COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

ac

N° 2025/ 341

N° RG 22/11262 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3VK

[L] [E]

C/

[D] [G]

[T] [O] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL CABINET PAUL-VICTOR [V]

SELARL NOÛS AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03387.

APPELANT

Monsieur [L] [E]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Paul-Victor BONAN de la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [D] [G]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Shirley LETURCQ de la SELARL NOÛS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [O] épouse [G]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Shirley LETURCQ de la SELARL NOÛS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les’ époux’ [G]' sont’ propriétaires’ d’une’ villa’ située’ [Adresse 8] cadastrée Section O n° [Cadastre 3] et [Cadastre 2] depuis le 20 septembre 2006.

'

Ces parcelles sont grevées d’une servitude de passage et de stationnement au profit des parcelles cadastrées Section O n° [Cadastre 6] et n° [Cadastre 9] dont est propriétaire M. [L] [E] depuis le 22 mars 2019.

'

Suite à l’arrachage des arbres bordant la servitude les époux [G] ont décidé de construire un mur le long de celle-ci. Par la suite, M. [E] a opéré des travaux pour bétonner l’intégralité de l’assiette de servitude et d’y intégrer un réseau électrique apparent.

'

Estimant que ces travaux constituent une aggravation de la servitude les époux [G] ont fait assigner M. [E] en référé devant le tribunal de grande instance de Marseille afin de voir désigner un expert pour notamment, évaluer les risques de ruissellement sur leur fonds du fait de l’installation de la dalle en béton.

'

Par ordonnance de référé du 13 décembre 2019 un expert judiciaire a été désigné. Celui-ci a déposé son rapport le 21 janvier 2021.

'

Le'26 mars 2021,'M. et Mme [G] ont fait assigner’M. [L] [E] afin de':

— condamner Monsieur [L] [E] à la somme de 75 000€ de dommages et intérêts pour aggravation de la servitude de vue et perte de valeur de leur bien.

— condamner Monsieur [L] [E] à une somme de 60 000€ concernant le préjudice de jouissance subi par les requérants,

— condamner Monsieur [L] [E] à la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice esthétique subie par les requérants,

— condamner Monsieur [L] [E] à la construction d’une jardinière bâtie sur toute la longueur de la servitude, d’une largeur intérieure minimum de 0,50 m et d’une hauteur de 0,50m avec obligation’ d’entretien/arrosage’ des’ plantes’ afin’ de’ maintenir’ la’ réalité’ de’ la végétalisation,

— condamner Monsieur [L] [E] à la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [L] [E] aux entiers dépens de l’instance y compris les frais de constat de l’huissier de justice ainsi que les frais d’expertise judiciaire correspondant aux frais d’HUISSIER DE JUSTICE DERMANOUKIAN 300'€, d'[Numéro identifiant 10] pour l’assignation référé 119,33'€ et l’EXPERT GEOMETRIE CASTIGLI 5'500'€.

'

Par jugement rendu par défaut du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de’Marseille a':

— condamné Monsieur’ [L]' [E]' à’ payer’ à’ Monsieur’ [D]' [G]' et Madame [T] [O] épouse [G] une somme de 8 000 euros au titre de l’aggravation de la servitude,

— débouté Monsieur’ [D]'[G]' et’ Madame’ [T]' [O]' épouse [G] de surplus de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [L] [E],

— condamné Monsieur’ [L]' [E]' à’ payer’ à’ Monsieur’ [D]'[G]' et’ à Madame [T] [O] épouse [G] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— condamné Monsieur [L] [E] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, en ce non compris les frais de constat d’huissier de Justice et les frais d’assignation en référé,

'

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les travaux litigieux ont aggravé la servitude de passage sans pour autant en empêcher son usage, que toutefois le réhaussement d’une partie de l’assiette et la suppression de la haie végétale conduisent à une aggravation de la servitude de vue.

'

Par déclaration du 3 août 2022,'M. [E] a interjeté appel du jugement.

'

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'21 janvier 2025,'M. [E] demande à la cour de':

— infirmer la décision dont appel.

— débouter les époux [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— condamner Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [L] [E] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC.

— condamner Monsieur et Madame [G] aux dépens.

'

M. [E] fait valoir que':

— il ressort du rapport d’expertise, notamment du point n°5, qu’il n’a fait que respecter la servitude dont il bénéficie et l’aggravation qui en découle n’est que l’expression de son exercice tel que prévu par les titres.

