,

soit une somme de 7.363,90 euros.

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [B] et M. [J] au titre des loyers et charges impayés.

M. [N] [L] doit être condamné à payer à M. [F] [B] et M. [X] [J], la somme de 7.363,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 septembre 2023 inclus date de reprise des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2021 pour la somme visée, soit 1.871,97 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

Sur les dommages-intérêts et l’astreinte pour avoir accès au logement loué, sollicités par les appelants

Le premier juge a rejeté ces demandes des appelants et ceux-ci n’ont pas formé appel sur ces points.

M. [N] [L] a formé appel incident et sollicite l’infirmation du jugement de ces chefs, sans développer de moyens utiles et alors que le jugement lui est favorable sur ces points.

Il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [N] [L]

* Sur les dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

M. [L] renouvelle sa demande de dommages-intérêts devant la cour d’appel.

Il fait valoir que le logement loué souffre de désordres liés principalement à l’humidité, que ses conditions de vie ainsi que celles de sa conjointe et de leurs enfants sont dégradées, que les enfants souffrent de pathologies respiratoires médicalement constatées.

Il évalue son préjudice de jouissance à 50 % de la valeur locative, soit 6.889,52 euros pour la période de mai 2021 à mars 2023 (626,32 x 50% x 22 mois).

M. [B] et M. [J] font valoir la suroccupation du logement loué, occupé par six personnes (le couple, les trois enfants et la fille aînée de M. [L]) alors qu’il a été loué initialement à M. [L] seul, le fait que le locataire n’a jamais déclaré à son assurance un dégât des eaux en provenance de l’appartement voisin, l’absence d’entretien des lieux et enfin le fait que la plainte du locataire aux services d’hygiène communale n’a pas eu de suite.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

L’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public (Civ. 3ème, 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi n°02-20.614) ; elle ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3ème, 4 juin 2013, pourvoi n°11-27.650). L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74 ; Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-16.430).

S’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993) ; mais celui qui invoque des désordres doit rapporter la preuve de leur existence et, le cas échéant leur imputabilité au bailleur.

En l’espèce, le logement a été loué en 2014 à M. [N] [L], à défaut d’établissement d’un état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil.

Pour démontrer que l’appartement loué souffre de désordres liés à l’humidité, M. [N] [L] verse aux débats :

— des photographies

— une attestation de M. [W] [S] [E] [T] du 26 janvier 2022, conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, lequel fait état de la présence d’humidité au niveau de la salle de bain (mur et plafond)

— un certificat médical du 10 mars 2022, énonçant que : 'la famille [L] habite avec 3 enfants en bas âge dans un studio, la proximité et l’humidité ne permet ni l’épanouissement des enfants, ni un rétablissement rapide des pathologies respiratoires, un logement plus vaste et plus sain est donc indiqué',

— un courrier qu’il a adressé le 17 novembre 2021 au service municipal d’actions de salubrité et d’hygiène (SMASH) dénonçant de 'gros problèmes d’humidité’ indiquant que les murs et le sol sont moisis, que le parquet se soulève, qu’il y a des fuites au niveau des toilettes et de l’évier.

Si ces pièces permettent d’établir qu’une humidité est présente dans les lieux, l’étendue des désordres et l’ampleur du phénomène, ne sont pas caractérisées dès lors que les photographies produites sont en noir et blanc, qu’elles sont non datées et non situées et ne permettent pas de distinguer les désordres allégués, qu’aucun constat d’huissier n’a été réalisé dans les lieux, ni aucun constat du service municipal d’actions de salubrité et d’hygiène (SMASH).

Egalement, l’origine de cette humidité n’est pas établie.

Il apparaît en premier lieu qu’un dégât des eaux survenu en mai 2019 en provenance de la douche de sa voisine de palier et ayant endommagé les deux murs de l’entrée et du couloir ainsi que le linoleum, n’a pas été déclaré par M. [N] [L] à son assureur, et qu’après intervention du mandataire des bailleurs, des prestataires devaient intervenir pour la remise en état des désordres (courriel de Foncia Paris Est à Assu2000 du 26 novembre 2019).

M. [N] [L] ne s’explique pas sur ce point et n’indique pas si les réparations ont été effectuées.

Par ailleurs, à défaut de tout document technique, il ne peut être exclu que cette humidité provienne de la suroccupation du logement et d’un défaut d’aération suffisante du studio, et ce d’autant que le locataire ne s’est plaint de l’humidité qu’à compter de 2021.

Il convient de relever en outre que le procès-verbal d’état des lieux de sortie par suite d’expulsion, dressé le 1er mars 2024 par commissaire de justice, qui a donné lieu à une convocation régulière de M. [N] [L], fait état de la présence dans la salle de bain, d’une aération fortement encrassée.

