COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° [Immatriculation 5] SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00935

Décision déférée à la Cour : jugement au fond, Tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy, décision attaquée du 24 mars 2023, enregistrée sous le n° 20/00057,

APPELANTE :

S.E.L.A.S. [B]-BRUNIER

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Daniel WERTER, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy

INTIMÉS :

M. [P] [Y] [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Mme [O] [G] [H] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Pierre KIRSCHER de la SELAS ST BARTH LAW, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LEGOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 24 juillet 2025, prorogé le 25 septembre 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Lucile POMMIER, greffier.

Lors du prononcé : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 6 février 2019, M. [P] [L] et Mme [O] [H] son épouse (M. et Mme [L]) ont conclu avec la SELAS [B]-Brunier, titulaire d’un office notarial à [Localité 10], un mandat de recherche dans le but d’acquérir un bien immobilier, moyennant un honoraire de négociation de 125 000 euros en cas de réalisation de la vente. Le 26 février 2019, un compromis de vente rédigé par la SELAS [B]-Brunier était signé entre M. et Mme [L] et Mme [N] [R],venderesse, concernant une propriété immobilière sise [Adresse 9] à [Localité 10] pour un montant de 5 125 000 euros, la somme de 262 500 euros étant consignée par M. et Mme [L] dans la comptabilité du notaire, à titre d’acompte sur le prix de vente. Le 6 septembre 2019, M. et Mme [L] ont renoncé à l’acquisition du bien en signant un protocole transactionnel avec Mme [R], lequel a été porté à la connaissance de la SELAS [B]-Brunier par courrier du 11 septembre suivant.

M. et Mme [L] n’ayant pas donné suite à la demande de paiement de la SELAS [B]-Brunier, par ordonnance sur requête du 16 décembre 2019, cette dernière a été autorisée par le juge de l’exécution à saisir à titre conservatoire entre ses mains, la somme totale de 178 240 euros correspondant au prix de ses honoraires de négociation à hauteur de 125 000 euros et de ses honoraires et émoluments pour la rédaction de l’acte de vente à hauteur de 53 240 euros. Faisant valoir l’inexécution de M. et Mme [L] et la perte de chance de percevoir ses honoraires, par acte du 20 janvier 2020, la SELAS [B]-Brunier a fait assigner ces derniers pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 178 400 euros outre la capitalisation des intérêts et le paiement d’une indemnité de procédure.

Alléguant le manquement par la SELAS [B]-Brunier de son obligation de conseil, suivant acte d’huissier du 5 mars 2020, M. et Mme [L] l’ont fait assigner devant le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélémy pour obtenir sa condamnation au paiement des dépens et des sommes de 71 910,44 euros de dommages et intérêts en remboursement des sommes exposées dans le cadre de cette vente immobilière et de 25 000 euros en réparation de leur préjudice moral outre la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suite à la jonction, par jugement contradictoire du 24 mars 2023, le tribunal a :

— débouté la SELAS [B]-Brunier de sa demande en paiement d’une somme de 178 240 euros à l’encontre de M. et Mme [L],

— débouté M. et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts,

— dit qu’il appartiendra à la SELAS [B]-Brunier en cas d’acquiescement au présent jugement de donner mainlevée de la saisie conservatoire,

— dit qu’en cas de difficulté, il appartiendra M. et Mme [L] de saisir le juge de l’exécution ayant autorisé la saisie,

— condamné la SELAS [B]-Brunier aux entiers dépens,

— condamné la SELAS [B]-Brunier à verser à M. et Mme [L] une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 2 juin 2023, la SELAS [B]-Brunier a interjeté appel de ce jugement signifié le 1er juin 2023. M. et Mme [L] ont constitué avocat le 7 juin 2023.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’appel, dit que la réinscription pourra intervenir, sauf péremption, sur justification de l’exécution de la décision critiquée en ce qu’elle a condamné la SELAS [B]-Brunier à payer à M. et Mme [L] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 16 octobre 2024, à la demande de la SELAS [B]-Brunier, l’affaire a été remise au rôle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 5 mai 2025 et l’affaire mise en délibéré au 24 juillet 2025, lequel délibéré a été prorogé pour des raisons de service au 25 septembre 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions du 29 septembre 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SELAS [B]-Brunier demande à la cour, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SELAS [B]-Brunier de sa demande en paiement d’une somme de 178 240 euros à l’encontre de M. et Mme [L], dit qu’il appartiendra à la SELAS [B]-Brunier en cas d’acquiescement au présent jugement de donner mainlevée de la saisie conservatoire, dit qu’en cas de difficulté, il appartiendra M. et Mme [L] de saisir le juge de l’exécution ayant autorisé la saisie, condamné la SELAS [B]-Brunier aux entiers dépens, condamné la SELAS [B]-Brunier à verser à M. et Mme [L] une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [L] de l’intégralité de leurs demandes,

