COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 364

N° RG 23/15052

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMIDY

[J] [W]

C/

S.C.I. [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique

DI COSTANZO

M^e Cyril CHAHOUAR – BORGNA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 18 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03059.

APPELANTE

Madame [J] [W]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002080 du 07/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SCI TERRASSE BOURGUIGNON

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 12 juillet 2018, la SCI TERRASSE BOURGUIGNON a acquis la propriété d’un immeuble collectif d’habitation dénommé 'Château Bovis', situé [Adresse 1] à Marseille (16ème arrondissement), succédant ainsi dans les droits et obligations des baux conclus par le précédent propriétaire.

Par courriers datés du 6 octobre 2020, elle a adressé à chacun de ses locataires une demande de régularisation des charges pour la période du 1er août 2018 au 30 septembre 2020 et les a informés d’une augmentation de la provision mensuelle sur charges à compter du mois de novembre.

Par acte du 28 juillet 2022, Madame [J] [W] a saisi le tribunal judiciaire de Marseille pour contester le montant de la régularisation des charges la concernant ainsi que le principe de l’augmentation de la provision, et réclamer la communication de l’ensemble des justificatifs comptables et du budget prévisionnel.

De son côté, la SCI TERRASSE BOURGUIGNON a formé des demandes reconventionnelles en paiement de la dette locative et en résiliation du bail aux torts du preneur.

En cours de procédure, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté municipal de mise en sécurité pris le 16 mars 2023.

Par jugement rendu le 18 octobre 2023, le tribunal a :

— débouté Madame [J] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné l’intéressée à payer la somme de 6.888,21 € au titre de sa dette locative arrêtée au 8 juin 2023,

— rejeté sa demande d’octroi de délais de paiement,

— déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail,

— et condamné la demanderesse aux dépens.

Madame [J] [W] a interjeté appel le 8 décembre 2023. Elle s’est néanmoins acquittée des causes du jugement revêtu de l’exécution provisoire.

Un nouvel arrêté de mise en sécurité a été pris le 24 janvier 2024, puis modifié le 25 novembre 2024, sa mainlevée ayant finalement été prononcée le 13 mars 2025.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 24 juillet 2024, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [J] [W] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail, et statuant à nouveau des autres chefs :

— de juger que la régularisation des charges locatives du 6 octobre 2020 et l’augmentation de la provision sur charges qui en résulte sont injustifiées et infondées,

— d’annuler ladite régularisation,

— de juger qu’elle est à jour de ses échéances locatives,

— de condamner sous astreinte la SCI TERRASSE BOURGUIGNON à lui communiquer les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation des charges, ainsi que le budget prévisionnel et l’ensemble des justificatifs des charges locatives depuis le 1er août 2018,

— de la condamner également à lui restituer la somme de 7.624,09 € perçue en exécution du jugement,

— et de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimée, outre la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, pour le cas où la cour viendrait à reconnaître l’existence d’une dette locative, elle demande à la cour de réduire celle-ci 'à de plus justes proportions’ (sic), de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois et de rejeter les demandes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 3 octobre 2025, auxquelles il convient également de se reporter pour l’exposé des moyens, la SCI TERRASSE BOURGUIGNON

demande pour sa part à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’appelante de l’ensemble de ses prétentions, mais de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— de condamner Madame [J] [W] à lui payer la somme de 6.002,70 € au titre de sa dette locative suivant décompte réactualisé à la date du 5 juillet 2025,

— de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges,

— d’ordonner l’expulsion de l’appelante et de tous occupants de son chef,

— de fixer l’indemnité d’occupation à 374,37 € par mois,

— et de mettre les entiers dépens à la charge de la partie adverse, outre la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 octobre 2025.

DISCUSSION

Sur l’exigibilité des charges :

Suivant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sur le locataire, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

— et des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Ces charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Lorsqu’il existe plusieurs locataires dans l’immeuble, la loi n’impose pas de critères particuliers pour la répartition des charges et toutes les méthodes sont a priori envisageables, pourvu qu’elles soient équitables. Il a ainsi été jugé que la répartition pouvait s’effectuer en fonction des millièmes rattachés à chaque lot par l’état descriptif de division.

Au cas présent, pour débouter la locataire de sa contestation, le premier juge a retenu qu’aucune clause du contrat de bail n’imposait de mesurer la consommation d’eau au moyen d’un compteur individuel.

La SCI TERRASSE BOURGUIGNON ajoute que le contrat conclu par l’ancien propriétaire avec la société PROX-HYDRO, chargée d’effectuer le relevé des compteurs individuels, avait été résilié le 31 décembre 2016 pour défaut de paiement.

D’autre part, les articles L 174-2 et R 174-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables aux immeubles anciens.

Enfin l’intégralité des factures de consommation d’eau ont été produites aux débats, de même que les autres justificatifs des charges réclamées.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la locataire de sa contestation.

Sur la contestation relative à l’augmentation de la provision sur charges et la demande de production forcée de justificatifs comptables :

Il apparaît que le montant de la provision mensuelle sur charges n’a pas été augmenté par le bailleur en dépit des termes du courrier susvisé, de sorte que la contestation formée de ce chef s’avère sans objet, de même que la demande de communication forcée des justificatifs comptables.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré locatif :

— Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur :

Il n’est nullement établi que le bailleur aurait refusé de mauvaise foi de délivrer des quittances à seule fin de faire obstacle au versement de l’allocation logement et de générer ainsi artificiellement une dette locative.

— Sur la fin de non-recevoir fondée sur la prescription :

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le point de départ du délai pour agir se situe à la date d’exigibilité de chacun des termes de loyer, et pour les charges à la date de leur régularisation annuelle.

Au cas présent, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant dans le cadre d’une procédure orale, n’a été saisi de la demande en paiement du bailleur qu’à l’audience de plaidoirie du 28 juin 2023. La dette antérieure au 28 juin 2020, s’élevant à 3.358,54 € déduction faite d’un rappel d’allocations logement versé par la CAF, est donc éteinte par la prescription.

— Sur les effets de l’arrêté de mise en sécurité :

La locataire se prévaut des dispositions de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, suivant lesquelles, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application des articles L 511-11 ou L 511-19, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage dudit arrêté, jusqu’au premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Le bailleur soutient pour sa part que la portée d’un arrêté de mise en sécurité doit être appréciée en fonction de la localisation des désordres, et que seuls deux appartements ont été temporairement interdits à l’occupation.

Cependant, lorsqu’un arrêté de mise en sécurité vise des parties communes d’un immeuble d’habitation collectif, la mesure de suspension des loyers prévue par le texte précité s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part de ces parties communes (voir en ce sens l’arrêt rendu le 20 octobre 2016 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n° 15-22.680).

En l’espèce, si l’arrêté initial du 16 mars 2023 visait un seul appartement, un arrêté complémentaire a été pris le 24 janvier 2024 prescrivant des travaux de mise en sécurité des parties communes, dont la mainlevée n’a été prononcée que le 13 mars 2025. En conséquence, le loyer n’est pas dû pour toute la période comprise entre le 1er février 2024 et le 1er avril 2025, étant précisé que la CAF n’était pas fondée à suspendre l’allocation logement dès le 1er avril 2023.

— Sur le compte définitif :

En vertu de l’effet dévolutif de l’appel, il incombe à la cour d’apprécier le montant de la dette locative à la date à laquelle elle est amenée à statuer.

En application des motifs qui précèdent, la créance du bailleur s’établit à la somme de 5.774,52 € à la date du 5 juillet 2025.

Or la SCI TERRASSE BOURGUIGNON a d’ores et déjà perçu la somme de 6.888,21 € en exécution du jugement, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande additionnelle en paiement.

Le présent arrêt emporte de plein droit obligation pour l’intimée de restituer la somme trop perçue, et constitue le titre exécutoire permettant de l’y contraindre en tant que de besoin, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formulée par l’appelante.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

En vertu de l’article 24 paragraphe II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions

locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer leur maintien.

Selon le paragraphe IV, les dispositions précitées s’appliquent également aux demandes additionnelles ou reconventionnelles aux fins de prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative du preneur formulées au cours d’une instance judiciaire.

Au cas présent, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que la demande reconventionnelle en résiliation du bail était irrecevable à défaut de saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de signalement effectué dans les conditions réglementaires à l’organisme payeur des aides au logement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la locataire de ses demandes et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en résiliation du bail,

L’infirme quant au montant de la dette locative,

Statuant à nouveau de ce chef, fixe à 5.774,52 euros le montant de la dette locative de Madame [J] [W] à la date du 5 juillet 2025,

Constate que la SCI TERRASSE BOURGUIGNON a perçu la somme de 6.888,21 euros en exécution du jugement,

La déboute en conséquence de sa demande additionnelle en paiement,

Condamne l’intimée aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT