COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/371

Rôle N° RG 24/09788 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNP2J

[X] [M]

C/

S.A.S. FIONA PROD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gaëtan LE MERLUS

M^e Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 02 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01041.

APPELANT

Monsieur [X] [M]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gaëtan LE MERLUS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

S.A.S. FIONA PROD

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Enzo PAOLINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. DESGOUIS, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société par actions simplifiées (SAS) Fiona Prod exploite un fonds de commerce de restauration sous l’enseigne Prima Pasta aux [Adresse 3]. Le local situé au 28 est l’objet d’un bail commercial conclu avec la société civile immobilière (SCI) Mansi. Ces deux sociétés ont le même représentant légal.

Suivant bail commercial signé le 16 décembre 2004, la SAS Fiona Prod loue également auprès de M. [X] [M], venant aux droits de Mme [Q] [P], le local commercial constituant le lot n°9 au sein d’une copropriété située au [Adresse 4], jouxtant le local principal.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives émanant de la cheminée d’évacuation des odeurs et fumées de cuisine du restaurant exploité par la SAS Fiona Prod, M. [X] [M] lui a fait délivré, par exploit du 14 octobre 2023, un commandement, visant la clause résolutoire, de justifier des autorisations administratives pour justifier de l’implantation de la hotte dans la cour, de respecter la norme DTU 68-3, la RT 2012, l’arrêté du 25 juin 1980, modifié par l’arrêté du 10 octobre 2005, de justifier de la vérification annuelle dudit conduit d’évacuation et des autorisations administratives et de copropriété pour l’implantation des trois moteurs de climatisation, outre procéder à la suppression ou au déplacement du conduit litigieux afin de respecter les règles d’urbanisme, d’hygiène et contractuelles.

Estimant que les causes dudit commandement n’avaient pas été apurées dans les délais impartis, M. [X] [M] a, suivant exploit délivré le 30 juin 2023, fait assigner la SAS Fiona Prod devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins d’obtenir notamment la résiliation du bail et l’expulsion de sa locataire.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 2 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a débouté M. [X] [M] de l’ensemble de ses demandes, débouté les parties de leur demande respective au titre des frais irrépétibles et condamné chaque partie à la charge de ses propres dépens.

Ce magistrat a ainsi retenu que :

— dès lors que les désordres visés dans l’assignation émanaient des lieux principaux exploités par la SAS Fiona Prod au [Adresse 5] et loués auprès de la SCI Mansi et non des lieux situés au n°26, objet du bail commercial liant les parties, M. [M] ne pouvait se prévaloir de résolution de celui-ci ;

— qu’aucun élément ne permettait de constater la violation d’une règle tirée du code l’urbanisme et/ou du règlement du PLU, ou de toutes autres prescriptions légales ou règlementaires susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent et justifiant la mise en conformité de la cheminée et de l’enlèvement des moteurs de climatisation.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 28 juillet 2024, M. [X] [M] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau :

— juge que la SAS Fiona Prod a installé un conduit de cheminée, sans autorisation du bailleur, ni de la copropriété, en violation des règles sanitaires et administratives ;

— juge que la SAS Fiona Prod a installé des unités extérieures pour climatiseurs sans autorisation du bailleur, ni de la copropriété, en violation des règles sanitaires et administratives ;

— juge que ces installations sans autorisation génèrent des nuisances sonores et olfactives constitutives d’un trouble anormal de voisinage ;

constate que la SAS Fiona Prod n’a pas déféré au commandement du 14 avril 2023 d’avoir à :

justifier des autorisations administratives pour l’implantation de la hotte dans la cour ;

respecter la nommer NF DTU 68-3, la RT 2012, l’arrêté du 25 juin 1990 modifié par l’arrêté du 10 octobre 2005 ;

justifier de la vérification annuelle du conduit d’évacuation ;

justifier des autorisations administratives et de la copropriété pour l’implantation de 3 moteurs de climatisation au-dessus du local ;