Vu l’article L. 441-1 du code de commerce,

— condamner M. et Mme [L] à verser à la SELAS [B]-Brunier une somme de 178 240 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation représentant le montant de ses honoraires,

Subsidiairement, vu les articles 1231- 1 et suivants du code civil,

— condamner solidairement M. et Mme [L] à payer à la SELAS [B]-Brunier la somme de 178 240 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation représentant son préjudice,

A titre infiniment subsidiaire, vu l’article 1240-1 du code civil,

— condamner M. et Mme [L] à verser à la SELAS [B]-Brunier une somme de 176 457,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation représentant le préjudice qu’elle a subi en raison de la perte de percevoir ses honoraires,

— prononcer la capitalisation annuelle des intérêts,

— condamner M. et Mme [L] à payer à la SELAS [B]-Brunier une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Si par extraordinaire la cour d’appel considérait, en application de l’article R. 444-16, qu’elle n’est pas compétente pour statuer sur la contestation portant sur les honoraires de la SELAS [B]-Brunier, il lui est demandé de se dessaisir au profit du premier président de la cour d’appel,

— dans une telle hypothèse, la cour d’appel réservera toutefois sa compétence pour statuer, à titre subsidiaire, sur l’action en responsabilité engagée par la SELAS [B]-Brunier contre M. et Mme [L] en cas de rejet de la demande principale en taxation par M. le premier président de la cour d’appel.

La SELAS [B]-Brunier soutient en substance qu’en dépit d’un accord sur les honoraires, elle est en droit d’en réclamer, en raison des diligences accomplies dans le cadre du contrat de mandat confié, du compromis signé le 26 février 2019 et du projet d’acte de vente envisagé. Elle expose que l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente avait été levé, que le terrain n’a jamais été enclavé et que M. et Mme [L] ont renoncé à cette cession pour des motifs injustifiés de sorte que son action en responsabilité à leur encontre doit être accueillie. Elle conteste avoir commis une quelconque faute dans l’accomplissement de ses obligations.

Dans leurs conclusions du 24 janvier 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur leurs moyens et prétentions, M. et Mme [L] demandent à la cour, au visa des articles 1240 et 1999 du code civil, L. 444-1 et R444-13 II du code de commerce de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SELAS [B]-Brunier de sa demande en paiement d’une somme de 178 240 euros à l’encontre de M. et Mme [L], dit qu’il appartiendra à la SELAS [B]-Brunier en cas d’acquiescement au présent jugement de donner mainlevée de la saisie conservatoire, condamné la SELAS [B]-Brunier aux entiers dépens, condamné la SELAS [B]-Brunier à verser à M. et Mme [L] une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner la SELAS [B]-Brunier à payer à M. et Mme [L] la somme de 71 910,44 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des sommes qu’ils ont exposées dans le cadre de la vente immobilière avortée avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner la SELAS [B]-Brunier à payer à M. et Mme [L] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts destinés à réparer leur préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner la SELAS [B]-Brunier à payer à M. et Mme [L] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner la SELAS [B]-Brunier aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS St Barth Law en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et Mme [L] répliquent en substance qu’aux termes des actes conclus et de l’absence de convention expresse, aucun honoraire n’est dû à la SELAS [B]-Brunier, la vente ne s’étant pas réalisée. Ils soutiennent que dans tous les cas, en ne vérifiant pas la nature juridique de la route d’accès au bien vendu qui s’est avérée être un chemin privé et indivis, ce qui les a conduit à renoncer à acquérir, cette dernière a, en sa qualité de notaire, commis une faute la privant de toute rémunération. Ils ajoutent subir un préjudice matériel pour avoir engagé des frais d’architecte, de bornage, et d’avocat dans le cadre de cette transaction qui a échoué du fait de la carence de la SELAS [B]-Brunier outre un préjudice moral.

MOTIFS

Sur l’exécution du contrat de mandat

Aux termes de l’article L.444-1 du code commerce, dans sa version applicable en la cause, sont régis par le présent titre les tarifs réglementés applicables notamment aux prestations des notaires.