— l’argument selon’ lequel’ les’ aménagements’ ne’ seraient’ pas’ indispensables’ à’ la jouissance’ de’ la’ servitude’ est’ infondé puisque le’ remblaiement’ de’ la’ restanque’ a’ permis d’utiliser la totalité de la surface pour le stationnement. Cela est conforme au titre qui ne prévoit pas de limite de véhicule.

— le revêtement béton, bien que non indispensable, améliore la praticabilité de la servitude et facilite l’accès aux véhicules en toute saison.

— les aménagements rendent donc plus commode l’usage de la servitude qui consiste à permettre le passage et le stationnement des véhicules.

'

Sur l’appel incident des époux [G],

— contrairement à ce que prétendent les’ époux’ [G], l’escalier (il s’agit plutôt d’une échelle) qu’ils ont acheté ne leur permet’ pas’ d’accéder’ à’ leur’ terrain’ mais seulement d’avoir une vue sur l’assiette de la servitude de stationnement. Il’ convient’ par’ ailleurs’ de’ rappeler’ que’ l’installation’ d’un’ escalier n’est pas une conséquence directe des aménagements de M. [E] puisque le terrain’ était’ déjà’ en’ forte’ déclivité’ et’ l’accès’ à’ la’ partie’ haute’ était’ difficile,' voire impossible, avant les travaux.

— le propriété de M. et Mme [W] est composée d’un terrain en forte déclivité et est en deux parties': la partie principale sur laquelle se situe leur maison et la seconde partie située presque 10 mètres plus hauts et quasiment inaccessible depuis la première sur laquelle existe la servitude.

— les époux [G] reprochent le fait que cette seconde partie ait été aplanie, ce qui aurait entrainé une surélévation de quelques dizaines de centimètres. Compte tenu de la configuration des lieux, cette éventuelle surélévation ne change rien et il n’y a pas eu de création ou d’aggravation de vue puisque cette partie du terrain surplombait déjà l’autre de plusieurs mètres. De plus, les époux [G] ont participé financièrement à l’édification du mur, démontrant ainsi leur acceptation de la surélévation.

— il n’existe pas de préjudice sonore puisqu’il n’y a pas de nombre limite de véhicules prévu dans les titres et parce qu’un véhicule stationné ne fait pas de bruit.

'

Sur le préjudice moral,

— il conteste formellement avoir menacé les époux [G], menaces qui ne sont pas prouvées, et ils ne produisent pas d’élément quant au sort de leur plainte pénale et ils ne justifient pas avoir subi un quelconque préjudice moral.

— M. et Mme [W] ne démontrent pas la perte de valeur de leur bien et l’usage de la servitude dont ils sont débiteurs ne peut pas constituer une perte de valeur puisque cette servitude grève déjà leur propriété.

'

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 27 septembre 2023, M. et Mme [G] demandent à la cour de :

— ordonner la remise en état de la servitude par M. [E]'

— condamner M. [E] à la somme de :'

— ' 1 750,60 euros au titre de la pose de l’escalier ;

— ' 15 000 EUROS au titre de leur préjudice de jouissance ;

— ' 10 000 EUROS au titre de leur préjudice moral ;

— ' 30 000 EUROS au titre de la perte de valeur de leur propriété ;

— ' 3 000 EUROS sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile et les entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise judiciaire ;

— débouter M [E]' de’ l’intégralité’ de’ ses’ demandes,' fins’ et conclusions dirigées à leur encontre.

'

M. et Mme [G] répliquent que :

— il ressort des photographies produites que les arbres présents sur la servitude ont été arrachés et cela a été fait sans l’accord de M. et Mme [W]. Il a également procédé à l’enlèvement de la haie ainsi que de toute la végétation et a remblayé, sur une profondeur d’environ un mètre, la partie Ouest de la servitude en se servant du mur occultant qu’ils avaient construit.

— les aménagements réalisés sont les suivants':

— un rehaussement de la partie Ouest de l’assiette de la servitude de passage et de stationnement d’environ 1.10 m,

— un rehaussement de la partie Est de 1'assiette de la servitude de passage et de stationnement d’environ 0.30 m,

— l’édification d’un muret de protection de 0.20 à 0.50 m surmonté d’un grillage en limite Nord de l’assiette de la servitude,

— imperméabilisation du sol du fait du bétonnage de l’intégralité de l’assiette de servitude,

— installation d’un réseau électrique apparent en surface de la limite Nord de la servitude.