constate que la SAS Fiona Prod n’a pas déféré au commandement visant la clause résolutoire signifié le 14 avril 2023, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, lui faisant obligation, conformément au bail de procéder à la suppression ou au déplacement du conduit de la hotte d’évacuation des cuisines afin de respecter les règles d’urbanisme d’hygiène et contractuelles ;

constate l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial du 16 décembre 2004 ;

en conséquence :

juge que le bail commercial de la SAS Fiona Prod est résilié de plein droit à compter du 15 mai 2023 ;

ordonne l’expulsion de la SAS Fiona Prod et de tous occupants de son chef ;

condamne la SAS Fiona Prod à verser une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer applicable soit 1 100 € à compter du 15 mai 2023 ;

à titre subsidiaire :

juge que l’implantation d’une cheminée d’extraction des fumées du restaurant, ne respectant pas les normes légales, et générant des odeurs et fumées considérables, excède les inconvénients normaux du voisinage ;

condamne la SAS Fiona Prod à faire cesser les troubles notamment en se mettant en conformité avec le règlement sanitaire départemental ;

condamne la SAS Fiona Prod à supprimer les moteurs d’extraction de climatisation situés au-dessus du local loué sous astreinte de 150 € par jours de retard ;

condamne la SAS Fiona Prod à mettre en conformité la cheminée d’extraction de sa cuisine avec le règlement sanitaire départemental, la réglementation relative à l’entretien, l’hygiène et les distances légales, sous astreinte de 150 € euros par jours de retard ;

condamne la SAS Fiona Prod à justifier de la mise en conformité de la cheminée et de l’enlèvement des moteurs de climatisation par la production d’un constat dressé par un commissaire de justice ;

à titre infiniment subsidiaire, ordonne une expertise, commette pour y procéder tel expert qu’il appartiendra avec

pour mission de :

convoquer entendre les parties, recueillir leurs observations ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

se rendre sur les lieux, les décrire ;

procéder à des mesures acoustiques, rédiger un compte rendu des mesures acoustiques réalisées et le communiquer aux parties ;

procéder à une évaluation de la gêne occasionnée ;

déterminer si les résultats des mesures acoustiques réalisées sont conformes ou non à la réglementation et dans quelle proportion ;

recueillir tout élément permettant au juge de déterminer si les nuisances sonores et olfactives dépassent les normes légales et réglementaires et sont imputables à l’activité de la SAS Fiona Prod ;

en tout état de cause :

déboute la SAS Fiona Prod de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions supérieures ;

condamne la SAS Fiona Prod au paiement d’une provision d'1 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice du fait des troubles occasionnés ;

condamne la SAS Fiona Prod au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût des constats d’huissier.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SAS Fiona prod sollicite de la cour qu’elle déboute M. [X] [M] de ses demandes et confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et y ajoutant :

déclare irrecevable la demande d’expertise formée par M. [X] [M] ;

condamne M. [X] [M] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande tendant à la résiliation bail et ses conséquences :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un bail par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui implique qu’elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi. Ce magistrat excéderait néanmoins ses pouvoirs s’il prononçait la résiliation de ce même contrat, en raison d’un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, le bail liant les parties stipule une clause résolutoire, insérée en page 6, selon laquelle « il est formellement convenu qu’aucune des conditions insérées au bail, tant manuscrites qu’imprimées, ne pourra, en aucun cas, être réputée comminatoire, mais au contraire qu’elles doivent toutes être considérées comme clause de rigueur et recevoir leur pleine et entière exécution sans quoi le présent bail n’aurait pas été conclu. Il est expressément convenu, sans quoi le bail n’aurait pas été consenti, que faute (') d’inexécution de l’une quelconque des obligations du bail, qu’elle qu’en soit la gravité, et après un commandement ou une sommation resté infructueux, le présent bail sera de plein droit résilié sans aucune formalité de justice, si bon semble au bailleur, et le locataire principal et les éventuels sous-locataires ou occupants expulsés, par voie de référé, sans qu’aucun délai ne puisse leur être accordé ».