Il y est précisé que sauf disposition contraire, lorsqu’un professionnel mentionné au premier alinéa du présent article est autorisé à exercer une activité dont la rémunération est soumise à un tarif propre à une autre catégorie d’auxiliaire de justice ou d’officier public ou ministériel, sa rémunération est arrêtée conformément aux règles dudit tarif et que sauf disposition contraire, les prestations que ces professionnels accomplissent en concurrence avec celles, non soumises à un tarif, d’autres professionnels ne sont pas soumises à un tarif réglementé. Les honoraires rémunérant ces prestations tiennent compte, selon les usages, de la situation de fortune du client, de la difficulté de l’affaire, des frais exposés par les professionnels concernés, de leur notoriété et des diligences de ceux-ci. Les professionnels concernés concluent par écrit avec leur client une convention d’honoraires, qui précise, notamment, le montant ou le mode de détermination des honoraires couvrant les diligences prévisibles, ainsi que les divers frais et débours envisagés.

Selon les dispositions de l’article R.444-13 I et II du même code, il est, d’une part, interdit aux professionnels mentionnés au premier alinéa de l’article L. 444-1 de demander ou de percevoir en raison des prestations soumises aux tarifs une somme autre que celles fixées par ces tarifs et il leur est, d’autre part, interdit de demander ou de percevoir en raison des prestations mentionnées au troisième alinéa de l’article L.444-1 une somme en dehors des honoraires stipulés dans la convention d’honoraires prévue par ce texte.

L’article R. 444-16 précise qu’hormis ceux dus au titre d’un mandat de justice, les honoraires perçus en application du troisième alinéa de l’article L. 444-1 sont fixés librement entre le professionnel et le client, dans les conditions et selon les modalités prévues par ce texte et sous le contrôle de l’instance professionnelle désignée pour chaque profession par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice. En cas de contestation, ces honoraires sont fixés par le juge chargé de la taxation.

Au cas présent, il est constant que dans le cadre du mandat de recherche confié le 6 février 2019 par M. et Mme [L] à la SELAS [B]-Brunier, titulaire d’un office notarial à [Localité 10], une promesse de vente portant sur une maison à usage d’habitation figurant au cadastre section AK n°[Cadastre 3] sur une surface de 17a99ca, lieudit [Adresse 8] à [Localité 10], moyennant le prix de 5 125 000 euros, a été signé entre ces derniers, acquéreurs et Mme [N] [R], venderesse. Ce compromis de vente est devenu caduc suite au protocole transactionnel conclu le 9 septembre 2019 entre ces parties.

Cependant, il n’est pas sérieusement contesté que dans le cadre de ce mandat, aucune convention d’honoraires n’a été signée entre la SELAS [B]-Brunier et M. et Mme [L] et selon les clauses contractuelles tant du mandat de recherche que de la promesse de vente précités, les honoraires prévus en faveur du notaire instrumentaire étaient expressément soumis à la réalisation de la vente qui n’est pas intervenue.

Ainsi, l’article IV du mandat relatif à la rémunération du mandataire stipule que 'dès la réalisation effective de l’opération, il sera dû à l’office notarial de Mme [A] [B] une rémunération de 125 000 euros (…) étant toutefois précisé que si contrairement à l’engagement pris par le mandant aux termes des présentes, l’office notarial [B]-Brunier ne recevrait pas l’acte de vente ou ne participerait pas à sa réception, il pourra toutefois prétendre à l’honoraire de résultat des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 444-1 du code de commerce. D’un commun accord, les parties conviennent qu’un honoraire forfaitaire correspondant à 125 000 euros (…) dû par le mandant à l’office notarial [B]-Brunier en rémunération de la prestation de négociation notariale dés lors que cette dernière aura permis d’aboutir à la signature d’un acte authentique de vente reçu sans la participation du notaire négociateur'.

Par ailleurs, aux termes du compromis signé sous seing privé le 26 février 2019, le vendeur et l’acquéreur ont prévu que les prix et conditions de la vente ont été négociés conjointement par l’agence Saint-Barth VIP (dont la rémunération due par le vendeur devait être payée le jour de la constatation authentique de la réalisation de ladite promesse) et l’office notarial [B]-Brunier, le paiement de la somme de 125 000 euros étant prévu à la charge de M. et Mme [L] mais l’acte précisant expressément que 'cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes'.Il en résulte clairement que les parties ont soumis le paiement de cet honoraire à la réalisation effective de la vente du bien immobilier en cause, laquelle n’a pas eu lieu.