Enfin, le rapport social qui a été établi le 9 février 2022 par l’assistante sociale ne fait aucunement état de difficultés liées à l’humidité dans les lieux loués mais énonce :

'Le couple a trois enfants, âgés de 5 ans, 1 an et demi et 4 mois. (…)

Depuis plus d’un an, le couple recherche un logement plus adapté à leur composition familiale de ce fait il est inscrit en tant que demandeur de logement social depuis mars 2021".

Aucun élément objectif ne corrobore l’existence de dysfonctionnements à l’origine de l’humidité des lieux et relevant de la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

S’agissant ensuite des fuites dénoncées par M. [N] [L], soit 'une fuite importante condamnant la chasse d’eau ainsi qu’une fuite sur l’évacuation de la cuisine', les appelants versent aux débats, un devis de la société 'Eau mille et une fuites’ pour la fourniture de PVC 40, de raccords à coller et d’un nouveau siphon, avec la mention 'bon pour accord, Paris le 26/04/2021" ainsi qu’un courriel de cette entreprise adressée à l’agence Foncia le 9 mai 2021, indiquant que M. [N] [L] a refusé de donner accès à son appartement pour que soient réalisés lesdits travaux de plomberie.

Dans ces conditions le manquement du bailleur à son obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, n’est pas établi.

La demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance sera rejetée, confirmant le jugement déféré sur ce point.

* Sur la demande de compensation de M. [N] [L]

Il résulte de ce qu’il précède que la demande de compensation maintenue en appel doit être rejetée.

* Sur la demande de travaux de réparation de la salle de bain et des WC et la fixation du montant des sommes dues au titre de l’occupation des lieux à 50 % du loyer

M. [N] [L] renouvelle les demandes qu’il avait présentées au premier juge au titre de la réalisation de travaux dans la salle de bain et de la fixation du montant des sommes dues au titre de l’occupation des lieux à 50 % du loyer, dans l’attente de la réalisation de ces travaux.

La demande de travaux n’est pas justifiée dès lors qu’elle repose sur un devis établi unilatéralement à la demande du locataire.

Comme il a été indiqué, un autre devis a été validé par les bailleurs et les travaux n’ont pu être réalisés en raison du refus du locataire d’autoriser l’accès à l’appartement.

Au demeurant, la résiliation du bail étant confirmée en appel et l’expulsion réalisée, cette demande apparaît sans objet.

Il convient de rejeter les demandes de travaux et de fixation du montant des sommes dues en raison de l’occupation des lieux dans l’attente de ces travaux, à 50 % du loyer.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

*Sur les demandes de délais formées par M. [N] [L]

¿ Sur la demande de délais de paiement

M. [N] [L] sollicite 'un délai de 3 ans’ pour régler l’arriéré locatif, alors que ce délai de trois ans, dérogatoire au droit commun, n’est prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Sont donc applicables les délais de droit commun de deux ans prévus par l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, M. [L] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

S’il a connu une situation financière précaire en ce qu’il n’avait pas d’emploi stable et qu’il ne bénéficiait pas des prestations de la CAF, sa situation a évolué positivement puisqu’il est désormais salarié d’une entreprise de bâtiment et perçoit un salaire de 1.300 euros nets et qu’il perçoit des allocations de la CAF de 1.074 euros par mois.

Par ailleurs, il résulte des décomptes produits qu’il a régulièrement effectué des versements importants en fonction de ses ressources et spécialement un virement de 2.480 euros dès réception du rappel de la CAF.

Compte tenu de ces éléments, dont il résulte que l’intimé est de bonne foi et dispose de capacités de remboursement malgré ses revenus modestes, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, et de lui permettre de se libérer de la dette en 23 mensualités de 300 euros et une dernière mensualité constituée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais formée par M. [N] [L].

¿ Sur les délais pour l’expulsion

M. [N] [L] sollicite un délai de trois ans pour quitter les lieux.

Les lieux ayant été repris, cette demande est sans objet, et sera rejetée, confirmant le jugement sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] [L], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. [F] [B] et M. [X] [J] au titre des loyers et charges impayés ainsi que la demande de délais de paiement de M. [N] [L],

et sauf à constater que l’expulsion est devenue sans objet,

Et statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés,

Condamne M. [N] [L] à payer à M. [F] [B] et M. [X] [J], la somme de 7.363,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 19 septembre 2023 inclus, date de reprise des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2021 pour la somme de 1.871,97 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Dit que M. [N] [L] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 300 euros, et d’une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [N] [L] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président