Le même bail stipule au titre de la clause intitulée « destination des lieux », insérée en page 1, que « le preneur ne pourra exploiter dans les lieux qu’une activité de restauration et, ou, épicerie fine. Le preneur fera son affaire personnelle de l’obtention de toutes les autorisations éventuellement nécessaires. Dans tous les cas, cette activité devra être exercée en tenant compte des dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble, s’il existe, et de manière, et en toute hypothèse, à n’occasionner aucune gêne aux autres occupants ou voisins, de telle sorte que le bailleur ne puisse jamais être inquiété à ce sujet ».

A l’appui de sa demande, M. [M] prétend qu’en installant une cheminée et des blocs de climatisation, génératifs de nuisances olfactives et sonores, sans autorisation administrative ou de l’assemblée générale des copropriétaires, le preneur a enfreint ses obligations contractuelles. Il soutient que la résolution du bail peut ainsi être constatée par le juge des référés, eu égard au commandement visant la clause résolutoire, du 14 octobre 2023, les causes de celui-ci n’ayant pas été apurées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

En réplique, le preneur fait valoir que le conduit de cheminée et les blocs de climatisation ne sont pas installés au niveau du local situé au n°[Adresse 4], objet du bail signé avec M. [M] le 16 décembre 2004, mais au niveau du n°28, local objet d’un bail commercial signé avec la SCI Mansi.

S’agissant, en premier lieu, du conduit de cheminée litigieux, Me [Y], commissaire de justice, mentionne dans son procès-verbal, dressé le 5 avril 2023, que « depuis cette position nous avons une vue directe sur la cheminée du restaurant de l’immeuble [Adresse 2] ».

S’agissant, en second lieu, des blocs de climatisation, Me [Y] note, dans son procès-verbal du 5 avril 2023, que « positionné à présent au niveau de la sortie de cette copropriété nous constatons qu’il existe sur le mur de la copropriété [Adresse 2] trois appareils de type groupe extérieur de climatisation qui sont fixés sur la façade de l’immeuble, et une partie des tuyaux de ces appareils repose sur la toiture, propriété du requérant ».

Il résulte de ces éléments, comme de la mise en demeure adressée au preneur le 14 février 2023, que les installations litigieuses se situent au niveau au niveau du [Adresse 5] et non au n°26 de la même place, objet du bail liant les parties.

Les nuisances invoquées par l’appelant sont donc sans lien avec l’irrespect d’obligations contractuelles. Ce dernier ne saurait donc valablement exciper des manquements du preneur pour se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail commercial signé le 16 décembre 2004.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté M. [M] de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de l’intimée et la voir condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur le trouble anormal de voisinage :

Le trouble manifestement illicite, visé par les dispositions du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile sus énoncées, désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Par ailleurs, il est de principe que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », un tel trouble étant susceptible d’être qualifié de manifestement illicite au sens de l’article 835, précité, du code de procédure civile.

Le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise en référé.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit, en toute hypothèse, rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). Ainsi l’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, l’appelant fait valoir qu’indépendamment du lieu de situation des installations litigieuses, il subit un trouble anormal de voisinage, celui-ci étant suffisamment caractérisé par les nuisances constatées par procès-verbaux de commissaire de justice.

En réplique, le preneur conteste les éléments repris auxdits constats comme étant insuffisants pour caractériser des nuisances susceptibles d’excéder les inconvénients normaux de voisinage.

Partant, il convient de relever que l’absence, réelle ou supposée, d’autorisations préalables, émanant des autorités administratives ou de l’assemblée générale des copropriétaires, pour l’installation des conduit de cheminée et blocs de ventilations litigieux n’est pas de nature à caractériser un trouble manifestement illicite, tel que celui invoqué par l’appelant.