Aussi, contrairement à ce que soutient l’appelante, échoue-t-elle à établir que des honoraires de négociation ou au titre de la rédaction d’un tel acte lui sont dûs en l’absence précisément de l’établissement d’un acte authentique et de convention d’honoraires écrite, étant précisé qu’au cas présent, il n’y a pas eu lieu de tirer les conséquences d’un changement de notaire ainsi qu’il ressort de la jurisprudence citée -la SELAS [B]-Brunier ayant d’ailleurs finalisé la vente de ce bien le 30 août 2019 avec un nouvel acquéreur- et peu important les démarches faites et documents administratifs obtenus lors de la préparation de l’acte, une provision sur frais ayant d’ailleurs été contractuellement prévue à cette fin.

Il sera rappelé que dans le cadre de cette affaire, l’appel de l’ordonnance du 10 mai 2021 rendue par le juge de la mise en état ayant rejeté l’exception d’incompétence matérielle soulevée en faveur du juge de la taxation au motif qu’il s’agit d’un litige portant sur l’existence même des honoraires litigieux et non sur leur montant, a été déclaré caduc par arrêt de la cour d’appel du 16 juin 2022, de sorte que les juges du fond sont bien compétents pour trancher le litige.

Ainsi, vu la combinaison des articles 1984 et suivants du code civil et les textes précités, vu l’ensemble des pièces du dossier, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la SELAS [B]-Brunier était mal fondée à réclamer honoraires ou émoluments à M. et Mme [L].

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée de ce chef et l’appelante déboutée de ses demandes contraires.

Sur les responsabilités

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ce texte impose la démonstration de la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice. S’agissant du notaire instrumentaire, celui-ci doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité juridique de ce dernier. Il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, la preuve du conseil donné lui incombant.

Au cas présent, ce sont les opérations de bornage de la propriété, constituant une condition suspensive de la vente promise qui ont permis de constater la nature privée et indivise du chemin d’accès à la parcelle en cause, aucune mention de cet état n’étant portée dans la promesse de vente du 26 février 2019. Aussi, quand bien même le notaire aurait-il tenté de proposer que la parcelle AK [Cadastre 4] constituant ce chemin soit incluse dans 'une indivision forcée et perpétuelle', vu la nature indéterminée de cette portion de terre permettant l’accès à la villa, objet de la vente envisagée et les risques juridiques existants de ce fait, il ne peut être reproché à M. et Mme [L] d’avoir renoncé à cette transaction ou d’avoir commis une quelconque faute.

Ce faisant, la SELAS [B]-Brunier est mal fondée à soutenir avoir subi une perte de chance de percevoir des honoraires de négociation ou de rédaction d’un acte notarié de leur fait. Les règles de la responsabilité contractuelle ne sont pas davantage applicables aux faits de l’espèce, la cour ayant écarté l’argumentaire de l’appelante sur le droit à rémunération invoqué.

Dès lors, la demande indemnitaire soutenue par le notaire sera rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

La demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [L] ne peut davantage prospérer car, ainsi que le soulignaient les premiers juges, il faut prendre en compte le fait, non contesté, que la parcelle constituant la voie d’accès au bien immobilier sous compromis ne figurait pas sur le plan cadastral correspondant consulté mais apparaissait attachée au chemin public existant et qu’en tout état de cause les dépenses volontairement faites par M. et Mme [L] postérieurement à la signature du compromis de vente du 26 février 2019, l’ont été selon leurs engagements, sans lien de causalité direct et certain avec une prétendue faute du notaire. Ils ne produisent aucun justificatif du préjudice moral invoqué qui serait lié au présent litige.

En conséquence, le jugement querellé sera également confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

En l’espèce, les dispositions du jugement de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SELAS [B]-Brunier qui succombe, sera condamné au paiement des dépens avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision. Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. Enfin, à hauteur de cour, les circonstances de la cause commandent l’application en faveur des intimés des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SELAS [B]-Brunier sera condamnée à leur payer la somme de 10 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour

— confirme en toutes ses dispositions critiquées le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

— déboute la SELAS [B]-Brunier de l’ensemble de ses demandes ;

— déboute M. [P] [X] et Mme [O] [L] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamne la SELAS [B]-Brunier au paiement des dépens d’appel dont distraction au profit de la SELAS St Barth Law en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne la SELAS [B]-Brunier à payer à M. [P] [X] et à Mme [O] [L] la somme totale de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président