— cette surélévation est désormais utilisée comme parking alors que la topographie originelle des’ lieux n’autorise qu’un stationnement à l’Est.

— des frais ont dû être engagés suite à la réalisation des aménagements puisqu’ils ont été contraints d’acheter’ et’ d’installer’ eux-mêmes’ un’ escalier’ avec’ des’ marches’ alternées’ pour accéder à leur terrain.

— il convient de noter que contrairement à ce que soutient M. [E] dans ses écritures, le terrain assiette’ de’ la’ servitude’ était’ précédemment’ accessible’ par’ sa’ partie’ basse (restanque’ située’ en’ contrebas’ au’ sud-ouest)' grâce’ à’ la’ faible’ différence’ de dénivelé (pièce n°4) et à un escalier en pente douce. C’est’ d’ailleurs’ l’existence’ de’ cet’ accès’ facile’ qui’ a’ justifié’ la’ création’ de’ cette servitude.

— un préjudice de jouissance est caractérisé puisqu’il existe une perte de vue et un préjudice sonore.

— comme cela a notamment été relevé par l’expert, la surélévation crée désormais une vue plongeante sur le reste du fonds servant et notamment sur la piscine et même le salon et contrairement à ce qu’affirme M. [E] le terrain n’a pas été surélevé de quelques centimètres mais de 1,10 mètres et l’assiette de la servitude ne surplombait initialement pas leur terrain «'d’une dizaine de mètres » mais de 1 mètre si on se réfère au relevé topographique.

— leur participation financière à l’édification du mur a eu pour but de remédier de manière immédiate au problème de vue que M. [E] a engendré après l’arrachage intempestif de la végétation sur l’assiette de la servitude. Pour information, M. [E] avait alors fait la promesse non respectée de replanter en suivant les conseils d’un paysagiste une fois les travaux de construction de sa maison terminés. Or,' l’absence’ de’ vis-à-vis’ est’ un’ élément’ essentiel’ dans’ la’ jouissance’ d’une habitation tout comme un élément important dans la valorisation d’une propriété.

— le préjudice sonore est caractérisé par les bruits’ de’ moteur,' de’ portières,' de musique dès lors que de nombreuses voitures peuvent désormais se garer. Il convient de préciser que ces bruits ne sont plus atténués par la végétation qui a été arrachée et qu’initialement le stationnement était prévu pour deux véhicules au maximum alors qu’aujourd’hui il a été constaté que six véhicules peuvent stationner.

— un préjudice moral est démontré, notamment parce qu’ils n’ont jamais donné leur accord pour la réalisation des travaux et il ont reçu des menaces de la part de M. [E] comme en atteste le dépôt de plainte. Ces’ menaces’ ont’ entrainé’ un’ climat’ délétère’ et’ anxiogène’ qui’ existe’ depuis l’emménagement de M. [E] au [Adresse 4] à [Localité 1] le 22 mars 2019 et pendant plus de deux ans.

— il y a également eu une perte de valeur de leur propriété puisqu’ils ne peuvent plus profiter de leur restanque ainsi que d’une vue paisible sur la végétation, arbres et arbustes, qui ont été retirés sans autorisation.

— par ailleurs, les aménagements ont pour effet d’augmenter le vis-à-vis, ce qui impacte également la valeur du bien. Il convient de noter que de son côté, M. [E] a vendu la parcelle [Cadastre 12] et sa maison de 165 m2 aux époux [I] pour la somme de 1'090'000'euros en juin 2021. Ce prix de vente n’aurait pas été possible sans la plus-value opérée par l’annexion de la surface de la servitude.

L’instruction a été clôturée le 2 septembre 2025'.

'

MOTIFS

'

Sur l’étendue de la saisine de la cour

'

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans

pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Le jugement dont appel a condamné l’appelant à indemniser les intimés à hauteur de 8'000 euros au titre du préjudice résultant de l’aggravation de la servitude, et a rejeté leurs autres demandes indemnitaires.