A ce titre, la production du règlement sanitaire départemental des Bouches-du-Rhône, visant les règles relatives au fonctionnement et à l’entretien des conduits de fumée et de ventilation, ne permet pas, en elle seule, de déterminer l’intensité ou l’anormalité des troubles qu’aurait à subir M. [M] du fait des manquements supposés. Ce dernier ne peut en outre valablement invoquer l’absence d’autorisation préalable, réelle ou supposée, de copropriétaires, au nombre desquels il ne compte pas, pour soutenir ses prétentions, étant rappelé que nul ne peut plaider par procureur.

Par ailleurs, les éléments consignés dans les procès-verbaux établis les 5, 12 et 13 avril et 8 juin 2023 par commissaire de justice sont également impropres à caractériser un trouble excédant les inconvénients anormaux de voisinage.

Ainsi, le fait qu’une odeur « nette », voire « prégnante », de cuisine soit constatée aux abords du conduit de cheminée litigieux, ne saurait caractériser un trouble anormal, alors que la [Adresse 6] est connue pour accueillir de nombreux restaurants à [Localité 2].

De la même manière, la mesure des nuisances sonores émanant de la cheminée s’avère insuffisante à caractériser de tels troubles, eu égard au dispositif utilisé pour les détecter, comme à l’hétérogénéité des résultats obtenus. A ce titre, le commissaire de justice indique dans ses procès-verbaux des 5, 12 et 13 avril 2023, avoir utilisé une application de téléphone portable et non un sonomètre prévue à cet effet, desquels il ressort des résultats variables : pic à 39 décibels, après relevé d’un indice de 24 décibels, le 5 avril 2023 ; pic à 54 décibels, après le relevé d’un indice de 21 décibels, le 12 avril 2023 ; pic à 72 décibels, après relevé d’un indice à 32 décibels, le 13 avril 2023.

S’agissant spécialement des nuisances générées par les blocs de climatisation, un trouble anormal de voisinage ne saurait être caractérisé du seul fait, constaté par commissaire de justice, qu’une partie de la tuyauterie repose sur la toiture de l’immeuble appartenant à l’appelant.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il doit être relevé que M. [M] peine à produire les éléments suffisants permettant d’étayer ses prétentions, celui-ci ne versant par ailleurs aucun élément nouveau en cause d’appel.

L’existence de nuisances olfactives et sonores, telles que dénoncées par l’appelant, ne sont ainsi pas caractérisées avec l’évidence requise en référé. Aucun trouble excédant de ces chefs les inconvénients normaux de voisinage n’est caractérisé.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté M. [M] de sa demande tendant à enjoindre à l’intimée de supprimer les moteurs d’extraction et la cheminée, sous astreinte de 150 € par jour de retard.

Sur l’instauration d’une mesure d’expertise in futurum :

L’article 564 du code de procédure civile dispose que « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance déférée que M. [M] n’a formulé aucune demande tendant à l’instauration d’une mesure d’expertise in futurum devant le premier juge.

Il convient ainsi de déclarer cette prétention nouvelle comme irrecevable, celle-ci ne pouvant être considérée comme formée pour opposer, en l’espèce, une compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Sur la demande de provision :

Dès lors qu’aucun trouble anormal de voisinage, dont aurait à souffrir M. [M], n’est caractérisé aux termes de la présente décision, celui-ci sera débouté de sa demande de provision d'1 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes respectives, fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les a condamné à la charge de leurs propres dépens.

M. [M], qui succombe en ses prétentions en cause d’appel, sera condamné aux dépens d’appel.

Pour la même raison, il sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager en cause d’appel. Il lui sera alloué une somme de 2 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déclare irrecevable la demande formée par M. [X] [M], tendant à l’instauration d’une mesure d’expertise in futurum ;

Déboute M. [X] [M] de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Déboute M. [X] [M] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [M] à verser à la SAS Fiona Prod la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [M] aux dépens d’appel.

La greffière Le président