Les intimés dans leurs dernières conclusions formulent ces demandes':

«'- ordonner la remise en état de la servitude par M. [E]'

— condamner M. [E] à la somme de :'

— ' 1 750,60 euros au titre de la pose de l’escalier ;

— ' 15 000 EUROS au titre de leur préjudice de jouissance ;

— ' 10 000 EUROS au titre de leur préjudice moral ;

— ' 30 000 EUROS au titre de la perte de valeur de leur propriété ;

— ' 3 000 EUROS sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile et les entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise judiciaire ;

— débouter M [E]' de’ l’intégralité’ de’ ses’ demandes,' fins’ et conclusions dirigées à leur encontre'».

La cour relève qu’ils ne sollicitent ni l’infirmation ni la réformation ni la confirmation du jugement querellé. La cour n’est donc saisie d’aucune demande de leur part.

Sur les demandes au titre de la servitude de passage

Conformément à l’article 697 du code civil celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

L’article 701 du code civil énonce que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti,

ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds

un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

L’article 702 du code civil poursuit en précisant que de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

En l’espèce, il résulte de l’acte reçu par Me [Y] notaire à [Localité 11] le 15 juin 1988 et de l’attestation rectificative notariée du 29 septembre 1988 qu’une servitude de passage a été établie sur le fonds servant cadastrée section O n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] au profit du fonds dominant cadastré section O n° [Cadastre 6] et [Cadastre 9]. Il est indiqué que «'cette servitude de passage grèvera la partie Sud de la parcelle présentement vendue telle qu’elle est indiquée en teinte orange sur le plan ci-joint et approuvé par les parties'».

L’expert judiciaire relate que l’ancien plan topographique des lieux montre que l’assiette de la servitude de passage et de stationnement était constituée de deux plateformes d’altitudes différentes, avec une différence d’altitude de 0,90 mètre et que lors de ses opérations l’assiette de la servitude de passage est désormais constituée d’une seule plateforme. L’expert considère que la partie Sud-Est a été réhaussée par les travaux réalisés par M.[E] avec un réhaussement de la partie Ouest de l’assiette de la servitude de passage et de stationnement, un réhaussement de la partie Est de celle-ci et l’édification d’un muret de protection de 0,20 à 0,50 mètre surmonté d’un grillage en limite Nord de l’assiette de la servitude.

Les photographies annexées au constat d’huissier du 11 juillet 2019 réalisé à la demande de la partie intimée permettent effectivement de constater les travaux d’aménagement de l’assiette de la servitude située en surplomb de leur terrain.

L’expert ajoute que la superficie de l’assiette de la servitude de passage et de stationnement n’a pas été modifiée mais précise qu’en réalité l’assiette était partiellement utilisée par l’effet de la présence de végétaux en limite de servitude protégeant de manière naturelle la propriété en contrebas. Cet état antérieur rendait impossible pour le fonds dominant l’utilisation de toute l’assiette de la servitude de passage et de stationnement par la présence du mur de restanque en son milieu.

Il en conclut que le réhaussement d’une partie de l’assiette et l’utilisation de toute la superficie de celle-ci ont crée une vue directe sur la propriété de [D] [G] et [T] [O] épouse [G] en contrebas.

Il résulte de ces éléments que l’assiette de la servitude n’a pas été modifiée dans la superficie prévue initialement, le fait que la haie végétale ait disparu doit être considéré comme un rétablissement de l’utilisation de l’entièreté de l’assiette telle que prévue par les actes. Pour autant, cette suppression intégrée au réhaussement de l’assiette, qui constitue une modification certaine des lieux, contribue à aggraver la servitude dans la mesure où elle est désormais créatrice d’une vue plongeante sur la propriété située en contrebas.

C’est donc par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a retenu que M.[E] en sa qualité de propriétaire du fonds dominant pouvait aménager l’assiette de la servitude afin de pouvoir l’utiliser dans sa globalité mais ne pouvait pas pour se faire conduire à l’aggraver en générant une vue sur le fonds servant, vue qui n’existait pas auparavant en raison notamment de l’altimétrie de l’assiette de la servitude modifiée par les travaux d’aménagement réalisés par l’appelant.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point en ce qu’il a condamné [L] [E] à indemniser [D] [G] et [T] [O] épouse [G] à hauteur de 8'000 euros à ce titre.

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Sur les demandes accessoires

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En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[L] [E] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [D] [G] et [T] [O] épouse [G].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement,

Condamne [L] [E] aux entiers dépens';

Condamne [L] [E] à verser à [D] [G] et [T] [O] épouse [G] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT